土地流转信托有关材料.doc

土地流转信托有关材料2014年4月目 录1、中央和领导人关于农村土地流转的论述（1）2、内参选编关于土地流转信托的报道（4）3、财新网关于土地流转信托的报道（9）4、财经关于土地流转信托的报道（14）5、其他媒体关于土地流转信托的报道（节选）（37）6、农村土地信托流转的法律分析（49）中央和领导人关于农村土地流转的论述中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中指出：坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。2013年7月25日，习近平在武汉农村综合产权交易所了解涉农产权交易尤其是土地流转交易情况时指出：要坚持在农村土地集体所有性质的前提下完善联产承包责任制，既保障基本农田和粮食安全，又通过合乎规范的流转增加农民收入。深化农村改革，完善农村基本经营制度，要好好研究农村土地所有权、承包权、经营权三者之间的关系，土地流转要尊重农民意愿、保障基本农田和粮食安全，要有利于增加农民收入。李克强在2014年政府工作报告中指出：农村改革，核心是土地制度的改革，要引导承包地经营权有序流转。积极推进农村改革。坚持和完善农村基本经营制度，赋予农民更多财产权利。保持农村土地承包关系长久不变，抓紧土地承包经营权及农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作，引导承包地经营权有序流转，慎重稳妥进行农村土地制度改革试点。坚持家庭经营基础性地位，培育专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等新型农业经营主体，发展多种形式适度规模经营。2013年5月4日至5日，汪洋到黑龙江考察指导春耕生产工作时强调：鼓励和引导农民土地承包经营权有序流转。黑龙江“两大平原”现代农业综合配套改革，要重点探索推进农业现代化的体制机制，促进农业生产经营规模化和农业服务规模化，鼓励和引导农民土地承包经营权有序流转，统筹使用好涉农资金，创新农村金融保险服务。 2014年1月17日至18日，汪洋在河南调研农业农村工作时指出：要求积极推动土地流转。要顺应发展现代农业的要求，坚持家庭经营在农业中的基础性地位，创新经营组织形式，发展新型经营主体，培育新型农民。扎实做好农村土地确权登记颁证工作。在不损害农民权益、不改变土地用途、不破坏农业生产能力的前提下，积极推动土地流转，发展适度规模经营。加快农村金融制度创新，鼓励金融机构扩大农业信贷规模，发展新型农村合作金融组织。加大农业保险支持力度，扩大农业保险覆盖面。2014年3月25日，汪洋在江西调研时强调：规范农村承包地流转。促进农村承包地流转，发展适度规模经营，是农业现代化的客观要求，要积极稳妥推进。土地流转要充分发挥市场的作用，让农民自己做主，使农民真正受益，不能搞大跃进，不能搞强迫命令，不能搞行政瞎指挥。政府部门和村集体组织主要提供政策咨询、信息沟通、合同规范等服务，不能越俎代庖替农民决策。要守住耕地保护红线，坚决防止非农化倾向。抓紧推进承包地确权登记颁证，保护农民权益。要面向市场，发展规模化服务，提升新型经营主体发展质量。信托化开启农村土地流转新模式全国首个土地流转信托项目在安徽宿州启动来源：内参选编 2014年12月4日新华社讯:全国首个土地承包经营权流转信托项目最近在安徽省宿州市启动。记者调研发现，以信托为代表的金融资本下乡，将开启农村土地流转新模式。通过信托制度设计，信托机构将发挥“土地看护人”作用，促进农村土地合理高效利用和农民增收，并推动农民收益模式的改变。土地流转出现新模式今年10月，在经过半年多的调研论证后，中信信托有限责任公司与安徽宿州市埔桥区政府合作，成立了国内首支土地流转信托计划“中信农村土地承包经营权集合信托计划1301期”。中信信托业务负责人吴超杰表示，所谓土地流转信托，是指以农村集体组织或农户个人合法拥有或具有处置权限的农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司经营管理，定期获得信托收益。据悉，此支信托计划期限12年，涉及流转的土地面积5400亩。流转后的土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，园区规划为五大板块，包括农业种植、现代化养殖、生物质能源、农业物联网、科研平台等，由安徽帝元现代农业投资有限公司作为服务商提供服务。长期研究土地流转问题的安徽省政府参事管叔琪认为，安徽是我国农村土地改革的策源地，安徽.土地流转的主要特点是面积增长较快。近五年来，全省土地流转而积年均增长26.1% ,流转主体主要是种植大户、农民专业合作社、龙头企业等农业经营主体。管叔琪认为，相较于以前的模式，土地流转信托最大的特点是将土地与现代金融结合起来，通过信托公司引入金融元素。做好土地信托流转需要“土地规模化”和“土地确权”两个重要条件，而宿州是全国土地流转改革的试点地区之一，具备了以土要求。信托介入带给“三农”多重利好信托介入土地流转，首先，带来农民收益模式的改变。之前农地出租大都是单一地租收益模式，由于信托介入后将产生投资枚益，农户收入结构将变成“基本地租+浮动收益”两部分。