“万象城市广场”房地产开发二期.doc

“宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 1 第一章 申请单位及项目概况 一、项目申报单位概况 企业名称：企业名称：江西宝源房地产开发有限责任公司 企业地址：企业地址：万载县将军中大道 208 号 法定代表人：法定代表人：李政 注册资金：注册资金：1000 万元 公司类型：公司类型：有限责任公司 江西宝源房地产开发有限责任公司成立于 2012 年 5 月，是 一家集房地产投资、 开发、经营、管理等业务的综合型房地产 开发公司。公司资金力量雄厚、行业精英众多、管理理念先进、 开发经验丰富。2012 年公司强势进驻万载县市场，竞获万载中 心原橡胶厂地块，并全力精心打造万载地标性建筑万象城市 广场。 二、项目概况 （一）项目名称：（一）项目名称：“宝源万象城市广场”房地产开发二期 工程 （二）项目建设单位：（二）项目建设单位：江西宝源房地产开发有限责任公司 （三）项目建设地址：（三）项目建设地址：项目地处宜春市万载县，宝塔东路 以南，沿河东路以东，二路巷路以西。 （四）项目负责人：（四）项目负责人：李政 （五）项目建设规模及主（五）项目建设规模及主 要建设内容要建设内容： “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 2 “宝源万象城市广场”项目是万载老城区原橡胶厂改造项 目，地块位于城区主干道宝塔东路以南，沿河东路以东，两路 巷路以西。西临龙河，东傍文明宝塔。有两个地块组成，规划 总用地面积52.42亩（34950）其中地块一45.86亩（30577） ，地块二6.56亩（4373）。地块整体大致呈现正梯形形状。 性质为商住用地，商业部分产权40年，住宅部分产权70年。 万象城市广场项目总体规划总建筑面积（总计容面积） 122165.67，其中商业部分73839.67，住宅部分48326。 项目规划地下停车库20661.71。项目集购物中心商业街 高层住宅酒店式公寓为一体的城市综合体。 二期工程规划建设用地面积11677.39，总建筑面积（计 容）为49994.9，主要建设商业步行街建筑面积11828.9、 沿街建设六栋高层住宅建筑面积38166；地下层（不计容）建 筑面积7509.01。 （六）项目总投资及资金来源：（六）项目总投资及资金来源： 二期工程投资估算 18906.75 万元。 二期工程建设资金来源：通过企业自筹落实项目资本金 7000 万元（含购地款） ，不足资金向银行贷款 6000 万元，预售 房款再投入 5906.75 万元。 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 3 （七）主要经济技术指标（七）主要经济技术指标 总经济技术指标总经济技术指标 名称面积单位 用地面积34950.43平方米 总建筑面积142827.38平方米 计入容积率建筑面积：（地上建筑面积）122165.67 平方米 集中商业面积49994.9 平方米 商铺面积18213.74 平方米其中 住宅面积48326.00 平方米 不计容积率建筑面积20661.71平方米 其中地下车库面积20661.71平方米 容积率3.50 / 建筑密度54% 绿地率35% 机动车停车泊位548辆 地面停车位73辆 其中 车库停车位475辆 二期工程技术指标二期工程技术指标 名称面积单位 用地面积11677.39 平方米 总建筑面积57503.91 平方米 计入容积率建筑面积：（地上建筑面积）49994.9平方米 集中商业面积0平方米 商铺面积11828.9平方米其中 住宅面积38166平方米 不计容积率建筑面积7509.01 平方米 其中地下车库面积7509.01 平方米 容积率4.39 / 建筑密度54% 绿地率35% 机动车停车泊位176辆 地面停车位6辆其中 车库停车位170辆 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 4 （八）项目申请报告编制依据（八）项目申请报告编制依据 1、 国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通 知 【发改投资20071169 号】 2、 江西省企业投资项目核准暂行办法(江西省人民政 府令第 145 号) 3、国家发改委建设项目经济评价方法与参数 4、建设部房地产开发项目经济评价方法 5、 “宝源万象城市广场”小区平面规划图 6、 “宝源万象城市广场”用地红线图 三、项目建设背景及必要性 （一）项目建设背景（一）项目建设背景 近年，房地产业虽然受到国家宏观政策的限制，但仍是国 民经济和社会发展的重要支柱产业之一。全面启动激活房地产 市场，对扩大投资和消费需求，加快城市化进程，具有十分重 要的战略意义。 随着新世纪的到来，中国的商品住宅已进入一个新的换代 期。这是中国住宅建设快速发展进程中的必然阶段，促成这一 时期到来的主要原因是： 1.国力增强，人们生活水平的普遍提高，从而对住宅开始 了从量的需求向质的需求转变，追求质量好，品质高的住宅已 成为新世纪不可阻挡的趋势。 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 5 2.