二、三线城市房地产发展潜力简析.doc

二、三线城市房地产市场发展潜力简析 中国指数研究院 发布时间:2010-12-10城市的发展与房地产业之间是一种互动关系：房地产业是城市发展的基础性产业，城市是房地产业运行的载体；城市的飞速发展带动房地产市场的发展，房地产市场的逐渐完善也将促进城市经济的发展。2003年我国国内生产总值为135822.76亿元，其中商品房销售额为7955亿元，仅占国内生产总值的5.86%；到2009年，国内生产总值增至340507亿元，增幅为151%，而商品房销售额增至43994亿元，增幅为453%，占国内生产总值比重达到12.92%。6年间，全国房地产市场的发展速度远高于国内生产总值的增长速度。2003年，全国房地产市场平均价格仅为2359元/平方米，到2009年增至4695元/平方米，6年时间将近翻了一番。其中，一线城市房价上涨速度远快于平均水平，如北京上涨291%，上海上涨251%。为了稳定国民经济，抑制房价非理性上涨，2010年4月，国家相关部门陆续出台了一系列政策对房地产市场进行调控，一线城市成为调控的重点，北京、上海等一线城市成交量迅速萎缩，而二、三线城市成交量则相对稳定。在一线城市房价过高、土地资源稀缺以及城市发展等瓶颈问题的共同作用下，开发企业及购房者逐渐把目光转移至二、三线城市。宏观经济发展情况宏观经济与房地产市场的发展具有正向相关性。房地产业是一个区域性很强的产业，其发展水平受到当地经济发展水平、人口数量、人均可支配收入以及消费结构等多种因素的影响。一个城市经济发展水平越高，公共设施越完善，居民消费能力越高，当地房地产市场发展水平也就越高，同时房地产市场的快速发展也会促进当地经济的快速发展。1.二、二线城市GDP增速普遍高于一线城市GDP是反映一个国家或地区经济发展水平的重要指标，它对房地产市场的发展具有重要影响。“北上广深”创造的GDP占全国比重相对较大，居全国前四位，上海2009年GDP高达14901亿元，居首位。这些城市房地产市场也较为成熟，但随着经济水平的不断提高，GDP的增长幅度渐趋平缓，对比一线城市与二、三线城市2009年的GDP增长率，“北上广深”的增速明显低于部分二、三线城市，尤其是上海GDP增速8.2%，处于较低水平。二、三线城市GDP总量虽不及一线城市，但近几年城市化水平不断提高，经济正处于快速增长期，城市规模及经济水平随之迅速提高，如合肥2009年GDP增长率达17.3%，位居前列。（见图1）2001年至2005年间，一线城市GDP占全国GDP比重的增长幅度相对较大，此期间房地产市场发展也较为迅速；2005年，该比重开始下滑，至2009年占比13.1%，较2005年下降了1.2个百分点；而35个大中城市中，二、三线城市GDP占全国比重保持在25%左右，2009年为27.4%，与2005年相比上升1.2个百分点，发展速度快于一线城市。（见图2）2.二、三线城市人均可支配收入增长快于一线城市2000年以来，“北上广深”等一线城市的人均可支配收入水平一直高于全国平均水平，这些地区房地产市场需求量也较大，但近几年，随着城市经济的发展，其城市居民可支配收入增长较为平缓，而一些二、三线城市经济则进入快速增长期，居民可支配收入水平增长较为迅速。如2007年合肥城市居民人均可支配收入增长率高达21.92%，明显高于北京和上海。2009年受金融危机影响，虽然各城市居民人均可支配收入水平不同程度下滑，但武汉、合肥等一些二、三线城市居民收入增长率仍高于北京、上海。城市居民收入水平的提高带动了房地产需求量的增加，进而带动了地区房地产市场的发展，吸引了更多投资企业的目光。3.二、三线城市房价收入比较为合理，购买力强劲随着城市经济的发展，部分城市房价疯狂上涨，上涨速度远快于城市居民收入水平的增速，已大大超出了居民的购买能力。2009年北京、深圳、上海房价收入比分别为14.8、14.8、12.9，而长沙、重庆、沈阳等二、三线城市房价收入比分别为5.2、6.2、6.5，明显低于“北上广深”。（见图3）一线城市过高的房价使得刚性需求无法实现，投资、投机性需求占领市场。而二、三线城市房价收入比较低，居民购买力较为充裕，而且房价和收入上涨空间比较大、上涨速度较快，为开发商提供了较大的利润空间及较好的发展前景。土地市场发展情况1.住宅用地成交量前十名中，二、三线城市占九位从土地市场来看，二、三线城市土地资源丰富，楼面地价相对较低，开发商拿地成本不高，且竞争压力较小。从35个大中城市招拍挂土地市场来看，2010年1-9月，成交住宅用地建筑面积最大的是天津，为3304万平方米；紧随其后的是武汉，建筑面积为2393万平方米；排名季军的是大连，成交1874万平方米。位于前十的一线城市仅有上海，位列第七，共成交1151万平方米。而北京、广州、深圳住宅用地成交建筑面积分别为703万平方米、204万平方米、44万平方米。