包干制的定义及内涵.doc

包干制的定义及内涵 包干制，即业主想物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。这种定价方式的实质是市场定价。 具体到收费形式 物业收费管理办法规定包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，盈余和亏损都由物业公司享有和承担的一种计费方式。这里面要抓住什么呢？要抓住业主交配是交的固定性的收费。刚才我是一平米交五块钱，或者交两块钱，是固定的，合同上是这么规定的。问题是每家每户每平米收两块钱，够不够你经营，物业公司自己算帐去，什么叫包干制，就是物业公司来包干，亏了赚了都得包干，但是有一条要求，物业公司得达到合同的要求。你跟人家定合同了，如果亏了钱，就降低服务标准，这不行，因为你已经包干了，必须要按照合同去执行，赚钱、赔钱都得符合合同的要求 酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方式实质是成本定价。现行物业管理企业管理小区一般采用包干制或酬金制。就这两种制度和大家分析一下。 1-酬金制（高力）。 酬金制一般是西方等发达国家所采用的物业管理模式，是以社区内居民所选出的居民代表为主体（就是我们所说的业委会），来选聘物业公司。他们的业委会就像我们的社区政府，有着民众赋予他们的权利，所以，他们的业委会权利是很大的。选聘物业，物业与业委会是雇佣关系，业委会也就是物业的老板。物业根据与业委会签订的合同办事，比如，每天清扫几次，提供业主什么服务等。如果，物业没有做到合同约定，业委会有权扣钱甚至解约。所以说，按照西方的管理，酬金制的物业小区，业委会的权利是相当大的。 当然，业委会权利大了，义务也大。比如，按照业主公约，不允许封闭阳台。某业主一定要搭建，物业按照与业委会合同不允许施工人员进入，但业主要强行搭建的话，这时，就需要业委会上门协调。再比如，业主拖欠物业费，也需要业委会上门催缴。因为物业是拿酬金的，就像你上班拿工资一样，只要我做到合同里的条件，你就要给工钱。 酬金制的物业公司向业委会负责，业委会是民选的，所以向住户负责。三条线清楚，各司其职，当然他们的物业是旱涝保收的，但是业委会却是重任在心头。 2-包干制（新选物业） 包干制一般是国内物业所常用的。就是所以收益归物业管理企业所有，公共收益按照比例与业委会分摊，自负盈亏，自己承担风险。业委会，平时拿拿津贴，走走过场，屁事没有。所以，包干制的物业在比较稳定、收益交高的小区是比较好的。但是，如果小区收益小，欠费的业主多，那它也是要规避风险的。比如，2个人的工作1人做，能省就省，肯定是要确保利润的，不然，物业公司是无法生存。 结论大家也能看懂了，酬金制是比较先进的管理模式，但是它不符合中国国情，业委会在酬金制的管理模式中没有担任它应有的角色，才造成了物业工作面临两难，双方都无法得罪的尴尬境地。也是为什么业委会坚决要聘用包干制物业的根源所在（吃饱了没事，可以遛鸟）。包干制和酬金制，何分优劣？ 景洲大厦物管“包干”物管费用定额收取，物管公司盈亏自负 【本报讯】曾以依法维权，业主大会自选“管家”备受关注的深圳景洲大厦近日再开先例，根据国家物业服务收费管理办法的相关规定和业主大会提议，该小区与物业管理公司签定相关协议，在深圳率先实行物业“包干制”管理。 由酬金制改为包干制：国家建设部2004年1月1日起实行的物业服务收费管理办法中规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”据景洲大厦业主委员会有关负责人邹先生介绍，他们小区原来和现在深圳的大多住宅小区一样实行的是酬金制管理，即物业管理企业按物业服务合同约定提供物业服务，向业主收取物业服务费，并按合同约定提取一定比列的酬金（佣金）。酬金制下业主交纳的物业服务费属全体业主所有，物业管理企业对所收费用属代管性质，物业服务费的盈余、亏损和不足均由全体业主享有或承担。物业管理企业每3个月一次向业主公布收支账目，业主行使监督、审查、质询等权利。 业委会不再审核收支账目：而包干制管理，则意味着物业管理企业对应收的物业服务费用自行支配，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担，业主及业主委员会不再对物业管理企业的收支账务进行审核，只对本体公共设施维修基金的使用进行审核，行使审批、监督权。实行包干制后，业主对物业管理企业进行目标管理，工作重点放在定好包干费用、服务标准、服务内容，监督服务标准、服务内容的落实执行。包干制减少了业主同物业管理企业在账务收支方面的摩擦，保障了物业管理企业的经营活动自主权，物业管理企业可以在不降低物业服务质量的前提下，应用先进的技术和引进科学的管理方法，降低成本，创造利润。 