据场桥区现代农业办副主任李大务介绍，为了最大程度降低农民风险，埔桥区政府与中信信托公司明确约定，不管该项目运作结果是否亏损，都必须保证支付土地租金。除了固定的租金，将来土地流转经营产生净收益后，双方会按照3比7的比例进行分成。政府将会把这部分浮动收益投入到农村基础设施建设。其次，将提升农民收入。据朱仙庄镇朱庙村党支部书记沈家亮介绍，土地流转信托项目中，每亩土地每年固定租金为1000斤小麦，这个租金在周边县区的土地流转中是最高的。安徽帝元现代农业投资有限公司副总经理徐君剑说，一期5400亩土地分为五大板块，将形成完整的农业循环产业链，实现农业高产出、高效益、低能耗、低排放，土地效益的提升将提高农民的浮动收益。此外，当地农民还可以到园区务工，获得工资收入。再次，可保障农民可持续分享土地级差收益。在安徽宿州的土地信托实践中，中信信托将其视为一种新型的生产关系。中信信托董事长蒲坚说：“十八届三中全会公报强调赋予农民更多财产权利，农村土地信托化流转，可以让农民的土地所有权这块最大的财产性收入得以实现，将土地级差收益的一部分留给农民，是增加农民收入的重要突破口，可以让农民切实得到实惠。”信托制度为土地流转注入金融属性一、土地承包经营权成为可流通资产。蒲坚认为，通过引入信托机制。确立农地承包经营权的价值，将农民最重要的资产土地承包经营权，从僵化的非流通资产转变成可流通的资产，进而使得更高级的生产关系成为可能。此次土地流转信托项目，在探索以信托制度参与农村土地改革的同时，将农村承包经营权确定为财产权，进而演变成金融产品，通过信托制度设计，把土地承包经营权的信托受益成为法律允许、市场认可的可抵押、转让的金融产品，成为农民可携带的财富，为农民提升承担社保、房屋租购等方面的支付能力创造了条件。二、土地信托凭证可为农民提供融资渠道。蒲坚表示，农民可以凭借信托收益权进行抵押贷款。以宿州的土地项目信托为例，一农户李某有10亩地，以其持有的土地经营权证和信托合同为凭证，每亩地一年收益不低于1000元，李某所有的受益权在10年信托期限内价值为10万元，如果李某想在城市购房或者买房，可以将受益权一次性转让给中信信托或其他机构以获得资金;如果李某因疾病等意外情况急需资金，可以将受益权抵押给中信信托，获得贷款8000元，年底时，信托机构支付给李某收益时，扣除本息后解除质押。三、土地信托凭证成为农民财产性收入新载体。农村土地承包经营权通过信托机制产生了比较明确的现金流，从而具备了价值评估、确定的基础。在确立资产价值的基础上，通过信托公司的增信机制产生抵押融资、转让等行为的可能性。条件成熟时，还可将农地信托收益权进行资产证券化，或者由证券公司发行可上布流通的“资产管理计划”认购信托受益权，农户可凭受益权凭据实现土地承包经营权的财产性收入和财产权流通的溢价性收入。土地流转信托第一单花落宿州 来源：财新网 2013年10月15日 尽管中信信托副总经理、董秘张继胜反复强调，中信此单土地流转信托的成立并不具有特殊的时点意义；但不可否认的是，信托圈内盛传几个月的土地流转信托计划终于从理论变成了现实。10月10日，中信信托与安徽省宿州市埇桥区政府合作，正式成立了国内第一个土地流转信托计划“中信农村土地承包经营权集合信托计划1301期”。该信托项目负责人吴超杰在今天（10月15日）新闻通气会上介绍，此项目期限为12年，信托受益权采用结构化设计，涉及流转的土地面积达5400亩。“首期信托计划流转的土地面积为5400亩。远期看，总流转面积将达到25000亩。”吴超杰说。编号“1301期”的安徽宿州第一单虽然各信托公司的研究部和业务部在理论和实地考察上都在进行中，但直到10月10日，第一单土地流转信托计划才正式出炉。之所以选择安徽宿州，据中信信托董秘张继胜介绍，安徽宿州埇桥区是截至目前唯一“两区”地区。所谓“两区”，即安徽宿州市埇桥区2010年8月被农业部批准为第一批国家现代农业示范区；2011年11月被农业部批准为第一批全国农村改革试验区。“相比于其他地区，这里的土地相对不分散，信托介入土地流转阻力相对小。”张继胜说。据信托项目负责人吴超杰介绍，流转后的土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，由安徽帝元现代农业投资有限公司作为服务商提供服务。园区规划为五大板块，涉及到二十多个子项目，具体包括：现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业和农业物联网、农业科研平台。“五大板块将形成完整的农业循环产业链，实现农业高产出、高效益、低能耗、低排放，同时还提高农民科技素养，提高劳动生产率、增加就业率，促进GDP大幅增长，具备广泛的示范效应和可复制性。”吴超杰介绍说。参与到信托计划的农民除基准地租的常规收益外，即相当于每年每亩1000斤国标三等小麦的价钱；还可获得每年地租增值部分的70%的利润分成。“除增加农民的财产性收入外，更重要的是使农民的身份得以转移从农民身份转为产业工人身份。”张继胜说。按照他的说法，在保证农业用地性质不变的基础上，农业产业园的建成可为出让土地承包经营权的农民获得一份产业工人的工作，从而又多获得一份收入。