我国的住宅商品化市场日趋成熟，不同需求的档次已经 拉开，而其中的中高档住宅已率先进入换代期，由于房贷政策 的不断完善，买得起好房子的人越来越多，这是换代住宅开始 形成的市场基础。 3.从中国旧有住宅的布局看，有相当一部分已过早地进入 了淘汰期，这也是与我国经济不发达，早期建造的住宅一次投 资过低使得住宅寿命下降有关，换代是不可避免的。 4.住宅科技成果向住宅转化的速度明显加快，目前中国的 商品住宅定位已经开始瞄准国际水平，而集合式住宅设计水平、 智能化配置水平等方面实际上已超过一般发达国家。 5.建材和建筑部品的短缺状况已结束，品种和类型的多样 化有力支持了住宅的升级换代。 6.我国的环保和可持续发展已刻不容缓，这也在新的目标 上推动住宅建筑向更高层次的发展，生态环保和可持续发展不 仅是住宅更新换代的侧重点，也是最鲜明的标志之一，更是 21 世纪全球研究的主课题。 7.人们的购买欲望理性增长。正是由于这些原因的形成和 不断成熟，中国商品住宅进入了一个新的换代期已是水到渠成 了。 8.在万载县，房地产开发在全市经济发展中的地位和作用 日益突出，不仅对拉动该市经济增长发挥了重要作用，同时对 完善城市功能，提高城市品位，改善市民生活环境和居住水平 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 6 等方面做出了较大的贡献，房地产业已经成为了该市国民经济 的支柱产业。万载县房地产市场呈现了许多特点和热点，整个 市场的运行是积极的、良性的。所以江西宝源房地产开发有限 责任公司认真调研、考察、论证，拟实施“宝源万象城市广场” 开发建设工程项目。 本项目就是在这种背景下提出来的。 （二）项目建设的必要性（二）项目建设的必要性 房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建 材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展 至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作 用。 该项目在上述良好的发展现状和发展趋势下，抓住契机， 以需求为导向，以调控为手段，全面合理地开发和利用万载县 的土地和城市空间，全力建设万载县的房地产经济，全面促进 万载县经济、社会的可持续发展。其主要性表现在以下几点： 1.该项目的开发，可以改善万载县居民的住房水平，也是 城市发展规划的需要。 随着万载县对外开放和招商引资的不断扩大，旅游业的迅 猛发展，交通条件的改善，城市基础设施建设的增强和城市整 体服务功能的不断提高，万载县商业、餐饮、高中低档住宅等 需求呈现出强劲的增长势头。在万载县新城区进行房地产开发， “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 7 不但可以改善万载县居民的住宅水平，而且也是城市发展规划 对外开放的需要。 2.该项目通过土地利用和市场规范运作，不断优化城市空 间结构。 房地产运作实际上是城市土地利用问题，它是由土地利用 的专一性和排他性决定的。土地及其依附的建筑及其由此形成 的人口聚集模式是构成城市空间结构最基本的要素，是城市功 能分区的实际体现。通过土地的合理利用和市场规范运作，并 取得最佳效益的目标和实质，应是城市社会经济的协调推进， 城市空间结构的优化，真正实现城市可持续发展，而不能仅仅 看成是为城市政府带来多少土地的出让金和税源，或是给开发 商带来多少利润，也不能单纯看成是为城市居民解决了多少住 房。能否通过土地合理利用市场规范运作，优化城市空间结构 的关键性在于建立在土地价值和价格一致的土地收购、储备、 出让的规范运作、土地使用方向和开发时空选择的整体调控到 位。该项目统一规划，统一布局；合理利用土地，规范市场动 作，将会使万载县的城市空间从整体结构上得到改善和优化。 3.该项目通过房地产建筑设计和色彩调配，美化城市形象。 城市形象是指公众对城市内在实力，外显活动和发展动力 的具体感知，总体看法和综合评价。城市形象是城市特色的具 体体现，是城市景观与环境的有形展示。美化城市形象，不仅 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 8 需要从城市整体上进行科学的形象设计，更需要从微观上，通 过房地产的规范运作，达到逐步美化城市形象的目标。该项目 的建筑设计和色彩调配从城市历史文化积淀实际出发，重视城 市整体和局部的“人、时、空、美”的结合，避免和杜绝建筑 设计和色彩的千篇一律和反差太大。通过房地产建筑设计、合 理布局和色彩调配来具体实现对万载县城市形象的美化。 4.该项目通过合理开发，促进城市可持续发展。 城市可持续发展的核心是人的全面发展，它包涵发展、协 调、限制和公平的目标和内容，其中公平是其核心的体现，在 政府宏观调控下的房地产规范运行，应在提高效率的前提下， 将实现开发、运营的公平性、确保“人人有住房”作为基本目 标，其中经济适用房的合理开发是必然选择。该项目符合政府 关于房屋开发的住房标准的要求，进行总体设计和把握，合理 开发万载县的空间结构，合理设计产品的标准，使万载县的城 市开发得到可持续的发展。 本项目所在地位于万载县老城区，随着万载县城市总体规 划的确定和重点配套项目的投资建设，万载县城区将面临新一 轮的发展建设高潮，给房地产市场带来新的发展契机。