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浅谈物业项目可否实行人力、材料费等独立核算激励机制电力学院南汇校区位于：上海市南汇区惠南镇东北角，东起A20（远东大道）西至学海路，南起托普学院北至拱极路。校区占地面积约四百亩，构造物建筑面积约十五万平方米，绿化面积约十万平方米。物业管理中心员工135名。物业管理行业属于第三产业，物业企业是劳动密集型企业，也是“微利”型企业，企业的利润空间很小。一般来说现企业承接一个新物业，理论上管理酬金在5%左右，要使企业利润最大，管理中心必须在“开源节流”上多动脑筋。由于校区服务的特性，决定物业管理中心在“开源”方面很难操作，只有在“节流”方面多想办法。要压缩人力和材料费降低物业管理中心成本，可采用以下几种方法：一、严格控制材料的购买费与产品质量，使其达到最高性价比对于材料的购买，严格控制成本及产品质量的严格把关是我管理中心的源头，从投入开始就进行价值量的计算，各环节都以成本、效益为中心运作成为全过程管理。同时采购把好质量关、严格质量控制也与降低成本直接挂钩，把降低成本做为提高效益的主要手段。二、对费旧材料的修复（二次）使用分析旧材料本体老化的原因和旧有材料保护和修复的意义, 归纳旧材料保护和再利用的方法，针对旧材料的二次可利用性进行再次利用，循环使用；需要推动维修工主观能动性增强技术进步，尽可能使旧材料修复使用，从而达到降低成本、提高整体效率的目标。（如：一个面盆龙头的购买更新需要25元，而维修损坏的龙头零部件只需5元不到）三、合理的调整员工的使用工具，使员工的工作效能达到最佳效率员工的使用工具保养状况不良，影响使用寿命，加了维修和购买费用，影响了工作士气，并直接影响了生产效率，工作人员需要花费更多的时间来完成工作，合理的调整员工的使用工具，同时也防止虚耗工时增加。（如前段时间经观察我管理中心部分保洁员工有把新领用的拖把拆开重扎现象，调研后得知我们购进的拖把握杆比较短，拖把头比较小，影响了工作进度。） 四、通过有效的管理，合理的调整员工的工作流程，以最低的物耗达到校方要求的服务标准对职工的工作流程进行计量、检测、定额及纪录，更加认真班组建设、标准操作等基础管理，紧紧围绕降低成本，结构优化、提高质量进行决策更加科学合理。（如我管理中心上学期狠抓了保洁质量，使管理中心的保洁工作有了较大的提高，但材料费用也随之大幅增加。例：垃圾袋的使用从1月份1000个左右上升到目前的2000个左右。）五、通过有效的管理以最低人力资源成本去完成约定的物业服务标准通过有效的管理手段和对岗位的合理调整，在确保物业服务合同中所约定物业服务标准的前提下，压缩人力资源成本。以上降低成本的方法必须在管理中心员工的共同努力下才能实现。老子曰：“将欲取之，必先予之” 。世界著名的心理学家和人际关系学家卡耐基说：“天底下只有一个办法，可使任何人去做任何事，那就是使他心甘情愿地去做那件事”。所谓激励机制是指激发员工的潜力、开发员工的能力、调动员工的积极性和创造性，也是通过激发员工的动机性，诱导员工行为激励的过程，也是个管理的过程。也就是说为了更好降低人力、材料费，关键因素在于员工的劳动积极性、工作主动性。管理中心可采用一种独立核算绩效考核的激励机制，增强员工的责任心，提高效率的目标，增强了管理中心的整体效能。绩效考核的实施形式可以是管理中心与公司签订工作目标责任书，工作目标责任书中必须明确考核方式、考核时间段、明确责任人，责任人的责、权、利，考核奖励的额度等。以上是我对上述课题的一些肤浅的看法，不足之处望领导指正。倪晓静是南区一教底楼一名普通的保洁员工，她在平时的工作中，认真负责自己的包干区，底层的教室因为流动量大，脏、乱、差是经常的事。特别在期中、期末考试期间，开放的通宵教室不堪想象。倪晓静总是一声不吭，也不去惊动领班，总是默默无闻的提前上班，把所有的教室都清扫干净。由于教室上课的同学特别多，厕所她总是要比别人多刷几次，碰到有黄斑污垢的，就用手摸进去把它擦到白净为止。在打扫教室过程中，捡到的贵重物品等物件及时上交到物业办公室登记，让同学能及时领取。这样的事举不胜举。