2013年1月份房地产市场分析报告.docx

2013.1 【研究观点】多城市1月交易量创历史同期新高，上半年一二线城市将量价齐升近期，包括恒大、富力、世茂在内的多家全国一线房企披露2013年1月份的销售业绩，相比2012年同期基本都获得了成倍增长。在我们看来，2013年年初以来企业销售业绩的集体走高源于市场交易层面的活跃表现。如果将今年1月份重点城市交易量与往年同期比较，则不难发现，十大城市中北京、广州、深圳、武汉和重庆今年1月份交易量创下2008年以来同期新高，上海、杭州、南京也与历史同期最高水平相差无几。总结来看，去年年底的市场上升行情仍在延续【纵深解读】经济：2012年GDP增速三年新低，基建投资再度为经济回稳护航政策：中央地方财政分配改革酝酿中，国土部警告二三线供应风险土地：1月土地市场同比量价齐升，北京高总价地块集中成交市场：2013年楼市迎开门红，重点城市市场普遍供不应求企业：房企海外融资为拿地蓄力，万科“B转H”引领沪深地产股【图说楼市】 重点城市市场延续着去年底的翘尾行情，住宅消化周期进一步缩短 除天津外所有城市已在1年以内，其中北京和广州甚至已不足一年 从供求比来看，本月重点城市几乎均出现严重的供不应求局面 消化周期（月）供求比出品单位：中国房产信息集团总 编： 丁祖昱 张 燕主 编： 陈啸天 孟 音执行主编： 林 波 杨 婕责任编辑： 杨晨青 黄健华 李 莹 潘绍之 朱一鸣 许一星多城市1月交易量创历史同期新高，上半年一二线城市将量价齐升近期，包括恒大、富力、世茂在内的多家全国一线房企披露2013年1月份的销售业绩，恒大实现合约销售总金额约为72.5亿元，富力协议销售额约为人民币26.3亿元，而世茂则完成合约销售额为41.21亿元，上述企业1月份业绩相比2012年同期基本都获得了成倍增长；至于行业龙头万科，其1月份销售额更是达到190.7亿元，直逼企业历史上单月销售额最高记录（2011年1月份 201亿元）。在我们看来，2013年年初以来企业销售业绩的集体走高源于市场交易层面的活跃表现。之前有媒体报道1月份诸多城市商品住宅交易量较12月份有所回落，并由此断言去年四季度以后出现的一波市场上行趋势正面临中止，我们并不赞同这样的判断。首先，每年的1、2月份，尤其是春节之前，大部分房企正处于总结前一年业绩、制订新一年目标的阶段，推案营销节奏普遍放缓，因此这个时间段内交易量通常会相对较低，尤其2012年年底市场总体处于高点，在此影响下今年1月份各城市成交环比有所回落是正常现象；其次，如果将今年1月份重点城市交易量与往年同期比较，则不难发现，十大城市中北京、广州、深圳、武汉和重庆今年1月份交易量创下2008年以来当月新高，上海、杭州、南京也与历史同期最高水平相差无几。总结来看，去年年底的市场上升行情其实仍在延续。至于这波行情能延续到什么时候，其实我们在近期多个报告中均有提到，由于短期内、至少是3月份全国两会前后整个房地产行业政策面将维持当前的平稳格局，因此各个城市市场需求继续温和释放应是大概率事件，从需求结构来看，去年下半年开始陆续回归的中高档改善型需求，在市场大环境持续回暖的情况下将有望接替首置客需在市场中的绝对主导地位，而当房价回涨的预期越来越强烈，错过前一年购房机会的刚需群体也将加紧入市。在我们看来，整个2013年上半年一二线城市市场都将维持量价齐升的格局，城郊区域刚需楼盘定价将在去年持续下跌的基础上快速回涨，而市中心中高档项目则将迎来2011年以来的第一波集中补涨机会。2012年GDP增速三年新低，基建投资为经济回稳护航1、央行年度工作会议：把稳定物价放在更加重要的位置1月10日至11日，央行2013年工作会议召开，会议分析当前经济金融形势，部署2013年工作。2013年央行的主要工作就是继续实施稳健的货币政策，着力提高调控的前瞻性、针对性和灵活性。完善信贷政策导向效果评估，继续引导金融机构加大对国家重点在建续建项目、“三农”、小微企业、现代服务业、新兴产业等的信贷支持。与2012年央行工作会议相比，本次央行的工作会议传递出2013经济工作将更加注重价格稳定的讯息：2012年央行工作会议称，将“促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定”，而2013年央行工作会议则表述为“保持物价总水平基本稳定，促进经济持续健康发展”。