而随着 城市化进程的发展，当地居民对于房地产产品更新换代的需求 将越来越明显，这又给房地产的再发展提供新的机遇。 根据本项目所在的整体市场环境、区域特点、地块属性及 发展趋势等综合因素分析，本项目志在打造城市形象的标志性、 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 9 建设集商业、娱乐、休闲、居住功能为一体的特色休闲商业区。 四、工程技术方案 （一）建筑规划（一）建筑规划 1 1、建设背景、建设背景 1. 项目概况 本规划地块地处宜春市万载县，宝塔东路以南，沿河东路 以东，二路巷路以西，规划总用地 34950.43，总建筑面积 141748.89。建筑为商业综合体、商业街以及高层住宅。建筑 限高 90 米，容积率设计为 3.50。 2. 区位分析 2.1.交通区位分析 地块北侧为宝塔东路，是万载县城区的重要东西干道；地 块西侧是 24m 沿河东路，将结合龙河驳岸处理打造沿河景观路； 地块东侧是 12m 二路巷路。整个地区的交通便利。 2.2.自然地理条件分析 目前地块内无拆迁物，场内地势自东北向西南方向由低向 高，项目用地范围内地质情况良好，场地东南部分有小山丘。 2.3.人文地理条件分析 地块东北角是当地历史文物文明塔，是一种精神象征。 而本案地块原为县橡胶厂，当地居民有着特殊情结。 2 2、设计、设计 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 10 1.建筑规划依据及要求 1.1 城市居住区规划设计规范 （GB50180-93） 1.2 住宅设计规范 （GB50096-1999）(2003 年版) 1.3 住宅建筑规范 （GB50368-2005） 1.4 建筑设计防火规范 （GBJ16-87）( 2001 年版） 1.5 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （GB50067- 97） 1.6 民用建筑设计通则(GB50352-2005) 1.7 高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95） （2005 年版） 1.8 江西省城市规划管理技术导则 1.9 江西省城乡规划条例 讲稿 2.规划构思 切入点： 项目位于新老城区结合部，商业价值如何实现？ 什么样的商业模式能在这里存活？ 7 万平方米的商业体量，什么业态能使之具有持久生命 力？ 如何实现商业与住宅的均好性? 如何更好的利用周边的自然环境，充分发挥地块潜在 价值，提升居住品质。 因循以上几点，本案定位为“万载商业地标，区域首席 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 11 RBD” ，目标是打造“城市活力的发生器” 。通过形成“城市空间 的聚集点” 、 “城市形象的标志性” 、 “集商业、娱乐、休闲、居 住功能为一体的特色休闲商业区（RBD） ” 三大策略实现精品项 目的打造。 3.规划结构 3.1.交通系统 3.1.1.动态交通交通结构 区内实现人车分流，仅在用地南端设置连通沿河东路与二 路巷路，同时承担商业后勤通道。 商业出入口沿东、北、西三面布置，动线顺畅便捷。住宅 可从首层入户，也可通过综合体东南角的集中大堂提升至空中 花园，再分流到各单元。 地下车库出入口共设三个，区内南端车行道 2 个，沿河商 业街 1 个。 3.1.2. 停车 机动车停车考虑地上和地下相结合，共 548 辆。 3.2.绿化景观系统 3.2.1.商业广场 本案建筑临北面宝塔东路后退 24 米，整合原街心绿地，打 造数千方的商业广场，通过绿化与铺装、喷泉、小品等元素结 合，营造高品质的城市开放空间。 3.2.2.空中花园 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 12 商业屋面通过覆土和景观打造，同时结合住宅架空层，形 成住宅的空中花园。既有效隔离商业的喧闹，又增强住宅的私 密性，提升住宅的居住品质。 3 3、建筑设计、建筑设计 3. 1 商业综合体 商业综合体共设 5 层，其中吊层 1 层，地上 4 层。利用地 形高差设置了三个不同标高的沿街外店铺，内部形成不同业态 的商场，并通过 5 个中庭和垂直交通联系各层空间。 3.2 沿河商业街 沿河商业街设 3 层，与综合体之间形成 16 米的商业内街。 业态以休闲、娱乐、餐饮为主，同时考虑了住宅的首层入户。 3.3 住宅 住宅共设 7 个单元，全部为高层。户型面积区间为 50144 平方米。其中 1-3#楼为 13 层，一梯三户；4-5#楼为 21 层，一 梯三户；6#楼为 21 层，一梯四户；7#楼为 24 层，一梯 6 户。 3.2.建筑外观风格 商业综合体及商业街采用现代风格，通过干挂石材、玻璃 幕墙、金属等现代材料的搭配组合，以及对材质色彩的应用， 渲染出浓厚的商业氛围。 住宅外观风格采用 ART-DECO 风格，能很好地与基座结合， 形成整体的建筑群落，实现区域地标的目标。 3.5 人防设计 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 13 小区北侧靠近主干道处，将结合公共绿化单建地下室设计 地下车库，战时作为人防使用，以满足人防需要。 