2009年内蒙古房地产业发展趋势分析.doc

2009年内蒙古房地产业发展趋势分析 2008年，在全球金融危机的冲击下，我国的房地产市场也进入了相对低迷期。一线城市的降价风，给我区的房地产市场也带来了一定的影响，造成买卖双方持续观望的局面。2009年我区房地产业将向何处发展，是大家都十分关心的问题。我们试图通过对当前我区房地产业的分析，判断2009年房地产业的发展趋势，以供大家参考。 一、对我区目前房地产业发展情况的总体判断及前景分析 “十五”以来，我区房地产投资每年以接近41%的速度迅猛增长，2007年房地产业实现增加值148亿元,同比增长16.6%，是2000年的8.5倍，占GDP的比重由2000年的 1.3提高到2.5，对经济增长的贡献明显增强。同时，我区房地产业的高速发展，在带动相关行业的快速发展、促进就业等方面也发挥了积极作用。 （一）我区目前房地产业发展情况的总体判断 近几年我区房地产业的快速发展是否存在泡沫、能否保持健康发展势头，值得我们关注。为此我们从房地产业泡沫形成原因入手，通过相关指标，对房地产业进行了测度分析，旨在评价我区房地产市场发展的状况。 1、房价与GDP增长弹性系数较低，反映出房地产业投资适中、扩张适度 房价与GDP增长弹性系数是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，通过房地产价格增长率与经济增长率的比较，监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。该指标的警戒线一般定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。20042008年，我区的房价与GDP增长弹性系数一直低于1，在2007年达到最高值0.93，但2008年伴随着楼市低迷，该项指标出现回落（见表1）。由此可见，我区的房价与GDP增长弹性系数远低于房地产泡沫可能发生时的2，表明我区房地产业运行正常，不存在泡沫风险。 2、全区房价收入比维持在合理范围，但部分地区偏高 房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。国际上通常认为房价收入比应维持在36的范围内。20042008年，我区的房价收入比始终保持在56之间，并且变化幅度不大，虽未突破警戒范围，但保持了较高的比例，表明我区房地产价格与居民的收入保持了基本同步的增长。但从呼包鄂地区来看，价格有些偏离市民的实际购买能力，市民非常明显地感受到了房价的变化及其对自己生活的影响。以呼市地区的商品房价每平方米2992元来测算，房价收入比为6.2，房价收入比超出正常比例，表明该地区房地产市场的供需存在着 “消费不起”的问题。表1 全区房地产泡沫测度分析（单位：%，元）年份商品房价格增长率GDP增长率房价与GDP增长弹性系数30m住宅均价城镇居民年人均可支配收入房价收入比20049.3227.330.34 416648123.15.13200519.0428.100.68495969136.85.4320069.5724.290.3954342103585.25200724.0225.800.9367395123785.44200814.4424.770.5877130144805.33说明：均采用现价计算。按照三口之家居住90平方米计算，人均居住面积为30平方米。为预测数。3、商品房空置面积逐年增加，反映出商品房供求失衡 2008年19月份，全区商品房空置面积达到359.8万平方米，同比增长70%。从首府呼和浩特的房屋空置面积来看，截至2009年1月底，全市商品房空置面积为263.14万平方米，其中住宅203.87万平方米。在这些空置面积中，空置13年的为258.68万平方米，空置3年以上的为4.45万平方米。空置率超出了合理空置区，说明过去的房地产投资过热，增长过快。 通过上述三个指标的分析，我们认为：我区房地产业的发展在最近五年大部分特征指标没有显示出房地产泡沫的特征，更没有出现房地产价格脱离市场基础价值的持续飞涨现象。但是，局部地区在房价收入比和商品房空置率方面已经显示了房地产泡沫才具有的特征。 （二）我区房地产业的前景分析 居民、房地产企业、商业银行和地方政府四个参与方的共同行为造成了目前的房地产困局。房价能否实现在长周期内低速回落，取决于上述房地产市场参与各方行为。分析房地产市场发展前景，并据以判断其今后的行为趋向，有助于厘清房地产市场的发展趋势。 