房地产行业知识介绍.doc

内容简介：一、常见房地产术语二、房地产业务常见流程三、书名：房地产销售代表培训课程一、常见房地产术语商品房预租商品房预租是指房地产开发企业在其开发的商品房尚未竣工验收、取得房地产权证前，将该商品房预约租赁给他人，并预收一定租金的行为。房地产开发企业需要预租的，应当符合商品房预售条件，并在领取房地产预售许可证后，方可开展预租。商品房预租条件商品房预租应当订立商品房预租合同，预租合同除了租赁合同的一般内容外，还应当明确预租商品房的交付使用日期、预付租金额、支付期限及管理使用等事项。在商品房竣工并取得房地产权证后，房地产开发企业应当同承租人订立商品房使用交接书，该预租合同自动转为房屋租赁合同。房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租；商品房预购人不得将预购的商品房预租；商品房未经初始登记，未取得房地产权证之前，预租人不得将预租的商品房转租，转让或交换。房屋白契：房屋买卖、典当、赠与及交换时，当事人双方所订立的契约。房屋买卖合同鉴定：指由政府各级房管机关对房屋买卖合同的合法性，可行性和真实性进行审查、核实。房屋契税：房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。房屋买卖价格：即房屋买卖时使用的价格。有：协议价格、市场价格、计划价格、浮动价格。房屋比价：指房屋租买比价。是同类房屋的单位面积在同一时间内的卖价与租价的比较。出售公房的成本价：指按照建造公房的平均成本而测定的价格，以每平方米建筑面积计算。出售公房的市场价：商品房的市场价，是指由商品价值决定，并受市场供需因素制约的价格。但出售公房的市场价并不是房地产市场中商品房的价格。房产税: 是以房屋为征税对象，按照房产原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 产交易管理所：指国家设置的城市管理房地产市场的职能机构。具体业务：1、为房产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务。2、开展房产价值价格评估。3、提供房产的法律政策评估，接受房产交易和经营管理的委托代理业务。4、对房产经营交易进行指导和监督，调控市场价格。5、办理房产交易登记，鉴证和权属转移手续。 存量房地产买卖：存量房地产买卖是房地产所有权人将其合法拥有的已购入使用的下类房地产卖于其他单位和个人。1 原购置的商品房（包括花园住宅、高标准内销商品房、外销商品房）2 已购公有住房3 单位建造并已投入使用的职工住宅和其他房屋4 通过交换、继承、分家产等取得的房屋5 已经出让的国有土地使用权出卖有限产权房屋：即见有限产权的房屋出售。该房屋的所有权受到一定程度的限制。具体说，房屋所有权人不得将房屋赠与、交换、抵押、出租。房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为. 房地产转让主要包括下列方式:1. 买卖；2. 交换；3. 赠与；4. 以房地产抵债；5. 以房地产作家出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的；6. 因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的；7. 法律、法规、规章许可的其他方式。商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方为转让当事人，卖出人为转让人，买入人为受让人。房地产抵押登记是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记；三是权利消除时的注销登记。根据“中华人民共和国担保法”第41条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。房地产综合开发是指按照城市建设总体规划要求和近期建设需要，选择一定规模的用地，统一和有步骤地进行征地或动迁、土地开发、基础建设、房屋及配套设施的建设。通常，综合开发分为新开发和再开发。新开发指对城市新建区的开发；再开发指城市的某些区域进行改建、扩建，也称为旧城改造。旧城改造对城市中的陈旧、衰退地区实行改造，以便根本改善劳动、生活服务和休息的条件，达到满足社会政治、经济及人民精神生活需要的目的。我国旧城改造的主要内容包括：(l)更新城市工业区和其他规模大的劳动场所；(2)改造旧城居住区；(3)改造旧城内落后的市政设施，尤其是交通要道及下水道等；(4)改善公用设施，如城市园林绿化、游艺场及运动场等的改造；(5) 改造市中心及城市公共建筑，要发展和扩大全市性公共中心，并把各个区的中心和各种不同用途的专用化中心纳入统一的相互联系的规划系统，保护纪念性建筑，并使它们与现代建筑协调一致。房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诅多方面的资源的组合使用两为人类提供人住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。得房率 所谓得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。也称之为“K”值。套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。套（单元）建筑面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。综合开发率一个地区在一年内，开发建房竣工量与建房竣工总量的比率。计算公式为：综合开发卒=开发建房竣工量/城（郊）区建房竣工总量*100% 绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标。绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿化覆盖率的基本计算公式在形式上于绿地率的计算公式是一样的。但两者的具体技术指标是不相同的。 