广州二手房交易雷区跨越.docVIP

地雷一：地产中介的玄机和花招1、吃差价。破解方法：一定要与业主见面，当面详谈后签订三方合同。2、中介的报价。中介在网上或报纸上发布的放盘价大都作为招徕广告之用，很多并不存在，目的在于诱惑你给他电话，然后再说已经卖了等借口，接着就会给你推荐价高的房子。破解方法：顺水推舟，将计就计。毕竟，中介最大的优势就是房源，顺水推舟，可以让他们带你看房。对于中介的高报价要敢于砍价，毫不留情的砍，砍掉水分，砍出心水价位！（可以多找几个不同的中介询价，从不同中介的不同报价中按最低报价再往下砍，使劲地砍，千万不要觉得不好意思，毕竟，钱是自己的。）3、中介费的点数。以前，中介通过曲解法律规定，宣扬中介费买卖双方各收3个点确实蒙了不少人，现在官方已经宣布，中介费总共只能收3个点。即使业主实收，也不意味着你必须出3个点，你仍然可以谈，尽量争取，可以谈到1个点，甚至更低，我当时就谈到了0.8个点！4、中介费的支付。一般人都会在签订三方合同一次性全额中介费，此乃大忌。因为全额支付后你就失去了对中介的制约，你的利益就没有了可靠保障。破解方法：分期付款。签订三方合同时，支付二分之一；办完交易过户手续后给四分之一；剩下四分之一待办完交楼手续后支付。（中原、合富、满堂红等大中介讲价估计有难度，但至少应该可以谈到1.5个点。个人认为，中介最核心的资源在于盘源和业主联系方法，所以，只要有同样的盘源，选择大中介还是小中介，购买的服务其实差别不大。）5、中介推荐的按揭公司。当时，中介给我推荐了按揭公司，贷款36万元，按揭手续费居然要一万二！我一口就回绝了。因为按揭公司是地产中介的下家，会给地产中介提成，雁过拔毛，多一道环节，交易成本自然增加。后来，我自己找人办理贷款，总共只花了2200！这还是公积金贷款，如果是商业贷款，不需要缴纳保险费，只需要1100！6、彻底破解中介花招的必杀技：釜底抽薪！中介最大的，或者说是唯一的作用就是带你看楼，其余手续都可以自助完成，就像自助取款一样简单。所以，当中介带你看楼后，如果房子有业主或租客在居住，可以直接找到业主或通过租客找到业主；如果是空房子，可以通过保安或物业找到业主的联系方法。中介带你看楼时，最好不要签看楼纸；不过即使签了也没关系，不用担心中介去法院告你飞单，因为法律程序漫长，对中介而言成本太高，即使胜诉，也不过给中介费而已。所以，只要你对自己有信心，同时做好功课，就可以釜底抽薪，彻底摆脱中介设的套儿！地雷二：签合同的三大纪律八项注意1、签合同前的必修课：务必去房地产交易登记中心查册，以防被骗。广州市交易登记中心在珠江新城，查册很简单，只需30元，但可以防范几十万的风险。2、容易忽略的条款：户口迁移、维修基金过户、煤电水气有线电视网络过户、过户时间、交楼时间。3、购房款的支付诀窍：千万不能一次性付款，切记！可以三步走，第一步，签订合同时支付一万元定金；第二步，办理交易过户手续当天，交易登记机构出具受理回执后支付大部分首期款；第三步，剩余首期款待办完户口迁移、维修基金过户、煤电水气有线电视网络过户、交楼完毕后支付。第三步最容易被忽略，没有第三步，你将失去对业主所有的制约，只能看业主脸色行事。4、请签两个不同版本的合同。区别在于交易价格的不同，一份是真实的交易价格，一份是办理过户手续的报价，用以节税。一般情况下，只要给业主承诺按真实交易价格结算，业主都会同意。地雷三：办理按揭的小窍门办理按揭贷款，切记不要通过地产中介推荐的按揭公司办理，那意味着你又要多挨一刀。如果办理商业贷款，可以直接去找银行，在广州，招行、工行、中行都不需要通过按揭公司代理，建行需要通过按揭公司才能办理。招行、农信社办理商业贷款，不需要交保险费，可以省一两千块钱，呵呵。如果办理公积金贷款，四大行、交通银行、农信社都可以。四大行收费较贵，且需要资料较多。