烟台奥特莱斯尽调报告3.5.docx

内部资料，不得外传关于烟台现代商城置业开发有限公司（住所地：烟台市芝罘区黄务街道办事处驻地）现代奥特莱斯广场项目之尽职调查报告释义除非文意另有所指，下列简称在本尽职调查报告中具有如下特定意义：烟台现代指烟台现代商城置业开发有限公司本项目指烟台现代奥特莱斯广场项目现代集团指现代联合控股集团有限公司上海誉得指上海誉得股权投资基金管理有限公司 内部资料，不得外传第一章借款人融资草案1.1借款人烟台现代商城置业开发有限公司1.2融资方式债权1.3规模人民币6,000万元1.4期限12个月，可延期6个月 1.5资金用途用于现代奥特莱斯广场项目的前期施工建设等费用的支付1.6主要还款来源(1)本项目产品的销售和经营收入(2)现代集团的经营收入1.7担保方式1.7.1抵押担保烟台现代将其拥有的本项目所在地的土地使用权(分为3张土地证，共计面积110.85亩。其中先抵押了使用权面积为33,789平方米的土地)和在建工程作为抵押，另加烟台现代公司的母公司现代联合控股集团以集团名下位于杭州市余杭区良渚镇的浙江食品城项目的商铺产权（建筑面积11286.37平方米，评估价值1.5亿）设定抵押，为本基金与烟台现代公司形成的债权提供担保。1.7.2集团担保现代联合控股集团有限公司为贷款提供连带担保1.7.3实际控制人担保烟台现代和现代集团的实际控制人章鹏飞提供个人无限连带担保责任第二章借款人分析2.1基本情况分析2.1.1基本信息名称：烟台现代商城置业开发有限公司住所：芝罘区黄务街道办事处驻地法定代表人：章鹏飞注册资本：壹仟万元公司类型：有限责任公司成立日期：2001年7月12日营业执照号码：370602018014755机构代码证代码：74335910-2贷款卡号码：370602000058109201基本账户开户行：建行卧龙支行经营范围：房地产销售；房屋租赁；蔬菜、水果、鲜水产品、花卉、农产品、服装的批发、零售。（以上项目法律、行政法规、国务院决定规定需经许可或审批的项目除外）经营期限：2001年7月12日至2041年7月11日2.1.2历史沿革烟台现代商城置业开发有限公司位于烟台市机场路276号，由烟台市芝罘区人民政府黄务街道办事处、浙江现代工贸集团有限公司、杭州外海集团有限公司、山东省英泰烟台公司共同出资组建，于2001年7月12日取得370602018014755号法人营业执照，原注册资本为100万元，后申请增加注册资本900万元，其中增加一个新股东李丽华，变更后的注册资本为人民币1000万元。注册资本变更前后各股东出资比例如下表所示：截止2003年7月25日 单位：万元股东名称认缴注册资本实缴注册资本变更前变更后变更前本次增加额变更后金额比例金额比例金额比例金额比例烟台市芝罘区人民政府黄务街道办事处1616%16016%1616%14416016%浙江现代工贸集团有限公司2626%26026%2626%23426026%杭州外海集团有限公司2525%25025%2525%22525025%山东省英泰烟台公司3333%13013%3333%9713013%李丽华00%20020%00%20020020%合计100100%1000100%100100%9001000100%后因公司股东烟台市芝罘区人民政府黄务街道办事处将其所持有公司股权转让给公司股东现代联合控股集团有限公司，截止2010年7月，各股东出资比例如下表所示：股东名称认缴情况设立时实际缴付出资数额出资方式出资数额出资时间出资方式现代联合控股集团有限公司420万元货币420万元2003.7.25货币杭州外海集团有限公司250万元货币250万元2003.7.25货币山东省英泰烟台公司130万元货币130万元2003.7.25货币李丽华200万元货币200万元2003.7.25货币后因公司股东杭州外海集团有限公司将其所持有公司股权转让给公司股东现代联合控股集团有限公司，截止2011年10月，各股东出资比例如下表所示：股东名称认缴情况设立时实际缴付出资数额出资方式出资数额出资时间出资方式现代联合控股集团有限公司670万元货币670万元2003.7.25货币山东省英泰烟台公司130万元货币130万元2003.7.25货币李丽华200万元货币200万元2003.7.25货币合计1000万元1000万元后因公司股东山东省英泰烟台公司将其所持有公司股权转让给公司股东现代联合控股集团有限公司，截止2011年12月，各股东出资比例如下表所示：股东名称认缴情况设立时实际缴付出资数额出资方式出资数额出资时间出资方式现代联合控股集团有限公司800万元货币800万元2003.7.25货币李丽华200万元货币200万元2003.7.25货币合计1000万元1000万元2.1.3股权结构章鹏飞（现代联合控股集团有限公司的实际控制人）占股80%；李丽华占股20%。