据张继胜介绍，成立土地承包经营权集合信托计划只是完成了土地流转信托的第一步。后续，还会发起融资型信托计划用以解决土地改造、产业园开发、支付农民时点地租等流动资金问题，真正使得金融资本入驻土地流转。“预计发行3个月至24个月不等周期的信托计划融资，这部分收益率的确定还有待进一步研究。”张继生说。值得关注的是，本次信托计划的服务方为安徽帝元现代农业投资有限公司。据中信信托介绍，该公司与中信为平行合作关系，提供技术层面的支持；采取订单导向的生产模式以及做到对农民未来收益的业绩补偿承诺。“这相当于为此信托计划做了风险控制的准备。”吴超杰说。同时，安徽帝元还将与安徽农学院、中国农业科学院建立科研合作关系，以更好地做好农业服务工作。至于安徽宿州的信托模式能否复制，董秘张继胜向财新记者透露，中信信托除已成立的土地流转信托计划，还专门组织了4到5个业务团队在全国范围内考察。“我们一个业务团队刚从西南某市的2个县、3个乡镇和2个合作社考察归来，至于能否复制安徽宿州的模式，还有待进一步定夺。”张继胜说。“土地流转信托”为何物事实上，“土地流转信托”并不是新鲜词。早在今年7月，中信信托董事长蒲坚在信托业高峰论坛曾谈到土地流转问题。“农村土地流转以后还要使农民持续不断的分享土地的收益，信托业的进入是当仁不让的。”蒲坚表示。今年8月，北京信托发布中国土地信托流转实证研究报告。北京信托首席研究员刘响东表示，土地信托是促进农村土地使用权规范有序流转和农村土地所有权权能有效实现的重要选择。“在农村土地流转中引入信托制度，利用信托制度的财产隔离、财产保护和财产管理功能，加快农村土地收益、流转和利用，可以让产权充分市场化，实现土地流转的公平与效率。”刘响东说。除中信信托、北京信托，包括安信信托、华宝信托等公司也进行了相关研究和调研工作。兴业信托总裁林静、华融信托副总经理郭继平此前接受财新记者采访时也都提到，信托公司应大力拓展土地流转方面的创新。“信托公司纷纷试水土地流转信托是有政策支持的。”一位信托行业分析人士对财新记者表示。今年年初，国务院颁布的“一号文件”即关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见中提到，用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。“信托制度的优势在于能够实现土地所有权、使用权和收益权的相互分离，做到权属清晰、权责明确。信托公司以土地流转信托推动土地资源合理再配置，促进土地的集约化和现代化经营，提高土地的生产能力和内在价值，使农民切实分享到土地增值所带来的收益。”中信信托董秘张继胜说。从目前所成立的唯一一单土地信托计划看，称之为土地承包经营权信托更为合适。其含义是，委托人（土地承包经营权人）在一定期限内将土地承包经营权委托给受托人，受托人在坚持土地集体所有和保障农民承包权的前提下，按照土地使用权市场化的需求，通过规范的程序，以土地出租等方式将土地经营权在一定期限内依法、有偿转让给其他公民或法人从事农业开发经营。张继胜介绍称，农村集体组织或农户个人将合法拥有或具有权限的农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，实现保值增值，使农民定期获得稳定的信托。农村土地信托新局：目前尚难以找到标准模式来源：财经 2014年02月17日 2013年10月10日，以新型土地流转信托产品首单“花落”安徽宿州为标志，借助土改新政及信托公司这一新角色介入的双重助力，在政府性土地信托之外，农村土地信托新开了一局。如此或可带来多方获利。首先，在目前制度安排下，农村土地确权完成后将有两个难题随之而来：一是农民土地财产权利落实；二是土地不撂荒并实现规模化、集约化使用。因此，作为两者连接点的土地流转进行时，应找到一种既让农民流出土地后获得稳定收益，又帮助各类主体流入土地后获得足够金融支持实现土地高效利用的模式。这一模式该是什么样子，政府及农户、企业等主体以往已多有尝试，包括政府性土地信托机构、土地股份合作社、工商企业直接承租等。但往往囿于政府角色受限、参与方规模太小等原因制约，既难以确保农民利益真正合理实现，亦无法实现金融入农，探索新型路径的紧迫性一直存在。信托业近来回归“本源”的需要，亦成为其积极探索土地这一新领域的原因：到2013年底，重新起步七年的信托业在资管规模迈入10万亿元大关后，受制于通道业务日益收窄、资管业务全面放开的双重挤压，各公司不得不在单纯融资业务外寻找新的增长点。以土地信托为代表的主动管理业务，可能正是其转型与创新的重要途径。新型土地信托目前的含义是：委托人基于对受托人的信任，在坚持土地所有权及承包经营权不变前提下，将一定期限的土地承包经营权委托给作为受托人的信托公司，由其按委托人的意愿为其利益或特定目的，在不改变土地用途的情况下对土地承包经营权进行管理。信托体系权、责、利分离的制度特性及农村集体土地所有权与使用权相分离的特点二者之间的契合，与领导层在十八届三中全会召开前后针对农村土地改革提出的一系列新思路，为这种新探索提供了空间与支持。