杭州西湖国贸抵押项目融资报告2.doc

杭州西湖国贸中心房产抵押借款项目调查报告2013/12/31借款人审贷报告 广安贸易拟融资金额人民币2.5-3.0亿元，林仙君夫妇为杭州广安贸易公司（以下简称“广安贸易”）实际控制人，资金用途用于广安贸易采购铜矿货款及进出口贸易等相关费用，抵押物为位于杭州西湖国贸中心地下一层房产（使用权独用面积6973.1平方米）该物业共有情况为持有人夫妻双方共同共有，抵押物价值约为人民币5.6亿元，抵押物所在建筑物为钢混结构，共9层，建成于2004年。2013年广安贸易主营业务、用款计划及收益来源一、根据公司经营发展需要，公司主营业务为：进口铜矿石、锡矿石、收购藏红花种球及花丝。用款计划主要有如下几个方面：1、2013年，公司进出口贸易业务，进口矿石共需流动资金8000万元。其中进口铜矿石需流动资金4000万元，进口锡矿石需流动资金4000万元。2、收购藏红花及种球共需流动资金7000万元。其中收购藏红花需5000万元，收购藏红花种球需2000万元。3、收购水厂共需资金5000万元。4、公司其他用款上述四项共需资金25000万元。二、收益来源：收益来源主要有以下几个方面：1、杭州广安贸易有限公司经营性收入：41780万元/年；名称 购入成本 销售单价 年贸易量 净利润铜矿石 4500元/吨 8000元/吨 50000吨 17500万元藏红花 48000元/公斤 60000元/公斤 1900公斤 2280万元锡矿石 49000元/吨 60000元/吨 20000吨 22000万元合计 41780万元2、杭州西湖国贸中心商铺及建德商铺租金收入3252万元/年； 杭州广安贸易有限公司 二0一三年十二月杭州西湖国贸中心房产抵押项目调查报告 广安贸易拟融资金额人民币2.5-3.0亿元，林仙君为杭州广安贸易公司（以下简称“广安贸易”）实际控制人，资金用途用于广安贸易采购铜矿货款及进出口贸易等相关费用，抵押物为位于杭州西湖国贸中心地下一层房产（使用权独用面积6973.1平方米），该物业共有情况为持有人夫妻双方共同共有，抵押物所在建筑物为钢混结构，共9层，建成于2004年。一、 抵押物坐落位置及临近环境分析1、 杭州市位置杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点 风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。杭州地处长江三角洲南 翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要 中心城市和中国东南部交通枢纽。2、 人口，地域及行政区杭州市总面积约为16,596平方公里，市区面积约为3,068平方公里。 根据现时的行政区域划分，杭州全市下辖有八个行政区、二个县及三 个县级市。行政区域包括上城区、下城区、西湖区、江干区、拱墅 区、滨江区、萧山区、余杭区及临安市、富阳市、建德市三个县级市 和桐庐县、淳安县两个县。 杭州市行政区域划分 3、 杭州市交通条件杭州目前已基本形成了以“一绕、十射、二连、一通道”为公路网主 骨架，实现主骨架高等级化，公路网密度达到500米/平方公里，形成 市域“一小时半公路交通圈”。城市道路以快速路为主骨架，结合主 次干路，组成以方格网为基础，环路加放射线，功能明确、级配合理 的城市道路网系统。目前杭州已基本形成了“一环三纵五横”组成联 系城市各组团，具有较高通行能力的城市快速路系统。 综合运输体系：杭州将构建以高速铁路和高速公路为主体的综合运输体系。建成杭长（沙）、杭甬、宁杭、杭黄客运专线，推进杭台温城际铁路前期工作和建设，谋划大江东产业集聚区铁路货运专线建设。 加快建设杭长（兴）、千黄、临金和杭新景二期建德段等高速公路，拓宽改造杭金衢、杭宁、绕城高速公路，规划建设杭州都市经济圈环线。