房地产基础知识百问百答.doc

郑开森林半岛购房百问征答工程：1. 问项目各期的承建单位和监理单位是哪家？都各具备什么样的资质？成功开发过哪些项目？答： 各期项目施工单位、监理单位一览表分期施工单位监理单位一、二期1-1#、1-2#、2#-11#河南建西建筑工程有限公司开封中立工程建设监理有限公司一、二期12#河南建西建筑工程有限公司郑州市豫通市政公用工程监理有限公司一、二期13#-15#开封市国顺建筑工程有限公司开封市天宏建筑工程监理有限公司一、二期16#-30#开封市国顺建筑工程有限公司开封市天宏建筑工程监理有限公司一、二期31#开封市国顺建筑工程有限公司郑州市豫通市政公用工程监理有限公司三期河南建西建筑工程有限公司？（32？33？是河南建西建筑工程有限公司？34、35、36也是吗？）开封中立工程建设监理有限公司四、五期中国建筑第七工程局有限公司开封中立工程建设监理有限公司六、七期开封市国顺建筑工程有限公司开封中立工程建设监理有限公司八期河南建西建筑工程有限公司？（是否改为中国建筑第七工程局有限公司？开封中立工程建设监理有限公司九期中国建筑第七工程局有限公司开封中立工程建设监理有限公司三、八期施工单位是河南建西建筑工程有限公司，施工资质为房屋建筑工程施工总承包一级；四、五、九期施工单位是中国建筑第七工程局有限公司施工， 施工资质为房屋建筑工程施工总承包特级；六、七期施工单位是开封国顺建筑工程有限公司，施工资质为房屋建筑工程施工总承包二级；监理单位是开封中立工程建设监理有限公司，监理资质为乙级。2. 问针对出现的顶层防水问题是如何处理和解决？使用的防水材料？防水技术？建筑材质及顶层瓦片的类型？答：屋面防水施工时，加强施工过程控制，严格把控材料质量，不合格的材料严谨使用在工程上，严格监理验收程序，防水层施工完成后做淋水或闭水试验，屋面工程整体完成后再做二次淋水或闭水试验，保证施工质量，确保合格产品。防水材料：4厚SBS卷材，采用热熔技术满铺；顶层瓦片类型为中瑞彩瓦3. 问小高层的入户花园面积具体赠送的是多少？客户后期如何封闭？交房标准？答：以现场样板为准。-此问题汇同预算部张娅军经理统一口径（预算部补充：半岛4、5期的小高层如41、42、43号楼入户花园图纸上设计不封闭，按半面积计入销售面积，另一半面积为赠送。如41号楼D1户型赠送的另一半面积为6.7平方米。）4. 问房屋内预留几条电话线？分别在什么位置？可否申请更多电话线？答：两对电话线分别设置在客厅和主卧，一条数据线、电视天线分别引至客厅和主卧。现网通已提供光纤入户，业主可根据业务需要向网通公司申请开通电话线路。5. 问楼板厚度和墙体厚度尺寸？答：客厅板厚根据开间尺寸有100、120、130板厚，卧室基本上都是100的板厚；墙体厚度，钢筋混凝土墙外墙为200，内墙有180、160。砖混结构墙为240。室内填充墙为240、200、120、160、180、100。6. 问入户门和内门各宽多少？答：入户门宽度为1200或1000，室内门宽度为900或1000。视产品类型不同，交付标准不同：如别墅、高层。具体情况建议销售部组织识图学习，技术部、工程部指导。7. 问多层和小高层户型的衣帽间位置是否能打掉？答：属承重墙不可以拆除，非承重墙、后筑墙可以拆除（砖混结构均不可拆除），拆除前，客户需书面提交申请，报销售确认签字、工程、技术、物业批准后，自理费用。拆前需通知物业公司进行确认。8. 问目前未取得预售许可证的房屋大概在什么时间完工？具备交房的计划时间？答：以新调整计划为准。销售部提供明源各主专项计划的学习、培训。技术：1. 小区的消防系统设置在哪里？消防措施怎样给客户解释？ 答：小区的消防系统设置在消防监控室，小区设置有暗装消防栓系统，地下室设置自动喷淋灭火系统、排烟系统、自动报警及联动控制系统。2. 加压泵设在哪个地方？对住户是否有影响？是否还会占用客户的储藏室面积？ 答：设置在地下室水泵机房，已采取避震消音处理，不会对客户产生影响。不会占用储藏室。3. 有无临时发电系统？ 