2.1.4治理结构2.1.5主要管理人员（1）董事长、法人代表：章鹏飞，男，1964年10月出生，大学本科学历，现任现代联合控股集团董事长、烟台现代商城置业开发有限公司董事长。主要经历：1981年至1985年，在杭州装璜器材厂任技术员工作；1985年至1988年在杭州凤凰装饰经营部任经理；1988年至1990年，在杭州四通经营部任经理；1990年至今，任现代联合控股集团董事长，2001年至今任烟台现代商城置业开发有限公司董事长。（2）姚吉祥，男，1957年6月出生，大专学历，现任烟台现代商城置业开发有限公司总经理。主要经历：1979年9月至1981年11月，在山西永济农药厂工作；1981年至1989年，在兵器部国营五七五厂工作；1990年至1996年，在中农信山东省公司、烟台公司任贸易经理、副总经理；1996年9月至今，任山东省英泰烟台公司总经理；2001年至今，任烟台现代商城置业开发有限公司总经理。（3）李丽华，女，1959年12月出生，高中学历， 现任烟台现代商城置业开发有限公司股东、董事。主要经历：1978-1992年山西永红化工厂工作；19932001在烟台韩城矿务局办事处工作；2001-2009年在上海东昌西泰克物流管理有限公司烟台分公司工作至退休。 （4）房英红，女，1961年5月出生，大学本科学历，高级经济师，现任烟台现代商城置业开发有限公司财务经理。主要经历：1977年8月至1991年1月，在烟台外贸包装器材实业公司，任会计、主管会计；1991年1月至1998年9月，在烟台外贸第二冷藏厂，任财务审计处处长；1998年9月至2010年3月，任烟台外贸食品进出口公司财务副总；2010年3月至今任烟台现代商城置业开发有限公司财务经理。 2.1.6主营业务烟台现代拥有一座占地200亩，营业面积46,000平方米的农副产品批发市场。经营范围：预包装食品、散装食品、冷冻冷藏食品、花卉、农副产品批发、零售。烟台现代自成立以来，本着努力创新、科学管理、诚信经营的原则，经过多年努力的稳步发展，已发展成为在烟台地区具有较高知名度和影响力的一个综合性批发市场。经烟台市规划局项目审定委员会第一二九次会议研究及领导批示，同意了现代奥特莱斯广场项目的方案。为了专门从事本项目的开发建设，原烟台现代果蔬水产品有限公司在有关部门办理更名和申请房地产开发资质，现更名为：烟台现代商城置业开发有限公司。2.2财务情况分析2.2.1信用情况近三年，烟台现代未发生重大债务违约情况；根据中国人民银行“银行信贷登记咨询系统”相关记录，烟台现代没有不良信用记录，没有被起诉信息，没有借款人欠息信息，没有不良负债信息。企业目前未对外形成任何担保，未涉及任何法律诉讼案件。企业基本信用信息报告摘录报告时间：2012-07-16借款人中文名称烟台现代商城置业开发有限公司贷款卡编码3706020000581092贷款卡状态正常所属行业批发和零售业注册资金单位：万元1,000.00对外投资信息对外投资信息没有数据未结清信贷信息业务种类（汇总）币种（汇总）当前余额（汇总）单位：元贷款人民币14,000,000.00已结清信贷信息业务种类（汇总）币种（汇总）当前余额（汇总）单位：元贷款人民币34,000,000.00未结清不良贷款信息未结清不良贷款信息没有数据欠息信息欠息信息没有数据当前对外担保信息当前对外担保信息保证信息没有数据被担保信息保证合同笔数合计（汇总）1保证担保合同金额本外币合计（汇总）（单位：元）14,000,000.00抵押合同笔数合计（汇总）1抵押担保合同金额本外币合计（汇总）（单位：元）31,000,000.00诉讼信息诉讼信息没有数据目前烟台现代在烟台市芝罘区农村信用合作联社有流动资金借款1,400万元，借款期限截止2013年5月16日。除此之外烟台现代没有其他贷款、担保、抵押。