3.6 无障碍设计 根据城市道路和建筑物无障碍设计规范 ，本案住宅为低 层及多层住宅部分，可不考虑无障碍设计。高层住宅部分和社 区服务中心部分，根据城市道路和建筑物无障碍设计规范 (JGJ50-2001)本案无障碍实施范围包括以下部位：建筑入口及 门、水平与垂直交通、公共厕所等。 在建筑主要入口设残疾人坡道，入口平台宽 23 米，坡道宽 1.25 米，坡度为 1：12，入口平台与室内高差为 15，以缓坡过 渡。公共走道宽度1.7 米。楼梯为无障碍楼梯，采用有休息 平台的直线形梯段；梯段宽度1.5m；楼梯两侧设扶手；踏面平 整而不光滑；明步踏面设高 50mm 的安全挡台；距踏步起点和终 点 300mm 设提示盲道；踏面和踢面的颜色有区分和对比；踏步 宽度0.26m，高度0.14m。 （二）结构设计（二）结构设计 1 1、工程概况、工程概况 该项目位于江西省宜春市万载县城、在宝塔西路与沿河东 路交汇处， 本项目为七栋高层住宅及配套裙楼组成，分别为住 宅、大型商业，最高层数为 27 层。 2 2、设计标准、设计标准 本工程结构设计安全标准由下列方面描述： “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 14 2.1 结构安全等级为二级，设计年限 50 年。建筑抗震设防 分类为丙级，地基基础设计等级为乙级，耐火等级为一级。 2.2 建筑抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 0.05g，设计地震分组为第一组，建筑的设计特征周期值为 0.35s，其地面粗糙度取 B 类 2.3 基本风压为 0.30KN/。 2.4 楼面和屋面活荷取值按建筑结构荷载规范 （GB50009-2012 版）执行。 2.5 结构的稳定性、强度、刚度、耐久性、舒适性、延性 及裂缝宽度等结构指标限值按照现行结构设计规范执行。 3 3、设计依据、设计依据 3.1 国家有关荷载、抗震、钢筋混凝土、地基基础设计规 范 建筑结构可靠度设计统一标准（GB 50068-2001） 建筑结构荷载规范（GB50009-2012） 建筑抗震设计规范（GB50011-2010） 高层建筑混凝土结构技术规程 (JGJ3-2010) 混凝土结构设计规范（GB50010-2010） 建筑地基基础设计规范（GB50007-2011） 建筑地基处理技术规范 （GSJ 79-2002） 建筑桩基技术规范（JGJ94-2008） 砌体结构设计规范 （GB 50003-2001） “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 15 岩土工程勘察规范 （GB 500212001） 3.2 建筑及设备专业提供的设计条件文件。 3.3 政府有关部门审批文件 4 4、设计荷载、设计荷载 楼屋面主要活荷载标准值取值如下： （KN/M2） 超市 3.53.5 商店 3.53.5 餐饮/娱乐 3.53.5 住宅 2.0 走廊 2.52.5 阳台 2.52.5 卫生间 2.02.0 电梯机房 7.07.0 上人屋面 2.02.0 不上人屋面 0.50.5 疏散楼梯 3.53.5 5 5、结构体系、结构体系 5.1 本工程主体结构：住宅分别为 13 层与 24 层，均采用 现浇钢筋混凝土框支剪力墙结构，裙楼为 4 层采用现浇钢筋混 凝土框架结构，楼板采用现浇钢筋混凝土双向连续板。 5.2 结构抗震等级：13 层框支剪力墙抗震等级：底部加强 区为三级，非加强区四级，24 层框支剪力墙抗震等级：底部加 强区为二级，非加强区三级，框支框架抗震等级均为二级，裙 楼框架结构抗震等级为三级 5.3 基础形式待详细地质勘探完成后再最终确定。 5.4 结构主要材料的选用： “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 16 混凝土等级: 框支柱采用 C45 C55，转换梁板 C45C55， 剪力墙采用为 C30C55，一般柱采用 C30 C55，一般梁采用 C25 C55 钢材：钢筋为级和级和级。 非承重墙墙体：内外隔墙均采用加气砼砌块。 6 6、结结构构体体系系分分析析 本工程采用框支剪力墙结构与框架结构，其主要抗震和抗 风力构件为剪力墙和框架柱及梁、板，传力途径直接、明确， 结构计算及构件的内力和位移分析可通过计算软件进行，结构 的薄弱部位易于控制其出现，一些重要构件的抗震构造措施易 于掌握。 本工程建筑平面较为规则，沿建筑物竖向并无大的内收和 外挑，结构竖向刚度较为均匀；结构体系安全、可靠。 （三）给排水设计（三）给排水设计 1 1、设计依据、设计依据 1.1 国家现行的有关规范及规定； 1.2 建筑专业提供的资料； 1.3 甲方提供的市政资料和设计要求； 1.4 市政规划要点。 2 2、给水系统、给水系统 2.1 最高日生活用水量为 269.5m3/d，最大时用水量 25.83m3/h。 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 17 2.2 水源：由市政自来水供水。从市政给水管网上引两条 管径为 DN150 的引入管供小区用水，引入管引至小区泵房水池。 2.3 本小区生活及室外消防用水均采用市政压力直接供水。 3 3、热水系统、热水系统 住宅各户热水系统由太阳能热水系统及各自的燃气热水器 配合组成。 