关于外环西路改造工程建设可行性分析情况汇报.doc

关于外环西路改造工程建设可行性分析情况汇报根据项目建设工作需要， 镇会同规划、房产、建设等部门就外环西路改造工程建设进行实地调查，再次进行了可行性分析，现将有关情况汇报如下：一、基本情况：外环西路南起泉峰西路交叉口，北至群英西路交叉口北延至2700米处黄枝地段，南北长2700米，道路路幅宽50米，采用一块板形式。其中：机动车道宽为22米，非机动车道为23m，绿化带宽度为25m，人行道宽为26m。此范围涉及到莲花、虎溪、两江、黄枝等四个村13组。现根据规划红线范围及现场实际情况概算如下：一、开发成本：12978万元（一）征地费用：2000万元。1、整个规划红线范围总用地面积722.39亩（其中1700米范围用地面积572.39亩，新增1000米主干道建设，领导已同意解决建设用地150亩），其中原征道路地和非本项目使用面积合计149.1亩。原道路征地面积70.1亩；村组已占用面积23亩；莲花车站占用9.5亩；万通公司占用5亩；加油站占用1.5亩；拆迁安置用地40亩。2、红线内本次实际征地面积613.29亩（722.39-109.1613.29亩），按3万元每亩计算共计费用1839.87万元，考虑部分土地报批费用上涨因素，实际土地费用为2000万元。3、红线内总建设用地683.39亩722.39-39（非本项目建设用地）683.39亩，含主支干道面积。（二）搬迁费用1878万元。其中：1、房屋拆迁728万元。2、电排搬迁20万元。3、电杆搬迁500万元（三路高压线，三路低压线，两路电信线路）。4、田间排水渠改道20万元。5、砖厂搬迁（三处）150 万元。6、迁坟70万元。7、拆迁办公经费15万元。8、过渡安置费，搬家费50万元。9、宅基地补偿200万元。10、附属物搬迁25万元。11、拆迁安置地建设费用100万元。（三）设计费用：100万元。（四）给水工程：500万元。（五）办公经费：300万元。（六）其它不可预见费用（含税费、资金占用等）：1000万元。（七）建设工程费用：7200万元。1、道路土石方基础工程及配套设施共需资金3523万元。其中：（1）道路土方工程351210立方米（红线内道路挖填夯实、路基压实、余土外运等），按每立方米14元计算，共需资金492万元。（2）道路基回填土方50万方，按每立方7元计算共需资金350万元。（3）石方22930立方米（含原旧砼路面破除、外运等），按每立方米40元计算，共需资金92万元。（4）道路路基及砼硬化工程1278万元A、主干道共78396m2，按120元/m2计算共需资金941万元；B、支干道共30550m2，按110元/m2计算共需资金337万元。（5）人行道彩色道板砖共有面积56069m2，按50元/m2计算，共需资金281万元。（6）麻石路沿石共8239米，按120元/m计算，共需资金99万元。（7）彩色路沿石共2760米，按50元/m计算，共需资金14万元。（8）下水道工程383万元：A、1000砼涵管：2100m480元/m101万元；B、800砼涵管：5910m380元/m225万元；C、600砼涵管：1700m260元/m45万元；D、300砼涵管：1600m70元/m12万元；（9）综合管线沟（按1.7米深，1.5米宽）213万元。2657m800元213万元（10）毛石护坡及挡土墙共11000立方米，按每立方米200元计算，共需资金220万元。（11）花池砖砌体共1870立方米，按每立方米240元计算，共需资金45万元。（12）花池饰面7000m2，按80元/m2计算，共需资金56万元。2、绿化工程279万元。绿化带18962m2，按120元/m2计算，共需资金228万元；行道树共2550株，按200元/株计算，共需资金51万元。3、亮化工程334万元。334盏10000元/盏334万元。4、交通安全设施300万元。5、社会公共停车场两处共需资金200万元。6、公厕、垃圾中转站及公共绿地建设共需资金300万元。7、规划红线内除道路外的土石方工程1383万元：土方：51.5万立方按每立方12元计算共需资金618万元；石方：13万立方按每立方40元计算共需资金520万元。土方回填夯实35万立方，按每立方7元计算共需资金245万元。8、铺沥清共125836m2按每平方70元计算共需资金881万元。三、开发价值（一）整个项目收入13180万元：1、主干道门面收入7456万元。主干道按4米宽、15米长共有门面932个（已减去下湾组已占门面）。932个8万元/个7456万元2、支干道门面收入1300万元260个5万元/个1300万元3、住宅地收入4024万元722.39-（23+9.5+1.5+5亩）-道路用地298.5亩，公共设施用地30亩-门面用地113.8亩-拆迁安置40亩201.1亩201.1亩60%（容积率）120.66亩100.55亩667m2/亩80480m2500元/m24024万元4、省交通部门投入改造资金400万元。四、整个项目利润分析1、收入：13180万元。2、开发成本：12978万元。3、整个项目收入和开发成本两抵。13180万元-12978万元202万元。五、建议1、调整规划。将外环西路原设计主干道在原位置上向西平移25米或35米，其中的15米用于临街面建设，余下10米用于政府统筹规划建设一个物流中心，与莲花车站、万通公司等单位共建共享。2、适当增加建设用地面积。建设用地不足是本项目的最大实际和困难。（1）参照群英西路、青阳北路两个工程，我们认为有许多不利因素：地理位置偏，不如上述两个项目；地形复杂。南面1700米范围内且严重高低不平，以山为多，多余土方多，需外运大量土石方，北面1000米范围以低洼地多，需要大量土方回填夯实。矛盾突出。该项目由于先修连接线，后立项建设，加之毗邻群英西路、莲花车站、工业园区等项目，使得项目外延空间狭小，几个项目的工农矛盾全部积淀到本项目，不利项目征地、拆迁和工程建设。商业旺铺少。邻近莲花车站的门面少，且东面要与莲花车站、万通公司、莲花加油站协调建设，需增加开发成本，西面为当地村组占用。（2）开发成本高，投资巨大。开发成本估算达12207万元，亩平约20万元，远远高于群英西路、青阳北路两项目。（3）可开发用地面积严重不足。群英西路建设路宽38.5米，长1100米的主干道，总用地面积413.4亩，青阳北路建设路宽45米，长2300米的主干道，总用地面积近924.8亩。本项目建设路宽50米，长2700米的主干道总用地面积仅为613.29亩。且建设标准要高。鉴于以上考虑，我们建议增加建设用地面积400亩，具体位置为两处，即S320南侧200亩，新增1000米主干道两侧调剂200亩，使总建设用地面积达到1000亩左右，使开发商有一定的利润空间。3、由市政府牵头，协调好省高管局关系，确保道路设计变更顺利和4