与由政府出面成立公司作为受托人相比，除推动已有土地信托走向标准与规范之外，专业信托公司成为受托人可能会带来一系列好处：一、实现土地“纸上确权”及高效利用；二、土地权益虚拟化后变成农民“可携带”的资产，农民的信托凭证如能在统一的信托登记制度下通过交易市场转让，亦可为多方带来收益；三、信托公司为金融介入农业生产提供扶持。随着模式成熟度提高，它还可朝信托资产综合经营、集体建设用地及宅基地使用权信托等领域拓展。但亦不容忽视的是，土地信托和互联网金融一样，都仍处于模式探索初期，政策及法律底线的模糊既为探索带来了巨大空间，亦可能因此埋下不少隐患。首先，农业经营相对高的风险与农民要求持续、稳定的收益间存在矛盾。在不改变信托土地农用(或种粮用)前提下，土地流入方是否能找到比农民个体更高效、利润更丰厚的生产领域及方式，且在目前农业保险体系仍相当不健全的前提下化解自然及市场风险，保证农民收益的稳定兑付及满足各方盈利需求以免农地他用，是考验这一模式能否存续的头等难题。而在地方政府身为土地信托委托人前提下，一旦出现盈利风险，农民可能会面临“找信托公司无根据，找政府无能力”的窘境。而这将随即引出“谁来承包”的难题：如土地流入方体量不大，信托公司的获利空间亦将相应受限。除大型企业之外，它们是否有积极性与家庭农场、农民合作社等由农民主导的中小规模新型农业经营组织合作，能否找到能让双方获利的合作模式，将成为其避免“资本下乡圈地”的关键。第三，与理财信托相比，土地信托这类事物管理信托将会对信托公司提出全方位的高要求。而目前信托公司没有公开对农民作出土地信托收益刚性兑付承诺，为减少风险，或应在受托人审慎投资义务的认定标准、受托人违反审慎义务的责任及受托人的免责事由等方面作出明晰约定。此外，在信托登记制度缺失制约下，为保障农民利益，土地信托的盈利分享机制亦亟须透明。对此难题，学界目前的建议是建立信息公开制度及土地监察人制度(或引入第三方机构)对信托利益进行确认。除此之外，土地信托还存在应建立明确可操作的农户退出机制等一系列难题。为了对此进行防范，地方政府在以往的试验中已进行了多种尝试，包括成立多级服务中心提供土地流转的全程服务等。在信托公司成为受托人、政府直接参与者身份淡化之后，其在对收益确定依据、税费制度、产权的流转补偿与变更登记等方面的职责或应加强。而在一系列关键性问题找到解决途径之前，土地信托的适用范围或许不应过分夸大。假如各类以农民为主体的新型农业经营主体有流转土地的积极性又能获得金融扶助，为避免出现大量失地及农地非粮化或非农化大量出现等诸种问题，农民和信托公司的关系可能还需重新定位。“土地信托虽好，但它涉及的专业面很广，如果你想的跟农民想的不一样，一榔头把土地敲坏了，是要贻害后人的。所以它还要研究得再深一点，并且得有这个资质的公司，才允许去尝试探索。”银监会主席助理杨家才近日表示，“此花不许凡夫采，留与蟾宫折桂人。”这或许能代表目前官方对土地信托的态度。多方热推“信托公司参与土地流转”这一概念，实际已在信托业内酝酿多年。从2001年起，土地信托模式逐渐在浙江绍兴和湖南益阳开始探索，其流转中介为地方政府设立的土地信托公司或土地信托服务机构。农户把分散的、小块的农地交给土地信托机构，由其统一归集、整理后通过出租等方式流转给专业农业经营公司或种粮大户，承租企业(大户)每年支付土地租金，由信托机构统一分配给农民。这些由政府设立的信托机构，大多既无金融牌照等合法身份，也无法对接金融资源，难以做大。而最终这一概念能够以“中信农村土地承包经营权集合信托计划1301”(下称“宿州项目”)为名，首先在位于安徽西北部的宿州市埇桥区落地，至少源于当地各级政府、土地经营者安徽帝元生物科技有限公司(下称“帝元生物公司”)及中信信托三方的共同推动。作为中国最大的县级区，总面积2868平方公里的埇桥区中共有191万人口，其中133万人为农业人口。因地处煤炭基地，当地有大量农民外出打工或当矿工，使之成为全国率先开展土地流转试点的地区之一。2010年8月，埇桥区进入全国首批52个现代农业示范区行列；2011年11月，宿州市被列入农业部力推的新一轮“农村改革试验区”大名单后，又由埇桥区承担组织创新等试验任务。当地农业部门对这两块“金字招牌”的解读是前者试验生产力如何提高，后者试验生产关系如何创新它们正是土地信托等制度创新在此萌生的重要保障。屡获政策红利助推之下，埇桥区对推动土地流转的积极性颇高。按其“十二五”规划，当地将在原先基础上继续“有序开展村庄布局调整和土地整治，继续推进工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中、土地向适度规模经营集中”。但在这一过程中它也遇到了推进土地流转的共性问题：农业规模化经营水平依然较低、农业生产资金不足，新型农业经营主体融资困难影响经营效益。正因如此，在土地信托这一“土地流转升级版”概念出现时，区一级地方政府作为统筹方，成了积极参与者之一。有参与积极性的还包括村集体及乡镇两级行政单位，原因是对其来说，土地“确权确地”是一件“费力难讨好”的事情：首先，目前此项工作的成本谁来承担尚无定规；其次，“有的家庭实际拥有的土地面积大于承包土地面积，有的则小于承包土地面积，最高误差会超过50%。”安徽宿州市现代农业办公室副主任徐志连称。“流转是土地确权的目的，也是大家共同的愿望。但目前的情况是真正实现确权确地非常困难，如果要做到非常精确的话，会导致很多麻烦，不如采用确权不确地的方式将其流转出去。”