4 4、排水系统、排水系统 4.1 小区排水为雨污分流制。 4.2 最高日污水排水量为 242.55m3/d。 4.3 小区地下室污、废水由集水坑收集后采用排水泵提升， 排入室外雨水管道。小区建筑物地面上的污水由排水立管收集 后排出室外，经化粪池处理后排至小区附近市政污水检查井。 4.4 建筑物雨水采用有组织排放，屋面雨水经雨水斗收集 排至小区内雨水管道，地面道路雨水经雨水口收集也排至小区 内雨水管道，最后统一排至小区附近市政雨水检查井。设计雨 水重现期建筑物采用 2 年，小区管网采用 1 年。 5 5、消防给水系统、消防给水系统 5.1 本建筑给水水源为城市自来水，采取两路进水，分别 由市政路的市政供水干管引入小区泵房水池，由水泵加压供水， 管径均为 DN150。在建筑四周形成环状管网，并在该环状管网 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 18 上布置消火栓，消火栓间距不大于 120 米，室外消防水量 15 升 /秒。 5.2 地下车库设临时高压室内消火栓给水系统。 5.3 地下车库设自动喷水灭火系统，危险等级为中危险 级，喷水强度为 8L/min*m2,保护面积为 160m2 （四）电气设计（四）电气设计 1 1、 设计依据设计依据 1.1供配电系统设计规范GB50052-2009 1.210KV 及以下变电所设计规范GB50053-95 1.3 通用用电设备配电设计规范GB50055-2011 1.4建筑物防雷设计规范GB50057-2010 1.5低压配电设计规范GB50054-2011 1.6建筑照明设计标准GB50034-2004 1.7民用建筑电气设计规范JGJ 16-2008 1.8电力工程电缆设计规范GB5021794 1.9高层民用建筑设计防火规范GB 5004595(2005 版) 1.10火灾自动报警系统设计规范GB50116-98 1.11综合布线系统工程设计规范GB 50311-2007 1.12有线电视系统工程技术规范GB50200-94 1.13商店建筑设计规范JGJ4888 1.14 各专业提供的相关条件资料。 2 2、设计范围、设计范围 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 19 2.1. 10KV 变配电所设计 2.2.动力配电及控制 2.3.建筑照明 2.4.建筑物防雷 2.5.接地系统 2.6.综合布线系统(电话及局域网) 2.7.有线电视系统 2.8.闭路监控及门禁系统 2.9.火灾自动报警及联动系统 3 3、 工程概况工程概况 宝源万象城市广场位于江西省万载县。总用地面积 34950.43，总建筑面积为：144739.55；裙房部分为大型商 业及商铺，裙房以上部分为住宅，地下室一层为汽车库及设备 用房。整个建筑类型属于一类高层公共建筑（商住楼） 。 4 4、电力负荷计算、电力负荷计算 4.1 主要用电指标 停车场：15W/m2； 设备用房：100lx；商业：130W/m2；住 宅：60W/m2；室外照明：3W/m2 。 4.2 负荷计算 总设备安装容量： 13490KW 总计算负荷： 8839.4KW 安装变压器总容量： 11000KVA “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 20 4.3 用电负荷等级 本工程消防控制室、消防水泵、消防风机、消防电梯、应 急照明、弱电机房商场备用照明、客梯、生活水泵、污水泵等 用电为一级负荷,商场自动扶梯、空调等用电为二级负荷。一级 负荷中的特别重要负荷（如大型商场的经营及设备管理用计算 机系统用电） ，除有两个或两个以上市政电源外，应增设 EPS 或 UPS 应急电源。 本工程选用柴油发电机组作为备用电源， 5 5、供配电系统、供配电系统 5.1 电源及电压 住宅部分：采用一路 10KV 高压电源进线； 商业部分：为保证本工程大量一、二级负荷供电，拟采用 两路 10KV 高压进线；一级负荷（含特别重要负荷）要求从不同 的两个城市区域变电站各引来一路独立的 10KV 专用高压电源， 两路互为备用，中间设联络开关，当一路 10KV 高压电源发生故 障或检修时，另一路高压电源不应同时受到损坏或检修，且能 承担本工程一级负荷 100%的负荷容量。 另设低压柴油发电机组（0.38KV）作为自备电源。 5.2 配变电所及变压器选择 本工程拟设两个变电所，变压器总安装容量为 11000KVA。 具体分配如下： 住宅部分变电所变压器总安装容量为四台 500KVA 干式变压 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 21 器；商业部分变电所变压器总安装容量为四台 1250KVA+四台 1000KVA 干式变压器。 住宅部分高压配电设备采用环网柜，商业部分高压配电设 备采用中置柜（内装真空断路器） ，变压器采用 SCB10 系列带外 壳干式变压器，低压配电屏采用 GCK 型低压抽出式成套开关设 备.低压配电柜的进出线采用下进下出方式。 5.3 功率因数及无功功率补偿 无功功率的补偿采用在变电所低压侧母线集中补偿方式。 补偿后功率因数达 COS=0.92。 