47 内部资料，不得外传2.2.2财务情况公司2009-2012年1月资产负债表数据单位：元2009年度2010年度2011年度2012年12月金额占比金额占比金额占比金额占比流动资产：货币资金5,484,515.338.90%5,559,761.819.80%1,284,606.141.49%9,403,092.848.4%应收账款30,532,398.1827.28%其他应收款12,099,619.1719.64%19,205,851.1933.89%16,116,949.0918.65%4,075,612.01 3.64%预付账款28,865,059.3146.86%23,432,117.3141.34%25,032,163.0828.97%6,256,914.16 5.59%存货76,909.250.12%89,722,870.16%109,582.710.13%21,523,681.25 19.23%待摊费用流动资产合计46,526,103.0675.54%48,287,453.1885.17%42,543,301.0249.23%71,791,698.44 64.14%非流动资产：固定资产原价6,743,732.0010.95%6,763,682.0011.93%37,621,816.6043.54%11,261,828.03 10.06%减：累计折旧469,479.470.76%694,967.181.23%117,219.850.14%3,652,597.40 3.26%固定资产净值6,274,252.5310.19%6,068,714.8210.71%37,504,596.7543.40%7,609,230.63 6.8%在建工程7,194,237.3111.68%727,988.311.28%4,762,411.305.51%21,530,510.37 19.24%固定资产合计13,468,489.8421.87%6,796,703.1311.20%42,267,008.0548.91%29,139,741.00 26.03%无形资产及其他资产：无形资产1,600,000.002.60%1,600,000.002.82%1,600,000.001.85%11,000,000.00 9.83%无形资产及其他资产合计1,600,000.002.60%1,600,000.002.82%1,600,000.001.85%11,000,000.009.83%资产合计61,594,592.90100.00%56,684,156.31100.00%86,410,309.07100.00%111,931,439.44 100.00%流动负债：短期借款10,000,000.0018.29%15,000,000.0028.33%14,000,000.0019.74%14,000,000.00 35.15%应付票据3,280,000.00 8.24%应付账款266,847.110.49%266,847.110.5%242,139.450.34%4,104,853.63 10.31%预收账款4,561,581.55 11.45%应付工资265,800.00 0.66%应付福利费250,669.700.46%75,987.140.14%56,789.410.08%264,176.38 0.66%应缴税金154,127.610.28%-135,008.25-0.25%211,739.770.30%未交税金261,084.37 0.66%其他应交款1,321.130%-5,784.00-0.1%其他应付款38,849,899.1371.15%32,589,024.7561.55%25,670,510.5936.16%5,586,214.01 14.03%预提费用26,653,614.3237.55%流动负债合计49,522,864.6890.57%47,790,878.0290.26%66,834,793.5494.15%32,323,709.94 81.17%长期负债：长期应付款5,156,232.359.43%5,156,323.359.74%4,156,232.355.86%7,500,000.00 18.83%长期负债合计5,156,232.359.43%5,156,323.359.74%4,156,232.355.86%7,500,000.00 18.83%负债合计54,679,097.03100.00%52,947,110.37100.00%70,991,025.89100.00%39,823,709.94 100.00%实收资本（或股本）10,000,000.0010,000,000.0010,000,000.0010,000,000.00 资本公积400,000.00400,000.00400,000.002,900,000.00 盈余公积10,509,400.88 未分配利润-3,484,504.13-6,662,954.065,019,283.1848,698,328.62 所有者权益合计6,915,495.873,737,045.9415,419,283.1872,107,729.50 