埇桥区朱仙庄镇塔桥村村支书沈加亮说。此外，对于这一模式的另外一个主要参与者帝元生物公司来说，推动土地信托的积极性则更为充足。帝元生物公司于2011年由安徽和元投资管理有限公司与中科院合肥物质科学研究院(下称“合肥研究院”)在合肥国家高新技术产业开发区共同创立，其主业为生产“化肥养分控释剂”。公开资料显示，该公司董事长张一言曾任安徽省粮食行业协会副会长。2011年9月，帝元生物公司与宿州市签署战略合作协议，计划五年内在埇桥区朱仙庄镇通过流转土地建设现代农业循环经济产业示范园，基地规划占地2.6万亩，分三期完成，由帝元生物公司为实施该项目专门注册的帝元现代农业投资发展有限公司(下称“帝元农业”)具体负责运营。在2012年时，这一项目又被各方进一步完善设计成粮食丰产工程、规模化养殖、生物质能源、设施大棚农业、农产品加工和销售五大板块，并以此为构架形成农业循环产业链。按中信信托项目分析，完成这条产业链的总投资额约为9.41亿元，主要包括温室、农业辅助设施、基础设施等投资。除启动资金2亿元外，这一项目原先设想中有三条融资渠道：一是申请国家及省市专项资金3亿元；二是向银行申请项目五年期贷款额度2亿元；三是通过引进战略投资者融资约2.41亿元。至2013年底财经记者至帝元农业采访时，该项目一期工程中包括办公楼及现代农业示范园均已建成并开始使用，涉及两个行政村570户人家的5400亩耕地亦已流转完毕。包括缴纳2014年农民土地租金在内的投资已超过1亿元，加上各类新的资金投入，预计项目投资总额将超过10.5亿元。但设想中的融资渠道并不顺畅。原因除农业投资风险、高回报、低投资者兴趣不大外，当地一家商业银行行长亦指出，现行物权法担保法规定耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，这使得农地、农房抵押贷款缺乏必要的法律依据。无奈之下，帝元生物公司一位金融行业股东建议尝试与信托公司合作，通过开发土地流转信托产品筹措资金，这与从2011年就开始研究土地信托的中信信托一拍即合。在地方政府的积极支持下，原本两家不相干的企业，开始在皖北这一中国土地改革“热土”进行合作。角色转换中信信托介入原有链条后，它将在当地政府与帝元农业间扮演受托方与金融中介两个角色，凭借企业信用和融资能力满足其对接上下游的政治与经济双重需求。以此带来“鲶鱼效应”，会使整个链条其他参与者的身份均出现变化。整个模式中首先也是最重要的一步，是实现作为信托财产的5400亩土地承包经营权的转移。先是农户与村委会签订农村土地承包经营权委托转包合同，再由村委会与朱仙庄镇政府签订委托管理协议，之后镇政府与埇桥区政府签订委托管理协议，最后由埇桥区政府出面作为信托财产的A类委托人与作为受托人的中信信托签订为期12年的“农村土地承包经营权集合信托计划信托合同”，并向埇桥区农村土地流通部门办理信托登记备案。在土地碎片化严重等条件制约下，政府出面集中土地提供“反租倒包”服务，这是直接跟农户合作成本居高不下的中信信托和帝元农业所希望看到的。接下来，A类委托人埇桥区政府交付的土地承包经营权，将由受托人进行整合后再次出租给原先的承包方帝元农业，此时的帝元农业已变身成为受托人的下游服务商，为受托人提供农地评估、流转等方面的服务，并对土地承包经营权收入等业绩指标按照服务商合同约定的方式作出相应承诺。这一合作设计，也在信托公司和承包者之间实现了双赢。按照双方协议：中信信托以掌握的土地信托资产为基础发行金融产品为帝元农业进行融资，后者因此得以获得资金去支付流转土地租金及项目建设及运营开支。而前者作为信托资产的受托方对其硬性规定：一旦出现市场性风险，将由其承担农民地租的差额补足义务。而与此同时，对于融资乏路的帝元农业来说，整个土地信托的制度设计则变成了为其“私人定制”的融资模式。它的身份虽由土地承包者变成了下游服务商，但其作为整个项目投资方的核心身份并未发生变更。中信信托方面透露，已进入操作阶段的这部分事务管理类信托，将构成整个信托项目的第一阶段。目前募集资金工作正在紧急推进，服务商也在紧锣密鼓地开展谈判进行招商招租。而以此作为基础，在信托计划存续期内，为实现规模效益及项目的良性运营，提升土地产值，中信信托还计划对土地进行重新归集整理与开发，这一过程需要的建设资金，受托人会根据投资需求等决定发行适当规模的B类信托单位进行对接。此外，中信信托还将安排“第三类资金”信托计划满足上述两部分业务衍生的融资需求。具体而言，这一信托计划对接的是“土地流转业务部分”(由帝元农业)向A类委托人进行租金支付时出现的资金缺口，以及“土地开发业务部分”可能出现的暂时流动性支付问题。受托人计划开放发行(针对商业银行及农村中小型金融机构等)相应规模的T类信托单位募集资金提供流动性支持。上述多步骤共同构成了一个结构化混合型的信托计划。在A类事务管理类信托基础之上，B类和T类信托单位两部分作为“资金信托”，将结合未来整个项目运作和资金需求情况来安排具体融资计划，并遵循“订单先行”原则来安排配套融资，期限也各不相同。有的期限可长达两年，而为解决流动性支付的资金信托计划（查询信托产品）期限则可能只有三个月。农户短期内的收益模式已相对确定：信托成立时发行的A类信托单位共计5400万份。