乐陵市房地产市场调研报告.doc

乐陵市住宅房地产市场调研报告目录：一、乐陵市概况二、乐陵市环境分析三、乐陵市房地产现状四、乐陵市楼盘调研情况五、综合结论一、乐陵市概况1、人口地理东接庆云县、阳信县，西邻宁津县，南靠商河县、惠民县，北连河北省盐山县。面积1172.2平方公里，人口70万，其中市区人口约25万。辖8 镇，4乡和4个街道办事处和1088个村委会。市人民政府驻地市中街道办事处。在省会济南北方向100公里处，为德州市辖县级市。北临天津滨海新区，东依山东半岛城市群，地处环渤海经济圈与山东半岛制造业基地（半岛城市群）结合部，现又在“黄河三角洲”规划之列。北京、天津、济南经济龙脉的中心位置，是山东省的北大门和主要进京门户，素有“齐燕要塞”、“鲁冀枢纽”之称。 2006年被列为鲁北沿海开发城市。境内有省级公路4条，干线公路19条，分别与京沪铁路、京福高速、天津港、黄骅港、济南机场相接。 （乐陵环京津、济南、青岛） 地貌突出特点水域湖泊资源丰富本市有马颊河、漳卫新河、德惠新河横穿市境，总流域面积为1，116.8平方公里。市内还有控制流域面积超过30平方公里的河（沟）21条。全市年径流总量5,528.1万立方米，人均109立方米/年。城市中心形成城心湖景观带，翠湖、元宝湖等几个内湖的有序组合排列，为乐陵美化了环境，提升了城市生活质量，增添了众多无形价值。2、经济发展优良的经济发展位置 经济发展指标乐陵市在市政府的有力指导下科学发展，不断谋划经济发展战略，取得了优异的成果。政府思想开明，经常组织项目招商路演，赶赴京津、周边重点城市做投资洽谈，收到了广泛关注。市内主要产业及经营形态培育了体育、五金机械装备制造、农副产品（食品）深加工、现代服务业四大主导产业和新能源、循环化工、再生资源三大先导产业，培植了340家规模以上企业，其中3家亚洲最大，8家全国最大，3家入选全国1000家最具成长性企业。走出了“科技型、品牌型、外向型”特色新型工业发展之路，全市拥有国家级马铃薯工程技术研究中心、金麒麟集团国家认定企业技术中心、泰山集团国家认定企业技术中心和工程技术研究中心等4家国家级研发机构，5项产品技术世界领先、17项国内领先；拥有“中国驰名商标”、“中国名牌产品”、“国家免检产品”等“国字号”品牌16件、省级品牌29件，被评为“山东十大品牌之都”；拥有自营进出口企业109家，金麒麟集团95%以上的产品出口欧美等国家，泰山集团生产的人工草皮80%销往国外、篮球打入美国NBA赛场。瑞祥机械生产的6FY-40P皮芯分离面粉机获得国家专利产品。3、城区规划城市按照政府“西拓、南进”的城市发展格局，结合本地优势，积极运筹帷幄，成功在吸引众多投资商前来加入到新城市建设中。目前城市发展方向为西南方向，该区域形成了集商贸园区、中高档住宅小区，以及银座商厦、客运汽车站、购物中心、休闲娱乐中心等多业态城区发展面貌。城市中北部由于沿湖及中心河的有利影响，城市“北上”势头初见锋芒，未来几年成为新的城市发展热点和投资热点。政府部门会积极吸引并规划相应的住宅及商业房地产发展以及各项经济发展。二、乐陵市环境分析 经济总量及人均收入1）经济总量及发展趋势乐陵市的经济发展增长快速，人均收入不断提升，增长率在15%以上。城乡发展和谐，但城乡人均经济收入有一定差距。2）乐陵居民购买力政策环境 由于近期国家对房地产的宏观调控，先后出台了各项政策，对房地产市场造成了一定的影响。全国普遍经历了一段时间的低潮期，对土地政策以及人群购买欲望和需求有了不确定因素。就目前乐陵房产市场来说，买房者多为本市居民，很多外来经商者以及外地投资者，房地产市场未出现滞销现象，价格仍在稳步上扬，受国条影响较小。发展环境近几年乐陵市发展速度平均高出周边县市平均增速，并高于乐陵历史上最快增速，在市政府大力的支持下，乐陵市平稳快速发展，带来了很多的机遇；同时也存在很多的客观因素，对房产市场造成不利影响。三、乐陵市房地产住宅市场现状乐陵市房地产发展1）据了解，乐陵市2008年房价约为1200-1300元/平米，在2010年左右房价涨到1700-1800元左右，涨幅较为平稳，至2012年底，房价增长迅速，整体均价涨至3000元左右。 经过2013年3月18日的走访调查，了解到目前乐陵市均价在3200元左右，并有继续上涨的趋势。