负债和所有者权益总计61,594,592.9056,684,156.3186,410,309.0739,823,709.94 内部资料，不得外传公司2009-2012年1月利润表数据（万元）项目2009年度2010年度2011年度2012年12月一、主营业务收入5,786,274.0015,872,052.6910,988,951.0044,805,017.42 减：主营业务成本2,244,312.0013,317,533.003,850,805.3324,658,664.83 减：主营业务税金及附加388,149.461,339,244.12914,688.91618,374.16二、主营业务利润3,153,812.541,215,275.576,223,456.7619,078,495.28 减：营业费用402,763.9173,091.63104,033.45449,483.15 管理费用1,125,955.062,160,380.671,823,585.792,177,693.82财务费用392,778.901,328,345.111,124,222.78759,218.90三、营业利润1,232,314.67-2,346,541.843,171,614.7416,141,582.56营业外收入53,165.00减：营业外支出8,500.0051,474.173,820.33四、利润总额1,223,814.67-2,398,016.013,220,959.4116,141,582.56减：所得税200,499.55780,433.92533058.60153,669.88五、净利润1,023,315.12-3,178,449.932,687,900.8115,987,912.68烟台现代提供的近三年报表均未审计。从公司2012年末报表来看，公司总资产11,193万元，资产负债率35.58%，流动比2.22，速动比1.55，报表上看公司偿债能力尚可，实际偿债能力将取决于本项目未来的销售经营情况。烟台现代主要负债中，短期借款1,400万元是在烟台市芝罘区农村信用合作联社的流动资金借款，借款期限截止2013年5月16日。在烟台现代名下的农副产品批发市场的土地上，开发和经营现代奥特莱斯广场项目，是公司目前的主营业务。按照烟台现代的计划，2013年年底前本项目的公寓式办公楼将取得1亿元的销售收入，所售房价平均仅按5,000元/计算。鉴于本项目所在地周边目前的房价在6,500元/7,500元/之间，到2013年底时周边的房价在红星美凯龙等数个大型房地产项目的建成营业的带动下必然还会有一定的上涨空间。而本项目属于这个区域内的优质地段中高档楼盘，此价格定价（5,000元/）计划十分保守，届时实际销售价格预计可达到7,500元/左右，未来两年内可完成销售计划。同时计划中本项目的商场及奥特莱斯广场部分在2013年内竣工，最晚2014年年初开业，招商工作开业前现已落实，各商家入驻前的预付租金在2014年可体现出较高的经营收入。所以未来两年烟台现代将有比较高的超过预期的收益。第三章资金投向的项目分析3.1项目背景介绍本次融资主要用于现代奥特莱斯广场项目的前期工程建设费用和各类规费。该项目由烟台现代商城置业开发有限公司承建开发，项目公司于2001年7月成立，注册资金为1000万元，担保方现代联合控股集团有限公司拥有其80%股权。山东省烟台市地处山东半岛东部，是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东北亚地区的国际性港城、商城、旅游城，是中国经济20强城市，国家规划的环渤海经济圈及蓝色经济区域的重要城市，与韩国、日本隔海相望，东连威海、西接潍坊、南与青岛比邻，随着2013年城际铁路的贯通，将实现半岛一小时生活圈，是中国最具投资潜力和发展活力的新兴经济强市。烟台具有丰富的海洋、物产、旅游资源切气候宜人，冬无严寒夏无酷暑，全年平均气温12C左右，是联合国评选的最适合居住的城市之一。市境最大横距214公里，最大纵距130公里，全市海岸线曲长909.12公里沿海岛屿63个。烟台市境内交通便利，交通网络快捷，已开通二十余条国内外航线，烟台港可同世界一百多个国家和地区直接同通航，火车直达北京、上海、济南、青岛等地，基本形成海陆空立体交通网络，优越的地理位置和环境为经济发展提供了有利条件，也为房地产市场的发展提供了经济基础。2011年末，全市户籍人口651.76万人，其中市区人口179.6万人。地区生产总值4907亿元，人均地区生产总值7.04万元，财政总收入303.2亿元。