答：暂无、根据开发进度后期可能设置。4. 各期的绿化率是多少？ 答：不小于30%5. 各期的容积率是多少？ 答：综合容积率2.06. 各期的楼间距是多少？答：各栋之间楼间距受建筑高度、日照等因素影响，间距各有不同，请参见规划总平面图。按类型提供区间。请补充完善7. 各期的物业类型公摊各是多少？得房率有多大？ 答：户型不同，公摊及得房率均不一样。高层一般在80%左右，多层一般在85%左右。8. 各项建材标准品牌是什么？如电梯、单元门、外立面、窗材等。答：电梯：品牌电梯，电子对讲单元门，外墙涂料饰面，窗为断桥铝合金窗。9. 各单元入户门厅及楼梯间如何处理？ 是否铺设面砖？ 答：入户门厅是指：1层入口处的公共空间，是连接楼电梯间与室外的空间。楼梯间是指：是连接楼层上下的通道，包括休息平台、转向平台、楼体踏步。公共单元门厅统一装修；铺地砖。我部乐意为销售部人员现场指点上述位置。10.地热水井在小区几号楼处？井深多少米？出水温度多少？A2地块和BC地块是否只有一个地热水井？如不是请指出具体位置？ 答：在1-1#处，井深1400多米，出水温度约50多度，A2地块没有地热水井，BC地块有一个地热水井。请补充完整11.澜溪谷地块中别墅十合院与五合院之间的现场设计与沙盘不符，院落部分到底是如何做？ 答; 沙盘仅作为模型展示，以现场为准。提请公司会议明确12.十合院与五合院别墅的间距很窄，是否影响将来的采光？对房屋私密性有无影响？答：日照与间距均满足国家规范要求。13.BC地块的地下储藏室全部没有窗户，采光和通风的问题怎样解决？ 答：不考虑采光通风。14.小区内的景观水系，是否是死水？如何保证水质清澈？水系有多深？ 答：景观水系为机械循环水，水深最深处4050公分。可换水15.框剪结构和砖混结构的抗震级别分别是多少？答：两者只是结构形式不同，与抗震级别无关。回答需完善，不是很确切16.高层的用钢量在整个开封市都是首屈一指，请相关部门提供详细的介绍，利于日后对客户的引导讲解。（钢筋含量指数与高层工程质量的优势？）答：不明白提问题的意图。-转请预算部张娅军经理举例回复：我们的4、5期42#楼单方建筑面积钢筋含量达到61公斤，混凝土含量为0.45m3 。其余高层的钢筋含量也在60公斤/m2 左右，混凝土含量在0.45m3/m2左右.而开封本地的小高层钢筋含量一般为45公斤/m2,有的甚至还达不到,郑州市区高层的单方建筑面积钢筋含量也就在50公斤到55公斤之间.我们半岛高层楼房的钢筋混凝土单方指标已经达到了北京地区的标准.而北京地区却是地震的高发区(唐山和北京就属于同一地震带).所以说在结构这一块,住在我们的高层里面是安全的放心的.17.一期地上停车棚的顶棚非常小，如果后期的顶棚也这样，下雨天电动车充电会漏水吗？ 答：室外公共车棚不预留充电电源；为小区整体美观，不建议业主私拉电线。18.地下车库、储藏室及合院别墅的下沉式庭院的排水如何处理？是否都依靠机械排水？水泵是否需要业主自己出钱？储藏室是否有防潮层？答：采用机械排水。集水坑水面达到警界水位，水泵自启动，向主管网排水，水泵业主自理，公建设施，我方承担；客户庭院需求及费用自理；机械排水；有防潮层。19.本小区电路是否是双路电？ 答：暂时不是，等配市政配套开闭所建成后可供双路电。待明确（原销讲说辞是用双回路电）20.BC地块一楼赠送的庭院面积有多大？ 答：各有不同，参见图纸。具体可咨询我部。（对接人的联系-周浩）21.顶层复式的室内楼梯交房时是否做好？ 答：做好了。22.顶层复式赠送面积中如卫生间是否安装管道？是否有暖气？赠送面积是否开门？ 答：赠送面积中卫生间水管预留，赠送面积中没有暖气设计，预算部张娅军经理回复：半岛6、7、8、9期多层顶层复式赠送面积不开门。23.BC地块的多层洋房户型有些地方与样板间不一样，比如说客厅有一个小的像储藏室一样的，是做什么用的，还有卧室的飘窗也不一样？（卧室飘窗处有一台阶？客厅处有一个小储藏室是做什么用的？可否不要？）请补充完善答：？请具体指出。24.