2、全年GDP增7.8%创三年新低，创2009年一季度以来新低2012年全年国内生产总值约51.93万亿元，增速为7.8%，较2011年全年9.3%的增幅回落1.5个百分点。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。分季度看，一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%。其中四季度较三季度回升0.5个百分点，扭转此前连续七个季度增速回落的态势。投资加码、消费好转和房地产市场回暖对稳增长起到了重要的作用。预计2013年“稳增长”力度将不会减弱，甚至会超过2012年，我国经济有望继续延续回升势头。3、全年投资增速20.6%，基建推动成为经济四季度回稳主要推手2012年全年，全国固定资产投资（不含农户）36.48万亿元，同比名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比1-11月份回落0.1个百分点，比2011年回落3.4个百分点，虽有所趋缓，但仍保持高位运行态势。从项目隶属关系看，政府主导的基建投资对投资增速企稳贡献较大，2012年国家多次增调铁路建设投资规模，全年累计完成固定资产投资6309.8亿元，比2011年增加412.48亿元，未来跌路建设和城市轨道建设仍是基建投资的重要部分，预计2013年固定资产投资增速仍会保持较高增速。4、1月PMI走低，春节假期因素造成阶段性回落2013年1月中国制造业采购经理人指数(PMI)为50.4%，连续4个月保持在50%以上，显示宏观经济正在稳步增长。值得一提的是，1月制造业PMI数据较2012年12月回落0.2个百分点，出人意料地出现回落。我们认为：春节将至，中小企业陆续放假，农民工也开始返乡，受此影响生产指数回落0.7个百分点，就业指数也回落1.2个百分点，从49%下降到47.8%。这是节假日因素引起的，不足以作出就业压力扩大的判断，只是阶段性而非趋势性现象。整体而言，当前的经济运行保持稳健的基本格局。中央地方财政分配改革酝酿中，国土部警告二三线供应风险1、财政部：中央地方财政分配改革酝酿中，长期利好房地产市场健康发展1月16日，审计署发布2013年第一号公告，根据此份公告，财政部已初步拟定从四个方面入手，以便理清达中央及地方各自的事权与财权。一是清理中央政府和地方政府间收入划分；二是优化转移支付结构；三是逐步健全统一完整的政府预算体系；四是结合完善政府会计制度。四大内容的实施都有利于缓解地方政府的财政窘境，第一项举措具体划分中央与地方各自的收入与支出比例和范围，明晰各自的财权与事权，根据事权越大，财权越大的原则，增加地方财政在财政收入划分上的比重，有利于地方财政的充盈；第二项举措主要优化了中央或上级政府对下级政府的补助，有利于减轻地方政府在维护基础公共设施及医疗教育上的资金压力；第三、四项举措完善了预算体系，对财政收入及支出做出更缜密的计算，以杜绝不必要的突击花钱和乱收费情况。2、国土资源部：个别二三线城市存在供应风险1月末，国土资源部法律中心、信息中心联合发布报告称，去年二三线城市供应量增长速度较快，甚至高于一线城市，个别二三线城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面积后，有一定的供应过量风险，需要制定差别化的供地政策。对2013年土地市场形势，报告表示，土地供应总量将会保持稳中有增态势，但结构调整加速会带动基础设施用地和工业用地需求持续上升，尤其是中西部地区，未来土地需求仍然较大。可以预见的是，2013年国土资源部对二三线用地的审查将更加严格，同时伴随着产业结构调整的推进，工业用地的需求将会增加。3、深圳：土地政策再创新，集团工业用地可直接入市1月18日，深圳市政府召开新闻发布会，宣布了优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件，包括一份主文件深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见和六个附属文件。其中提到工业用地可申请进入市场流通，给集体土地在市场上流通提供了可能，为深圳集体土地的市场化开了个口子。事实上，深圳在2004年前后就实现了城市化，在这个过程中产生了部分权益有争议的土地，政府拿不回、集体用不了，是极大的土地资源浪费；同时，部分深圳原农村集体经济组织继受单位将土地用于低端厂房建设、廉价出租，根据相关统计，深圳龙岗区和宝安区存在较多旧工业区，其中需要更新改造的面积近2000公顷。