农户持有的每亩土地承包经营权，对应1万份信托单位，每年按信托单位份额获得信托收益。信托收益两部分：基础部分是由帝元农业公司支付的每亩地1000斤国标三等小麦(按照2013年最低收购价格，约合1180元，假如市价跌破1000元，则仍以1000元计算。当地土地流转的普遍市价为600斤小麦价格)土地租金；在此基础上，中信信托亦向当地政府承诺，由其筹集基础设施改善资金对土地改造后的增值纯收益中，70%的部分将返还给农户，剩余部分则由融资方中信信托获得。据财经记者调查获悉，目前除农户之外的三方合作模式是：中信信托获得的5400亩作为信托资产的土地，正是2011年已由地方政府集体流转给帝元农业的土地。原先的土地流转合约共计20年，但为了让中信作为融资方介入，帝元农业同意将中信信托开始介入后的12年作为信托期限，由埇桥区政府重新出面与中信信托签订委托合同，它再以下游服务商的名义与其合作。帝元农业总经理张启民告诉财经记者，帝元农业在获得中信信托的外部融资支持时，其付出的成本有两种：其一为资金年息10%，其二是中信信托分享帝元农业的部分经营收益。“项目没有钱启动就是纸上谈兵，形成不了循环也没效益，拖着风险很大。不管条件是什么，中信信托能把资金注入，我们还是希望早投资早见效。何况中信信托为了进入这一领域给出的10%利息并不算高，能够接受。”张启民说。为让合作成立，由推动方变成委托人的埇桥区政府会给帝元农业提供贷款贴息。对埇桥区政府来说，这一模式运营起来对地方政府的利好也非常明显：其一，“金融机构对土地进行集约化管理，使得荒芜的土地再次得到利用，能够给土地带来更高的增值。”埇桥区现代农业办主任李大务说，“中信能够做到这一点，且愿意把增值的大头分给农民，这是其他竞争者给不了的。”其二，“帝元农业可能因为缺乏经验导致亏损以及拖欠农民租金，但中信信托则能够让农民实现背靠大树好乘凉，风险降到很低。”埇桥区现代农业指挥部办公室主任助理蒋海涛说。第三，涉及养殖方面的活物屠宰、农产品深加工等项目的生产经营，可为当地政府创造GDP及增加税收。盈利关键“项目良好运行的前提是帝元农业项目能产生较高利润，以此支付农民租金、回报信托计划投资者，又满足自身业绩需要。这是整个信托计划成功的关键，也是最令人担心的地方。”中信信托相关人士对此单的风险有较为清晰的认识。湖南省益阳市就遇到过类似困难。按照当地政府的设想，成立土地信托公司通过资本运作获得收益，投向农村和农业基础设施的建设和完善。但因为资本规模及金融环境落后等原因，土地信托的造血机制一直未曾建立起来。而宿州项目的参与各方都认为，此次合作已构建起了大体清晰的盈利模式。就帝元农业来说，前端循环农业建设及后端下游产业链拓展，将成为其两条主要获利途径：首先，循环农业的做法是将现有的5400亩耕地分为五块进行利用。其中最大的一块近4000余亩作为基础农田，用以种植小麦、玉米以及大豆等传统作物。帝元农业将其交给一家国营农场运作，其利益来源是通过大型机械应用等集约化生产带来高效益，以此保证土地流转费用的兑付或略有盈余。中信信托近期亦在通过加强和拜耳公司等合作方合作的方式为其降低生产资料流通成本。第二块土地被用以建设大棚进行设施农业生产，主要种植反季节瓜果蔬菜和药材，预计每年可获利1200万元左右。第三块用以建设畜禽屠宰基地。帝元农业已与正大集团签署合作协议，由前者融资建立现代化养殖场后出租给后者，后者以每年建设成本的13%作为租金交给前者，目前规模的建设投入为1.5亿元，租金收入可达1950万元。上述三块产生的作物秸秆及废弃物将通过第四板块“生物质能源化无害处置中心”和“大型有机肥料和机制肥生产基地”处理成沼气等产品，满足大田及设施农业种植需要后剩余部分将被出售。据测算，生物质能源年产沼气3000万立方米，40%用于并网发电，每年发电收入可达1600万元左右；60%用于提纯民用甲烷气，每年可获得2000万元销售收入；沼渣沼液制作有机质肥料，除自用外，还可获得销售收入600万元。目前来看，地方政府给予的多重财政扶持，也将成为帝元农业的重要盈利渠道。其可享受的补贴包括水利工程建设投资奖励资金等多项，而其中最主要的，是当地政府为了鼓励该项目上马即将给予的每亩地400亩小麦等值补贴。以上是帝元农业的盈利链条的第一部分。除此之外，它还计划与以色列商会合作发展设施农业，打造一个物联网、互联网和物理网三网合一的数字处理中心，由以色列方面负责生产管理，帝元农业按持股比例享受分红；同时，它还计划进入上下游领域，靠生产相关设备和种苗等获利。在刨除每年给予农民的租金、项目建设及运营成本及融资成本之后，张一言曾向媒体表示：整个项目2014年就能盈利，在未来三年内逐渐成熟，并最终复制到周边2.6万亩的土地之上。每亩每年的经营利润将达到0.65万元。另据中信信托测算，上述模式在2.6万亩土地上铺开之后，年生产成本约为49087.25万元，总成本费用为74140.84万元。在不计算资金成本前提下，项目年均利润约为16326.86万元，预计所得税为4081.72万元。按照生产年平均估算的总投资利税率为25%，内部收益率为21%(税后)，投资回收期为7.52年(税后)，总投资利润率约为17.35%。为了回归信托业务本源，中信信托给帝元农业开出了10%这个金融业内并不算高的资金利息，在农地流转过程中也不收取惯有的信托手续费。