项目组织实施方案.doc

XX市XX区XX新城项目城市运营项目组织实施方案 36目 录第一部分 项目基本情况1一、项目背景及依据1二、项目运作模式1三、项目用地的范围、面积、四至、规划条件情况和地类情况2四、拟实施的工作内容4五、完成开发的时间、周期和开发深度4六、预计成本构成4七、土地征收等补偿标准以及项目收益测算6第二部分 总体方案8第一章 拆迁工作方案8一、拆迁情况概要8二、适用政策、补偿依据9三、拆迁工作内容及流程9四、拆迁工作组织机构10五、拆迁补偿方式12六、拆迁费用构成及成本核算12第二章、市政建设方案18一、市政基础设施建设实施原则18二、市政基础设施建设工作依据18三、市政基础设施建设工作流程20四、市政工程施工顺序21五、市政管线施工时应重点控制的环节22六、市政咨询成果22七、项目综合设计成果24八、市政建设费用26第三章 项目可行性分析28一、项目总投资估算28二、一级开发成本单价29三、土地入市交易分析30第三部分 定向安置房建设方案34第一章、项目涉及拆迁安置情况34第二章、定向安置房原则“三定三限三结合”35一、“三定”原则35二、“三限”原则36三、“三结合”原则37第三章、定向安置用房建设方案37一、安置房选址原则37二、安置房建设选址37三、安置楼建设规模38四、安置房建设标准38五、开发进度39六、安置房设计方案40七、定向安置房成本测算44八、安置房建设主体及资金筹措45第四部分、开发进度控制方案46第一章、土地供应方案46一、土地及定向安置房供应时间46二、一级开发验收标准46第二章、开发进度计划47第三章、开发进度的控制措施49一、拆迁工作的控制49二、市政基础设施建设进度控制51三、定向安置房建设进度控制52第五部分 成本控制方案55第一章、质量控制方案55一、项目开发质量控制目标：55二、项目开发质量保证措施：55第二章、成本控制方案58一、项目成本控制原则58二、项目成本控制依据：59三、项目成本控制措施：59第六部分 风险控制方案62第一章、风险分析62一、投资环境风险62二、工程质量风险62三、政策风险62四、管理风险62第二章、风险控制措施62一、投资环境风险防范措施62二、工程质量风险防范措施62三、政策风险防范措施63四、组织架构保证防范措施63第一部分 项目基本情况一、项目背景及依据XX市XX区XX新城项目城市运营（以下称“项目”）位于XX市XX区XX镇。该项目面积为3620亩，采取城市运营的模式开发建设，以达到“熟地”要求，即通过招标方式由中标企业自筹资金使项目土地达到“七通一平”以及完成配套基础设施建设，使项目土地达到供应条件，再按规定对完成开发的土地公开挂牌出让。实行“统一规划、整体设计、分步实施、滚动开发”的运转模式和采取“分片区独立管理、封闭运作、专用账户、单独核算”的资金运营原则。项目严格依据关于促进节约集约用地的通知、土地储备管理办法等相关法规进行：2008年国务院发布的关于促进节约集约用地的通知第十一条要求：完善建设用地储备制度，完成必要的前期开发，缩短开发周期，土地前期开发要引入市场机制；以及2007年三部委联合发布的土地储备管理办法第十八条：“土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。” 该项目的实施也是XX区贯彻落实党的十八大精神和紧扣XX三角洲地区改革发展规划纲要深入实施的历史发展机遇，着力推进经济、社会和城镇转型升级，不断推进城镇化建设的体现。二、项目运作模式项目运作模式以政府主导、市场化运作的原则，“统一规划、整体设计、分步实施、滚动开发”的方针，由XX区人民政府授权委托XX区土地储备中心作为招标人。XX区土地储备中心通过招标方式选择有相应资质等级的开发企业承担项目的城市运营工作。按照优势互补的合作分工原则，XX区人民政府依法行使各项政府职能，负责项目范围内建设用地规模及建设用地指标的落实，以满足项目的发展需要；开发企业利用自身的资金优势和项目开发经验负责项目投资以及城市运营等工作，以使项目土地达到供应条件，并有计划地向市场供应。三、项目用地的范围、面积、四至、规划条件情况和地类情况（一）本项目位于XX区XX镇西部，总面积为3620亩，共有十个地块。