在这种背景下，深圳新的政策出台将缩减土地权属的“灰色地带”，进一步促进土地资源的盘活，为产业升级转型提供充足用的空间。而随着深圳产业升级，产业配套住房也将随之得到发展，长远来看，对房地产市场而言是利好信号。1月土地市场同比量价齐升，北京高总价地块集中成交2013年1月，十大重点城市的土地成交总占地面积为744.73万平方米，同比上涨39%,，总金额为703.55亿元，同比上涨153%，全国十大城市来看，除成都，武汉等城市土地成交面积出现同比下跌外，其他城市同比均出现上涨，其中杭州，北京，广州，深圳等城市同比上涨幅度较大。从环比来看，1月大部分城市成交面积与成交金额均较去年12月均有所下降，只有北京本月土地市场成交火爆，面积和金额均出现较大幅度的上涨。从排行榜来看，总价入榜门槛较上月小幅抬升，本月北京有多宗高总价地块集中入市，总价排行榜中北京共用6幅地块上榜，其中北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地及北玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地两块土地成交价格分别为47及46.5亿，这两块地均被北京京投置地房地产有限公司和北京市基础设施投资有限公司联合体竞得。单价排行榜方面，上榜地块主要集中在北京和上海，其中北京有6幅土地上榜，上海有2幅土地上榜，上海黄浦江沿岸E20地块以34821元/平方米成交单价位居榜首。 表：2013年1月全国典型城市经营性土地成交汇总表 单位：万m2，亿元 表：2013年1月成交土地总价排行榜 表：2013年1月成交土地单价排行榜资料来源：CRIC2013年楼市迎开门红，重点城市市场普遍供不应求1、1月份重点城市市场迎开门红，2013上半年或将维持量价齐升2013年1月，随着春节的逐渐临近，大部分房企放慢了营销推案节奏，重点城市新增供应量环比出现大幅下滑，其中北京跌幅最大，达到74%；然而重点城市的成交量却依然在延续去年底的“翘尾”行情，尽管在去年12月成交高位的影响下环比有所回落，但同比均出现了成倍的增长，另外，与历史同期水平相比，北京、广州、深圳、杭州、南京、武汉和重庆今年1月份交易量均创下了2008年以来的当月新高，上海、成都和天津也与历史同期最高水平相差无几。总体看来，2013年重点城市市场可谓取得了开门红。至于这波行情能延续到什么时候，我们认为，如果短期内至少是3月份全国两会前后整个房地产行业政策面能维持当前的平稳格局，那么市场需求继续温和释放应是大概率事件，而当房价回涨的预期越来越强烈，错过前一年购房机会的刚需群体也将加紧入市，事实上，1月份一线城市商品住宅成交均价环比已全面上涨，平均涨幅达到6%。因此在我们看来，整个2013年上半年一二线城市市场都将维持量价齐升的格局。从存量角度看，重点城市存量虽仍处在一个相对高位，如上海依旧接近1000万方，天津、武汉、成都等城市仍超过1000万方，但经过2012年的去库存消化，各地存量水平已有明显的下降，从消化周期来看，随着库存的减少和成交的回升，当前十大重点城市消化周期相比2011年同期普遍出现大幅缩短。 表：2013年1月全国重点城市商品住宅成交量表 单位：万平方米，%，月资料来源：CRIC2、市场短期风险：北京、广州消化周期已不足半年，重点城市市场普遍供不应求1月份，重点城市市场延续着去年底的翘尾行情，住宅消化周期进一步缩短，除天津外所有城市已在1年以内，其中北京和广州甚至已不足一年；从供求比来看，本月由于临近春节供应大幅减少，而成交却依旧火热，导致重点城市几乎均出现严重的供不应求局面，其中一线城市的供求矛盾更为突出，供求比均超过了1.6。十大重点城市中，仅天津和成都当月供求保持相对平衡。 表：2013年1月重点城市市场短期风险对比图 表：2012年12月重点城市市场短期风险对比图备注：1、横轴为当月供求比（成交面积/供应面积）；供求比在0.8-1.2之间相对平稳，小于0.8供过于求，大于1.2供不应求；2、纵轴为当月底存量消化周期（单位：月），公式为周期=当月底市场存量/近六个月月均成交量；3、气泡大小代表当月成交均价（单位：元/平方米）。3、中高档项目成交占比大幅拉升，深圳小户型产品成交占比高企从成交价格结构来看，一线城市中高档产品成交占比均有较大幅度的上升。