苏州星屿仁恒高档住宅调研报告83196400.doc

苏州星屿仁恒高档住宅调研报告一、调研目的此次调查的目的主要集中在3个方面，通过市场走访与楼盘调研：1、设计楼盘的整体概念，找出楼盘的卖点2、通过本次调研，了解目标消费群在哪里3、界定开盘价格、时间策略二、调研报告1、楼盘概况 星屿仁恒苏州位于工业园区机场路以南独墅湖西岸，是由新加坡仁恒置地集团开发兴建的精装修高档住宅小区。凭借仁恒地产15年的国际化精粹筑房理念，奠定了中国滨水精品建筑专家的品牌地位。其体现在对工艺、配套、设计等方面创新，对建筑细节和对业主细微需求的洞悉。基本经济技术指标如下：楼盘名称星屿仁恒占地面积78309.53总建面积100325.37容积率1.27居住总户数706绿化率62%星屿仁恒小区景观由北京大学景观设计学院院长俞孔坚先生设计；物业由仁恒集团旗下南京仁恒物业管理公司管理，深圳尚美佳广告负责整核推广。2、总体环境星屿仁恒以更接近古城区的便捷傲居独墅湖西，尤其苏州南环高架延伸段直接缩短了与中心繁华圈的距离而且让园区与新区的距离更近，进退从容的优越地段为此带来更大商机。该楼盘为三角地块，两面环水，水面宽阔，风景秀丽。与湖的宜人尺度关系，成为星屿仁恒精装之外的另一特点。星屿仁恒占据独墅湖第一排，这里自然生态资源保存完好，11.52平方公里浩淼烟波引发无限思绪，映射着关于生活、关于人生的哲思。3、规划布局3.1规划理念星屿仁恒在规划布局上引进国际创新设计思维，由北京景观设计学院院长俞孔坚先生精心构建一脉现代风情的园林景观，同时又巧妙的融入了苏州特色的江南水乡庭院风味，中央湖区、主题花园、小品景观与建筑融为一体，使小区更加具有丰富和立体感3.2、总体布局从星屿仁恒版块上看为三角形状，两面环水。在这个基础上独创“一轴、两区、三带”的布局，以中轴（小区大门主干道）为原线，从小区入口到中心湖区的景观轴划分为南北两个部分，且每部分都有独立园林景观，三条绿化带穿插其中。整个小区为11层小高层，62%的绿化在配合行列布局合理，大大增加采光范围。4、绿地景观规划4.1总体评价星屿仁恒绿地率为62%，在整个园区也是少见的。小区的绿地规划及景观布置相得益彰，运用不同形态特征的植物，体现星屿仁恒“水木清华、江南水乡、庭院人家”的意境，创造出丰富的景观空间，达到建筑、环境与人的和谐。4.2景观特色一线湖景，独创“一轴、两区、三带”的布局，尽可能的做到户户有景，并在国际化闲适中融进传统苏州的江南韵味，中央湖区、主题花园、小品景观等进行动静有序的组合，并且在水岸线上配以滨湖水上会所，滨湖游泳池，网球场等休闲配套设施，为业主营造怡人的居住环境。5、配套设施周边配套齐全，洞标准高尔夫球场、研究生城、五星级金鸡湖大酒店、葑楼商贸中心和大型邻里中心，以及正在快速完善中的市政、商业、教育、医疗、交通等配套6、价格分析物业类型小高层主力面积区间（）95.5182.6均价(元/平米)10350总价(万元)90.7204.5 7、去化分析该小区08年4月12日开盘，为小高层高档住宅小区，地处独墅湖湖畔，在周遍配套、优美环境和户型占优势，所以该小区到目前的成交量大概为80%左右，购买人群多为台湾、新加坡及内地实力人士。8、综合分析 项目位置极其优越，周边配套齐全，景观资源俱佳，交通便利，户型设计比较合理，设通风采光效果比较理想。也是在精装修高档住宅上的领军楼盘。9、广告推广策略星屿仁恒整合推广是由深圳尚美佳广告全案代理。9.1广告代理公司资料尚美佳机构正式成立于2000年。机构以市场策划营销见长,分为尚美佳企划公司、尚美佳广告公司、尚美传媒公司。尚美佳机构是深圳4A联盟成员，擅长于快速反应及时提供全程整合推广服务。公司现有员工80余人，机构设置有深圳管理中心、西安分公司、天津分公司、上海办公室等主要业务部门。业务辐射20个主流城市近30家地产领袖品牌，涵盖高端别墅、地标性豪宅、规模化经典大盘、个性化小公寓、投资型产权酒店、超大型商业shoppingmall、城市商务办公楼、大型地块前期推广整合、旅游地产、城市招商包装整合等各种房地产形态。9.2楼盘定位铸就苏州高档精装修住宅区，以专家品质抒写精装修成品房新高度，在细节和品质上精益求精。9.3楼盘背景分析星屿仁恒是由新加坡仁恒置地集团开发兴建的精装修高档住宅小区。秉承“仁信治业，持之以恒”经营理念经营，一直致力于精品房的打造，在市场上由很高的评价，如上海仁恒滨江园、恒河滨花园、仁恒河滨城，南京的湖畔之星、翠朱园等高品质住宅。凭借上海、南京的成功经验再度进度苏州市场，在水边建城也是仁恒集团的一个特色，回顾仁恒开发过的楼盘不是靠河就是靠湖。星岛仁恒“从岛到屿”，星屿仁恒的落成成为独墅湖上的“双子星座”！9.3主体广告语 收于心，放于湖9.4广告类型A电视广告企业形象宣传片(附带影片)、苏州电视台房产专栏B户外广告 高速广告广告投放于沪宁高速, 尺寸为6m*18m ,分暗红色、白色上下两部分，红色部分主体白色文字醒目、正个画面简介大方，一目了然，高炮为双面，画面内容一致.围墙广告酒红色底，以文字内容为主，突出楼盘名称、广告语及联系方式C报纸广告主要投放在苏州日报、姑苏晚报，据网络调研星屿仁恒在报纸上投放的广告，在苏州整个房产界排名第11位，主要以正版或半版为主，附带报纸软文。D促销活动仁恒地产7月赏石文化鉴赏月.赏石雅集活动将持续一个月，而7月26日在星岛仁恒湖滨茶室举行的“赏石知识文化”下午茶讲座，将此次文化月活动盛况推向巅峰，以达到销售目的。活动期间购房均价降1116元/,园区屈居第二E网络广告苏州全房网（楼盘信息网站） 星屿仁内部恒网站F印刷品杂志苏州楼市、网络电子杂志G印刷品楼书:星屿仁恒在楼书上投入很大，从楼书的设计效果、纸张选择、印刷工艺，还有高达72页的设计画面上可以看出。户型卡:也可以说是户型册，连封面共12页，制作简洁大方，在印刷工艺上也尤为突出。9.5广告效应总体分析先从楼盘整体销售上，4月开盘到现在已达到80%的销售量，可以看出广告效应很好。从各楼盘网站对星屿仁恒的点击率，以及现场的人流情况也可以看出关注该楼盘的情况。三、调研结果总析 1、依山卖山，依水卖水，不言而喻，星屿仁恒以优越的地理优势为卖点，当然也由精工细作的建筑，还有现代风情，同时又巧妙的融入了苏州特色的江南水乡庭院风味的园林景观，以及领军房产市场的精装房。 2、星屿仁恒地处于园区，以优越的地理位置及精装修房的特点，锁点台湾、新加坡等外