顶层复式的得房率是多少？ 答：户型不同，相关得房率也不一样。25.顶层复式的防水处理是怎样施工的？ 答：屋面按国家规范要求做二级防水且做保温。26.BC地块顶层是否有老虎窗？ 答：部分房间有。工地已基本完工，我部可协同销售部现场踏看。27.电梯内是否安装有急救有线电话？电梯品牌？答：电梯具有三方通话辅助功能。电梯品牌招标确定。28.三期高层地桩的深度与密度？待回复成本、预算：1. 飘窗面积如何计算？可否举例解释？ 答：（1）飘窗净高超2.2米包括2.2米计销售面积，否则不计；（2）如飘窗下窗台高度大于0.3米，即使飘窗净高超出2.2米也不计销售面积。例如：4、5期41号楼中D1户型飘窗净高大于2.2米，且窗下窗台高度为0.3米，此飘窗面积计入销售面积。2. 6、7期洋房顶层复式的销售面积是怎样计算的？ 答：顶层销售面积由顶层面积和阁楼面积组成，顶层面积是预界定面积，阁楼部分不开门房间面积赠送，开门房间面积暂按全面积计入，最终按面积界定中心实测面积为准。（阁楼处结构复杂，按图纸计算误差可能较大，界定中心不进行预界定，阁楼销售面积以实际测量面积为准。且高度大于2.2米处计销售面积。）3. 高层、多层在分摊面积上的差异主要在哪几方面？ 答：高层和多层的计算标准和分摊原则是一样的，高层的公共部分比多层多，即高层的分摊面积比多层的大。例如高层中的电梯前厅、配电间、水暖间、风井、信报间等公共部分多层住宅中一般没有。开发：1. 公园什么时候动工？何时能建成？提请公司会议明确答：因公园征地工作暂无进展，何时动工及建成须项目主项计划确定后答复。2. 五星级喜来登酒店什么时候动工？何时能建成？对小区业主有无特殊优惠？ 答：何时动工及建成须项目主项计划确定后答复。3. 商业综合体的写字楼什么时候动工？大概有多少层？ 答：何时动工及建成须项目主项计划确定后答复。4. 小区幼儿园什么时候动工？何时能建成？ 答：因目前规划方案未出具，无法确定动工时间。5. 客户怎样办理房产证？ 答：由于开发部未办理过客户个人的房产证手续，通过了解仅供参考：要件需要备过案的商品房销售合同、商品房购买发票、契税完税票据、房主身份证、户口本、土地分割证等。如按揭客户请咨询公司按揭专员。6. 小区总户数有多少？ 答：因十期至十二期规划方案尚未确定，小区总户数无法准确统计。7. 开发商的资质是？ 答：建业大宏公司是二级资质，建业森林半岛公司是暂定资质。8. 沙盘上A2地块32号楼前面的那个小房子到底建的什么？请技术部回复确认答：原规划为生态实验楼，但是否按原规划实施需技术部确认。9. 目前未取得预售许可证的房屋大概在什么时间取证？ 答：请参照明源平台主专项计划的取证时间。法律：1. 关于2010年6、7月销售活动中降价补差的承诺，能否写到购房合同的附加条款中，或者有相关书面承诺做依托？ 答: 根据建设部商品房销售管理办法笫十六条关于“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”之强制性规定和本公司经总经理办公会批准的商品房买卖合同补充协议笫 15条关于“买卖双方要约内容应以本合同签订文字为准；口头承诺，一律无效”之管理办法，本公司所有每时期, 不同楼宇的销售办法（或称政策）规定，均应以书面形式明确写在商品房买卖合同相关条款附加空格内，做为买卖双方对此已达成合议的依据，否则本公司一律不予承认；以后因此与客户发生争议之责任，也应由口头承诺者自负。凡需新增合同内容的，依公司商品房广告发布及销售合同签约程序法律风险防范规定第二条笫(四) 项之规定，应由销售部提出，经法律顾问把关后，召集相关部门领导开专题会或经总经理办公会确认后执行。撰写此类临时新增合同内容时，应特别注意把起止执行时间，具体执行楼盘写清楚，以免客户对以后销售或其他楼盘的销售产生误解。对客户提出的非原则性修改合同意见，应经销售部经理和法律顾问共同商榷后，由法律顾问将修改内容写入合同，并在修改处签字和客户加盖指印后生效；对客户提出的重大或原则性修改意见，应经销售部经理报请总经理批准后, 由法律顾问将修改内容写入合同，并在修改处签字和客户加盖指印后生效。