改造现有国省道及区域干线公路，新建改建国、省道一级公路 214公里，二级公路119公里。进一步完善农村公路交通网络，新增农 村联网公路1000公里。加强钱塘江、富春江、新安江“黄金水道”建 设，推进京杭运河二通道等高等级航道和港口码头建设。 综合运输枢纽：杭州将发挥“公、铁、水、空港”枢纽的综合优势， 加强各种运输方式的高效衔接，形成综合运输网络，强化长江三角洲 地区综合交通枢纽功能。加快实施杭州东站、南站综合交通枢纽项 目，打造集铁路、公路、水路、公交等交通工具于一体的综合性大型 交通枢纽。实施城站改造工程。加快客运和货运站场建设，加快物流 设施建设。建成杭州汽车南站、萧山客运总站、余杭临平客运总站等 国家级公路运输枢纽。加快空港建设，实施萧山国际机场二期扩建工 程，建设空港物流保税中心，进一步完善机场基础设施和配套功能。 积极开辟欧美等新的国际航线航班，提高旅客和货邮吞吐能力，成为浦东国际航空枢纽的重要组成。大力推进五县（市）交通枢纽、节点 体系建设。 城市快速路系统：杭州将建成东湖九堡大桥通城快速路、之江大桥彩虹快速路、秋石风情快速路、德胜快速路东西段、机场高速改造，加快建设环北艮山快速路、江南大道等重大交通基础设施，加快九堡大桥、望江路过江隧道等钱塘江越江通道项目建设，建成绕城高速公路以内“三纵五横”快速路骨架系统。城市大公交系统：杭州坚持“公交优先”，加快形成地铁、公共汽车、出租汽车、水上巴士、免费单车一体化的大公共交通系统。大力推进城市轨道交通建设，轨道交通一期工程投入运行，加快建设轨道交通二期工程，力争启动轨道交通延伸至县（市）。优化公交线网， 继续推进快速公交5号线、7号线等线路建设。完善“免费单车”服务点。加快公共停车场（库）建设，完善停车新政，实现静态交通和动态交通同步协调发展。轨道交通：杭州地铁是浙江省杭州市的地下轨道交通系统。杭州地铁一号线一期工程全程48公里，于2012年11月建成通车。杭州地铁二号 线东南段将于2013 年底前建成通车。地铁二期工程：杭州地铁2 号 线、地铁4号线于2011年8月开工建设。杭州地铁初期规划总计为10条 线路，总长为375.6公里，另外还有瓜沥线、瓶窑线、临浦线和杭临线四条轨道交通。预计至2020年，杭州至少能开工十条线路中的大部分及瓜沥镇线。4、 区属位置及概况上城区位于杭州市区中心，东自庆春立交桥西侧沿贴沙河经清泰立交桥；南自钱江三桥至钱塘江大桥东侧，与滨江区隔江相望；西自钱塘江大桥东侧经虎跑路北侧至铁路涵洞桥，折北沿玉皇山脚至万松岭路，向西至西湖东岸直达六公园，与西湖区相邻；北自六公园经庆春路至贴沙河，与下城区交界。全区面积18.3平方公里。上城区是杭州高端楼盘的聚集地之一。老城区临西湖、解放路和西湖大道多为规模在5万平方米左右的中小楼盘，酒店式公寓和写字楼等组成的综合性物业是比较常见的开发物业。而东部临钱江区域已成为杭州未来发展之重要所在，聚集了滨江、金都、绿城等知名品牌开发商一展雄姿。目前上城区正在销售的楼盘包括桦枫居、田逸之星、蓝色钱江等。 5、 物业邻近环境及建筑物该物业位于上城区，东临太平里，西临湖滨路，南靠长生路，北临庆春路，周边有西湖时代广场、西湖铭楼等商业物业,以及西子公寓、国都公寓等多个中高档住宅小区。 6、 物业交通条件该物业位于下城区湖滨路与庆春路交叉口，周边有多路公交车通达，包括K27 ，K45 ，K49 ，K118 ，K149 ，K186 ，K206 ，K16 ，K186等。地处杭州市中心，临近西湖，距离杭州城站火车站约2公里，距离杭州萧山国际机场约30公里。二、 杭州商业圈介绍商业圈，指沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。核心商业圈：占顾客总数的5570，次级商业圈：占顾客总数的占1525，边缘商业圈：其余。