因此，“目前做的这一单我们基本无利可图。”一位中信信托人士称，“为了项目试点财产性信托我们也做了让利，真正可能的收入主要来源于后期资金信托的管理费。”对这一盈利途径，据“中信农村土地承包经营权集合信托计划1301期”项目介绍材料显示：除融资利息收入之外，中信信托的具体报酬分为固定信托报酬和浮动信托报酬，前者为B类、T类信托本金的1%/年，后者为实际地租收入扣除基本地租、需计提的土地整理投资本金及收益后余下部分的30%。至此，中信信托宿州项目的收益来源已大致框定：项目运营的超额收益部分(包括浮动信托报酬、农业产业链的整合收益等)和信托融资收益，以及帝元农业的经营收益分成。对于这个市场普遍猜测的模式，中信信托董事长蒲坚表示，“信托合同的契约时间比较长，规模也比较大，因此还是能够获得不错的回报，但具体内容是商业秘密。”他还表示，“目前掌握土地类似互联网免费模式，当把土地集中到自己名下、背后有几千万农民的时候，除非脑子不好使，否则不可能找不到盈利模式。”也有不少业内人士认为，除正常经营成本之外，包括地方政府帮助信托公司落实整合土地都需要额外付出成本，上述理想状态下的盈利模型可能无法涵盖诸种超额成本。“正常提高收益的方法是降低成本，但(这种模式)与农民自种耕地相比成本大幅增加，且土地流转信托的收益完全仰仗于运营公司对土地的开发利用，利益增长点在于集约生产带来的高效益。”中融信托一位研究人员表示，土地信托因此必须形成规模效益才能盈利。浙江大学公共管理学院土地管理系教授杨遴杰提醒，土地信托所提出的土地增值收益，很可能是农村建设用地增值收益。他表示，“由于签订的信托具体内容并不公开，所以要注意以后土地用途或者规划变化时，这些流转土地的收益是如何分配的”。风险控制上述盈利模式仍只是理论模型，现实中一旦出现市场价格周期性波动及自然风险，在中国农业保险体系尚未健全的前提下，土地信托的各个参与者将如何应对？农民利益有无保证？“这一块土地的地理位置不错，根据经验，不会有太大的自然风险。”蒋海涛说，“但假如遇到了其他风险到底如何化解，目前当地政府方面亦并不清晰。”财经记者获悉，截至2014年春节前，因项目涉及的土地均为国家严格控制改变种粮用途的基本农田，在安徽省发改委对涉及数百亩的土地用途变更审批完成之前，上述多方的各种设计仍未进入实质性资金合作阶段。按照此前推广土地信托的绍兴县的经验来看，对于流转后的土地，当地政府会要求坚持“不改变土地的农业用途，确保耕地复耕能力”，并禁止在耕地上擅自修建固定建筑。此外，从目前可获得的信息来看，该项目至少还将存在以下风险：首先，该项目服务商帝元农业成立时间尚短，实施大规模农业项目运作及履行承租方义务的专业能力也有待检验。该项目基本地租高于当地通常租金水平，政府对帝元农业承诺的农业补贴能否及时到位，将是项目初期实现资金平衡的重要决定因素。其次，“因为没有土地经营权证，也因为要减少与企业沟通时的成本，让农民以这种方式确权，他们只能隐身在政府之后，实质等于政府对该项目进行了信用背书。一旦因信托公司经营不善或出现寻租问题导致双方陷入权益纠纷，农民将无法直接对委托方中信信托和帝元农业进行维权，只能找政府。这不利于厘清政府与市场的边界。”一位参与土地信托研究的律师告诉财经记者。第三，信托计划中的B类、T类信托之后能否如期发行，将直接关系到帝元农业以及信托公司的收益。但目前市场上的信托产品期限大多在一年至三年。由于农业生产有其自身的周期，对应的土地流转信托产品投资期都在十年以上。即使类似中信信托这样的信托公司拥有强大的资源平台，为如此长周期的产品找到足够的合格投资者可能也并非易事。况且T类计划主要为A类基本地租支付和B类信托利益分配提供阶段性的流动性支持，一旦发行时项目流动性风险可能已初步显现，能否顺利募集存在较大的不确定性。针对可能出现的一系列风险问题，蒲坚对财经记者表示，信托公司按照市场原则把土地和农民引入市场后，一定会有风险。而信托公司如果大规模地开展这项业务，不可能用自有资本为农民承担风险，亦不会承诺兜底。但信托公司可通过对农业产业链的整合或金融产品的创新来覆盖或转移这种风险。具体而言，中信信托目前设想的风控手段包括：首先，针对服务商可能出现的经营风险，包括天灾影响土地的产值大幅下滑，甚至恶意跑路，双方将在原始契约中有所约束和安排，比如对于服务商承诺业绩及抵押物的要求等。其次，自然风险一旦发生，信托公司也可以把可能遭遇的天灾分散到多年的承包期中进行承担。除此之外，中信信托亦在跟当地农业保险公司进行协商，希望引入更加合理的农业保险制度。而中信信托还表示，在每个A类信托单位核算期内，A类信托财产所产生的地租收入首先用于向A类受益人支付基本收益，不足兑付时受托人有权发行相应规模的T类信托单位募集资金垫付。第三，尽量延长该项目的产业链。将生产和加工整合在一起，这样即使生产方面遭受损失，亦可以通过加工的利润来进行弥补。埇桥区政府也可能会拨出一部分机动预留地，以此来解决土地纠纷以保证信托财产的完整性。如果有农民想要退出，当地政府将选择同等条件和规模的土地予以置换。还有学者建议，一旦土地信托模式做大，政府层面需建立信托风险分担机制。在此方面，福建省沙县已有的做法是设立流转风险保证金。