一线城市土地资源由于开发时间较长，可开发土地越来越少，且楼面均价不断上升，土地容积率、绿化率等指标要求严格，土地市场门槛提高，大部分企业开始把目光转移到二、三线城市。（见图4）2.二、三线城市住宅楼面均价远低于一线城市，拿地成本相对较低楼面均价是衡量开发商拿地成本的一个重要指标。从2010年1-9月35个大中城市成交的住宅用地楼面均价来看，北京排名首位，楼面均价为8612元/平方米；其次是上海，7004元/平方米；广州相对略低一些，为4401元/平方米。可见，开发商在一线城市的拿地成本远高于二、三线城市。另外，深圳未排入前十以内，主要原因在于深圳1-9月份成交的两宗住宅用地均位于远离城区的坪山新区，因此楼面均价较低，但仍高于部分二、三线城市。（见图5）3.二、三线城市楼面地价/房价处于中等水平，利润空间较大从地价、房价及地价/房价比值来看，35个大中城市中，一线城市地价、房价均名列前茅，而地价/房价比值却位于中等偏上水平，北京、上海、广州分别为0.45、0.47、0.39，深圳由于本年度成交地块均位于偏远郊区，地价较低，地价/房价比值为0.08。大部分二、三线城市地价/房价比值位于0.1-0.5之间，与一线城市差异不大。地价/房价比值在一定程度上反映了开发商投资的利润空间，因此一线城市房地产市场的利润空间仍位于全国中等偏上水平，短期内不会发生本质变化，而二、三线城市发展水平差异较大，利润空间各不相同。另外，房价上涨空间也是衡量一个城市房地产投资利润空间的标准。大部分二、三线城市商品房价格在8000元/平方米以下，上涨空间巨大；一线城市均在10000元/平方米以上，且北京、上海、深圳商品房价格已接近20000元/平方米，上涨空间越来越小。因此，二、三线城市越来越受到房企的关注，并逐渐调整其投资策略。（见图6）4.企业战略布局转移，房企在二、三线城市的土地储备远高于一线城市十大地产企业在二、三线城市的土地储备（建筑面积）远大于在一线城市的土地储备。与去年同期相比，大部分企业在二、三线城市的土地储备增速也大于一线城市的增速。尤其是招商、金地、华润、绿城和绿地，其一线城市的土地储备较去年同期均有所减少，而二、三线城市则呈上升趋势。万科、保利、中海虽然在一线城市土地储备增长速度仍高于二、三线城市，但从建筑面积的绝对量来看，二、三线城市的土地储备量远高于一线城市。因此，长远来看，大型地产企业投资向二、三线城市转移是必然的趋势，这是由土地资源的稀缺性和不可再生性决定的。（见表1）房地产市场发展情况1.房地产开发投资逐渐从一线城市向二、三线城市转移2003年以来，35个大中城市中，二线城市房地产开发投资总额占全国比重一直高于一线城市，且差距逐年增大。一线城市房地产开发投资总额占全国比重逐年下降，近两年由于经济危机后的宏观政策刺激，下降趋势减缓，而二、三线城市占比在2003到2008年间缓慢上升，近两年略有下降，但没有明显的拐点。2003年，一线城市，二、三线城市房地产开发投资总额占全国比重分别为28.79%、34.37%；到2010年1-8月份，一线城市占比下降至13.11%，而二、三线城市占比增至37.87%。从中可以看出房地产投资逐渐从一线城市向二、三线城市转移的趋势，这主要是由不同地区的投资环境及各企业不同的发展战略决定的。（见图7）2.二、二线城市销售面积占比稳定在30%以上从商品房销售面积来看，35个大中城市中，一线城市自2004年起呈现明显的下降趋势，2010年1-8月累计商品房销售面积为3103万平方米，仅占全国总销售面积的5.89%，较2004年下降了12.49个百分点；二、三线城市2010年1-8月商品房销售面积为16216.27万平方米，占全国总销售面积的30.77%，较2004年仅下降0.74个百分点，可见二、三线城市房地产市场成交量与全国平均发展水平基本保持一致，市场更稳定，投资风险较小。（见图8）3.二、三线城市销售额占比自2005年开始超过一线城市，市场潜力巨大35个大中城市中，2003年一线城市和二、三线城市占全国总销售额比重基本一致，分别为33.97%、33.29%。一线城市自2004年起销售额占比逐年下降，仅在2009年宏观经济刺激作用下略有上升，2010年1-8月销售额占比又恢复下降趋势，“北上广深”四城市总销售额为4789.93亿元，占全国同期总销售额的18.13%，较2003年下降了15.84个百分点。二、三线城市近年来商品房销售额占全国比重变化趋势较为平稳，2010年1-8月总销售额达到9219.15亿元，占全国总销售额的34.90%，较2003年上升了1.61个百分点。从图9中可见，二、三线城市商品房销售额占比自2005年至今一直高于一线城市，且趋势不断加强，二、三线城市房地产市场比一线城市具有更大的利润空间和发展空间，市场潜力巨大。结论综合以上分析可以看出，中国二、三线城市房地产市场增长势头非常强劲，无论是土地市场、房地产