常德楼市区域价值剖析.docx

常德楼市区域价值剖析下南门板块作为常德渊源深厚的商业沃土，该板块集结着兴旺的人气，沉淀多年，整个板块内的商业、生活配套优势互补，并且在知名百货、超市及专卖店等品牌的拥趸下成为常德最为核心的商圈之一。久居常德的人，对下南门板块一贯性的依恋，反映着城市文明在心理层面上的归属感以及时尚消费衍生出的驾驭力，常德人的“下南门”情结更体现在那些安居乐业的市民心灵深处。就大商业而言，下南门区域逐步沉淀、扩散进而辐射形成了商贸的繁华，且肩挑着发展大商圈的重任，发力大物流，搞活大商贸。很显然，下南门板块长年汇聚了湘西北最多的消费群体和经营商，大量的零售网点，高品格的都市休闲，注重个性特质的文化内涵，助推其成为了常德市商业之芯、财富之芯。大东城板块对于东城板块来说，打造城市居住功能区是其发展定位，三闾片区已被定位为常德市最为庞大的居住体系；同时，依托二广高速等基建热潮，向长沙及周边县域开放，打造高新物流园区。从板块特性来看，通过强化市政配套建设，加速启动大规模旧城改造，将有利于助推区域配套升级。近年来，常德大道改扩建工程、新三闾路以及紫缘桥的相继竣工，让柳叶湖更加贴近了，优越的宜居禀赋得以深度融汇。目前来看，洞庭大道东延线已部分贯通，通过对接新三闾路和常德大道，形成一条横贯东城的“楼市大动脉”。由此，东城板块已构筑更为完善的路网格局，这无疑将使区域内楼盘与中心城区联系更为紧密，将大三闾片区向中心老城区急速拉近。不久前，东出城口二广高速芦荻山互通连接线路段，也已展开主线施工。该工程建成后，有利于车辆快速进出中心城区，城市东大门的形象将迎蜕变。柳叶湖板块从区划面积数倍增长，到晋升为国家4A级旅游景区；从拥有五星级酒店到推出体育生态园可以说，柳叶湖具备建设新型城镇化体系的潜力，具备作为城市整体形象窗口的发展基础。围绕柳叶湖区域的发展，近几年来，常德市委、市政府不仅强势推进路桥等相关基础配套建设，同时通过加大旅游品牌营销，举办文体赛事，极力提升柳叶湖的品牌形象。“十二五”时期，是该区基础设施大建设、旅游产业大发展、区域经济大提速的关键时期。一方面，柳叶湖区域发展面临了较大的机遇和空间，比如，将其纳入到了湖南省建设“两型社会”的示范区范畴；长株潭“3+5”城市群建设，使常德由远离湖南经济发展重心进入到“一环一轴三心”的空间结构和湖南“1小时经济圈”，这为柳叶湖的旅游经济发展拓展了空间；此外，湘西旅游协作区将柳叶湖纳入了岳阳楼、张家界等优质旅游资源体系，有利于提高柳叶湖旅游资源利用率和知名度。另一方面，这些机遇也要求柳叶湖加强基础设施建设，加大项目开发培育，增强旅游接待和承载能力。火车站板块火车站板块雄踞常德市北部新城交通枢纽。该板块经历多年的发展，依托交通、人流优势，业已聚集了农贸市场、家电城、干货市场等多个专业市场，形成了较大商业规模与固定的客源。常德大道、常长轻轨的贯通，常德火车站的全新运营等，对商贸物流业的发达构成利好。2014年黔张常铁路动工，未来该区域依托交通动脉形成商贸地带，增强居住与各功能片区互动，商贾云集。从区域和北部新城的规划来看，火车站商圈将成为商贸业与旅馆业为主的商业中心，近几年，境内常住人口逐年增加，新的消费力量蓄势待发，抓住原有的和新增的购买群体，商圈发展前途光明。随着我市城区“北拓”战略的实施，未来我市将以常德火车站为轴线，向北挺进约15平方公里。该区域固有业态包含家居、建材、农机等商业形态，伴随着一批楼盘项目的出现，通过对诸多现代潮流物业的整合，该板块必将对北部新城的配套予以有力支撑。西城板块西城板块是一个集科教文化、商务居住为一体的新型片区。近年来，该板块正处在一个新的快速发展期，在科学规划的指引下，该区域城市园林绿化改造成效显著，伴随金丹路、桃花源大桥、常德大道等交通体系的不断完善，西城已经具备了便捷的交通路网；随着丁玲公园、船码头风光带、天济喜来登酒店等城市重点工程的推进，西城板块作为一个集科教文化、商务居住为一体的新型片区正初具雏形。西部新城配套较为完备，从宏观定位的优势来讲，道路、基础配套、政策导向必然全力支持。而开发商和置业者心照不宣，将目光一致投向了该区域。其中，皂果路沿线正日趋成为地产热带，近年来，白马湖文化公园、三馆三中心等配套的开放，为该区域物业价值赋予了巨大弹性空间。西城片区渐成物流、人流、信息流、资金流融汇的投资焦点。江南板块该板块最大的优势是区位优势，不光拥有水、陆、空一体的交通优势，拥有位于常德城郊、年产值过100亿元的工业园区，拥有包括10大专业市场、辐射7个省（市）的大桥南市场，还拥有环抱常德城区的高效农业；正是依托这种种的区位和资源优势，在关于鼎城的最新定位中，江南新城被确定将打造成为常德的“浦东”，并且在未来十年内这里力争成为常德的精品商贸中心、善德文化中心、宜居休闲中心。随着城市新规划陆续出台之后，江南楼市火力喷发，人们更明显感受到了片区热度与价值的提升。近年来，江南板块连接常德主城区的路桥数量也在不断增加，这让更多的外来楼市购买力可以顺畅地流向鼎城。金霞西路、鼎城西路、善卷大道等一批骨干路网工程的启动，以及江南沿江棚户区改造的推进，为江南西区开发和众多的开发商提供了良机；桃花源大桥竣工通车后，江南市民可以从我市第一座斜拉桥直通江北，这也将成为江南城区连通江北主城区的又一条主干道，将鼎城和江北主城区的距离再度拉近。德山板块在历史中嬗变，在机遇中崛起。常德经开区已是常德新的经济增长极。20年多来，常德经开区城区面积扩大了5倍，在一共历经4次城市总体规划编制以后，这个常德城市巨变的排头兵，拥有了160平方公里空间发展战略规划和70平方公里道路专项规划，前途光明。多年来，经开区的各种基础建设也正在快速推进。从昔日的“两桥一路”到今天的“八纵七横”，这个工业新城的道路棋盘格局已经隐现，城区道路里程已由建区前的1公里扩展到30公里。现如今，新开工建设了尚德路、望江西路等7条道路；桃林东路延段、临枫路等5条道路建设已进入扫尾阶段；对接江北主城区的常德大道改扩建之后已经通车，而在其上运行的快速公交也即将开通。高速公路、铁路、水运汇合的优越，让经开区拥有通向未来的立体交通网。与此同时，随着棚户区改造的全线实施，自2008年起，经开区城市化水平迅速提高，地块出让数量剧增，尤其是近两年来，这里的土地更成为投资洼地，一批实力开发商通过拿地鱼贯而入。对于拥有“国际花园城市”、“优秀旅游城市”多项美