于是，经过打探消息，我找了农信社，由其指定专人办理，收费较低。以贷款36万元计算，包括公积金贷款必须的保险费1080元，总共2200元。地雷三：办理过户的特别注意事项1、广州市部分区的过户手续在市房地产交易登记中心办理，包括地税、契税、杂费等费用，都可以在交易大厅完成，实现了一站式服务。番禺的过户手续需要到番禺区房地产交易登记中心、番禺区财政局、房屋所在地的地税所办理，要跑三个地方，大家要有思想准备。2、番禺过户流程：第一步：去房屋所在地的地税所办理地税（营业税、个人所得税）；第二步：去番禺区房地产交易登记中心核价、交杂费；第三步：按核价通知书去番禺区财政局缴纳契税；第四步：持纳税、缴费凭证重回交易中心递件。3、报价的技巧：即交给官方的报价必须与业主购买价相同，一分钱也不要多，切记，一分钱也不要多！多一分钱，你就可能需要按报价的1%替业主缴纳个人所得税！如果不满两年，还要按差额缴纳营业税。请放心，这没有任何问题，因为第一步办理地税（营业税、个人所得税）时，交易中心还没有核价，地税所只按合同形式审查，这样报价可以省掉营业税、个人所得税。当我看到地税完税单上缴纳税额都是0的时候，难免一阵狂喜！缴纳契税须以交易中心的核价为依据，交易中心的核价一般位于业主买入价与现在的市场价之间，按业主买入价报没有影响，按成交价报就吃亏了。二手交易，营业税、个人所得税、契税是大头，其它的杂费总共不过几百块。对了，按广东省的规定，144平方以下的首次置业者只需交1%的契税，按中央的规定超过90平方就要按1.5%缴纳，广州现在执行的还是中央规定。地雷四：不要忘了办理后续手续办完了过户手续，可以松口气了，但不要得意忘形，还有一些手续需要继续办理。包括户口迁移、维修基金过户、煤电水气有线电视网络过户等手续。其中，维修基金过户手续必须业主与买家一起去开户银行办理，不能委托，煤电水气有线电视网络过户等手续可以委托别人办理。终极说明一次二手房交易行为，可能会产生4个不同的价格：真实交易价格、评估价、给官方的报价、官方核定价。这4个不同的价格相互之间没有任何关系，都有各自的用途：真实交易价格是买卖双方达成的成交价，你与业主据此交易；评估价专供贷款用，可以让评估公司评高点以多贷款；给官方的报价必须与业主的买入价一致，以达到节省营业税和个人所得税的目的；官方核定价是交易登记机构认为合理的交易价格，以纠正买卖双方过低的报价，并作为最终缴纳契税和杂费的依据。一般情况下，四者按由小到大的排序是：给官方的报价官方核定价真实交易价格评估价。关于个税问题，第一，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，不管增值了多少，均免征个人所得税。第二，不符合转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的条件，只要没有增值额，自然也不必交个人所得税。买房签约必读!！合同备注一定要加上的条约：1、贷款不到，合同作废，返还订金。这点是最最重要的一点，任何买房合约，都要坚决加上去的。这点的好处，明里是为了防止自己没有贷到款而违反合同，暗里是为了自己铺垫好后路。假如自己突然不想买了，可以通过一些措施来让自己贷款不到，这样就可以堂而皇之地解除合约，呵呵。一箭双雕。2、递件时留部分首期尾款，在交房时扣除应扣费用后再交付。这样是保障自己的权益，比如说对方的银行按揭没有交最后几个月啊，没有迁户口的扣费啊等等。始终还有些钱在口袋里面，自己的底气是要更足一点。3、卖家在交房之前把户口迁出，逾期一日，扣房款千分一。户口问题很重要啊，买这个房子不就是为了户口嘛。4、按揭公司可由买方自由选择。5、首期可选银行托管，买家自由选择。这点是为了自己资金保障，如果在势头不对的时候，为自己的十多万，几十万找个安全的地方放着。6、房款包括所有费用