本项目位于机场路与通姜路交叉口以南，紧邻机场路和港城西大街这个“五区连接路”（芝罘区、福山区、牟平区、莱山区、开发区）。东侧与现代果蔬批发市场交易区相邻（本项目属于整个现代果蔬批发市场土地开发的一期工程），北侧为通姜路，西侧为机场路，南侧与姜家居委会相邻。项目区位属于烟台“南部新城”，是近年来芝罘区为拓展城市发展空间、加快推进“五区融合”实施的重点建设区域，是作为烟台市南部发展的核心区，卧龙园管委会全力打造的南部服务业载体新高地，场区环境优美，交通便利，是未来的南部新城的中心。项目地理位置图为贯彻国务院关于山东半岛蓝色经济区发展战略，满足现代人追求生活的高品质及个性化的要求，烟台现代商城置业开发有限公司通过对近年来烟台房地产市场的深入考察，组织力量根据地形、地貌、气象、交通、市政设施、人文环境等条件的综合分析，最终决定在烟台市芝罘区卧龙园区内进行奥特莱斯广场项目的建设。拟建成以办公、商业为主的综合性建筑群，同时兼具购物、休闲、度假、美食、旅游、娱乐、居住等功能的“一站式”购物中心。 项目建设内容和规模名称数量单位1总用地面积27511M22总建筑面积143097M2其中地上总建筑面积115111M2其中1、2、3、4、5#楼商业58341M21#楼办公29477M25#楼办公27293M2地下总建筑面积27986M23机动车停车位811辆其中地面机动车停车位65辆地下机动车停车位746辆4容积率4.185建筑占地面积11835M26建筑密度43.02%7绿化率24.7%8绿地面积6800M2备注：机动车停车位测算依据：烟台市城市规划管理若干规定商业大楼机动车停车位1/100平方米，一般办公楼机动车停车位0.4/100平方米。3.2所处行业发展情况3.2.1房地产市场总体趋势当前，中国经济发展形势总体是好的，同时发展中不平衡、不协调、不可持续矛盾仍然突出，国际环境和国内经济运行又出现了一些新情况、新问题、新矛盾。现阶段要加快转变经济发展方式，继续加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和稳定物价总水平，加快推进结构调整和节能减排，大力保障和改善民生，促进经济平稳较快发展和社会和谐稳定，努力实现“十二五”时期经济社会发展良好开局。2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。在政策的刺激下，2009年房地产市场呈V型反转。2010年中国经济面临一系列深层次矛盾：如资产价格高涨、产能过剩、消费不足、通胀等复杂形势，国家的房地产调控政策一波接一波，环环相扣。通过频频出台的调控政策，显示国家对楼市调控的决心。由此也可以看出，尽管受到国家对房地产市场宏观调控大政策的影响，但是烟台受的影响并不很大，整个房地产开发形势基本上保持平稳运行的态势。3.2.2项目当地房地产市场趋势在烟台经济高速发展的带动下，烟台市城市化进程及旧城改造步伐不断加快，房地产投资规模持续增加，保持了较快的发展速度。当前受国家宏观调控政策的影响，市场出现消费者观望、需求量下降的迹象，但是长远看调控政策也为我市房地产业发展带来新的机遇。一方面，随着国家宏观调控政策的实施，国内部分知名开发商已开始陆续从一线城市向二、三线城市转移，有利于烟台当前的招大引强政策发挥、产业结构的优化以及开发质量和档次的提升；另一方面，在本轮调控过程中，因受“差别化”信贷政策等因素影响，在一线城市受到严重遏制的投资型、改善型购房需求，将有可能通过“一次性付款”等方式在二、三线城市得到释放，对于烟台市扩大外销市场将起到积极助推作用。从自身看，烟台市经济社会发展基础较好，具有独特的人文禀赋和优越的自然条件，加之城乡一体化发展战略的深入实施，特别是大规模城中（郊）村改造工作的启动，为房地产业拓展空间提供了新机遇、注入了新活力。所以，总体看来，烟台市房地产业依然处于起步和上升阶段，产业发展潜力较大，将保持住房结构日趋合理、供需逐渐平衡、总体健康持续发展的态势。项目地理位置图芝罘区作为烟台的中心区，发达程度在烟台所有区中居首，黄务作为芝罘区的一部分，烟台的南大门，紧邻烟台莱山机场，随着市中心的南移，黄务将处于商业发展的中心地带，商业前景广阔。本项目位于黄务立交桥南150米处，西邻红星美凯龙中央公园，北邻红星国际家居生活广场、泰晤士新城，东邻嘉禾家居商场，南邻汽车南站、荣威高速路口和即将建设的青荣城际轻轨烟台南站，都不超过一公里，离莱山机场只有10分钟车程。未来黄务商圈黄金地带的奥特莱斯购物中心及酒店式公寓将成为这一区域的地标性建筑。