2）通过实地了解以及与售楼人员了解，发现其整体房产迅猛发展期集中在2008年后，基本分为三个阶段，2008-2010年平稳过渡期，2010-2012年快速发展期，2013年以后进入稳步增长期。城市住房及固定投资竣工施工面积 目前市区片区商品房情况新城区发展及商品房建设乐陵市区内的地理环境和整体经济环境集中度和规模化程度较高，再加上城内优越的湖心生活状态，拉动了各方面发展建设。 乐陵市楼市房产供求整体相对平稳，市场开发进入快速发展期，市场供求表现平稳，供求接近1:1；随着城市版图的扩大和城市中心的转移，带来了大量人口和吸引各方投资建设及各项需求的产生，催生房产楼市急剧发展。乐陵市土地情况经过查找相关资料以及了解近期一年内的几宗土地成交价格，目前乐陵招牌挂土地价格在40万至50万每亩，部分商业用地出让价格最低为12万每亩。（以下部分价格信息）土地交易信息图1（住宅用地） 土地交易信息图2（住宅用地）四、乐陵市楼盘调研情况1）楼盘调研表楼盘名称位置及户型价格/平米特点金胜名士花园枣城北大街与文昌路交口多层二楼3230元，一楼3030元。二期基本销售完毕，剩余不多。2010开始销售。开发较早，有两栋多层精装，户型设计合理，南北通透。南邻盘河。一期开盘价格1800元。户型齐全，80平至120平米左右。帝都花园枣城北大街与开元中大道交口东多层及小高层，简装，4层价格3208元，二层价格3380元。2010年开始销售，基本售罄。开发较早，户型合理，多为大户型，在90平以上。 翠湖天地开元中大道与兴隆大街东南，东临翠湖。花园洋房售罄，已入住，价格，小高层共17层，十二层价格3858元，15层3948元。另22层小高层，其21层价格4128元。双拼别墅价格5680元，每栋300多平。花园洋房开发较早价格在2800元左右；小高层两栋，所剩不多；双拼别墅多为做生意购买。当地高端项目，楼区物业很好，配套齐全，双语幼儿园等。中央世纪城西南新城区，枣城南大街与西环交口。多层期房3100元。2013年八月十五交房。法国建筑风格，期房，体量大，配套齐全。户型齐全，面积从80多平至139平米。财富家园枣城南大街与阜盛西路交口现房，基本售罄，剩余3套，价格3300元，新城区，交通便利，周边环境较好。沿街小高层及底商门脸，后面是多层。英伦湾国强花园开元中大道与云红南大街交口均价为3500元，11层小高层是价格，5层价格为3500元，顶层为3800元左右，每层价格差50元。部分现房，多层所剩不多。紧邻乐陵三中，东临环城河。黄金海岸开元中大道老盘，目前二手房价格3500元02年开发一期，2008年三期售价1800元左右。2）楼市产品分析目前乐陵市楼盘以多层居多，占据市场80%左右份额，其余为小高层、花园洋房、别墅项目，产品类型比较丰富，中高档楼盘开始抢占市场，部分较早尾盘市区一定的竞争力。较早楼盘的户型以大户型为主，新建楼盘开始转向二室中小户型，85平米左右的宜居二室户型，并赢得了市场份额，表明更多的家庭开始转向自用和年轻刚需用房。另外，在城市中心湖畔及城中河两端的优质位置，部分被开发城高端洋房及别墅项目，部门楼盘的销售情况十分良好。3）图片展示五、综合结论乐陵城区环境优越，水系资源丰富，营造市区独特的生活及人文景观环境，成为住宅市场发展的先天优势。城中湖及三条河穿城而过，为地产开发及产品形态的规划创造了多重价值层面。乐陵商业环境及经济发展平稳增长，居民收入增长率及购买力持续保持在高水平，房产供求相对平衡，为住宅市场开发奠定了现实基础。乐陵市政府近年来各项政策有力的促进了当地经济发展，合理科学的发展规划为城市楼市发展建立了政策保障。乐陵市土地市场目前成交价格与城市发展现状贴切，住宅用地价格在40万-50万每亩左右，处于价格稳定期，土地供应较为充足。乐陵市房地产发展经历了三个阶段，平稳过渡期（2008-2010）；快速发展期（2010-2012年）；稳定增长期（2013年后约2015年），市场热度还将继续升温。房地产本地市场以及投资建设、城市固定投资和公共建设发展迅速，其良好的城市自然环境、人文环境和城市商业环境，为房产开发提供的良好契机。 在2013年后两年左右时间内是乐陵市房地产稳步增长期，土地价格持续低开，客户购买力及城市规模不断提升，目前较为良好的入市机会。 风险预测1） 由于2010年以来的住宅市场的快速发展，房产投资商不断涌入，市