（二）项目各地块四至范围情况如下：地块1：东临XX村XX村民小组、南临XX大道、西临牛仔坑水库、北临北联村土地坛村民小组；地块2：东临老爆竹厂、南临秀峰村黄蜂岭村民小组、西临XX镇府、北临XX大道；地块3：东临企荣厂、南临桥背村上下塘村民小组回扣地、西临永平公路、北临北联村土地坛村民小组回扣地；地块4：东临XX俊利玩具实业有限公司、南临银山二路、西临XX市一品家居有限公司、北临北联村岩塘村小组；地块5：东临北联村赖屋村民小组回扣地、南临银山一路、西临北联村赖屋村民小组、北临银山二路；地块6：东临永平公路、南临秀峰村社下村民小组、西临北联村赖屋村民小组、北临银山一路；地块7：东临XX大中宝石厂、南临祥和街、西临XX镇裕民公司厂房、北临华鸿玻璃厂；地块8：东临XX北方树和亚洲树工艺品有限公司、南临桥背村三栋屋村民小组、西临桥背村三栋屋村民小组、北临祥和街；地块9：东临霞角村乌洋福村民小组、南临筷子堤、西临筷子堤、北临围龙村石坟洋村民小组；地块10：东临桥背村沙梨园水田地、南临霞角村大福地村民小组、西临霞角村城内村民小组、北临XX大道。（三）项目规划条件情况：该项目圈内土地面积3447.98亩（其中规划为特殊用地面积7.74亩，交通用地609.95亩）；圈外土地面积175.02亩。根据XX区XX镇土地利用总体规划（2010-2020年），各地块规划情况如下(详见附件1:XX市XX区XX新城项目城市运营土地利用总体规划图）:地块1：蓝线范围内面积260.17亩，均属圈内土地（其中规划为交通用地面积15.29亩）。地块2：蓝线范围内面积84.29亩，均属圈内土地（其中规划为交通用地面积12.26亩）。地块3：蓝线范围内面积30.63亩，均属圈内土地（其中规划为交通用地面积0.79亩）。地块4：蓝线范围内面积45亩，均属圈内土地（其中规划为交通用地面积19.49亩）。地块5：蓝线范围内面积43.77亩，其中圈内土地面积43.21亩（其中规划为交通用地面积5.79亩）；圈外土地面积有0.56亩。地块6：蓝线范围内面积400.45亩，其中圈内土地面积400.17亩（其中规划为交通用地面积73.18亩）；圈外土地面积有0.28亩。地块7：蓝线范围内面积16.56亩，均属圈内土地（其中规划为交通用地面积1.5亩）。地块8：蓝线范围内面积56.28亩，均属圈内土地（其中规划为交通用地面积4.89亩）。地块9：蓝线范围内面积2642.92亩，其中圈内土地面积2468.74亩（其中规划为交通用地面积476.76亩；规划为特殊用地面积7.74亩）；圈外土地面积有174.18亩。地块10：蓝线范围内面积42.93亩，均属圈内土地。（四）项目范围内地类情况 项目范围内地类情况表地类名称面积（平方米）村庄公路用地果园旱地建制镇坑塘水面裸地农村道路其他草地其他林地设施农用地水浇地水田有林地总计上述具体数据以审批意见为准。四、拟实施的工作内容项目需投资和建设的范围主要包括：土地征收/收回/收购、房屋征收、居民/村民搬迁、安置补偿、“七通一平”、区级基础设施建设（包括区级市政管网、防洪排涝设施）等。项目前期的相关手续办理、征地拆迁组织方案和基础实施建设方案等由相关部门或机构依法制定实施。上述内容以政府最终审批为准。五、完成开发的时间、周期和开发深度1开发的时间、周期：项目计划合作开发期为10年（自协议签署之日起算），分片分期合作开发，具体各片区的四至范围以及开发时间和方案，待项目控制性详细规划经批准后另行签订协议明确。2开发深度：按规划或施工规范完成道路、燃气、供电、有线电视、通讯、供水、市政道路、雨水、污水、管网等“七通一平”建设以及基础设施建设，以使项目土地达到市场供应条件。上述内容以政府最终审批为准。六、预计成本构成 区发展改革、财政、审计部门以及区土地储备中心等部门应加强对项目成本监督和管理，严格审核项目土地开发及相关基础设施建设成本，确保土地储备开发资金安全。整个项目区内城市运营建设采取“分片区独立管理、封闭运作、专用账户、单独核算”的资金运营原则。项目成本估算如下：（一）征地、盘整、拆迁费用1.土地补偿费2.安置补助费3.土地附着物补偿费4.青苗补偿费5.拆迁补偿费6.回购留用地费或征用留用地费，以及报批和供地过程中发生应上缴的各项费用7.盘整收回国有建设用地费8.征地管理费9.开垦费10.开具档案证明费11.新增建设用地有偿使用费12.森林植被恢复费13.为失地农民购买的社保资金14.房屋拆迁补偿费15.拆迁服务费16.拆除工程费17.征地工作经费（二）项目前期费用1.立项报告及城市运营实施方案编制费2.规划方案费3.工程勘察4.测绘、定桩费5.环境影响评价分析费6.交通影响评价分析费7.地震影响评价分析费8.中介机构服务费（包括土地评估费、房产评估费、资产评估费、会计师事务所手续费）9.工程设计费（三）公共区域市政基础设施建设费用1.临时供水、电费2.土地平整费3.市政管道建设费4.公共建设物费（四）其他不可预见费用(并执行广东省征地补偿保护标准（2010年修订）)（五）经双方确认的其他费用以上项目成本仅为宏观预测，具体应按国家相关法律和政府文件规定核算，以实际发生为依据，由开发企业会同国土、住建、财政、审计等部门形成方案报区政府审批为准。