1、从供需双方的发展趋势看。目前的商品房市场需求结构发生的最主要变化是，刚性需求已经或得到有效释放，或受到抑制，换句话说，刚性需求转化为弹性需求。 从需求方看，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。其中，生活需求是刚性的，其变化也是有规律可循的，无论房价涨跌，为满足生活居住的购房者，如果经济允许，会首选购房。在房改已经过去了十几年的今天，城镇大多数有购房实力的居民“自住型”需求基本得到满足，而有住房需求的农村外来人口，又不具备购房的经济实力，因此，生活需求这一部分不是太大；对于为改善住房条件而想购房者，在当前形势下，因为对房价的走势不明，可能就会持币待购；而对于投资性需求和投机性需求者，考虑到后期物业管理费及采暖费等持有成本，会更加理性地分析投资收益，他们也有可能加入持币待购者行列。 再从供给方看，随着我区二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，住房二级市场有效供给将会不断增加，同时房地产市场供给的主要来源房地产开发一级市场仍然继续放量。以呼和浩特现有的空置住宅面积203.87万平方米计算，大约2万套商品住宅，接近于呼市2008年全年的销售面积，这些空置商品住宅大约需要2年左右时间来消化。因此，商品房的供应在2008年以来出现明显供大于求的现象。 2、从房价的变化来看。房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。近几年，我区土地成交价格明显上涨，加上材料费、人工成本价格均有较大幅度上涨，这些因素综合导致全区商品房平均竣工造价增长较高。我们认为，土地作为一种稀缺的不可再生的资源，价格不可能降下去；随着消费者对住房质量要求的提高，建安成本也不可能下降；经营费用和税费一般来讲，维持在一个较为稳定的水平。据此分析今后商品房价格仍将保持在一定的水平上，但涨幅较前些年会有所减缓。加上政府的调控，房价的大幅变化也不可能出现。 3、从房地产企业的发展趋势看。在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。房地产市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被市场淘汰，房地产企业向规模化、品牌化方向发展。 4、从2008年111月的各项指标变化情况看。受全国大形势的影响，从2008年9月份开始，我区房地产行业的主要指标，包括房地产投资完成额、商品房销售面积和销售价格，都出现不同程度的回落，其中：房地产投资完成额从9月份开始下降，但与上年同期相比并没有下降，房地产开发投资基本保持稳定；商品房销售价格与上年同期相比在8月份前均为上升，从9月份开始，出现下降的趋势，11月在全国房地产新政的刺激下，有所回升；商品房销售下降比较明显，111月，全区商品房销售面积为1546.1万平方米，同比增长19.1%，较110月同比增速回落5.3个百分点（见表2）。表2 111月全区房地产投资完成额、商品房销售面积和销售价格表单位1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月房地产投资完成额亿元0.4414.0554.5676.29136.5391.09111.16102.6374.6252.45房地产投资完成额同比增速%-52.1776.95 89.1843.4682.9437.1437.6147.5827.34 43.90商品房销售面积万平方2.2739.8584.4108.89171.35227.9180.79330.31210.57189.77商品房销售额亿元0.7411.0921.2328.848.3865.2847.1982.5543.4741.36商品房销售价格元3259.912782.942515.42644.92823.462864.42610.212499.22064.42179.48销售价格与上年同比增长%-19.8213.87 26.55 16.96 8.19 23.28 3.66 -0.58 -14.14 1.80 5、从国家出台的政策对我区房地产业的影响来看。国家扩大内需政策对我区未来房地产的影响。今年国务院确定的当前进一步扩大内需措施中、与房地产业密切相关的有两条：一是加快建设保障性安居工程，另一条是取消对商业银行的信贷规模限制。