加大“城中村”改造建设力度进一步推进秀美扬州建设.doc

加大“城中村”改造建设力度进一步推进秀美扬州建设提案人：民建扬州市委会 所谓“城中村”，是指城区内集体土地上及虽然征地撤组转为国有土地，但原作为村民在集体土地上安排宅基地所建的房屋。“城中村”本质上是“市民城市社会中的农民村”，环境差、治安差、生活条件差、违章建筑泛滥、消防隐患和黄、赌、毒等是“城中村”存在的主要问题，影响着秀美扬州的形象。 一、对“城中村”改造建设工作重要性的再认识“城中村”改造建设是一项民心工程。大部分“城中村”是村民、流动人口和城市居民的混合社区，一是社会治安问题十分突出、复杂，“城中村”的低收入以及出租屋的低租金使“城中村”成为流动人口居住的首选场所，直接或间接引起“城中村”居住环境、治安环境的恶化；二是基础设施建设滞后，是环境“脏、乱、差”，生活质量低下的集中地区，行路难、用水用电难、上厕所难等问题因各种条件限制无法解决或在短时间内难以得到解决；三是不少“城中村”居民就业困难，收入及生活水平下高，生计难以维系，且医疗、社会保险等缺乏有效的制度保障。因此，对“城中村”进行改造建设，把当地居民真正纳入城市范畴，是一项紧迫的民心工程。“城中村”改造建设有利于进一步集约土地利用。随着城市化进程的加快，城市的外延不断扩大，城区土地的“寸土寸金”体现得更加明显，现“城中村”中的建筑无序、违章建筑泛滥、土地利用率低无疑是对城区土地资源的严重浪费。加大“城中村”改造建设力度，“腾笼换鸟”，在美化城市环境的同时，可以进一步集约土地利用，改善投资环境，引来商机无限。城中村改造建设是提升秀美城市形象的必然要求。近几年的城市改造，扬州城市秀美特色日益彰显，无论是空中俯瞰，还是穿行于大街之中，整个扬州城给人的感觉就是一个城市花园，但来到“城中村”，这里的“脏、乱、差”，这里的建筑无序，又令人仿佛感觉来到了另一个天地，使游者游兴顿消，产生了不过如此的想法。所谓“秀美”，应当是“精细之处见功夫”，因此，打造秀美扬州，必须加大“城中村”改造建设力度。 二、“曲江新苑”的基本经验和启示“曲江新苑”于2003年年底正式开工建设，2005年年底全面竣工交付使用。陆续安置了曲江公园片农民庄台和新农路、梅岭西路拓宽改造工程及江阳大桥东接线、邗商宿舍楼拆迁安置、洼字街等地段的被拆迁户。目前除一户因自身原因未入住外，其余已全部入住。1、组织领导到位。广陵区委、区政府十分重视，及时成立了以区政府主要领导任组长的“城中村”整治改建领导小组，下设办公室负责日常工作。2、正确选择实施主体。选择一个有实力的实施主体是能否按时、高质完成城中村整治改建任务的关键。在实施“曲江新苑”安居工程时，广陵区政府按照“政府主管、市场运作”的要求，明确了“公开、公平、公正”的选择原则，通过一定的组织形式发布了招标通告，在公开竞标的基础上，按照一系列招标程序的要求，确定了承建方，并要求承建方在区内注册了子公司作为该项目的实施主体。3、优选规划设计建设方案。规划、设计建设方案的优劣，直接影响到工程质量、工程形象、人居环境等方面。广陵区本着“以人为本”的规划设计建设理念，严格把关，明确要求招标初选入围的单位应邀请国内一流的规划设计单位编制规划设计方案和建筑方案。实践证明，最终经市规委会审批的实施方案是成功的，设计新颖，布局合理，配套齐全，空间大、采光通风好，绿化面积超过规定的标准，得到了专家较高评价和入住户的认可。4、重视工程质量，优选施工单位和监理单位。一是严把招投标程序关，在认真考察审核的基础上选择有一定资质、一定实绩、社会认可度高、技术过硬、能打硬仗的施工单位和监理单位。二是严把工程材料关，考察供料单位，严验质保书，在材料使用时严格初验和复验，防止偷工减料。三是严把监督程序关，明确建设单位、施工单位、监理单位三方各自职责及相互关系，使之相互制约、相互监督。曲江新苑安置小区一次验收合格率达到了100%，从住户的反映看对工程质量比较满意，至今未收到到工程质量方面的投诉。5、坚持公正、公平、公开原则，制定房屋安置方案。安置好被拆迁人是检验城中村整治改建工作是否成功的一个重要方面。区城中村整治改建办公室严格按照动迁时的先后顺序编号，分别各类户型，张榜公布，基本做到了公正、公平、公开，群众比较满意。6、物业管理工作到位。经过招标，由上海一家知名度较高的物管企业负责曲江新苑的物业管理工作。从现场实际和住户反映情况来看，该小区的物业管理工作规范、服务到位。 三、落实市政府文件是推进我市“城中村”改造建设的关键市政府于2003年颁发了关于市区“城中村”改造建设的实施意见的159号文，为推进我市“城中村”改造建设工作起到了积极的作用。