当领班问起她时，她总是说：“这是我份内的事，看到校园干净了、看到学生丢失的物品领取了，我更感觉到要踏踏实实的做好自己的本质工作，让领导和学校满意。从她朴实的话语，她是一个工作认真，思想品德优良的好员工。赵勤同志在保洁的岗位上已经工作了4年了，在这几年里，她热爱自己的本质工作，遵守学校和公司的各项规章制度，做到不窜岗、离岗。在平时同事间互相团结、互相帮助，默默无闻、任劳任怨。在有些人的眼里，保洁无非就是打扫卫生，位卑而且被人瞧不起，她能用自己的实际行动，展示了一名普通劳动者并不平凡。她打扫得是校区第二综合楼金工实习车间、多媒体机房。特别是车间打扫，铁屑、油腻、烟头、涂料等顽垢，打扫起来挺困难。她碰到难题自己解决，把分量重的铁屑自己家里拿塑料袋分批装。因为领用的垃圾袋装不牢固造成浪费。打扫多媒体细心的工作也做得没有差错。在平时打扫时，做到随手关灯，节约用电，发现损坏的及时报修。在打扫时捡到东西及时上交，做到能为他人所急。在平凡的岗位上作出了不平凡的贡献。朱秀红同志虽然进东方大学城南汇物管中心只是2年，但在领班的指导和同事们的热情帮助下，凭着自己在工作上的努力，很好的完成了领班安排的各项清扫任务。她是一名普通的保洁，能够认识到清洁工作的重要性，把清洁工作看作是自己的头等大事。无论刮风下雨，寒冬热烈，每天坚持把包干区清扫得干干净净。特别是教室内门窗、地板、课桌椅都是整齐干净。还有在今年刚开学，她所包干的教室课桌椅都堆放在一个教室，因为要上课把课桌椅分到其他教室，她一声不吭，连续搬了三天，大热天搬得浑身是汗。当看到同学安心的坐在教室里上课时，她舒心的笑了。在节能方面，她发现问题及时报修，减少不必要的损失。除了做好自己的岗位以外，能自觉遵守公司的各项规章制度，态度端正、团结同事，不惹事生非。经领班推荐为2008年先进保洁。保洁丁志华进入东方大学城物业工作已有6年了，在这几年里她严格要求自己，遵守公司的规章制度，服从领导安排的各项工作任务，校区举办活动前后清扫任务她都能积极参与。这学期她的保洁区域是北区教学楼A2底层，该区域因为是多媒体教室，几乎每天上课多是客满，再加上走道内的饮料机和咖啡机，在清扫过程中总比其他保洁要辛苦得多。特别教室内，白色垃圾不去说，就说讲台四周的粉笔头、粉笔灰，每天都要来回拖好几次。还有北区的走道是敞开式的，每到下雨时，如果不及时处理，雨水会漫进教室，影响学生上课。她就用扫把扫，用拖把拖，不知要拧出多少桶水，为的是不让同学滑倒。这几年来她一直是这样对待这份工作的，做到干一行爱一行，踏实的工作着。吴 钧2008年8月11日保安： （1）保安队伍在服装和形象上都得到改观，并且定期对员工进行岗位培训，制定工作流程，设立了完整的一套保安管理制度。 （2）工作流程进行巡逻，对校区内重要要害部位进行落实，确保安全，平时对消防等重要设施进行巡查，发现情况及时上报。保洁： （1）为了给校区师生营造一个安全、文明、整洁、舒适的工作、学习、生活环境，对保洁员工分批进行室内、室外、服务功能性用房、教学楼，不同服务标准的培训，并进行试点考核考评，经过培训，保洁员工基本适应现有管理模式和工作程序，人员稳定。 （2）与管理中心人员一起探讨工具、材料方面如何节省和合理使用，为公司节约开支。维修： （1）原校区内晚上路灯是忽明忽暗，现在路灯景观上已得到改观。 （2）对配电间、泵房间地坪、室内进行整修，各类必备资料齐全。 （3）在校区维修方面，做到随叫随到，基本上把当天开具的报单及时进行维修。保绿： （1）通过人员调整，从原来的人力到位到现在的人员配备齐全。 （2）员工对绿化养护做到了拔草、修剪、喷洒农药比以前次数勤，另外在绿化技术人员的指导下，进行灭虫的科学配方、，使苗木免受损坏。 （3）不过现在绿化工人员技术参差不齐，要加强对员工的绿化养护培训。 （4） 盆花问题目前不够重视，发觉校区内各学院活动盆花要向外面租借，能否发展盆花养护，为公司创收。客服： （1）认真接待学校内外咨询、投诉和举报事件，耐心细致地对事件进行登记、督办和解疑释惑工作。客服中心本着“有问必答，有求必应”的服务接待宗旨，负责“对外接待，对内协调”的工作，竭诚为广大师生员工提供优质服务。（2）多媒体管理室正式建立工作日志，带教维护员对日常的维护工作作了计划，上线设备登记、以及日常查看系统日志的安全维护等。在这些