房地产公司之2010～2012年经营管理目标及主要发展战略n.doc

20102012年经营管理目标及主要发展战略一、目前房地产市场形势分析、展望以及我们的应对策略1. 新一轮房地产调控政策力度大、措施严，密集程度和严厉程度空前以今年1月10日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4月17日出台的新国十条加大了调控力度，标志着此次调控进入深入期。从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线。在“新国十条”中，政府将遏制部分城市房价的过快上涨作为首要任务，出台了各项严厉措施对投资投机性购房行为进行了全面封堵。与此同时，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房地产市场“越调越涨”的怪圈。2. 受4月新政影响，土地市场二季度显著降温，新房和二手房市场“量跌价滞” (1) 土地市场二季度显著降温。虽然上半年累计推出量和成交量分别是去年同期的2倍和1.85倍，但56月土地成交量持续下降，6月成交量环比下降28%，同比下降37%，是今年以来首次同比下降。受土地出让方式变化和企业拿地信心减弱等多因素影响，土地流标流拍现象有所增加。价格方面，46月全国103个城市住宅用地平均楼面价走势平稳，溢价水平显著低于年初。 (2) 新房市场量跌价滞。2010年上半年，13个重点城市中仅武汉、青岛新房成交面积同比增长，北京、上海、苏州、厦门同比降幅接近或超过50%，深圳、杭州、福州甚至超过60%。4月的新政对各城市成交量均有较大影响，但6月多数城市成交量渐趋平稳。价格方面，部分城市价格出现结构性下降，但整体仍维持高位，北京、深圳、杭州上半年成交均价同比上涨超过60%，厦门、福州涨幅超过40%，其他城市也有一定幅度的上涨。(3) 高端住宅成交量降幅更加显著，但价格变动不大。2009年底至2010年初，全国主要城市高端住宅成交量大幅增长，其中北京、深圳成交量同比增幅均超过50%以上。受新政影响，各城市成交量陡然下降，其中北京、深圳5月成交量环比下跌超过60%，6月成交量持续下滑，多数高端楼盘成交量持续走低。价格方面，虽有部分新入市项目低价入市并取得较好的销售业绩，但高端住宅整体价格仍维持在较高水平，价格变动不大。(4) 二手房市场领先新房发生调整。新政出台后二手房市场反应迅速，56月成交量大幅萎缩，多数城市降幅超过30%，北京、杭州等之前成交火爆的城市跌幅居前。但从价格来看，除深圳外，各城市6月挂牌均价并未整体下跌，仅少数区域或项目出现下跌情况，挂牌量大幅增加。(5) 消费者观望情绪浓厚。调查数据显示，二季度超过60%的受访者认为房价将下跌，而在一季度不到30%，认为房价将继续上涨的受访者从一季度的34%下降至11%；二季度购房者对国家调控政策的信心增强，认为政策执行力度较大的购房者较一季度显著增多，受此影响，超过70%的受访者在二季度表示延迟购房计划或暂时观望。 3. 政策走势预判：房地产调控已进入效果观察期，短期内中央和地方出台更严政策可能性较小对中央政府而言，现阶段处于调控效果的监测期，加之新政已经使得多数城市成交量显著下降，预计中央出台新的政策会更加谨慎，更严政策出台的可能性较小。但另一方面，短期内本轮房地产调控难以完全退出，政府将继续扭转商品房的投资功能，使其回归居住属性。中长期看，房产保有环节征税不可避免，但由于土地出让金对地方政府的重大意义，现有的土地出让金制度很难发生根本性改变。未来较长时间内，中国宏观经济能否持续走稳、宽松性货币政策何时退出将是影响未来房地产政策和市场走势的关键。 4. 下半年市场走势预判(1) 土地市场：供应力度进一步加大，企业拿地机会显现下半年将进一步加大住宅用地供应力度。据以往市场表现，土地供应集中在下半年特别是第四季度。在加大市场供应的背景下，如果要完成供应计划，则必须在下半年进一步增加住宅用地供应。土地调控政策会有效持续，未来政策重点放在打击开发企业囤地上。土地政策在本轮房地产市场调控中发挥了重要的作用，增加住宅用地供应，提高土地保证金和首付比例，明确项目开竣工时间，严格清算土地增值税等措施有效抑制了快速上涨的地价。政府对待土地调控政策会持审慎的态度，对于规范土地市场交易的政策措施应该常态化。下半年处于政策的执行期和观察期，严格执行土地政策，打击开发企业囤地将是下一阶段土地管理部门工作的重点。进一步完善土地出让方式，“勾地”出让或成主流。土地出让方式的选择很大程度上影响着土地交易的价格，招标、拍卖、挂牌的出让方式各有利弊，解决的根本途径是明确土地供应计划，增加开发企业选择的空间。上海、广州等城市开始试点“勾地”的出让方式，通过公示计划出让地块，让开发商自主选择出让方式。