七、土地征收等补偿标准以及项目收益测算项目土地的征收、收购、盘整以及房屋拆迁等的补偿标准由有关部门按照相关法规和XX市现行文件执行。由于XX镇经济基础薄弱、工业化、城镇化发展相对滞后，防洪能力较弱，部分地区属于洪泛区，旱、洪、涝灾害频繁。为鼓励开发企业积极发展本区域,完善基础配套设施建设，促进该地区工业化及城镇化发展。根据开发企业实际完成的城市运营建设，结合本项目上述成本构成，以开发企业实际投入的城市运营成本的8%-12% （以政府最终审批为准）作为开发企业从事该片区城市运营的投资收益；依法挂牌出让的项目土地，开发企业可获得土地出让净收益（依法挂牌的项目土地出让收入，在扣除开发企业投入的项目成本、各项费用及基金以及开发企业收益之后的余额）的50%-70%（以政府最终审批为准）。本项目的政府收益为依法挂牌的项目土地出让收入在扣除开发企业投入的项目成本、各项费用及基金以及开发企业收益之后的余额。具体以政府最终审批和双方签署的相关协议为准。附件1:XX市XX区XX新城项目城市运营土地利用总体规划图第二部分 总体方案本实施方案编制的土地一级开发总体方案分为拆迁工作方案、市政建设工作方案以及总体投资分析。第一章 征地、拆迁、相邻关系问题工作方案根据XX市XX区XX新城项目城市运营合作协议书内容。鉴于鉴于本项目土地面积较大，周期较长，投入资金巨大，整个项目城市运营将分期分片进行开发建设。各片区最终确定的实施范围由甲、乙双方根据开发方案以及经政府批准的该片区控制性详细规划另行商议签订协议明确。区指挥部负责征地、拆迁、相邻关系工作和相关手续的办理，我公司积极配合区指挥部的工作，并且保证所需资金的到位。具体工作如下：1、本项目城市运营用地范围内按照相关法律法规规定留存的集体经济组织留用地事宜。2、区指挥部负责或协调有关部门办理本项目城市运营用地范围内的土地一级开发项目立项审批等各项审批手续，包括农用地转用审批手续、房屋评估手续、土地整理复垦规划的审批手续、土地征收手续、安置补偿方案的审批手续、土地整理储备项目实施计划审批手续等所有法律程序。如该等审批超过区指挥部的权限，区指挥部应积极负责协调，我公司将积极协助并配合区指挥部工作，上报有权机构并获得批准，确保项目合法有效。3、区指挥部负责组织国土、住建等有关部门按照土地开发管理计划完成本项目城市运营用地范围内的土地征收/收回/收购、房屋征收、拆迁、安置等具体工作以及各项补偿金拨付手续的办理，负责妥善解决各类与之相关的纠纷，承担与之相关的一切法律责任及后果,但由于我公司资金不到位等原因造成的除外。4、区指挥部负责协调解决项目土地整理及建设过程中所有涉及审批的事项，包括但不限于有关军队、铁路、公安、国家安全、通信、电力、水务、水力、环境保护等特别审批事项，包括但不限于相关设施设备的迁移及所有必需的报告、审批、备案或核准手续等。5、区指挥部保证本项目建设用地规模及建设用地指标的落实，以满足项目的发展需要6、区指挥部负责对项目规划区域的土地利用和建设项目进行控制，采取各项措施严格控制项目用地内的户口迁入（但依法必须办理户口迁入的除外）、禁止乱搭建、拆除违章建筑等。第二章、市政建设方案根据招标文件要求：中标人取得项目市政工程规划方案综合，并使宗地现状在土地上市前验收时达到“三通一平”，即具备施工车辆主要进出道路路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。市政管网交付使用验收标准：在国有土地使用权受让方完成项目全部开发建设并在建设管理部门的竣工验收前，且受让方付清全部土地开发建设补偿费后，向受让方提供项目用地红线外市政管线“七通”（燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水）条件。并按照招标人和规划要求，将市政接口接至指定位置。本市政建设方案按照市政管网交付使用验收标准进行编制，用地范围内市政基础设施实现“七通一平”（供水、雨，污，中水、供热、供气、供电、通信、通路；“一平”指场地自然平）。 