凡不按上述规定操作，擅自篡改合同内容者，一经发现，即予严肃处罚；直至除名或追究法律责任。2. 如果房子在5年内过户，要交哪些相关费用？ 答: 商品房购后再卖，即为二手房交易。二手房交易中买卖双方都需承担不同的税费。根据2010年9月国家发布税费新政规定，买卖一套二手房应缴税费如下(本数据仅供参考，具体缴费办法以当地当时政府规定为准):（）二手经适房交易(国家规定经适房购后满5年才能上市)卖方需缴纳的税费：1.土地出让金：一般为原经适房购房款的8%。2.个人所得税：转让5年以上（含5年）且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税；转让5年以上（含5年）并非家庭唯一生活用房的，按成交价的2%缴纳个人所得税；转让未满5年的房屋，无论是否是家庭唯一生活用房的，均需按成交价的2%缴纳个人所得税。3.营业税：转让5年以上（含5年）普通住房，免征营业税，非普通住房，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65%营业税；转让不足5年的普通住房，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65%营业税，非普通住房，按成交价全额征收5.65%的营业税。4.交易费：按3元/平方米缴纳。买方需缴纳的税费：1.契税：购买面积在90平方米以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住 房的，按房屋成交价的1%征收契税；购买面积在90平方米以上的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按房屋成交价的1.5%征收契税；购买面积在144平方米以上的非普通住房，不论是否属于家庭唯一住房，均按成交价的3%征收契税；对购买普通住房，但家庭还拥有多套住房的购房家庭，同样按成交价的3%征收契税。2.登记费：80元3.交易费：按3元/平方米缴交。（二）二手商品房交易卖方需缴纳的税费：1.个人所得税：转让满5年（含5年），且是家庭唯一生活用房，并在1年内不再购房的，免征个人所得税；转让个人住房，无论是普通住宅还是非普通住宅，不论年限，均按成交价2%征收个人所得税。2.营业税：个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，按照成交价全额征收5.65%营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购房款后的差额征收5.65%营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。3.交易费：按3元/平方米缴交。买方需缴纳的税费：1.契税：购买面积在90平方米以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按房屋成交价1%征收契税；购买面积在90平方米以上的普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，按房屋成交价的1.5%征收契税；购买面积在144平方米以上的非普通住房，不论是否属于家庭唯一住房的，均按成交价的3%征收契税；对购买普通住房，但家庭还拥有多套住房的购房家庭，则同样按成交价的3%征收契税。2.登记费：80元。3.交易费：按3元/平方米缴交。（三）二手房改房交易卖方需缴纳的税费：个人所得税、营业税、交易费与商品房交易相同。买方需缴纳的税费：1.契税：与商品房交易相同。2.登记费：40元3.交易费：与商品房交易相同。（四）二手写字楼办公房营业用(门面)房交易卖方需缴纳的税费：1.个人所得税：按照其销售收入减去购房款后的差额征收20%个人所得税。2.