北京7月市场分析报告.doc

7月份存量房市场分析报告1.二手房楼市及租赁市场动态2.7月份北京市二手房成交量3.7月份北京市二手房成交面积4. 7月北京市二手房成交量中的贷款率5. 7月份北京市区县成交量6.7月份北京市各区县成交总面积7.7月份北京市各区县成交套均面积8.7月份网签存量房按房屋用途结构分析图表9、7月份网签存量房按面积范围结构分析图表10、高端房产市场分析 400 888 99501、二手房楼市及租赁市场动态： 1.1 7月份全市成交量：2011年7月全北京市总网签总量为8825套，这是今年首次出现成交量回升，环比上涨13.97%。二手房住宅网签套数为7230套，环比6月份上涨7.67%。主城区成交量相对稳定，远郊区县成交量浮动比较大。 1.2 2011年7月6日晚，央行宣布，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行今年以来第三次加息，也是金融危机之后第五次加息。调整后，金融机构人民币一年期存款利率达3.5%，一年期贷款利率达6.56%。本次加息是对称加息，不同期限的存贷款利率上调的幅度都是0.25%，活期存款利率保持在0.5%不变。 1.3 继“国八条”、“京十五条”政策后， 7月12日国务院常务会议发不了对于房地产市场调控工作的部署（称为“国五条”）。1.3.1国务院常务会议指出，“当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。”1.3.2会议为此提出了五项措施。其中最为外界关注的是：“各地从严把握和执行房价控制目标房价过高的地区要加大调控力度”；“加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设建立健全公开透明的分配制度和退出机制”；“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”；“规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨”，等等。1.3.3对此，中国房地产业协会副会长顾云昌解读称，这表明了国务院稳定房价的决心，还有保障房结构调整的决心。1.3.4另有分析则称，国务院的此番表态，“主要是强调保障房的建设要加快”，“商品房的调控政策没变，包括银行贷款，税收从严等，现在只是再一次重申”，“这也是给地方政府一些压力，表态房地产调控不会放松。” 1.3.5关于楼市调控，温家宝此前已有表态。7月4日至11日，国务院总理温家宝先后召开4次经济形势座谈会。根据中国政府网发布的消息，座谈会上，温家宝说，“坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处。继续抑制不合理的住房需求，重点抓好保障性住房和普通商品房建设，落实好1000万套保障性住房开工建设计划，加强金融支持，推动制度建设。” 1.4 7月份北京市租赁市场政策：7月13日北京市政府公布实施新修改的北京市房屋租赁管理若干规定（以下简称“新规”）。新规首次明确，在租赁市场短期内出现租金较大波动等异常变化时，政府可采取临时干预措施。2、7月份北京市二手房成交量据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，7月份北京二手房交易总量累计为8825套，与6月份相比，环比上涨13.97%。同比下降了15.64%。7月份出现了自今年3月份以来成交量的首次上涨。图表1（以上数据来源于2011年7月份房地产交易网）3、 7月份北京市二手房成交面积全市二手房成交总面积为925080.09平方米，环比上涨6.84%，套均面积为104.82平方米，环比下降6.25%。图表2（以上数据来源于2011年7月份房地产交易网）4、 7月北京市二手房成交量中的贷款率7月份贷款购买房产数量为2501套，贷款比例为28.34%，贷款率环比下降3.37个百分点。图表3（以上数据来源于2011年7月份房地产交易网）57月份北京市区县成交量7月份全市17个区县的二手房交易量浮动幅度都不是很大，其中11个区县有不同幅度的上涨，上涨最大的区域为西城区33.86%；其他6个区县均呈下降趋势，下降最大的为经济技术开发区29.59%。成交量下降的区域中只有门头沟和技术开发区环比下降幅度超过20%，其他区域均在10%左右，下降幅度并不大。成交量上涨的区域中怀柔、朝阳、顺义、丰台、东城、西城六区域上涨幅度超过20%，其他区域均比较平稳，上涨幅度均在10%左右。北京市四大中心城区，朝阳区、西城区、东城区成交量和建筑面积均呈现上涨趋势；海淀区成交量环比下降19.45%，建筑面积环比下降23%。从北京市总的成交量来看，朝阳区仍稳居成交量第一、海淀区和丰台区并列第二位，朝阳和海淀两大中心主城区成交量占总成交量的42.75%。区县成交套数成交量环比建筑面积建筑面积环比套均面积套均面积环比密云县1687.69%32558.35 -47.70%193.80 -51.43%延庆县607.14%9311.60 46.41%155.19 36.65%怀柔区9122.97%14575.55 124.54%160.17 82.59%门头沟区46-23.33%3734.34 -78.27%81.18 -71.66%北京经济技术开发区69-29.59%7740.66 -44.64%112.18 -21.38%昌平区86912.42%97659.19 18.54%112.38 5.44%朝阳区275432.09%313877.79 27.25%113.97 -3.66%顺义区32833.33%38610.32 31.53%117.71 -1.36%通州区3761.35%34475.62 -27.63%91.69 -28.60%平谷区88-10.20%9161.47 -6.59%104.11 4.02%海淀区1019-19.45%98038.45 -23.00%96.21 -4.41%丰台区101925.34%86045.67 22.56%84.44 -2.22%东城区50023.15%46211.27 15.57%92.42 -6.16%房山区193-4.93%15476.01 -9.42%80.19 -4.73%大兴区40516.38%49514.19 35.57%122.26 16.49%石景山区247-0.40%18857.34 -0.78%76.35 -0.38%西城区59333.86%49232.28 46.94%83.02 9.77%图表4（以上数据来源于2011年7月份房地产交易网）图表5（以上数据来源于2011年7月份房地产交易网）6 7月份北京市各区县成交总面积7月份成交总面积环比上涨6.84%，17个区县中，各区县成交面积环比上涨的区域有9个，最大的为怀柔区124.54%；环比下降的区域有8个，降幅最大的为门头沟区降幅为78.27%。图表6（以上数据来源于2011年7月份房地产交易网）7 7月份北京市各区县成交套均面积分析7月份全市套均面积环比下降6.25%， 17个区县只有六个区县套均面积呈上涨趋势，其他区县均呈不同程度的下降。其中门头沟区下降幅度最大71.66%，上涨幅度最大的为怀柔区82.59%。 图表7（以上数据来源于2011年7月份房地产交易网）8、7月份网签存量房按房屋用途结构分析图表： 居住用房占到总成交量的81.96%，其中别墅占0.27%，商业成交占总成交量的13.23%。房屋用途成交数量别墅24车库289工业厂房10底商318写字楼840经济适用住房347住宅6609其它100综合38高端公寓250总计8825图表8（以上数据来源于2011年7月份房地产交易网）9、7月份网签存量房按面积范围结构分析图表： 面积结构成交图表显示，50-90平米户型成交量占到总成交量的44.14%，90-150平米的成交量占27.88%；目前在限购等一系列调控政策下，刚需不断提升。面积范围成交数量50平米以下143350-90平米389690-150平米2461150-200平米563200-300平米294300平米以上178总计8825图表9（以上数据来源于2011年7月份房地产交易网）10、高端房产市场分析 10.1高端房产楼盘是根据全北京市的楼盘项目综合品质，选择的全市排名在5%以内的楼盘进行的统计。 10.2 7月份高端房产共成交256套，总成交面积为35805.49平方米，套均面积为139.86平方米。成交量和成交面积分别占全市成交量的3%和3.87%。 10.3 高端房产