一、市政基础设施建设实施原则（一）坚持工程先报批后实施的原则；1、坚持先设计后施工的原则；2、坚持质量与安全第一的原则；3、坚持以预防为主、过程与结果并重原则；4、坚持标准严守合同原则；5、坚持以人为本的原则；6、坚持遵守职业道德规范的原则；二、市政基础设施建设工作依据1、XX市XX区XX新城项目城市运营合作协议书；2、城市工程管线综合规划规范 GB50289-98；3、建设工程工程量清单计价规范 （GB50500-2003）； 4、城市排水工程规划规范 GB50318-2000；5、给水排水管道工程施工及验收规范 GB50268-97；6、城镇直埋供热管道工程技术规程CJJ/T81-98；7、城镇供热管网工程施工及验收规范 J372-2004；8、公路工程质量检验评定标准 JTGF80/1-2004；9、排水管（渠）工程施工质量检验标准 DBJ01-13-2004；10、城镇道路工程施工质量检验标准 DBJ01-11-2004；11、建筑工程施工现场安全、防护、场容卫生、环境保护及保卫消防标准 DBJ01-83-2004；12、燃气工程 91SB8；13、热力站工程 91SB9；14、10干伏变配电装置 92DQ2；15、外线工程 92DQ4；16、电力控制 92DQ7；17、有线电视工程 92DQ11；三、市政基础设施建设工作流程向各市政单位咨询接口意见委托市政综合方案设计及路面设计管线项目综合方案审查意见相关道路设计方案审查意见市区发改委立项管线设计方案审查意见规划意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证办理开工证施工验收四、市政工程施工顺序 工程报批通过招投标优选施工队伍和监理单位办理开工证按照设计合理安排施工顺序，精心施工，每道工序严格验收先施工埋深大的管线，如雨、污水管线并及时验收然后施工埋深浅的管线并及时验收，如上水、燃气、电讯、热力等回填土市政道路道路设施说明：在施工时为了避免管线交叉矛盾，须按规定路由；按先深后浅、先主后支的顺序进行，如果出现意外，有压管避让无压管线、管线型避让管道勾槽型、支管避让主管。五、市政管线施工时应重点控制的环节项 目符 合 标 准管线放线偏差设计图纸及DBJ01-47-2000，GB50026-93规定；管线开挖设计图纸及DBJ-84-2004等规定；管线基底设计图纸及GB50007-2002；基坑支护DBJ01-84-2004；各种管线质量设计图纸及各专业规范；各种管线坡度设计图纸及GB50268-97，DBJ01-47-2000，T372-2004；管线接口质量设计图纸及GB50268-97，DBJ01-47-2000，阶段性验收、试验T372-2004；回填土质量设计图纸及GB50268-97，DBJ01-47-2000，路基密实度T372-2004；路面沥青密实度设计图纸DBJ01-47-2000，DBJ01-45-2000；设计图纸DBJ01-47-2000，DBJ01-11-2004设计图纸DBJ01-45-2000，DBJ01-11-2004；管线间的相关距离设计图纸及GB50289-98第四部分、开发进度控制方案项目实施主要为拆迁工作和市政基础设施建设工作。第一章、土地开发验收标准土地开发验收标准：分为土地上市前验收和市政管网交付使用前验收两个阶段，随同开发周期验收。（一）、土地上市前验收1、场地要求：（1）宗地达到 “场光地净”场地中无建筑物、构筑物、电线杆等附着物（树木除外），渣土清运完毕，场地达到环保、城市管理等规定要求；（2）地面平整场地随自然地平； （3）在宗地四周设置围档(围墙高2.55米，钢结构，墙体外围张贴公益广告，广告内容须经招标人同意)。 2、市政要求：中标人取得项目市政工程规划方案综合，并使宗地现状在土地上市前验收时达到“三通一平”，即具备施工车辆主要进出道路路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。3、手续要求：取得规划、立项、征地等各环节相关批准文件，具备项目公开上市各项条件。（二）、市政管网交付使用验收验收标准：在国有土地使用权受让方完成项目全部开发建设并在建设管理部门的竣工验收前，且受让方付清全部土地开发建设补偿费后，向受让方提供项目用地红线外市政管线“七通”（燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污水）条件。并按照招标人和规划要求，将市政接口接至指定位置。市政验收时间：为国有土地使用权受让方需要市政接用前，一级开发实施单位完成所有的市政建设，由一级开发实施单位提出验收申请，招标人组织对项目用地一级开发建设各项内容进行验收。市政接用时间：为在受让方付清全部土地开发建设补偿费的前提条件下，在项目全部完成开发建设并通过建设管理部门的竣工验收后达到客户入住条件的时间。第二章、开发进度计划自获得一级开发授权并签订开发协议起，主要开发进度计划如下：（一）、办理项目立项、规划、拆迁等相关批准手续：目前已完成报批规划意见书、用地预审、立项、建设用地规划许可证等前期手续，从2009年7月至2009年10月将完成勘测钉桩、地下文物勘测、拆迁手续办理等前期工作；（二）、组织实施拆迁工作；从2009年7月至2010年9月确定拆迁方案，办理拆迁批准手续，拆迁公示，委托评估、拆迁机构，入户调查评估、与被拆迁人签订拆迁协议、支付拆迁费用，拆除地上物平整场地，办理拆迁结案。