1、 杭州市商圈分布表核心商圈：1、武林商圈 2、湖滨商圈 3、吴山商圈次级商圈：秋涛路、四季青、黄龙商圈、文教、城西、城北商圈、大关商圈、滨江高新产业区、滨江区政府边缘商圈：萧山商圈、下沙商圈、余杭商圈杭州市商圈分布图【杭州市级商业圈主要为武林、湖滨、吴山三个商圈，是杭州目前商业环境及配套最为成熟的区域；次级商圈主要为区域性的社区商业中心；边缘商圈指主要服务于非主城区的萧山、下沙、余杭郊县区】三、 杭州湖滨商业圈介绍1、 湖滨商业圈湖滨商圈紧邻西湖，是商业中心的核心区块。杭州市区的风水宝地，市中心的中心区块。包括延安路、解放路以及湖滨名品街、南山路都属于商圈范围。以旅游休闲、高档购物为主要消费特色，走高档化和国际化的商业路线，商业定位起点高。紧邻西湖，是杭州“一线三圈”市级商业中心的核心区块2、 湖滨商圈社区分布20个社区，主要集中在延安路、中山北路、中河北路附近 3、 湖滨商圈写字楼分布共25个写字楼集中在凤起路、庆春路、中河北路附近4、 湖滨商圈公共交通和地铁规划湖滨商业圈共有14个公交站点，共有44条公交线路可以通达，交通便利情况非常方便，周边商业等各种配套齐备。5、 湖滨商业圈现状经过多年的发展，现在的湖滨商圈不仅有积聚相当好的人气基础，还具有非常成熟的商业形态，商业集中、交通便捷、基础设施完善。湖滨的商业气氛正悄然改变，从昔日的温弱走向今天的繁华。元华购物中心、解百新世纪、银泰利星等高档购物场所纷纷建立，环境优越，又有必胜客、蔡家食谱、肯德基等店的入驻，购物休闲两相宜。延安路则服务于中高档消费层为主体，除现有大型百货店外，到处可见国内知名品牌、国际著名品牌，是以专卖店、专业店、老字号商店为高度集聚的时尚购物区。湖滨商圈最独特的一点是，它既具有商业氛围，又有着浓郁的艺术气息。南山路独有的艺术文化品位是其最吸引人的地方，中国美院皮影馆、名家作品展示、啤酒文化艺术展、书画作品展、茶吧、酒吧、咖啡吧、美术欣赏，应有尽有，十分具有休闲文化的特色，营造满足人们时尚和夜间消费、文化休闲需要。四、 抵押物简介1、 杭州西湖国贸中心抵押物简介杭州西湖国贸中心位于浙江省杭州市湖滨路50号，杭州西湖国贸中心的抵押物为杭州西湖国贸中心地下一层物业杭房权证上移字第12063102、杭房权证上移字第12063103和地上第三层物业杭房权证上移字第12092499，杭上国用(2012)第003372，土地用途为综合，使用权独用面积分别为6973.1平米和1590.53平方米，抵押物所在建筑物为钢混结构，共9层，建成于2004年。 杭州西湖国贸中心区位地图 杭州西湖国贸中心外景图台北纯K杭西湖国贸中心区位地图2、 杭州西湖国贸中心周边及配套车位：近400个车位娱乐：台北纯K、清沐沐族保健中心、海乐城夜总会、浙江胜利剧院、杭州鼎红KTV、东坡大世界、Babyface酒吧、格莱美KTV、太子楼大酒店、杭州锦绣时代国际俱乐部交通： K7、11、21、39、40、156、88、151、152、276、281、337、518、555、862、游2、3等。轨道交通： 龙翔桥站银行：交通银行西湖支行、浙商银行、中国银行杭州市庆春支行机场分理处、中国农业银行湖滨支行、兴业银行杭州分行、兴业银行西湖支行、杭州市商业银行华成支行、中国工商银行杭州平海路支行、中国工商银行延安路支行、中国银行杭州市庆春支行、中国民生银行24小时自助服务(东坡路)、杭州市商业银行平海支行、华夏银行之江支行购物：国泰百货商场、龙翔服饰城、明珠小百货、新浙派皮具城医院： 杭州口腔医院其他：西湖时代广场、望湖宾馆、湖畔居、西湖锦苑、东坡文物大楼、名珏公寓(利星名品广场)、西湖铭楼、国泰商厦、西子公寓-、湖滨国际名品街、龙翔大厦、兴合大厦、西湖花苑、明珠商业中心、电影大厦、思鑫坊米、锦绣天地、浙江省供销大楼、长生路、鸿鼎商务楼。3、 抵押物出租情况 该抵押物目前已出租给杭州钱鑫餐饮有限公司、杭州钱柜文 化娱乐有限公司及杭州西湖国贸中心物业管理处。4、 杭州西湖国贸中心周边商铺价格截止2013年12月31日，2007年至2013年2月杭州西湖国贸中心附近商铺成交情况：最高成交价格为每平方米10万元,最低成交价格为每平方米2.