本项目将拥有多个国际一线品牌折扣店，这将很大程度上缓解烟台奢侈品市场规模较小的情况，在提升烟台城市形象方面也会起到很大的作用，同时奥特莱斯购物中心将拥有国际、国内二三线品牌及休闲中心，满足普通市民购物休闲的需求。本项目将打造烟台独特的集世界各大消费名牌为一身的综合性高档大型商业综合体，体现高水平、高档次，形成当地独特的商业中心及地标性建筑体。由此可以看出，本项目的定位独特，是烟台首家奥特莱斯购物中心，弥补了当地奢侈品市场的空缺，在周边市场没有同类型物业和竞争对手。红星美凯龙、泰晤士新城等项目对周边的区域地价有比较强的支撑，已形成了一定的商业规模，为本项目建成后的销售和经营积聚了充足客源和人气，具备很好的发展前景。3.2.3近期可比土地出让价格2011年2月，黄务立交桥西南角AB两块商业用地成交价分别为133.69万元/亩和127.44万元/亩。目前本项目周边具备开发条件的土地资源十分稀缺，暂无同类型土地挂牌上市。本项目土地的现价初步评估为200万元/亩以上。烟台现代取得整个现代果蔬批发市场土地使用权的时间较早，分别为：（1）2002年7月3日取得土地证号为烟国用2000字第304号的国有土地使用权，转让金为10.85万元/亩（2）2006年4月14日取得土地证号为烟国用2010字第100453号的国有土地使用权，转让金为23.33万元/亩（3）2006年12月31日取得土地证号为烟国用2007字第101107号的国有土地使用权，转让金为23.33万元/亩上述土地全部相接形成一个矩形，本项目土地包含在其中，是整体开发的一期工程，位置在整个土地的西侧，紧靠机场路。由此可见本项目土地升值潜力巨大，烟台现代取得土地使用权的价格远低于目前相邻位置土地的市场价格，具有较大的土地成本优势。3.3项目审批情况本项目按照国家有关规定，经相关部门批准实施建设，其建设合法、合规，目前已取得的相应政府批文如下：（1） 现代奥特莱斯广场项目可行性研究报告（2） 烟台现代果蔬水产品批发市场（一期）项目现代奥特莱斯广场建设项目环境影响报告表（3） 现代奥特莱斯广场国有土地使用权出让合同【烟国土资合字2006 1044号】、【烟国土资合字20061188号】（4） 现代奥特莱斯广场国有土地使用权证【烟国用2002字第175号】、【烟国用2007字第101107号】、【烟国用2010字第100453号】、【烟国用2010字第100725号】 （5） 现代奥特莱斯广场建设用地规划许可证根据烟台市总体规划及项目相关规划，本项目用地性质为商业用地。烟台现代拟将上述所有土地分期开发，本项目已取得建设用地规划许可证和相关政府机关的批示。地块位置紧靠机场路，总规划用地面积为27,511平方米，建筑面积为143,097平方米。其中地上建筑面积为115,111平方米，包括1、5号楼共两栋25-22层的高层建筑以及2、3、4号楼共3栋6-7层的网点；地下面积27,986平方米为两层地下车库。本项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证等所有合法合规的证照均在办理中。3.4资金预算及到位情况、收益预测本项目综合总成本约41,000万元，保守预计实现收入约63,389万元，实现税前利润达22,389万元，税前利润率约35.32%。3.4.1投资估算依据（1）国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数及投资项目可行性研究指南（2）山东省建筑工程定额、山东省安装工程定额（3）现行投资估算有关规定、办法（4）烟台市对建筑和设备安装工程的取费标准及有关文件（5）当地及建设单位类似工程造价（6）烟台现代果蔬水产品有限公司提供的相关基础资料3.4.2投资估算范围及方法投资估算范围包括工程费用、工程建设其他费用、预备费用。（1）工程费用建安费用：根据项目建设内容及地质情况参考当地及本公司已竣工类似工程综合单位面积造价估算，建安成本约1,895元平方米。（2）其他费用（a）土地费用：包括土地出让金、手续费、契税（b）前期工程费用：根据工程实际情况，参照国家政策法规、并考虑市场情况估算。包括三通一平、规划可研、勘察设计等费用（b.1）三通一平：按土地面积取5元平方米（b.2）规划可研：用地规划许可证，用地面积1.8元平方米；工程规划许可费按建筑面积2元平方米；可研费参照国家计委建设项目前期工作咨询收费暂行规定执行（b.3）勘察设计费：参照考虑项目实际情况，按15元平方米估算（b.4）设计审查费：按建筑面积2.5元平方米估算（b.5）建设单位管理费：按工程费用的1%估算（b.6）工程监理费：按8元平方米估算（b.7）质量监督费：按工程造价的1. 