绿地率：管得严，标准高在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不小于8 米，面积不小于400 平方米，该用地范围内的绿化面积不少于总面积的70% （含水面），至少要有1/3 的绿地面积要能常年受到直接日照，并要增设部分休闲娱乐设施。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙1.5 米和道路边线1 米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3 米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。在房地产开发过程中，政府有关的就是绿地率这一指标。根据北京的地方规定，凡符合规划标准的新建居住区，居住小区绿地率不得低于30% ，且要保证居住区内人均2 平方米，居住小区人均1 平方米的规模。绿化覆盖率：管得松，绿得广如果严格按照绿地率的要求建设绿化，小区建设的成本虽能降一些，但幅度非常有限，坏处很多。最直接的就是小区的环境会很糟糕，小区的品位会降低，这都不利于销售。谁不喜欢绿草如茵呢？北京市要求“黄土不露天”，像地下车库这样大面积的底下设施，它的地表虽然种不了树，但可以种草呀，即使一种花种草，也要专门做地面铺砌；像距建筑外墙1.5 米这样的范围，虽然不算正式绿地，但若能种一些草，总比地砖铺砌更吸引人吧？在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60% 以上。在开发商销售楼盘的时候，他们当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。而对于消费者来说，有草的环境总比满地铺砖的广场环境更陿意吧？售楼书一般开发商在开始对外预售商品房时都制作印刷精美，介绍楼盘特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况的资料，市场称之为“售楼书”。 从性质上说，“售楼书”是一种宣传资料。上海市房地产转让办法明确规定，广告宣传应真实、准确，否则造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。因此，售楼书对房地产公司是有约束力的，房地产公司实际交付给购房者的房屋必须与其提供的售楼书内容相一致。由于“售楼书”一般运用艺术手法进行了加工，如果由于“售楼书”的误导而签订了合同，在发生纠纷时，要求开发商进行赔偿的前提是：一要举证“售楼书”的不真实、不准确；二是举证自己受到了损失；三是说明“售楼书”的不真实、不准确与自己受到的损失之间的因果关系。保证“售楼书”的内容具有法律效力最简单的办法是将自己认为“售楼书”中重要的承诺在合同中明确约定，并规定开发商违约应承担的法律责任。房屋共有权保持证：是房屋所有权证的附件，用以证明共有房屋的归属。房屋产权证件：指能直接或间接证明房屋所有权归属的一切文件（狭义的房屋产权证件仅指房屋所有权证，即契证）。能证明房屋所有权的文件有建筑许可证、契约（合同）、契证。房屋所有权证：又称屋契。是政府机关填发的用以证明房屋所有权的文件，具法律效力。房地产权证是记载房地产权利人所拥有的房地产权利的合法有效凭证。根据上海市人民政府（1996）11号文规定，上海的房地产权证采用不同颜色，实行分类发放和管理。目前，房地产权证有绿色、黄色和红色三种。绿色权证：颁发给出让、转让地块上的房地产权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。黄色权证：颁发给划拨土地上的房地产权利人，如居民购买公有住房后取得的房地产权证。目前，为规范房地产市场，开始归并交易种类。经政策归并后，除花园住宅、部队住宅和按市政府指定的租金标准出租的公有住房外，已取得黄色房地产权证或房屋所有证的，都视作绿色房地产权证，可直接上市交易，无须交纳土地收益金。同时，居民现在购买公有住房时，交纳一定的土地收益金以后即可直接申领绿色房地产权证。红色权证：颁发给集体所有土地上的房地产权利人，该证所记载的房地产不能进入房地产市场，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的且具备居住房建设申请条件的。个人住房公积金贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利。只要是公积金缴存的职工，按公积金贷款的有关规定，即可申请公积金贷款，其利率较低。 贷款范围：1 、购买房地产企业开发的楼盘，需要购房贷款的；2 、购买按规定可出售的公有住房，需要购房贷款的；3 、购买房地产交易市场具有产权的二手住房，需要购房贷款的；4 、因在本市城镇建造、翻建、大修自住住房，需要建房贷款的；5 、为配合政府深化住房制度改革，经银行认可的其他购房贷款项目。贷款额度与期限：按现行政策规定，基本公积金贷款每户不超过10万元或不超过帐户储存总额的15倍，补充公积金贷款每户不超过3万元或储存余额的2倍。两项公积金都缴存的职工，贷款最高额不超过13万元。并且不超过总房价的80% ，贷款最长期限为30年。购买二手住房或翻建、大修住房，贷款额不超过总房价的50% ，最长期限10年。但主贷人的贷款年限不得超过法定退休年龄5年。 个人住房商业性贷款是我国公民购买有产权的住房而向银行申请的贷款。 贷款范围：1 、居民参与银行的住房储蓄，已获得申请住房贷款资格，需要购房贷款的；2 、居民所购住房属于房地产企业与银行签订商品房销售贷款合作协议范围的楼盘，需要购房贷款的；3 、居民所在单位已建立住房基金，并与银行签订合作协议，需要购房贷款的；4 、为配合政府深化住房制度改革，经银行认可的其他购房贷款项目。贷款额度与期限：按现行政策规定，单笔贷款不超过总房价的80% ，贷款最长期限为30年，并且根据每月的还款能力进行测定。在实际操作过程中，建行上海市分行在执行上述规定的同时，对二手房的贷款额掌握在不超过房价的70% ，贷款期限为20年。个人住房商业性贷款是我国公民购买有产权的住房而向银行申请的贷款。 贷款范围：1 、居民参与银行的住房储蓄，已获得申请住房贷款资格，需要购房贷款的；2 、居民所购住房属于房地产企业与银行签订商品房销售贷款合作协议范围的楼盘，需要购房贷款的；3 、居民所在单位已建立住房基金，并与银行签订合作协议，需要购房贷款的；4 、为配合政府深化住房制度改革，经银行认可的其他购房贷款项目。