万元，均价为每平方米4.31万元。杭州西湖国贸中心附件商铺近6年的成交价格表名称地址开盘交房总数可售均价（万）赛丽绿城丽园江城路与上仓桥路交叉口2010/112012/0623513048000绿城蓝色钱江富春江路2010/0610268460000绿都大厦中河中路清吟街口2008/09353543254赞成太和广场钱江北岸，复兴立交旁2007/042009/016932220000康都紫轩秋涛路与甬江路2009/112011/0932332325000钱江国际商务中心飞云路、秋涛路2008/012009/101094734198龙生钱塘名都滨江区四号地块2007/12240240280005、 抵押物评估价值该抵押物近期经江苏天元房地产评土地与资产评估造价有限公司杭州分公司（资质等级：一级资质）及戴德梁行评估机构实地勘察评估，抵押物市场价值合计约为人民币5.6亿元人民币。 五、杭州广安贸易有限公司简介杭州广安贸易有限公司（以下简称“公司”）设立于2010年1月，注册地址为杭州市下城区新华路266号，公司形式为有限责任公司，法人代表为林仙君，注册资金2000万元。股份构成是：林仙君占60%股份；黎桂春占10%股份；龚晓明占20%股份；留烨占10%股份。公司现有职员12名，其中管理人员6名（含市场开拓部），营销人员6名。公司自经营以来，严格遵守中华人民共和国公司法、中华人民共和国合同法等法律、法规，履行公司章程，恪守商业职业道德，以诚信立业，合法经营，并取得良好社会效益和经济效益。由于公司原经营范围中无收购项，只有销售项，制约了公司业务的发展。公司根据经营发展的需要，于2012年4月9日对经营范围进行了变更。变更前，主营农产品（藏红花）都与农户直接发生业务，以现金交易为主，因此无进项，无法抵扣营业税和增值税，所以在税收方面一直处于零申报状态；变更后，购、销渠道顺畅、正常，企业已申请了一般纳税人，并且增加了进出口业务，现以进口矿产品为主。公司经营项目：建筑材料、机电设备、环保包装制品、金属材料、机械设备、日用百货、矿产品，农产品的、收购、销售以及货物进出口。2012年公司经营的主营业务是：建筑材料、机电设备、环保包装制品和农产品（目前主要是指藏红花、蕨菜干等）、矿产品。其中农产品业务约占70%，矿产品业务约占10%（矿产品业务是2012年6月份开始经营，以内贸为主）。至今为止已与下列单位建立起稳定的贸易合作伙伴关系，其中：一、以农产品（以藏红花为主）合作单位有：建德根发西红花种植场、建德金林藏红花种植场、建德市三都藏红花专业合作社、杭州红千里生态农业有限公司、建德市新河农业开发中心、杭州云羡贸易有限公司、QIAN DAO (HONG KONG) LIMITED、UK RATIO INVESTMENT LTD；二、以矿产品为主的合作单位有：江西鑫瑞有色金属有限公司、建德市再生资源有限公司、江西上饶创通废旧物资回收有限公司、More than Conquerors Co.,Ltd。公司2011年度完成销售额39800万元，2012年度已完成销售额超过2011年度。公司主要做好了以下两个方面：一、建设公司藏红花种植基地。现有室外种植面积3820亩，室内种球培育面积6600平方米。 公司自主经营种植面积50亩，其他种植面积采取公司加农户的经营模式，公司从农户手中流转土地，向农户提供藏红花种球和技术指导，由农户进行种植，花丝（藏红花成品）统一销售给公司。年藏红花干花丝产量3000公斤，约占整个建德藏红花市场的60%，产品主要销往国内市场，部分出口国际市场。二、拓展了进出口业务：在进口方面：与肯尼亚（More than Conquerors Co.,Ltd）公司签订了不低于5万吨/年的铜矿石购销合同；在出口方面：与香港公司（QIAN DAO (HONG KONG) LIMITED）和英