但在文件的落实方面，市有关职能部门并不统一和平衡。以“曲江新苑”安置小区为例，应当说，该项目无论是从为民办实事还是从环境打造方面都达到了“城中村”改造建设工作的目的，形成了良好的社会效益，但“曲江新苑”严重超支，资金缺口过大，已到了政府无力承担的范围，究其原因，市政府159号文未能完全落实是造成资金缺口过大的一个重要方面。经政府审计，并经市有关部门联合复审确认，“曲江新苑”收支相抵亏1724.85万元。一方面是土地征用拆迁安置形成的差额无法弥补。以曲江公园片征地拆迁为例，实际支出9144万元，但市里返还土地收购款5589万元，差额3555万元。另一方面是市政府2003年159号文各项优惠政策未能完全落实造成的资金缺口。一是契税，根据市政府2003年159号文件，用于“城中村”安置小区建设用地的土地为划拨供地，但在办理“曲江新苑”安置小区前期土地手续时，市国土局参照出让供地政策扣除了702万元的税款，按照文件规定，市政府应将702万元退回，可是市相关职能部门答复该款项已计入当年度财政收入，无法退，广陵区为了取信于民，仍按出让土地的有关规定，为入住群众办理了土地手续；二是营业税，根据市政府2003年159号文件规定，城中村整治改建工程免收营业税，但在办理相关手续过程中，相关部门不执行159号文件规定，造成所有相关安置手续无法办理，被拆迁人意见很大，在多次协调未果的情况下，广陵区委、区政府为确保社会稳定，先行支付了1045万元的税款；三是部门收费，按照文件规定，城市建设配套费、人防费、教育附加费、自来水、煤气配套费、白蚁防治费等规费按50元/m2的总额分摊收取，但实际并非如此，这无疑又增加了奖金缺口。“城中村”改造建设工作是一项惠民工程，但对地方政府来说，也是一项赔钱工程，需要市各职能部门统筹协调，给予充分理解与支持，如果市政府文件不能得到完全落实，各项优惠政策无法兑现，造成资金缺口过大，将会使区一级政府对“城中村”改造建设工作有心无力，必将影响全市“城中村”改造建设工作的进程。 四、循序渐进推进“城中村”改造建设工作制定全市“城中村” 改造建设总体方案。“城中村”改造是时间跨度较长的、渐变式的社会系统工程，不可能一蹴而就。我们建议结合城市发展整体规划制定一个全市 “城中村” 改造建设的中长期方案。根据各个“城中村”在全市长远整体城市建设和发展中特定的功能定位，结合各自经济结构现状、特定的文化风貌特征、城市景观、各类人群居住生活能力和需求等各种复杂因素，制定一村一方案的改造规划，并充分考虑区一级政府经济承受能力，充分考虑投资环境的改善，分轻重缓急，通过市场化运作，循序渐进地进行改造，阶段性地解决问题。这样做，一是不全推倒重来，可部分保留原有的城市肌理和文化特性；二是改造建设资金的压力不是那么大，可操作性强；三是兼顾了城市社会关系的和谐和空间关系的和谐。这样的改造比单纯的下任务、压指标更有操作性，区一级政府可以根据自身实际情况有条不紊地推进工作。不断提高已被安置群众的文明素质和生活水平。农民变居民后，面临的主要问题是生活保障、生活质量提高和适应城市生活的方式等问题。生活保障方面，虽然被安置群众都进入了养老统筹范围，但由于管理政策的不同步，转制后的“城中村”在教育、医疗、卫生、社保等方面还保留着原来的尾巴，“村民”离真正意义上的“城市居民”还很远。生活质量方面，“城中村”经济以第三产业尤其是纯土地出租、物业租赁为主业，经济收入依赖于出租屋租金和政府或开发商征地补偿金，一旦赖以生存的基础失去，提高他们的生产质量就成了很大的社会问题，政府必须在这方面做好未雨绸缪的工作。文明素质方面，“城中村”改造的根本取向是包括村民生活方式、现代文化素质在内的综合社会转变过程，需要全方位的物质建设、制度建设和社会文化建设。建议政府通过智力支持和教育补偿改造提高村民的素质。据调查了解，目前曲江新苑的物业管理费收取率仅占30%左右，物业公司长期处于亏损状态，如果继续这样下去，物业公司很难维持，环境优美的新小区将重新回到脏、乱、差的状态，因此，提高素质是村民变居民后的首要任务。对暂不拆迁安置的“城中村”实行综合改造整治。加强对公共设施的建设，改造“城中村物质空间”，达到“景观上的城市化”。将“城中村”纳入城市化管理，从全局考虑环境设施建设，不断增多区内的公共设施，通过拆除一批违章建筑，周边种上树木形成绿化带和绿化广场，改善村民的居住环境；打通消防道路，防止火灾发生；在“城中村”中内主要路段安装监控系统