5.4 高压供配电系统及室外线路 高压供电系统高压采用单母线配电方式，中间设联络开关， 高压柜选用中置柜，设高压计量，室外高压线路在室外穿管埋 地敷设，电缆埋深 0.8 米，中间设电缆手孔井，其间距不大于 50 米。 5.5 继电保护 电力变压器装设电流速断保护、过电流保护和温度保护， 低压侧单相接地短路利用高压侧的过电流保护。 5.6 变电所及低压配电系统 变压器选用干式环氧浇注变压器，低压配电柜选用 GCK 型。 低压配电采用单母线分段 TN-S 系统。每两台变压器低压侧设联 络开关，当一台变压器发生故障时另一台应能承担全部一级负 荷用电，应急母线的电源由工作电源和发电机备用电源联锁供 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 22 电，配电方式为树干式与放射式相结合。动力和照明分回路设 专用断路器分别配电。水泵房、电梯等以放射式配电。各层配 电线路沿走廊吊顶内电缆桥架敷设。 一级负荷用电在末端配电箱实现双电源自动切换，重要部 位的计算机用电除设置双电源自动切换配电箱外还应设置 UPS 电源，供电时间应不小于 30 分钟。 6 6、照明、照明 照明干线采用电缆敷设在电气竖井内。应急照明为双回路 供电，在末端进行自动切换。根据不同使用功能的场所，选用 不同的照明灯具，以满足不同的照度要求，所有灯具应选用节 能型。荧光灯功率因数应达到 0.9 以上。 7 7、防雷与接地、防雷与接地 经计算本工程按二类防雷建筑物设计。按规范要求在屋面 层敷设避雷网，整个屋面组成不大于 10m10m 或 12m8m 的网 格，在女儿墙上敷设避雷带防直击雷。利用柱内主筋作引下线， 引下线间距不大于 18 米，每根引下线的冲击接地电阻不应大于 10。利用建筑物基础钢筋作接地体。防雷与电源接地系统共 用接地极，总接地电阻不大于 1 欧。电源系统进线处及电梯配 电箱内设置防雷电波侵入避雷器。 8 8、自动消防报警及联动系统、自动消防报警及联动系统 本设计的消防报警信号系统为总线制智能系统。内容包括 火灾自动报警、消防设备联动控制、火灾紧急广播和消防对讲 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 23 通信。消防控制中心设于地下一层。 本建筑按一级保护对象设防，车库设感温探测器，设备用 房、电梯前室、走廊等处设感烟探测器，水泵房、电梯机房、 低压配电室、消防卷帘门、消防风机等设监视及控制模块。火 灾时，消防报警器发出信号联动消防水泵、消防电梯、疏散照 明、消防卷帘门、消防风机等消防设备。联动非消防设备按规 范要求动作。水泵房、电梯机房、发电机房、变电所设火警电 话。电梯前室、各层走廊、车库设手报按钮和警铃。 8.1 消火栓按钮可直接启动消防泵，消防中心可控制水泵 启停，显示启泵按钮位置及水泵的工作、故障状态。 8.2 水流指示器和报警阀旁均设有监视模块，水流指示器 和报警阀动作后，信号送至消防中心，消防中心启动喷淋泵并 显示水泵的工作状态。 8.3 火警发生时，消防中心送指令打开相关的排烟口及排 烟风机，关闭防烟阀。当烟温达到 280时，排烟阀自动关闭， 送信号至消防中心，消防中心控制风机停并接收其反馈信号。 8.4 当烟温达到 70时，防火阀自动关闭并送信号至消防 中心，消防中心令送风机停机并接收其反馈信号。 8.5 前室设正压送风口。火警发生时，消防中心送出指令， 打开着火层及上下层送风口，同时令屋顶正压风机打开并接收 其反馈信号。 8.6 疏散通道上的卷帘门两侧设感烟及感温探测器组，当 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 24 感烟探测器动作时，卷帘门下降至距地 1.8m，当感温探测器 动作时，卷帘门再下降至底。作为防火分隔的卷帘门，火灾探 测器动作后，卷帘门下降到底，感烟、感温探测器的报警信号 及防火卷帘门的位置信号应送至消防控制中心。 8.7 火警发生时，消防中心令电梯全部回归首层。 8.8 火警发生时，切断相关区域的非消防电源并接通火警 层及其上下层的警铃，接通应急照明灯及疏散指示灯。 8.9 消防中心设联动控制柜，以输出风机、水泵等设备的 控制指令。 8.10 火警电话 消火栓按钮旁设火警电话插孔，消防水泵房、风机房、配 变电所、电梯机房设火警电话分机，消防人员可直接与消防中 心联络。消防中心设直通报警电话。 9 9、电话、网络系统、电话、网络系统 本工程市政电话和网络均由市政管网引至设在地下一层设 弱电机房。网络采用 ADSL 电话接入。 弱电机房内设网络接入设备和程控电话交换机等。网络配 线采用综合布线配线方式。每层均设一个 19 寸网络机柜，用于 安装网络交换设备及配线架，配线路径为机房配线架-楼层配 线架。数据干线采用六芯光纤传输，电话干线采用三类大对数 电缆。语音及数据的水平电缆分别均六类八芯屏蔽信息电缆。 1010、有线电视系统、有线电视系统 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 25 有线电视信号接自城市有线电视网，在地下一层弱电机房 内设有线电视前端。按需要设置电视插座。该系统传输带宽为 860MHz。 1111、闭路监控及门禁系统、闭路监控及门禁系统 安防控制室设于地下一层，与消防控制室合用。闭路监控 系统由设于安防控制室的监视控制设备及设于现场的摄像机组 成。