营业税：按照其销售收入减去购房价款后的差额征收5.65%营业税。3.土地增值税：按成交价的2%征收土地增值税。4.交易费：写字楼、办公房按18元/平方米缴交；商业用房（门面）按24元/平方米缴交。买方需缴纳的税费：1.契税：按成交价的3%征收契税。2.登记费：按550元/套缴交。3.交易费：写字楼、办公用房按18元/平方米缴交；商业用房（门面）按24元/平方米缴交。3. 合院别墅负一层的车库为赠送，为何附件四补充协议中要加上车位另行购买？ 答: 合院别墅负一层车库为赠送, 是出售合院别墅及其家户相联车库的特殊情况, 并己写入合同相关条款中。商品房买卖合同附件四补充协议中的内容，是对全体客户而言都应遵守的共同约定；因此附件四补充协议中“业主如需使用车库、车位、储物间等，应另行向开发商购买”句，对合院别墅业主来说，是指除赠送的车库以外，又需其他车位、车库的情况。故“应另行向开发商购买”。4. 高层的地下停车场是否是人防通道？建成停车位是否违法？ 答: 首先应指出，人防工程和人防通道是两个法律概念，人防工程是指属于人防的全部工程，而人防通道仅是人防工程用于通行的极少一部分，故不应将人防通道和人防工程混为一谈，或错误的将人防工程统称为人防通道。根据中华人民共和国人民防空法第五条关于“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”之法律规定，开发商做为本小区人防工程的投资者，依法拥有本小区人防工程的使用权和管理权。故开发商在保持人防工程人防效能不变的前提下，将人防工程建成停车位并有偿转让其使用权，都是合法并应受到各级司法、行政机关保护的行为。当然，本公司也不会蠢到在人防通道上建车位，否则, 人车怎么出入呀？！客服：1. 客户服务的主要工作内容包括那些？ 答：1、拥有一站式服务模式，不论客户有何种需求；只要拨打客户服务热我们的客户服务代表将会给您提供专业的咨询和解答；2、负责组织进行客户资料的汇总和登记，对客户进行分类管理；3、负责组织定期对成交客户、投诉客户进行回访，传递公司及项目的相关信息同时调查客户的满意忠诚度；4、负责策划并开展客户关怀活动、客户联谊活动，提升客户满意度；5、负责开展“老带新”活动的筹备、兑现工作；6、负责拓展联盟商家，增加对客户的增值服务；7、负责接待客户投诉并妥善处理，并对投诉内容及原因分析归类，定期汇总上报；8、负责定期组织开展客户满意度调查，出具满意度调查分析报告，及时分析调查结果并制订改进建议；2. A2地块三期32、33号楼是否可以提前装修？ 答：32、33号楼合同约定交房日期为2012年11月30日，在2012年上半年业主可以申请提前装修，需业主提交业主提前入住申请书，待公司相关部门负责人签批后，由客服部专人协助业主办理相关提前入住手续；物业：1、物业管理都提供哪些服务？ 答：l 物业公用部位的维修、养护和管理；l 物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；l 物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水主管道的疏通；l 公共绿化的养护和管理；l 车辆道路管理；l 公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；l 装饰装修管理服务；l 物业档案资料管理。2、业主选择更换物业公司的条件是什么？ 答：经业主大会投票，占专有面积50%以上和超过全体业主人数50%的业主投票既可以决定是否更换物业公司。3、小区智能及安防系统如何设置？ 答：小区智能化及安防系统根据项目规划设计设置。4、小区各大门是否使用IC卡出入？ 答：小区各大门口车辆使用IC卡进行出入管理。5、小区内有无供电动车、自行车的停放具体位置？怎么充电？答：小区内建有多个公共非机动车棚，免费停放，在目前交房区域内已建4个停车棚；现无法充电，后期规划需技术部回复。6、小区内地上有无临时停车位？是否收费？