物管收费没有增加：在景洲大厦与其物业管理公司签订的关于景洲大厦物业实行包干制管理的补充协议中，记者还看到这样的约定：“景洲大厦实行包干制管理后，原景洲大厦业主共同物业（停车场等收入）每年业主提留30万元标准不变，另增加每年5万元的物业管理费积累提留。”根据深圳景洲大厦物业管理服务合同规定，这每年35万元的业主提留款将“专款专用”作为大厦公共积累，“用于今后大厦电梯更换、墙体维修储备资金”，邹先生告诉记者，这是为将来电梯更换等较大额的支出打下基础，消除业主的后顾之忧。他还表示，实行包干制后，小区物业管理收费标准将参照执行深圳市物业管理政府指导价格标准，不增加业主的负担。 点评： 佣金制：又称“实报实销制”，是指物业管理公司和业主双方按照协商预定的管理目标，按预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补的一种合作模式。在这种模式下，物业管理人只拿与业主事先约定好的佣金部分；节省的开支是为业主而节约，物业管理公司得到的奖励是高佣金，或节约分成，或经营收益分成。包干制：是物业管理公司按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏，经营的盈亏，物管公司收费标准不变的一种合作模式。在这种模式下，节省的开支可能成为物业管理公司的利润。 实行酬金制，物业管理将是一种完全市场化的运行。他不仅要求业主委员会在代表全体业主利益的同时具备较高的素质和相关知识，而且物业收费实行市场调节价标准也是必要的前提。实行酬金制时，预算一般都做得非常详细，而且服务标准也比较细致，比如小区每天要扫几遍地，需要雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需要种几棵树几棵花，大约要更换几个灯泡等等事无巨细均一一交由业主决定。业主按照预算依照个人所属面积分摊物业管理费用，按月支付。这种收费方式 包干制是传统的收费形式，它的好处在于，省却了物业管理公司与民选的业主委员会在某些问题上一直难以调和的矛盾，比如业主委员会对物管企业收支账务进行审核的难题，为业主节省了监管成本，也给物业管理公司减轻了精神压力。这样做，还有利于防止个别业主委员会负责人被收买而变成“维持会长”、与物管企业共同侵害所有业主的权益。但这种收费方式可能导致“奖懒罚勤”的结果，影响实际服务质量。 这两种收费方式在实施上也存在着一个适用范围，就目前的实际国情来讲，可能佣金制较适合高档项目。因为高档物业的业主具备较强的经济实力，能够聘请有品牌、能提供优质服务且管理规范的物业公司，同时业主的整体素质也比较高，有知识和能力对物业管理的过程进行监督。包干制对一些住宅小区或者公寓等中低价位的社区来说则更为适合，因为这些小区的业主相对缺乏精力和专业知识去监督和甄别物业公司的服务内容。另外，地段好经营资源丰富的小区更适合采用包干制，物业公司也愿意承担经营风险。 不管是包干制还是酬金制，反映的都是市场的需要，都是业主的需求。而且物业的形态很多，随着物业发展，也还会产生其他的模式。业主有权选择自己满意的物业公司，物业公司也可以根据服务水平进行价格调整，这样才能双赢。实行何种收费模式，其根本目的都是一致的，都是要从根本上提高物业服务水平，减少业主与物业公司的摩擦。如果既能使业主省心省力，又能保证物业服务质量，当然是最理想的选择。 不能让业委会成为“空架子”这几天，济南中联花园的宣传栏上一份声明引起了媒体关注。这份声明是由小区业委会主任与常务副主任发出的，他们表示自己年事已高，精力、能力有限，深感力不胜任，本着为全体业主负责的精神，决定共同辞职。据悉，该小区业委会仅仅成立一年，业委会主任与常务副主任所发辞职声明，让人们感到很突然。（2006年11月15日齐鲁晚报）其实，这个业委会的主任与常务副主任突然辞职，并非声明中所说的“年事已高”那么简单。表面看，业委会集体“撂挑子”，直接原因是他们在为业主维权过程中不断遭受“物业敌视、业主不满”的“夹板气”。究其实质，则有不少深层次原因。“业委会作为一个新生事物，其实有名无实，是一副空架子”，业委会的常务副主任姚中君先生所言，正中业委会软肋。事实上，国内大多业委会确是“空架子”。一方面，业委会责权利严重不对等。业委会大多没有固定工作场所，没有办公经费，主任们有为全体业主负责的义务，有与物业等“抗衡”的责任，承担着很大的压力，付出艰辛的劳动，却没有工资报酬，纯属公益性质的义务劳动。另一方面，业委会常被一些部门所忽略。如，中联花园业委会最近一直在竭力与物业部门交涉取暖问题，有关部门对供暖纠纷召开协调会时，邀请了物业部门，而不通知业委会，让业委会这个“主角”好不尴尬。业委会成了“空架子”，与现行制度设计密切相关。在我国，业委会和居委会、村委会都属于基层群众性自治组织。但业委会与居委会、村委会相比，除了性质、地位、义务、责任不同外，法律“待遇”上也有相当大的差别。如，居委会与村委会在履行职能上，都有专门的“组织法”等一系列完善的法律法规为后盾，都有自己的办公场所与经费，责权利非常清晰。