（三）、进行大市政建设：时间从2009年7月至2010年9月：办理大市政工程建设报批，委托电力、燃气、热力、电信、有线电视、上水、雨水、污水道路等各专项工程设计并组织审图、进行市政综合审批，办理各专项工程施工、监理招投标、组织专项工程开工建设、办理竣工验收。（四）、定向安置房建设：定向安置房拟建设在现场厂房处，在厂房拆迁完成后将尽快办理相关规划设计、开工等手续，在2010年10月前完成全部房屋、小市政、配套等工程建设并组织入住。（五）、2010年10月办理本项目一级开发建设验收手续，达到土地供应条件。（六）、2009年度工期安排：本年度完成国有企业收购及拆迁工作量的40%或实现项目投资额8.29亿元。2009年度2010年度7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月一、办理规划意见书已完二、办理项目土地预审已完三、办理立项手续、取得立项批复已完四、前期手续1.进行项目考古勘察2.进行项目实地勘测钉桩3.进行项目环境评估4.进行项目交通评估五、办理建设用地规划许可证已完六、国有企业拆迁及地上物补偿七、居民拆迁1、办理拆迁审批手续2.公布拆迁实施方案3.宣传动员并布置拆迁工作4.办理委托和评估招投标手续已完5.入户调查摸底收集拆迁资料6.编制评估报告拆迁补偿协议7.组织审核评估报告的拆迁和拆迁补偿协议8.签订拆迁补偿协议9.督促拆迁人搬家、交钥匙10.支付各项拆迁补偿协议费用11.房屋拆除、平整项目用地12、拆迁结案手续办理六、市政单项设计和方案综合七、委托市政设计、办理开工手续、实施建设八、定向安置房建设九、一级开发验收十、底价评估及审核表4-1 项目开发进度表第三章、开发进度的控制措施本项目范围内住宅拆迁实行整体搬迁，定向安置。国有企业拆迁实行国有土地整体回购，各市政建设配套工程交叉施工，达到验收标准，实现该项目开发的土地一次性供应的工作目标。土地供应时间是2010年10月。一、拆迁工作的控制1、做好政策宣传工作，提高拆迁工作的透明度，入户摸底评估前我们要给被拆迁范围内的居民、企业下发石景山区第二水泥管厂土地一级开发项目相关的政府批准文件、XX市房屋拆迁法规汇编、石景山区第二水泥管厂土地一级开发项目拆迁工作相关问题解答、致居民的一封信，让被拆迁人提前了解拆迁政策。在整个过程中，我们始终要坚持三公开制度，即实行“房屋拆迁许可证”、“拆迁公告”、“房屋评估报告”公开，切实维护被拆迁人的合法权益，增强拆迁的规范化、透明度。做好宣传采取以下二种方式进行宣传：一是悬挂标语、彩旗，设置公告栏，确保政策公开透明；二是发放各种宣传材料，保护了被拆迁户的知情权；在拆迁过程中，宣传工作坚持“有针对性”和“时效性”的原则。对可能出现散布谣言，恶意编造谎言，煽动居民说晚拆比早拆多拿钱等问题，我们要反复宣传拆迁政策的一致性、连续性、不可变性，有效扼制住谣言的传播； 保证拆迁地区的和谐稳定局面。2、做好拆迁问题咨询答疑工作，拆迁工作不仅是项目一级开发的重点工作，也是一个复杂的社会工作，根据目前以往的拆迁情况分析，由于对拆迁问题处理得不及时导致群体上访、越级访日渐增多。主要是历史遗留问题不好解决，为此我们要高度重视拆迁问题咨询答疑工作。设置专职拆迁问题咨询答疑接待人员，做到每访必接，每接必果。这项工作主要遵循了以下几条原则：首先提高对拆迁问题咨询答疑工作重要性的认识，第二水泥管厂项目拆迁量巨大，随着拆迁的展开，将引发许多矛盾，如果处理不当，拆迁工作就难以开展，还会造成新的不稳定因素，影响整个项目的实施。因此对群众反映的问题深入调查核实，每一个问题都拿出结果；将百姓利益始终放在第一位，其次要转变思路，超前预防，综合治理。在拆迁期间，要设专人在现场办公，负责拆迁疑难问题咨询，及时掌握被拆迁人关注的热点问题和极易产生纠纷的焦点问题，做到早发现、早报告、早控制，把问题解决在萌芽状态，有效地避免集体访和越级访的发生。为了将居民提出的问题落到实处，做到事事有答复，件件有落实。将老百姓提出的问题做好记录，每天进行分类汇总，及时上报拆迁领导小组研究解决，不等、不拖、不靠，并将解决方案反馈给居民，对按政策规定不应解决的，做好耐心细致的思想政治工作，宣传法律法规，使有问题的拆迁户明白不能解决的理由和道理，不留隐患。3、组织好入户摸底，财产评估工作；根据第二水泥管厂项目拆迁的范围，我们将采取分别划段的办法，每个地段设负责人一名，负责指挥这一地段的的入户摸底评估工作，直接对拆迁领导小组负责。