摄像机布设在地下室、楼梯出入口、电梯轿厢及其它重点 防护部位。 门禁系统由网络门禁控制器、读卡器接口模块、门禁工作 站、读卡器、门磁、出门按钮、电控锁等组成。门禁系统和闭 路监控系统需要进行集成联动，在火灾报警信号发出后，强制 打开所用疏散通道以方便人员疏散。 （五）暖通设计（五）暖通设计 1 1、设计依据：、设计依据： 工程建设标准强制性条文房屋建筑部分 （2009 版） 民用建筑供暖通风与空气调节设计规范 （GB50736- 2012） 建筑设计防火规范 （GB50016-2006） 高层民用建筑设计防火规范 （GB50045-95）2005 年版 公共建筑节能设计标准 （GB50189-2005） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （GB 50067- 97） “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 26 人民防空地下室设计规范 （GB50038-2005） 住宅设计规范 （GB50096-2011） 建设单位提出的设计要求及建筑专业提供的设计图纸 2 2、工程概况：、工程概况： 宝源万象城市广场位于江西省万载县。总用地面积 34950.43，总建筑面积为：144739.55；裙房部分为大型商 业及商铺，裙房以上部分为住宅，地下室一层为汽车库及设备 用房。整个建筑类型属于一类高层公共建筑（商住楼） 。地下室 局部为战时二等人员掩蔽所。 3 3、设计内容、设计内容： 3.1 防烟楼梯间及其前室、合用前室的机械加压送风系统 设计； 3.2 集中商业的防排烟系统设计； 3.3 地下汽车库的通风和防排烟系统设计； 3.4 设备用房的通风系统设计； 3.5 集中商业的中央空调系统设计； 3.6 战时人防通风系统设计。 4 4、设计计算参数：、设计计算参数： 4.1 室外计算参数（参宜春市）： 计算参数夏季冬季 大气压力 Pa 99040100940 空调计算温度 35.4-0.8 相对湿度 6381 通风计算温度 32.35.1 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 27 湿球温度 27.4 室外风速 m/s 1.83.5 4.2 室内计算参数： 房间名称 温度 (夏季)() 相对湿度 (夏季)() 新风量 (m3/人h) 噪声评价 （dB） 商 业 26 60 2050 餐饮 26 60 2050 4.3 通风要求 房间名称 换气次数(次换 气/小时) 通风方式备注 公共卫生间 15 机械排风排至屋面或外窗 地下停车场 6 机械送、排风排风兼排烟 水泵房 5 机械送、排风 高、低压配电室 15 机械送、排风 发电机房 8 机械排风防爆风机 油箱间 8 机械排风防爆风机 电梯机房 15 机械排风 制冷机房 5 机械送、排风 锅炉房 12 机械送、排风 5 5、空调系统设计、空调系统设计 5.1 住宅采用分体空调，本次设计仅预留空调电量及安装 位置。 5.2 根据甲方要求，超市及电影院分别设置水冷中央空调 系统；其他区域采用分体空调或者 VRV（多联机）空调系统。 5.3 超市（面积约 17000 平米）夏季空调冷负荷大约为 4250KW，冬季空调热负荷大约为 1400KW。 5.4 电影院（面积约 2400 平米）夏季空调冷负荷大约为 720KW，冬季空调热负荷大约为 200KW。 5.5 超市采用水冷中央空调系统。空调形式为全空气系统； “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 28 制冷主机采用 2 台水冷冷水机组，单台制冷量为 1900kW；冬季 供热采用 2 台锅炉，单台供热量为 930KW。空调水系统采用一 次泵变流量 2 管制异程式系统，夏季由制冷主机房提供 7/12 C 冷水；冬季由锅炉房提供 60/50C 热水；冷、热水水泵分别 设置。 5.6 电影院采用水冷中央空调系统；空调主机采用 2 台风 冷热泵机组；夏季提供 7/12C 冷水；冬季提供 45/40C 热水。 5.7 冷却塔及风冷热泵机组分别设置在裙房屋顶上。并应 做好减震降噪措施。 5.8 集中商业空调系统采用落地式组合风柜，新风量根据 回风的 CO2 含量调节，满足卫生要求。过度季节采用全新风系 统以节约能源。 5.9 商铺采用多联机+新风系统。 5.10 空调水系统采用屋顶膨胀水箱定压补水。 5.11 空调水路系统的最高点设置自动排气阀，最低点设置 泄水阀。 5.12 冷凝水盘的泄水支管沿水流方向坡度不宜小于 0.01， 冷凝水水平干管其坡度不应小于 0.003，且不允许有积水部位。 6 6、通风系统设计、通风系统设计 6.1 公共卫生间、设备用房、电梯机房分别设置机械排风 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 29 系统。 6.2 地下汽车库每个防火分区分别设置机械排风及补风系 统。 6.3 餐饮厨房排风由二次装修时设计，排风风量不小于 50 次/h 的换气次数；补风量为排风量的 80%。油烟排放浓度小于 2.0mg/m3。 6.4 战时人防分别设置清洁式通风、滤毒式通风、隔绝式 通风系统及平战转换措施。 7 7、防排烟系统设计、防排烟系统设计 7.1 防烟楼梯间及其前室、合用前室分别设置机械加压送 风系统。 