由沙县财政先行拨付150万元，对集中连片信托流转100亩以上，流转期限五年以上的土地设立风险保证金，如果获得土地的业主经营不善或者因为自然灾害造成了损失，无法支付土地信托流转合同约定的租金，那么将动用风险保证金进行支付。模式扩围一石激起千层浪。宿州项目落地之后不足一个月，由北京信托公司操盘的“无锡桃园村项目”(下称无锡项目)亦于2013年11月7日在中国水蜜桃主产地无锡惠山区阳山镇落地。同为土地信托，但二者在流转面积、委托期限、经营者等方面都迥然有别，昭示着这一模式在实践中的灵活性。无锡项目的特点在于并非对接地方政府进行流转，而是首先由当地村民进行一系列基础性制度建设：一、选举代表组成土地小组进行确权；二、成立土地股份专业合作社，确定土地入股价格；三、按照工商注册登记要求，做好土地股份专业合作社相关材料准备。桃园村233户村民用已确权的158亩土地承包经营权作为出资成立土地股份合作社，以其作为委托人在北京信托设立财产权信托。后者接手后再将土地租赁给本村由五位种桃能手成立的水蜜桃专业合作社，形成土地信托委托人和经营者都是本村村民的双合作社设计。根据中建投信托研究发展部研究员王苗军的分析，宿州及无锡项目在事务管理功能的实现方式及收益的分配方式均存在不同。就第二部分而言，中信信托模式无论是设立还是收益分配，均由地方政府代为履行，本质是一种引入了第三方机构的自益信托模式；而北京信托模式则以农户在土地合作社中享有的股权为基础，向农户分配收益，本质是在土地承包经营权股权化基础上的他益信托，股权是农户获取信托收益的基础。而在此基础上，北京信托也在计划根据具体融资需求开发资金信托产品及为农户提供财富管理信托服务，形成“财产权”和“资金”的双信托结构。据上述土地合作社理事长周建峰测算，土地流转后农户每年每亩土地租金收入为1700元左右，投入期结束后还能按一定比例参与净收益分红。根据双方分红约定，北京信托在该项目进入盈利期后预计每年的收益约为10万元左右。为获得规模收益，在无锡项目落地后仅一周时间，北京信托又在江苏句容市后白镇成立了“金色田野土地信托”1号-5号五只土地信托，受托土地规模随即达到9928.46亩。而北京信托2014年此项业务的规划已达3万亩左右。中信信托亦在各地政府的积极邀约之下，开始加速土地信托业务布局，目前该公司已有多个项目团队奔赴全国各地进行业务调研。除其近日已签约的山东青州项目之外，与国内某著名水稻种植企业进行合作的第三单项目也即将落地安徽，而其流转面积将远超前两单。据财经记者不完全统计，除上述两家信托公司之外，目前安信信托、中融信托、中粮信托、安徽国元信托、上海信托、华宝信托、平安信托等诸多信托公司，均已开始针对土地信托进行研究准备和实地调研，并将会积极推动相关项目的开展。一位信托公司负责人认为，“(这一现象意味着)信托公司纷纷回归本源，无论是土地信托还是家族信托，都是产融结合。出现这一趋势不令人意外，信托公司也没有其他选择。”平安信托董事长童凯此前亦向媒体透露，信托公司要发展土地信托之前需考虑：一、业务模式，资金来源从哪里来？如何找到长期的资金对接；二、资金回报水平能否达到资金提供方的要求；三、如何有效评估农村土地价值。因不同地区的土地状况不同，适合种植的作物不一样，当地政府是否愿意合作亦是未知之数，因此土地信托目前尚难以找到标准模式，亦将成为各家信托公司进入这一领域快慢的考量之一。在土地信托的受托人选择方面，有学者认为现有农村金融组织、已经在农村地区开展业务的商业银行甚至证券公司和基金公司，如有比较专业化的财富管理能力，并且能够找到市场交易平台，都可以介入。而受托人在财富管理方面的能力提高则有两条途径：其一，能够在比较大的交易平台上确认土地使用方，以此加大第三方服务机构的筛选甄别和引入力度；其次，加大自身在农业投资领域的专业研究与人才培养力度。地方政府在土地信托模式建构中的角色目前亦备受关注。根据此前经验，地方政府参与土地信托共分两种模式：其一为上述湖南益阳由政府出面成立土地信托公司，其二则为浙江绍兴，由政府在村、镇、县三级行政单位设立土地信托服务机构。在模式运转过程中，这些服务机构为受托人提供登记和发布土地供求信息、推介土地开发项目、协调供求双方、指导鉴证、跟踪服务和调解纠纷等综合化服务。因前者不利厘清政府与市场关系、造血机制欠缺等原因，目前第二种模式获得的支持较多。大多数学者认为，政府的角色应是做监管者和服务者，努力维护一个安全、有效率的土地信托市场。亦有学者建议，为完善土地信托中介制度，村委会或者地方政府都不应直接担任委托人角色，而应考虑由乡镇农业综合服务机构或农村经济合作社担当委托人。政府则对其给予必要的扶持，保障其活动的公益性和中介性。在条件许可的地区，可引入社会中介力量担当委托人角色，政府只进行必要的监督。“只要不引起混乱，土地信托多尝试一下没什么不可以。但应该注意不要过分解读，亦不能在没有摸索出成熟经验的基础上就在几十万亩、上百万亩的土地上推广。否则一旦出现非粮化等烂摊子，事情就不好收拾了。” 农业部农村经济体制与经营管理司司长张红宇对财经记者表示。其他媒体关于土地流转信托的报道（节选）探索土地信托新模式 土地流转信托提速来源：经济观察网 2014年4月16日 信托的模式解决了集体土地的金融权利问题以后，将有力的促进这一领域的模式创新。一位地产