每个地段分成若干小组。地段负责人和各小组负责人以及入户调查人员要选派工作经验丰富、年富力强、懂政策的人员组成，并在开展工作前集中请专业人士对入户人员进行了有针对性的培训，要求入户人员与老百姓交流时，坚持“公开、公正、公平”的原则；采用“换位思考”的工作思路，凡事站在拆迁户的角度分析问题、解决问题，做到该讲的一定要讲到位，不该说的一句都不能说，统一思想认识，统一政策把握，不能随意承诺，也不能随意推诿问题，遇到纠纷要做到骂不还口、打不还手，依法拆迁、以情拆迁、文明拆迁。4、采用拆迁补偿手续办理一站式服务的工作方式；我们将在现场设置拆迁临时办公室，集中了评估公司、拆迁公司、政策宣传、拆迁咨询、审核及结算联合办公，一方面积极解答老百姓提出的问题，一方面想方设法在保证手续完备的情况下减少老百姓办理手续的程序。在拆迁协议签订，审核严格按照工作程序的情况下，为了减少老百姓的手续，相关工作人员在审核过程中遇到问题要积极主动与拆迁公司及相关部门联系积极负责协调，确保各项手续齐备、数字准确无误。结算人员进行最后的认真核各项补偿款金额，确认无误后，要立即为该户办理补偿款的支付。为了保证补偿款专款专用的安全，我们将邀请石景山分中心财务部门人员及相关监督部门对专项资金发放进行监督检查，同时将银行工作人员请到临时办公室，现场为拆迁户办理存款业务，使得签订协议后的搬迁户能安全、及时使用补偿款。5、做好对拆迁特困户、困难户的补偿。我们要有针对性地对入户摸底后发现的特困户、困难户的补偿制定相应的解决措施。特别是宅基地面积小、房少、家庭人口多的，若严格按拆迁政策进行补偿，确实补偿款很低，难以解决被拆迁户购买楼房、供养孩子念书、赡养老人等问题，要及时研究解决的办法，保证整体拆迁工作的顺利进行。二、市政基础设施建设进度控制本工程控制阶段的主要工作：安全、质量、进度、投资。1、进度的保证措施（1）组织措施：1) 先建设初期建立进度控制目标体系，明确项目部中进度控制人员及职责分工。2) 在建设过程中，建立工程进度报告制度及进度信息沟通网络。3) 合同监理单位建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度，采取横道图法、S曲线比较法，或前锋线比较法对进度进行分析，用改变工作的逻辑关系或缩短工作的持续时间等方法进行调整。4) 在工程进度中，建立进度协调会议制度，通过会议沟通情况，解决进行中更大的问题。（2）技术措施1) 合同监理单位，认真审查承包商提交的进度计划，使承包商能在合理的状态下施工。2) 编制进度控制工作细则，提倡区指挥部人员实施进度控制。3) 采用网络计划技术及其他科学适用的计划方法并结合电子计算机的应用，对建设工程进度实施动态控制。（3）经济措施1) 及时办理工程预付款及工程进度款支付手续。2) 对应急赶工给予优厚的赶工费用。3) 对工期提前的施工单位，给予优厚的奖励。4) 对工程延误收取误期损失，损失赔偿金。（4）合同措施 1) 加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证合同中进度目标的实现。2) 严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，严格审查后再补入合同文件之中。3) 加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，以及相应的处理方法。4) 加强索赔管理，公正地处理索赔。三、定向安置房建设进度控制定向安置房建设协同一级开发同步进行，房屋建设的速度直接影响一级开发。为更好的促进居民搬迁，安置房建设必须在保质的情况，快速完工，交付居民使用。定向安置房建设进度控制的措施主要包括组织措施、管理措施、经济措施和技术措施。 1、组织措施1）组织是目标能否实现的决定性因素，因此，为实现项目的进度目标，应充分重视健全项目管理的组织体系.2）在项目组织结构中应由专门的工作部门和符合进度控制岗位资格的专人负责进度控制工作。3）.进度控制的主要工作环节包括进度目标的分析和论证、编制进度计划、定期跟踪进度计划的执行情况、采取纠偏措施、以及调整进度计划。这些工作任务和相应的管理职能应在项目管理组织设计的任务分工表和管理职能分工表中标示并落实。4）应编制施工进度控制的工作流程，如；(1)定义施工进度计划系统(由多个相互关联的施工进度计划组成的系统)的组成；(2)各类进度计划的编制程序、审批程序和计划调整程序等。5)进度控制工作包含了大量的组织和协调工作，而会议是组织和协调的重要手段，应进行有关进度控制会议的组织设计。