与此对比，业委会这个自治组织，明显缺乏法律保障。目前，我国2003年出台的物业管理条例对业委会有所涉及，但只是明确了业委会“出生”的合法性，却未能给业委会以明确的法律地位，也没有对业委会作出责权利界定。不具备法人资格或者主体资格，没有责权利界定，业委会和各方沟通时，必然困难重重。这些，恐怕也是中联花园业委会集体“撂挑子”的深层次原因。俗语道，名不正，言不顺。在业主与开发商、物业公司之间纠纷越来越多、越来越复杂的背景下，业主维护自身权益需要业委会，构建和谐社区离不开业委会，业委会这个自治组织不能成为“空架子”。笔者以为，有关方面应弥补现有法律的空白，尽快明确业委会的法律地位，明确其责权利，以便其在解决社区矛盾中发挥应有作用，更有效地协调各方关系，维护业主权益。笔者建议，应着手制订社区业主委员会组织法，使之与现行的城市居民委员会组织法、村民委员会组织法一道，共同构成中国基层群众自治的法律体系。 对物业服务收费酬金制包干制的几点思考一、对酬金制和包干制的正确认识无论是酬金制还是包干制，都是适应当前物业管理市场发展的收费方式，两种方式各有利弊，不能简单地认为包干制比酬金制更合理，或者酬金制比包干制更规范。 1 、酬金制。酬金制主要是深圳物业管理行业在发展过程中，在借鉴香港等地经验的基础上形成的物业管理收费方式，也是目前物业管理行业中使用较多的方式。根据 办法 第八条的规定，“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”在物业管理市场发展较为成熟的城市，物业服务费用的政府指导收费标准，基本确保了服务标准与价格标准之间的合理性，采取酬金制就是物业管理企业在利润相对固定的情况下为业主提供服务。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，结余仍然归业主享有，避免出现物业管理企业只收费不提供相应标准服务的情况，规范了物业管理企业的运作；对物业管理企业而言，由于酬金制是按照物业服务成本支出的一定比例提取的，可以使企业在一定程度上规避如物业服务费用的收缴率过低造成收支不平衡等经营风险。尽管如此，酬金制仍然存在着明显的局限性，一方面由于利润相对固定，确保服务质量标准成为物业管理企业唯一关注的重点，企业在提高管理效益和经营效益（如节能降耗、增收节支）等方面明显缺乏积极性，一些企业甚至通过加大成本来提高酬金额度，极大地损害了业主的合法权益；另一方面，由于酬金的相对固定，“赚多赚少都不是自己的”，使物业管理企业的合法收益权受到影响，不利于物业管理企业的良性发展。 2 、包干制。包干制是适应物业管理服务市场需求的另一种收费方式。“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行包干制，物业管理企业与业主在签订物业服务合同时，就应明确服务内容、服务质量标准，在此前提下，赢余和亏损均由物业管理企业承担，企业的经济效益与服务水平的高低、成本控制、经营能力紧密相关。包干制是目前物业管理市场中较能体现业主按照价格性能比的原则选择物业管理服务产品和企业的收费方式。实行包干制，物业管理企业获取的利润不再是有限的，物业管理企业可以在公平、公正的市场竞争机制下，不断激发企业的经营、管理潜力，通过科学的管理运营实现物业服务质量、水平和经营效益的双赢。对业主而言，包干制使业主从相对被动地接受物业服务费用标准，到主动通过市场这一价格杠杆体系选择最适合自己需求的物业服务标准、收费标准和服务的企业，有效维护自身的合法权益。包干制也容易产生诸如物业管理企业采取低价竞争、物业管理项目招投标违规等问题，因此包干制的实行需要相应的配套法规、地方性的管理办法加以规范。二、酬金制和包干制的合理选择如何与业主约定使用酬金制还是包干制，是今后物业管理企业将要面临的新问题。我国的物业管理水平地区发展不平衡，业主对物业管理服务的需求有明显的地域性差异，而各地经济发展的不平衡，也导致各地区业主对物业服务费用的承受能力有较大的差异。因此，物业管理企业与业主在约定收费方式时，要综合考虑物业性质、类型、业主的服务需求和经济承受能力等因素。就目前情况来看，酬金制的实行条件已经相对成熟，它主要适用于普通居住型物业、政府物业、公用事业型物业等。特别是在物业管理行业发展尚不成熟的地区，酬金制有利于维护业主和物业管理企业双方的利益。居住型物业采用酬金制的收费方式，可以避免因服务费用的问题双方产生不必要的纠纷；同时业主也可以根据自己的实际情况和需求选择物业服务内容并与物业管理企业协商确定合理的收费标准。如城市居民经济适用房类型的物业，政府会确定相应的指导价，价格标准相对较低，物业管理企业选择酬金制对企业和业主本身而言都较为合适。而在城市商业类型、高档居住类型的物业中，尤其是单一业主背景的商业物业中，业主对物业服务的需求和物业服务费用的承受能力相对较高，尤其是在一些经营性的商业物业中，业主不仅要求物业管理企业提供优质