上海方面，湖景大盘华润中央公园本月持续热销，并带领中高端楼盘成交占比大幅反弹4%；北京方面，项目临近地铁霍营站的紫金新干线，以其便利的交通及相对较低的产品价位获得消费者认可，本月获得市内项目成交销冠，推动中高端项目成交量高位上升，本月该档次项目成交占比过半；深圳方面，金亨利都荟首府等中高端楼盘亦有不俗表现，月内该档次产品成交占比由16%上升至26%。从面积段结构来看，深圳小户型产品成交占比高企。上海方面，在海尚名都快速去化推动下，120-144平方米成交占比大幅拉升，而绿地梧桐苑、中建溪岸澜庭等中小户型楼盘持续热销，亦使90-120平方米面积段成交占比继续位于全市首位；北京方面，受益于房山轻轨的开通，轨交大盘中粮万科长阳半岛本月得到年末入市的消费者认可，项目去化情况良好，并带领中大户型成交占比迅速拉升；深圳方面，信义坂田嘉御山、远洋新干线等传统中小户型项目持续热销，推动该面积段产品成交占比高企，本成交占比近7成。 图：上北深近两月商品住宅成交价格比重 图：上北深近两月商品住宅成交面积段比重房企海外融资为拿地蓄力，万科“B转H”引领沪深地产股1、1月新增土储成交均价提升，多家企业海外融资为拿地蓄力本月典型企业通过招拍挂拿地总建面共计486.89万平方米，环比下降77%，同比提升22%；典型企业土地成交总价210.04亿，环比下降68%，同比增长278%；平均楼板价4314元/平方米，环比增长42%，创去年1月以来新高。总体来看，2013年首月，企业拿地热情依旧延续。尽管本月房企拿地规模不及去年12月的水平，但拿地成本再度攀升，一是房企拿地竞争日益激烈，高溢价地块数量增多，再者本月典型企业不少在地价高的一线城市拿地，如龙湖、绿地均在上海新增了两幅地块，楼板价都超过6000元/平方米，另外，中海地产在北京新增的商住地块单价高达15093元/平方米，万科在香港新增土储成本高昂。典型企业去年业绩纷纷飘红，今年以来政策未见从紧动向，企业对于短期楼市非常看好，拿地积极性很高。据悉，1月以来，已有不少重点房企赴海外融资，如恒大、富力、雅居乐、碧桂园等等，从这些企业的融资计划来看，大部分资金都将用于新增土储，预计今年来的拿地热潮还将持续。2、海外市场资金活跃带动融资市场提振随着港股上市渠道的宽松化，更多的企业开始寻求赴港上市拓展融资渠道。自去年年底，旭辉，新城，江苏新轮上市后，万科这个行业领军企业也开始其B股转H股的企划。万科拟申请将已发行的B股转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。同时万科将去年收购的港股南联地产股份正式更名为“万科置业海外”。这样，万科将同时拥有内地香港两个融资渠道。本月，企业项目开发融资进入集中高峰期，融资总量达到638亿元，其中发行债券和票据是主要渠道，其中1月3日，碧桂园发行7.5亿美元优先票据。1月13日雅居乐地产发行7亿美元的次级永久资本证券. 用作购买土地、再融资以及一般营运资金。港股企业融资比较活跃，1月8日，新鸿基地产融资五年期50亿港元贷款，此笔贷款包括定期贷款和循环信贷两部分。1月17日，长江实业发行永久债券，集资5亿美元。3、万科“B转H”引领沪深地产股1月，地产行业处于政策真空期，但随着月底房产税传闻传出，地产股受到影响出现下挫，当月上证地产指数下跌2.08%，而受到万科B股转H股利好消息的带动，深证地产指数小幅上涨了4.26%。香港方面，QDII2概念消息提振市场，多数内地房企准备转向H股发展，恒生地产分类指数当月上升7.74%。 表：1月地产指数涨跌表名称上月收盘本月收盘涨跌幅上证地产指数3795.33716.46-2.08%深证地产指数1431.191492.134.26%恒生地产分类指数31383.1133812.537.74%个股方面，沪深股指涨跌互现，在重点地产股方面，万科集团单月涨幅度达18.68%，合生创展是香港个股中月涨幅最大的，上涨29.73%。本月涨跌幅榜单涨幅榜方面，重点个股涨幅较大，香江控股涨幅达到49.39%。在跌幅榜集中在沪深地产股方面，鲁商置业跌幅达到13.93%。 表：沪深港三地地产股1月涨跌表代码名称上月收盘本月收盘涨跌幅代码名称上月收盘本月收盘涨跌幅600162.sh香江控股4.97.3249.39%600223.sh鲁商置业5.674.88-13.93%hk00337盛高置地1.982.8