2、管理措施1）施工进度控制的管理措施涉及管理的思想、管理的方法、管理的手段，承发包模式、合同管理和风险管理等。在理顺组织的前提下，科学和严谨的管理十分重要。2）用工程网络计划的方法编制进度计划时，必须很严谨地分析和考虑工作之间的逻辑关系，通过工程网络的计算可发现关键工作和关键路线，也可知道非关键工作可使用的时差，工程网络计划的方法有利于实现进度控制的科学化。3）承发包模式的选择直接关系到工程实施的组织和协调。为了实现进度目标，应选择合理的合同结构，以避免过多的合同交界面而影响工程的进展。工程物资的采购模式对进度也有直接的影响，对此应作比较分析。4）为实现进度目标，不但应进行进度控制，还应注意分析影响工程进度的风险，并在分析的基础上采取风险管理措施，以减少进度失控的风险量。5）应重视信息技术(包括相应的软件、局域网、互联网、以及数据处理设备等)在进度控制中的应用。虽然信息技术对进度控制而言只是一种管理手段，但它的应用有利于提高进度信息处理的效率、有利于提高进度信息的透明度、有利于促进进度信息的交流和项目各参与方的协同工作。3、经济措施1）施工进度控制的经济措施涉及工程资金需求计划和加快施工进度的经济激励措施等。2）为确保进度目标的实现，应编制与进度计划相适应的资源需求计划(资源进度计划)，包括资金需求计划和其他资源(人力和物力资源)需求计划，以反映工程施工的各时段所需要的资源。通过资源需求的分析，可发现所编制的进度计划实现的可能性，若资源条件不具备，则应调整进度计划。3）在编制工程成本计划时，应考虑加快工程进度所需要的资金，其中包括为实现施工进度目标将要采取的经济激励措施所需要的费用。4、技术措施1）施工进度控制的技术措施涉及对实现施工进度目标有利的设计技术和施工技术的选用。2）不同的设计理念、设计技术路线、设计方案对工程进度会产生不同的影响，在工程进度受阻时，应分析是否存在设计技术的影响因素，为实现进度目标有无设计变更的必要和是否可能变更。3）施工方案对工程进度有直接的影响，在决策其选用时，不仅应分析技术的先进性和经济合理性，还应考虑其对进度的影响。在工程进度受阻时，应分析是否存在施工技术的影响因素，为实现进度目标有无改变施工技术、施工方法和施工机械的可能性。第五部分 成本控制方案第一章、质量控制方案一、项目开发质量控制目标：1、场地要求：（1）宗地达到 “场光地净”场地中无建筑物、构筑物、电线杆等附着物（树木除外），渣土清运完毕，场地达到环保、城市管理等规定要求；（2）地面平整场地随自然地平； （3）在宗地四周设置围档(围墙高2.55米，钢结构，墙体外围张贴公益广告，广告内容须经招标人同意)。2、拆迁工作不留死角，取得拆迁结案表；3、大市政建设工程质量达到合格标准；4、本一级开发项目达到“七通一平”的标准。二、项目开发质量保证措施：1、全面贯彻执行ISO9002质量体系程序文件的有关规定。2、编制切实可行的质量管理计划，实行项目质量管理负责制，制定相应的检查、考核制度。3、合理、务实地编制项目实施的各种方案，认真研究、分析、评估，做到技术上切实可行。4、对于项目的前期手续办理工作，组织专门人员，协调市、区计划、规划、土地、供电、给水、市政、电信、燃气等有关政府部门，及时取得相关批准手续。5、拆迁工作阶段质量保证措施：（1）、拆迁补偿安置工作，事关被拆迁人切身利益，在实际操作过程中，我公司成立拆迁领导办公室，充分发挥我公司在拆迁工作中的经验，以及与相关职能部门的密切联系，调动一切积极因素，做好拆迁补偿工作，维护社会稳定，不出现群体上访及越级上访情况。（2）、通过招投标方式择优选择拆迁工作的评估、拆迁单位，保证拆迁工作质量。（3）、我公司配合拆迁公司、拆迁评估公司仔细调查被拆迁人的具体情况，分析其异同点，了解被拆迁人对此次拆迁的想法，同时提出有针对性的措施，制定拆迁方案。（4）、我公司配合拆迁公司、拆迁评估公司把有关此次拆迁的法律、政策向当地居委会和居民讲明白、说清楚，进行解释说明和疏导，体现居民对拆迁有知情权、参与权、监督权。在拆迁的现场设专人提供政策咨询服务，为他们答疑解惑。（5）、拆迁工作牵涉面广、政策性强，按照公开、公正、公平的原则，做到拆迁方案、补偿方案两公开。尊重居民对财产的所有权及其使用、收益和处分权。尊重拆迁居民的合法权益。（6）、落实资金保障，规范拆迁行为。（7）、在拆迁评估时，不同的估价时点，由于政策、市场环境及估价对象有不同的状态，评估时应掌握好估价时点下的特定状况，做出适时的评估结果。同时要求拆迁评估公司耐心做好拆迁评估报告的解释工作。（8）、拆迁评估涉及被拆迁人的切身利益，也是他们生活模式出现重大变化的开始，因此要充分理解被拆迁人的心理状态，严格把握政策和评估技术。