对于申购人数较多的地块，可以直接采取拍卖出让；对于申购人数较少的地块，可以直接挂牌；对于具有较大影响的地块，可以采取招标方式。(2) 需求：预计下半年东部地区和热点城市的成交量持续低迷，全年销售面积将同比下降由于“新政”对市场和购房者的影响逐步释放，部分城市配套细则仍未出台、房产税等政策仍未明确，购房者的观望情绪难以缓解。预计下半年“新国十条”及相关政策仍将继续对购房者有较大影响，东部地区和热点城市的成交量可能持续低迷，由于东部地区的商品房销售面积占全国超过50%，预计 2010 年全国销售面积将低于去年。(3) 价格：企业定价更趋理性，部分前期涨幅过快的热点城市和区域可能出现下降，但整体价格将较为平稳受销售均价较高拉动，万科、保利、中海等企业上半年的销售额均同比增长，但增幅普遍低于 20%，与企业年初制定的销售计划有一定距离。为了应对市场环境的变化，万科、绿地等多家企业已明确表示灵活定价或打折，预计下半年特别是第三季度将有更多企业加入。 根据20072008年的市场调整路径，在抑制性政策出台后约一到两个季度，销售面积开始显著下降，再过一到两个季度房价开始下跌。但此次新政力度大、措施严，房价过快上涨的势头已经得到遏制。预计半年内“新国十条”及相关政策仍将继续发挥较大影响，对部分前期涨幅过快的热点城市和区域来讲，若成交量持续低迷，房价可能在下半年出现一定幅度的下降，但由于多数中西部地区的房价仍较为合理，投资投机性需求本来就不突出，前期涨幅也较为平稳，预计此类城市下半年将较为平稳。(4) 供给：多项政策的叠加效应加大了企业的资金压力，开发企业的投资信心将受到显著影响，拿地和开发步伐放缓除“新国十条”外，相关部门也出台了多项相关措施，如住建部的“完善预售资金监管机制”，国土部提出的“土地首付款不得低于50%”、“加强闲置土地处理”等。多项政策的叠加效应，将加大企业的资金压力，开发企业的投资信心将受到显著影响。预计下半年，全国房地产开发投资、拿地、新开工等指标将难以维持在2010年15月的高位，增速放缓将是大概率事件，出现绝对水平同比或环比下降的可能性也很大。5. 中长期市场走势展望(1) 保障性住房建设力度持续加大，今后一段时间内将成为住房供应的重要组成部分与2007年房地产调控不同，今年上半年房地产新政不但着力于抑制房地产投资投机性需求，而且通过大规模增加保障性住房用地、提高保障性住房专项补助资金、落实地方政府住房保障工作责任等措施有效增加了保障性住房供应，初步形成了多层次的保障性住房供应体系。国土资源部数据显示，2010年全国保障性住房和棚户区改造用地的供应量分别达2.44万公顷和3.66万公顷，合计占总供应量比重达33%。同时，中央政府建立了考核问责机制，把住房保障工作的完成情况与地方政府的考核挂钩，并通过监督检查制度确保中央政策落实到实处。未来一段时间内，预计保障性住房和棚户区改造住房占到总供应的比重将超过30%，成为住宅供应的重要组成部分，将对商品住房市场产生比较明显的影响。房地产开发企业应密切关注住房市场的变化并积极参与保障性住房建设。(2) 国土部18.5万公顷的土地供应计划将逐步落实，对未来两到三年的市场产生显著影响 根据国土部计划，2010年将供应住宅用地18.5万公顷，是2009年2.4倍，是过去五年平均水平的3.1倍，保障性住房用地和棚户区改造用地占比分别为 13%和20%，中小套型商品住房和大户型高端商品住房用地分别为8万公顷和4.3万公顷，占比分别44%和23%，仅中小套型商品住房用地供应规模即超过2009年各类住房用地总和7.65万公顷。尽管上半年103个城市土地供应量同比增长1倍，但多数城市土地推出量占计划的比例仍较低，预计下半年乃至2011年，土地供应量将继续维持在较高水平。随着18.5万公顷土地供应计划的逐步落实，将给未来几年的房地产市场带来显著影响。(3) 未来十年甚至更长时间，房地产业仍有广阔发展空间，其健康发展对宏观经济和社会发展至关重要无论从目前中国经济所处的阶段还是房地产业的特殊地位来看，房地产业持续健康发展对未来宏观经济至关重要。未来十年甚至更长的时间，预计每年新增城镇人口在1000万以上，新增城镇人口的基本住房需求和原有人口的改善性需求将为中国房地产市场提供源源不断的需求。另一方面，尽管过去30年中国经济快速发展，但目前仍属发展中国家，资本存量仍大幅低于发达国家。有鉴于此，未来十年甚至更长的时间，投资仍是中国经济发展的重要推动力。对房地产业而言，一方面，房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分，是过去和未来经济发展的重要推动力；另一方面，我国住房建设以房地产开发企业参与为主，住房建设规模的不断扩大、居民住房水平的持续提高，都将依赖于房地产业持续健康发展。