其中，把加快建设保障性安居工程放在首位，说明中央对待楼市的政策态度是鼓励政府为中低收入者提供住房，而非以扩大金融风险为代价去鼓励购买开发商的商品房。目前我区的保障性住房主要有两类：廉租房和经济适用房。廉租房与普通商品住宅市场基本没有冲突。但经济适用房与普通商品住宅在产权和品质上接近，增加经济适用房源的市场供给量，对于那些产品与保障性住房差异化不大的普通住宅开发商来说有一定冲击，该类型的商品房价格将有所回落。同时，由于房地产市场前景还充满不确定性，即便信贷政策松绑，也只是针对信用资质好的房地产企业和盈利前景较好的地产项目放宽。因此可以预见，未来房地产企业将加速分化，使得弱者越弱、强者越强的趋势更为明显。 宽松的货币和税收政策对我区未来房地产的影响。2008年以来，大幅降息将从三方面影响房地产市场。首先，银行存款准备金率下调，将提供一个更为宽松的信贷环境，有助于房地产开发企业获得更多开发贷款渡过难关。其次，存款利率下调使得人们存款意愿降低消费意愿增强。再次，贷款利率大幅下调导致房产持有成本下降，将在一定程度上增强消费者信心，缓解市场观望气氛，但要走出低迷期还需要相当时间。 综合上述分析，得出以下结论：2009年，我区房地产市场观望气氛仍将继续，消费者信心不会在短期内恢复，市场需求也不会迅速释放，上半年楼市还将持续低迷。随着新楼盘的投放市场，商品房空置面积将进一步增加，供需矛盾还会进一步恶化，房地产企业的降价行为陷于两难。由于销售回款缓慢，使资金链日趋紧张，房地产投资将会逐步放缓，也使一些正在开发的项目难以为继。一些小型房地产企业将面临破产的危险，会形成部分的银行呆坏账；大幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施的出台，将使部分楼盘的房价有所回落。 二、促进房地产稳定健康发展的对策建议 （一）充分认识房地产业的重要性，确保对房地产市场的有效调控 房地产业是一个与老百姓切身利益密切相关的民生产业，是国民经济中的支柱产业。据有关资料测算，房地产业每增加100元投资，可带动与之相关的十几个部门的170-220元投资；每增加100元消费，可拉动相关部门130-150元消费；每就业100人，可拉动其他部门就业20人。由此可见，房地产业的稳定健康发展，事关相关产业的发展、人民生活的改善和社会的和谐稳定。各级政府必须高度重视，协调解决影响房地产业发展的重大问题，正确引导地价、房价。必要时，政府可以通过控制地价、以成本核算和限制利润空间等方法，适度间接地干预房地产价格，避免房价脱离居民的购买力水平而影响市场景气，确保房地产业尽快度过危机，保持稳定健康发展。 （二）加大金融支持力度，减少金融机构风险 协调银行支持信誉好、还贷能力强、有实力的房地产企业和有市场前景的房地产开发项目。规范土地、房屋等资产评估市场，确保对房产抵押价值的评估严格、真实、安全，避免呆坏帐损失和信用膨胀，减少金融机构风险。积极发展住房公积金贷款与商业性贷款的组合贷款业务，增加对居民住房消费的有效需求，降低金融机构风险。强化政府监管和政策支持，以更好地发挥市场的作用，避免诱发金融风险。 （三）构建多层次的住房保障制度，加快中低收入和困难家庭住房问题解决 根据不同阶层、不同需求建立多层次的住房保障体系，拓展保障性住房供应的渠道，尽可能满足更多人的住房需求。一是推行配建保障性住房制度。落实住房建设中经济适用住房和廉租住房的配建比例，规定房地产商开发大型楼盘时，在其所建住宅中应含有一定比例的廉租房和经济适用房，避免保障性住房集中建设，引发“贫民窟”隐患，增加管理难度，同时还可以提高保障性住房配套设施水平。对保障性住房的建设用地，政府应给予无偿划拨，同时给与项目审批优先考虑。二是尽快出台相应的政策，采取公开招标的方式，以低于同类普通商品住房20%的价格收购符合条件的小户型空置房,作为拆迁安置房、限价商品房和保障性住房房源，出售给符合条件的销售对象。政府出钱购买开发商的闲置房作为保障性住房房源，一方面可以加快保障性住房建设速度，另一方面可以刺激商品房销售，同时政府从开发商手中大量购房，也可以平抑商品住宅销售价格。三是推行经济适用住房分配货币化。经济适用住房在实物分配的基础上，推行货币补贴方式，即具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府按标准给予货币补贴。 （四）促进房地产企业做大做强，提高行业的抗风险能力 鼓励房地产的大型骨干企业通过收购、兼并等方式努力做大做强，实现资源优化配置，提高行业的抗风险能力。同时要加强房地产开发企业诚