同时被拆迁对象有住户和企事业单位，各被拆迁对象也有不同的心态，拆迁过程中要采用不同的工作方式区别对待，有针对性的采取不同的措施、策略，以保证拆迁工作的顺利进行。6、市政设施施工阶段质量保证措施：（1）、认真编制大市政各项工程的委托任务书，对设计，勘查、施工、监理等方案严格审查，选择最优方案，为项目开发质量奠定基础；（2）、在对项目建设总包单位和监理单位的招标过程中，认真深入考察，精心选择资质等级较高且具备良好信誉的公司，尤其重要的是对总包方项目经理及总监的选择。 （3）、工程招投标要合理报价，不得以低价，压工期等手段违反工程建设强制标准，降低工程质量（4）、我公司项目部组织总包单位和监理单位提前做好施工图纸会审工作，熟悉、研究施工图，了解设计意图，对设计图中存在的差错及可能影响施工质量的问题提出改进意见，会同设计单位协商解决。（5）、要求施工单位确定本项目工程质量目标，实行目标管理，针对目标制定技术质量文件，经监理单位与我公司项目部批准生效后严格执行。（6）、督促施工方制定本工程实行全面质量控制体系的实施计划，各程序分类立册，落实到人。（7）、督促施工队伍严格遵守绿色建筑评价标准中关于施工过程的要求，并进行全程管理和控制。（8）、项目部成立项目质量管理小组，同时要求总包单位建立质量管理体系，针对工程的具体情况，制定相应的各项质量控制措施，明确责任人。（9）、建立工地例会制度，每周有总监主持召开协调会，每月由业主代表主持召开协调会。会议纪要由业主纪录、整理并抄送有关各方。（10）、项目部及时协调总包与分包各施工单位之间的关系。7、定向安置房工作阶段质量保证措施：为加速搬迁安置进程，定向安置房分配工作将配合拆迁工作，采取“先搬先分，分轮抽签”的形式。搬迁工作按照工作计划顺序展开，居民签订拆迁协议后即可进入分配流程。拆迁工作进行一轮后，签订拆迁协议的居民即可参加第一轮住房抽签；以此类推，第二轮往后的居民只能在余房中选择。由于各种户型数量有限，先进入分配流程的居民可选的户型组合较多，这种流程安排既能保证分房的公平性，也能提高居民搬迁的积极性。分配工作基本流程如下图所示：签订销售合同，办理相关手续确定分配结果，公示抽签（专门机构监督）按户型分组编号确定安置人口范围和每户可申请面积；公示提交安置房申请书审 查确定安置房数量和户型公示安置房竣工验收户型申请，公示确认据 户 型 分 配 原 则安置房分配工作基本流程图相关部门将严格按照上述流程办法安排选购工作，分配全过程将由专门机构(如XX市公证处)进行监督管理，为居民提供全程服务。各阶段工作及时公示，鼓励反馈和举报，让被拆迁居民都参与到监督管理工作中，增强透明度，避免信息失实造成分配不公，切实保护所有居民的根本利益。安置工作结束后，安置房建设主体将对安置房实际使用情况及剩余房源资料进行整理，通过公示接受居民的再监督，并报上级单位审查备案。第二章、成本控制方案一、项目成本控制原则1、成本最低化原则；2、全面成本控制原则；3、动态控制原则；编制成本计划、制订成本控制的方案； 4、目标管理原则；目标管理的内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环；5、责、权、利相结合的原则；在项目实施过程中，项目经理部各部门在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权力，项目经理对各部门在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行有奖有罚。做好责、权、利相结合的成本控制，以确保收到预期的效果。二、项目成本控制依据：1、政府关于城市房屋拆迁补助规定2、编制的项目建设成本计划；3、大市政建设各项工程设计文件及图纸；4、大市政建设各项工程承发包合同；5、大市政建设各项工程预算；三、项目成本控制措施：1、组织措施：健立成本全过程控制管理目标的控制体系。2、技术措施：认真编制项目实施方案，充分分析、研究、优选，达到技术可行，经济合理的要求。3、经济措施：在项目组织实施过程中，合理配置项目管理人员，改善组织管理，实行合理的奖惩制度。4、拆迁工作阶段项目成本控制措施：（1）、居民的拆迁补偿费和国有企业的区位补偿费的确定，应严格执行XX市及石景山区的有关政策与法规。（2）、拆迁评估公司在工作过程中，应严格遵循相关的政策、法规，掌握好拆迁政策尺度；在评估过程中，评估对象合法有效性的界定，评估基础数据的测量、选取、都要有严谨的政策和科学依据。做到既不漏项，也不超标。（3）、公司设专人复核有关拆迁补偿费与地上附属物补偿费的现场测量数据并计算结果，提出意见