6. 我们的应对策略公司作为一个中小型房地产企业，项目主要分布在二、三线城市，相对于房价虚高的一线城市，受本轮调控的影响会相对小一些。目前公司的中天国际项目和中集紫金文昌项目都处于市中心核心地段，区位优势明显，风险相对较小。但我们仍不能掉以轻心，要充分认识到市场的复杂性，认真分析市场形势，扣准市场脉搏，审时度势，把握最佳时机，做好现有项目的开发建设，创建精品工程，树立品牌形象，实现最佳效益。随着公司股权的重组，集团将加大对房地产业务的投入，在未来的35年内公司将谋求快速的发展。此次的房地产市场调控对于我们来说是一个良好的时机。调控的最终目标是要让市场走向成熟和理性，但在调控的过程中，必然会使市场经历一个低迷和波谷阶段，市场的分化和整合将进一步加剧，这就为我们加强项目拓展和土地储备提供了难得的机遇。我们要紧密关注政策及市场环境变化，准确地分析、判断，积极应对，在资金保障的情况下，加强在二、三线城市市场的拓展，做好土地储备结构规划，准确把握土地市场波动规律,尽量做到“低进高出”，尽可能获取城市中心或未来热点板块的具有高增值潜力和高变现能力的土地，为保证公司的长期稳定发展提供有利条件。虽然此次房地产调整的力度为历史之最，但我们应该清醒的看到，调控的根本目的仍然是“调结构，压房价，抑投机”，这对于保证房地产市场的持续稳定健康发展，降低房地产市场的泡沫风险具有重要的意义，这些政策实际是起到为房地产业保驾护航的作用。从长远来看，中国高速城市化方向没有改变，人口红利、人口迁徙的态势没有改变，国民财富积累、投资理财需求的升级没有改变，通货膨胀预期增强，人民币长期升值，资产价格继续上涨的趋势没有改变。未来中国的房地产市场依然向好，我们的前途仍然一片光明。二、公司现有项目及资源情况1、现有项目情况(1) 江门中集天宇公司：“中天国际”项目存量土地开发建筑面积12万平方米，可销售面积10.5万平方米，预计2011年年底开发完毕；(2) 扬州中集置业公司：已开发完毕，尚余少量存量资产处理；(3) 扬州中集昊宇公司：“中集集品嘉园”项目在2009年底动工，总建筑面积10万平方米，可销售面积7.68万平方米，预计2011年底开发完毕；(4) 扬州中集达宇公司：“中集紫金文昌”项目预计2010年9月份动工，总建筑面积15.8万平方米，可销售面积11.3万平方米，预计2012年底开发完毕；(5) 扬州中集华宇酒店公司：“中集格兰云天大酒店”预计2010年底试营业，总投资1.2亿元，总建筑面积2.1万平方米；(6) 扬州中集宏宇公司：扬州琼花园项目为商业与酒店，地上建筑面积约7.2万平方米，预计2010年年底开始开发，建设周期23年。2、公司资源情况：(1) 中集将房地产业务定位为集团的战略业务板块，并拟对公司进行增资。通过注资及融资，公司将获得约15亿左右的流动资金，用于项目拓展；(2) 中集集团在国内具有一定的影响力，其一百多家子公司分布在珠三角、长三角、环渤海湾等沿海经济较发达的城市。集团内部拥有许多土地资源，公司可对以上资源进行甄选，获得真正可供商业开发的土地；(3) 中集集团及其各地子公司有着较广泛的社会关系，通过加强沟通，可以寻求更多的发展机会；(4) 公司经过几年的发展，已经建立了一支具备一定专业素质和组织能力的团队，但要想实现公司的快速扩张，还必须进一步加强团队的建设，扩充专业技术人员。三、公司未来三年发展规划. 规划目标(1) 2010销售额达到6亿元，实现利润6000万元；2011年销售额达到10亿元，实现利润1亿元；2012年销售额超越15亿元，实现利润2亿元；(2) 到2012年底，土地储备达到300万平方米，项目可布点城市达到56个二、三线城市；(3) 推进管理层持股计划，逐步建立起一支结构层次合理，组织能力较强，富有激情的专业团队；(4) 初步建立起中集地产品牌的影响力；(5) 为公司争取五年左右实现上市的目标奠定基础。2. 主要发展战略(1) 认真分析房地产市场形势，扣准市场脉搏，审时度势，抓住市场调整的机会拓展土地资源；(2) 充分依托中集的资源优势，在中集有丰富资源的二、三线城市获取优质的土地资源，打造高尚住宅及商业物业；并努力在集团的支持下，为未来争取在深圳和上海等一线城市进行地产开发打下良好的基础；(3) 加强在集团内部及社会关系范围内的交流和沟通，以期获取有效土地资源信息和社会资源信息，以求得项目拓展的突破；(4) 组建强有力的拓展团队，同时，解放思想，拓展业务渠道和业务形式，不排除对外合作、收购、参与旧城改造等方式。对房地产企业来说，土地既是最基本的生产资料，又是必要的资本手段和融资工具。目前，土地储备是制约公司发展的瓶颈，做好土地储备将是公司可持续发展的基础。公司将依据所拥有的资金及资源状况，在风险可控的情况下参与市场竞争，已进入的城市和区域仍是未来投资的重点。公司