物业管理服务方案编写规程.doc

物业管理服务方案编写规程 4 1.0.目的通过对承接物业管理项目，编制科学、合理、有效的物业管理方案，并指导实施全过程的质量控制，使服务满足客户的要求。2.0.适用范围 适用于公司对承接物业项目管理方案的编制、审核、批准、发放、实施及更改。3.0.职责3.1.总经理组织物业管理部、各管理处负责人等对拟承接物业进行现场实地考察，收集物业资料后，负责主持召开专题会议，就管理方式、组织机构、人员编制、管理目标、管理费用收支预算、报价等问题进行讨论，提出原则性意见。3.2.物业管理部负责组织编写物业管理方案，并组织各管理处、人力资源部、财务部等部门经理审核物业管理方案，提交总经理批准物业管理方案(即项目质量计划)。3.3.物业管理方案经批准后，由物业管理部负责将该方案提交给客户，收集客户对该方案的反馈意见，并对该方案进行修改，再由物业管理部组织审核，提交总经理批准。3.4.总经理负责组织按照合同评审程序进行合同评审，签订委托管理服务合同，任命拟接项目的物业经理，人事部、物业管理部和物业经理负责组建新项目的物业管理处，招聘所需的人员并对其进行培训，实施物业管理方案。3.5.各职能部门负责管理方案中与本部门相关内容的实施，并有责任对新建的物业管理处的工作进行指导和监督。4.0.工作程序4.1.确定管理方式管理方式可分为发展商/业主委员会全权委托经营管理和委托经营管理顾问两种。4.2.收集物业的基本资料4.2.1.物业概况包括物业类型、占地面积、总建筑面积、公共面积、可租售面积、绿化面积、栋数、楼层数、单位数量、车位数量、竣工日期等。4.2.2.设施设备各系统的设施设备清单，包括名称、品牌、供应商、价格、数量、功率及其保修期。4.3.物业管理方案应包括以下内容：4.3.1.封面应注明标题（即物业名称“物业管理方案”）、方案编号、版本号、编制日期、编制人、审核人、批准人等。4.3.2.目录列出物业管理方案各章节内容的序号、标题和页码等。4.3.3.序言说明公司概况，突出公司优势和实力，对拟承接物业的认定和管理策略的简述。4.3.4.目的和范围详细说明编制本方案的目的及其适用范围。4.3.5.物业概况及管理服务特点说明物业概况，设施设备情况，及其管理服务特点。4.3.6.物业管理的总体目标、分项指标及内容。说明物业接管期内，物业管理服务应达到的总体目标、分项指标及内容。4.3.7.管理方式、方法说明公司将对物业采取的管理的方式和方法、实施措施、分项方案等。包括运行机制（计划目标管理、协调监督管理等）、各项工作流程、信息反馈渠道、管理工作的控制方式。4.3.8.管理文件列出为实现管理目标和分项指标所需的（质量）文件清单。4.3.9.服务承诺和质量保证措施说明在管理中为实现管理目标或承诺，制定的检测、评价方法，以便对出现的不合格及时采取纠正和预防措施。4.3.10.法规要求说明在对物业进行的管理中依据、引用和遵循的法规目录。4.3.11.管理处组织机构描述物业管理处组织架构和岗位职责，人员配备及素质要求。4.3.12.必备物质条件包括物业管理用房条件，机械仪表、专用工具、通讯工具、运输工具、办公家具、办公设备及其它。4.3.13.管理费用收支测算包括管理费编制说明、管理费收取标准、管理费用收支预算表、人员费用预算、能源费用预算表，以及对影响管理费用预算的因素进行说明。4.3.14.效益预测就接管该项物业的预期社会效益、环境效益和经济效益进行分析。4.3.15.前期介入及开办费用测算描述前期介入的工作内容，开办期所需的各项费用预算及依据，包括设备购置费用、人员费用、办公费用等4.3.16.提请委托方协作的事项描述物业交接事项，分清职责，提出须委托方协助与相关方(承建商、各监管部门等单位)开展业务交往的事项和要求。4.3.17.接管进度安排明确接管工作各项内容的责任部门、人员和时间。4.4.物业管理方案的编制、审核、批准、发放和更改4.4.1.确定拟接物业后，由物业管理部按本程序的要求，编制物业管理方案，并负责组织讨论、审核，使其能满足客户的要求。经审核后的管理方案提交由总经理批准。4.4.2.物业委托管理合同签订后，物业管理方案由物业管理部发放到财务部、人事部、新建的物业管理处。4.4.3.物业管理