75估算（b.8）建筑垃圾处理费：按建筑面积5元平方米估算（b.9）建筑企业劳动保险费：按工程费用的2. 6%估算（c）热力、电力等设施：按建筑面积80元平方米（3）预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分。基本预备费按工程费用的8%估算，不考虑涨价预备费。3.4.3总投资及构成序号项目投资（万元）比例（%）总投资41,0001001工程费用27,12166.152其他费用10,84026.443预备费用3,0397.413.4.4投资计划及资金筹措本项目投资41,000万元，其中自有资本金8,200万元，占自项目总投资的20%，其余款项为自筹资金，滚动开发。通过对项目开发的市场定位、建设规模、营销策略、资源利用及环境保护、经济效益及社会效益等各方面的论证分析，认为项目的建设是可行的，能够产生良好的社会效应和经济效益。工程建设投资估算表 单位：万元序 号项目建筑面积(平方米)估算价值合计占总投资比例建安工程其他费用一工程费用143,09727,121.527,121.566.151建安费用143,09727,121.527,121.51.1办公56,77011,326.475,6771.2商业58,3419,917.977,000.921.3车库27,9865,877.063,918.04二其他费用10,840.410,840.426.441土地费用27,5111,659.241,659.242前期工程费3,181.163,181.162.1三通一平13.7513.752.2规划可研37.8637.862.3勘察费、设计费2152152.3设计审查费35.7735.772.5建设单位管理费4104102.6工程监理费114.48114.482.7质量监督费71.7571.752.8建筑垃圾处理费71.5571.552.9建筑企业劳动保险费1,0661,0663热力、煤气、电力设施1,1451,145装修58,34110,525.5410,525.54三预备费用3,038.13,038.17.411基本预备费3,038.13,038.12涨价预备费0.000.00工程建设投资总计143,09727,121.513,878.541,000100.00单位面积造价(元/平方米)2,865元3.4.5收益预测（1）财务分析依据（a）国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（b）建设部发布的房地产开发项目经济评价方法（c）房地产业现行财税制度（2）销售收入收入、税金及利润测算（a）销售价格确定：根据项目建设地周边情况，公寓式办公楼的销售价格拟按5,000元平方米估算，商场的销售价格拟按6,000元平方米估算：公寓式办公：5,000元平方米56,770平方米=28,385万元商 场：6,000元平方米58,341平方米=35,004万元合计销售收入为：63,389万元（b）营业税金及附加测算按税法，企业应缴纳以下税金及附加：营业税：销售收入的5%城市维护建设税：营业税的7%教育费附加：营业税的3%地方教育费附加：营业税的2%水利基金：营业税的1%以上税金及附加合计为销售收入的5. 65%，项目营业税金及附加为：63,389万元5.65%=3,581.48万元（c）项目总成本费用项目开发建设投资41,000万元，见投资估算。（d）增值税房产增值税=63,389万元2%=1,267.78万元（e）销售费用按销售收入的3%估算，为63,389万元3%=1,901.67万元（3）利润测算（a）销售利润项目销售收入：63,389万元开发建设投资：41,000万元营业税金及附加：3,581.48万元增值税：1,267.78万元销售费用：1,901.67万元销售利润：15,638.07万元（b）净利润项目销售利润15,638.07万元，所得税税率25%，所得税额为3,909.51万元，项目净利润11,728.56万元。（4）盈利能力分析（a）投资利润率=销售利润项目总投资100%=15,638.0741,000100%=38.14%（b）投资利税率=（销售利润+综合税收）项目总投资100%=(15,638.07+1,267.78+3,581.48)41,000=49.97%（c）投资净利润率=净利润项目总投资100%=11,728.5641,000=28.61%（5）财务分析结论本项目实施后，其开发建设投资为41,000万元，实现房产销售收入63,389万元，实现利润11,728.56万元，实现税金8,758.77万元，项目投资利润率38.14%，项目投资利税率49.97%，投资净利润率28.61% 据分析研究，烟台现代商城置业开发有限公司投资开发的现代奥特莱斯广场项目从财务分析上看是可行的。