7.2 楼梯间加压送风口采用自垂百叶风口，每隔 2 层设置 一个加压送风口 ；合用前室加压送风口采用常闭的多叶送风口， 每层设置一个加压送风口，火灾时能自动或手动打开着火层或 相邻上、下层加压送风口同时联动加压送风机运行加压送风。 7.3 集中商业每个防火分区分别设置机械排烟及补风系统。 排烟量按最大防烟面积乘 120m3/h 计算；补风量不小于排烟量 的 50%。 7.4 电影院分别设置设置机械排烟及补风系统。 7.5 中庭分别设置机械排烟系统，排烟风机安装在裙房屋 顶上。排烟风量按换气次数 6 次/h 计算。 7.6 地下汽车库每个防火分区分别设置机械排烟及补风系 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 30 统；风管及风机与平时排风系统合用。 7.7 不满足自然排烟条件的内走道分别设机械排烟及补风 系统。 7.8 机械排烟系统中，当任一排烟口或排烟阀开启时，排 烟风机应能自行启动，同时联动相应的补风机开启，开始排烟。 当排烟温度达到 280时，排烟风机入口处排烟防火阀熔断并 与该排烟风机进行连锁关闭，补风机同时关闭。 7.9 通风、空调系统的风管在穿过防火分区处、穿越通风、 空调机房的房间隔墙处均设防火阀。 7.10 当发生火灾时，所有与消防无关的通风和空调设备全 部停止运行。 11、所有防排烟风机的运行状态应在消防控制中心集中控 制并有灯光显示。所有防排烟风机应设就近控制、消防控制中 心远程控制、消防控制中心自动控制。 8 8、消声隔振及环保设计、消声隔振及环保设计 8.1 选用低噪声和低转速设备，机房位置避开消声要求高 的场所。机房选用防火隔声门和隔声窗。 8.2 管道穿过机房围护结构处，其孔洞四周的缝隙填充密 实。 8.3 一般振动设备选用橡胶隔振垫或橡胶隔振器，振动较 大的设备，选用减振弹簧和钢筋混凝土减振板。 8.4 风管在设备进出口处均设软接头及弹性吊架。 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 31 8.5 通风系统均设消声设备，既保证室内噪声标准，也保 证室外的噪声标准 9 9、主要材料、主要材料: : 9.1 通风及防排烟系统采用镀锌铁皮风管，为 A 级不燃材 料，满足消防要求。 9.2 空调保温材料 B1 及采用橡塑隔热材料，满足规范要求。 1010、节能设计、节能设计: : 10.1 采用分体式空调的，室外机应摆放在室外通风良好的 地方，分体式空调机能效比 EER 值须大于 3.2W/W（达到国家 II 级水平以上） 。 10.2 尽量使用空气全热换热器以减少能量损失。 10.3 外门采用风幕机减少能量损失。 （六）消防设计（六）消防设计 1 1、参照规范、参照规范 建筑设计防火规范 汽车库、修车库、停车库设计防火规范 2 2、设计内容、设计内容 建筑之间的间距均符合消防设计的要求。消防更是满足国 家、地方的有关规定，保持 4 米以上的消防环形通道的畅通， 消防车可以迅速到达每一栋建筑物进行扑救，并有足够的消防 扑救面和回车场地，合理布置消火栓，保证供水。建筑设计也 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 32 遵循防火规范的技术要求进行相应的设计，采取相应的措施。 小区内主要道路为 7 米宽双向设计，环行连通；小区内住 宅全部为低、多层住宅，组团内的消防道路采用 4.5 米道路， 尽端设置回车场地。 消防车道间距不大于 160 米，消防车荷载 30KG，回车场地 不小于 12 米 X12 米。 （七）安全保卫设计（七）安全保卫设计 1、总体上，考虑住宅小区总体保卫工作，于住宅首层入户 电梯厅、住宅集中入户大堂分别置门卫，每户设防盗对讲电话 装置。 2、小区物业管理设置消防监督室及电话、电视机房。 3、小区主要通道设摄像监控系统。 4、每套住宅采用防盗功能分户门，分户门上不设气窗，并 应采用经公安部认可的厂家产品。 5、周界红外线对射报警和闭路电视监视； 6、环区巡逻和电子巡更； 7、可视对讲及远程开锁、密码或指纹或眼底锁识别，IC 卡门禁控制； 8、物业计算机网络管理等 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 33 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 一、发展规划分析 1、国民经济和社会发展规划符合性分析 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划 纲要指出“提高住房保障水 “宝源 万象城市广场 ”房地产开发 二期工程 项目申请报告 江西省桂能综合设计研究院有限公司 34 平。坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住 房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合 理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众 住有所居。立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以