贷款额度与期限：按现行政策规定，单笔贷款不超过总房价的80% ，贷款最长期限为30年，并且根据每月的还款能力进行测定。在实际操作过程中，建行上海市分行在执行上述规定的同时，对二手房的贷款额掌握在不超过房价的70% ，贷款期限为20年。个人住房组合贷款一般是指住房公积金贷款和住房商业贷款两项贷款的合称。如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价80 %，可以再申请个人住房商业性贷款，两项贷款总额不超过房价的80 %，这叫组合贷款。组合贷款只有缴存公积金的职工才可以申请。根据中国人民银行发布的关于个人住房贷款管理办法，在办理个人住房贷款时，抵押住房要办理住房保险。 住房抵押贷款保险是指借款人在申请抵押贷款时根据合同约定而购买的专门设立的住房贷款保险，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任。抵押贷款保险期限自抵押登记之日起至还清贷款本息止，保险标的不低于贷款的本息总额，保险第一收益人为银行。目前我国的住房抵押贷款保险主要有三种，一是综合保险，借款人的生命保险和借款人信用保险的综合保险；二是信誉保险，实行住房公司信用保证和借款人的住房抵押担保相结合；三是抵押物财产保险。房地产一级市场 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换。居住区公共建筑用地指居住区内有明确界限的公共建筑用地。如托幼、学校等均按实际使用界限计算，沿路时应算到路边。无明显界限的公共建筑，则按实际占用地计算，有时也按定额计算。公共服务设施用地一般称公建用地是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共 绿地等四项用地的总称。居住区规划 居住区规划是在城市总体规划的基础上，根据计划任务和城市现状条件，进行城市中生活居住用地综合性设计工作。它涉及使用、卫生、经济、安全、施工、美观等几方面的要求。综合解决它们之间的矛盾，为居民创造一个适用、经济、美观的生活居住用地条件。居住区规划主要包括的内容有：(1)选择和确定居住区位置、用地范围；(2)确定人口和用地规模；(3)按照确定的居住水平标准，选择住宅类型、层数、组合体户室比及长度；(4)确定公共建筑项目、规模、数量、用地面积和位置；(5)确定各级道路系统、走向和宽度；(6)对绿地、室外活动场地等进行统一布置；(7)拟定各项经济指标；(8)拟定详细的工程规划方案。居住区规划应符合使用要求、卫生要求、安全要求、经济要求、施工要求和美观要求等。 居住区组成 居住区组成主要是居住建筑，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施、小品建筑以及道路工程、绿化工程、地下管线等。公共建筑如按使用性质可分为七大类：(l)儿童教育中、小学、托幼；(2)医疗卫生 医院、门诊所、卫生站；(3)商业饮食 百货商店、食品店、饮食店；(4)公共服务 理发、浴室等；(5)文娱体育电影院、少年之家、文化站；(6)行政经济 街道办事处、派出所、银行、邮电局；(7)其他公厕、车棚、煤气调压站、液化石油气罐站等。住宅组团居住建筑群体的组合，可以由一定规模和数量的住宅或结合公共建筑组合成组成团，作为居住区或居住小区的基本组合单元，有规律地发展使用。这种基本组合单元可以由若干个同一类型或不同类型的住宅组合而成。“组团”的规模主要受建造层数，公共建筑配置方式，自然地形和现状等条件的影响而定。一般为10002000人， 较大的可达30004000人。 住宅配套设施指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次。应包括以下内容：(l)住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千人左右的住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等；(2)住宅小区的配套设施。人口规模在 l万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿 园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等；(3)住宅区的配套设施。人口规模在4至5万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等；(4)市政公用设施。指在全市范围内住宅配套的设施、包括城市公用事业和城市公用设施。前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设施、园林绿化设施、公共卫生设施等。管道分质供水指在住宅中采用管网向居民输送经过净化处理、可直接饮用的供水系统。它的优点：1、改善居民饮用水水质，降低饮用水使用成本。2、可减少小区外来送水人员，提高住宅小区的安全性。成本分析：管道和设备的造价约为每平方米（建筑面积）12元；居民饮用水费用为每升03元，比桶装水价格要便宜。日常营运必须由有资质的施工专业公司负责。今年本市将有37个住宅小区实施分质供水住宅安全专业术语ABC敞开楼梯间：建筑物内由墙体等围护构件构成的无封闭防烟功能，且与其他使用空间相通的楼梯间。封闭楼梯间：用耐火建筑构件分隔，能防止烟和热气进入的楼梯间。防烟楼梯间：具有防烟前室和防排烟设施并与建筑物内使用空间分隔的楼梯间。疏散走道：疏散时人员从房间内至房间门、至疏散楼梯或外部出口等安全出口的室内走道。安全出口：供人员疏散用的房间、楼梯或直通室外地平面的门。商品房 商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售、出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 微利房 微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。 经济适