此外，本项目建设的工程款大部分由工程公司垫付，并于项目销售取得收入后支付，本项目于2013年上半年可以预售并陆续回笼资金，在此之前烟台现代只需少部分周转资金。3.5项目施工情况目前本项目已取得土地使用权证和建设用地规划许可证，并确定了建筑工程施工总承包方：中太建设集团股份有限公司。建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证正在办理中。目前工程地下部分已完成50%以上，预计2013年5月底出正负零，同时进入预售阶段。商场部分在2013年10月底可封顶，进入内部装修，2014年年初可开业投入运营。预计2014年上半年项目全面竣工。第四章抵押物分析4.1抵押物介绍4.1.1抵押物一现代奥特莱斯广场项目所在土地一共3块，分别是：（1）使用权面积为17,200平方米的【烟国用2002字第175号】土地（2）使用权面积为22,911平方米的【烟国用2010字第100453号】土地（3）使用权面积为33,789平方米的【烟国用2007字第101107号】土地上述3块土地相接成一整体，所在位置位于烟台市黄务社区，周边详情如上文3.2.2和3.2.3节所述。其中使用权面积为33,789平方米的【烟国用2007字第101107号】土地抵押给基金。4.1.2抵押物二烟台现代的母公司现代联合控股集团以名下位于杭州市余杭区良渚街道博园路1号2幢三层，建筑面积为11286.37平方米的房屋产权（权证编号：余房权证良字第12123636号）设定抵押，为本基金与烟台现代公司形成的第二期投资收益权提供担保。烟台现代的母公司现代联合控股集团（简称“现代集团”）以集团名下位于杭州市余杭区良渚镇的浙江食品城项目的商铺产权（建筑面积11286.37平方米，评估价值1.5亿）设定抵押，为本基金与烟台现代形成的债权提供担保。评估价值的抵押率为40%。4.2抵押物价值本项目所在地的抵押土地，共计面积50.68亩。不计在建工程，土地评估价值为人民币1亿元以上。浙江食品城项目的商铺建筑面积11286.37平方米，评估价值人民币1.5亿元以上。第五章担保方现代集团分析5.1基本情况分析5.1.1基本信息现代联合控股集团（简称现代集团）总部位于浙江省杭州市，创办于1988年，是中国改革开放以后最早成立的民营企业之一。经过近24年的艰苦创业，逐渐发展成为总资产逾80亿元，拥有员工近2000人，集商业地产、专业市场、仓储物流、医药制造、健康、文化传播等产业于一体，拥有一家上市公司的跨行业、跨地域的大型企业集团。旗下有20余家全资、控股、参股子公司。作为现代集团的核心并专注运作的商业地产，我们从1990年就开始创办专业市场，1998年开始实施专业市场全国连锁战略，目前已形成以日用消费品为主营特色的食品、家居二大系列专业市场，营业面积近100万平方米，连锁网络遍及浙江、山东、江苏等地。2008年，经国家工商总局核准组建无地域名的“现代联合市场管理（集团）有限公司”，旨在通过实体与电子商务相结合的双平台市场连锁模式，达到做大、做强“中国现代”连锁专业市场的战略目标。2009年从专业市场连锁到新城市综合体的复制，先后已建、在建、待建杭州及济南、烟台、淮安、德清等新城市综合体。协议投资开发用地近7000亩，已建、在建、待建项目面积在3-5年内将达500万平米。现实际已办证或正在办证土地1300多亩，拥有市场商户约1500多户，市场交易额超150亿元。5.1.2股权结构章鹏飞（现代集团董事长、法人）占股90%，孔振男占股10%。5.1.3治理结构现代集团的重大经营决策由董事长章鹏飞负责，集团主要投资、管理下属子公司。5.1.4主要管理人员章鹏飞，1963年出生，浙江杭州人，现代联合控股集团有限公司创始人。现任现代联合集团董事长、杭州现代联合投资有限公司董事长兼总经理。作为中国第一代民营企业家，章鹏飞以“敢为人先，锲而不舍”的精神走过了23年风雨历程。他身上具有的创新、果决、勤思、执著等优秀品质，是现代联合集团企业形象和企业精神的集中表现。上世纪80年代，学美术出身的他以2万元稿费起家，将资金不足10万元、营业面积只有70平方米、单一经营装饰材料的贸易商行逐步做大做强到净资产近50亿元，企业职工2000余人，旗下拥有一家上市公司，20余家全资、控股、参股子公司，集市场商贸业、金融业