XX区XX乡房地产可行性研究报告

1 / 43 内容提要 ，属于 “十五”计划确定的三大住宅新区之一。通过对 石桥村亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据 当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据的方案，项目总建筑面积万平方米，项目总投资万元。经测算项目财务净现值万元，项目财务内部收益率 %，因 此项目在经济上具有较强的可行性。 关键字 园项目投资开发经营 目录 第一章前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况 第二章项目开发经营环境分析 一、 2000 年国内经济及房地产市场回眸 二、 房地产市场分析 三、有利投资经济形势成因分析 2 / 43 第三章项目周边物业市场调查分析 一、投资地块的地理环境 二、 区区域分析 三、项目周边主要物业分析 四、 消费者调查分析 第四章项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 二、项 目开发经营优势点 三、项目开发经营机会点 第五章项目定位 一、目标市场定位 二、产品定位 第六章项目规划、建筑设计建议 一、项目总体规划建议 二、住宅建筑设计建议 三、小区配套设施建议 四、环境艺术设计建议 第七章项目开发经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 二、项目投资估算 三、项目实施进度安排 四、项目投资与筹资计划 3 / 43 第八章项目开发经营状况分析 一、项目销售计划 二、项目销售收入估算 三、项目经营成本估算 四、项目利润估算 五、项目现金流量、财务净现值及财务内 部收益率 第九章项目开发经营风险分析 一、项目盈亏平衡分析 二、项目敏感性分析 三、项目开发经营主要风险及对策分析 第十章结论与建议 第十一章结束语 第十二章附录及主要目开发经营环境分析 一、 2000 年国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。 2000 年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农 业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现4 / 43 出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。 同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示， 2000 年“国房景气指数”值达到点，比上年增加点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开 发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，房地产市场也呈现出以下主要特征： 全国房地产开发及销售情况表 2000 年实际比上年同期 +% 住宅投资 商品房新开工面积 商品房竣工面积 商品房销售建筑 面积 商品房销售额 5 / 43 其中：销售给个人 占总销售额的比重 1开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。 2000 年全国房地产开发完成投资亿元，与上年同比增长 %，占固定资产投资的 %。其中：商品住宅开发完成投资亿元，与上年同比增长 %。 2消费主题发生变化，销售总量逐年上升。 2000 年，个人购买商品住宅亿平方米，占商品住宅销售面积的 %，比上年提高个百分点。 3销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。 2000 年商品房每平方米平均售价 2105 元，较上年上涨 %，商品住宅平均售价元，上涨 %，办公写字用房平均售价 4437 元，下跌 %，商业营业用房平均售价元，上涨 %。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长倍。其中建设银行 2000 年末个人住房贷款余额达 1390 亿元，占该行全部贷款余额的 %，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的 40%。 4二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市尝二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。 5需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，6 / 43 功能齐全的中套型住房 总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。 以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。 二、 房地产市场分析 1 2000 年房地产市场 2000 年 的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达亿元，较1999 年增长 %；全市总开工面积 1343 万平方米，比 1999 年增长 %；总竣工面积为万平方米，比 1999 年增长 2%；其中住宅竣工面积达万平方米，占全市总竣工面积的 %，比 1999 年增长 %；全市商品房销售总面积为万平方米，其中住宅为 244万平方米，占总面积的 %，销售额达亿元；空置商品房从 1999年的 150 万平方米下降为 115 万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为 19481 户，比 1999 年增长11%，租赁总面积为万平方米，比 1999 年增长 17%，年租金总额为亿元，比 1999 年增长 52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为 21647 户，比 1999 年增长 %，说明个人购房贷款正迅速地增长 。以上情况表明： 2000 年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长7 / 43 期，正朝着新的繁荣上升期转变。 个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标， 2000 年第四季度商品房销售额为 8 亿元，其中个人购买为亿元，个人购买率为 %。从图中可以看出： 2000 年 商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到 %的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。 房地产投资进一步加 大，投资结构更趋合理。 2000 年第四季度房地产投资总额为亿元，在上季度的基础上进一步增长，从左图看出： 2000 年各季度 房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。 价格指数 一季度 二季度 三季度 四季度 截止 2000 年 11 月份，全市完成住宅投资亿元，占房地产总投资的 %， 2000 年 住宅累计总投资亿元，占房地产总投资的 %。其中住宅类物业价格指数具体见下表： 各季度 住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下8 / 43 图所示 : 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。 2市场特点分析 宏观市场特点：亿房网 1住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。 2000 年， 正式步入住宅的商品时代。自 1998 年 12 月 31 日延续了近 50 多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过 1999 年的过度转换，从 2000 年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。 2000 年 6 月 30 日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受 20%的折扣优惠； 2000 年岁末，购买现住公房一次性付款享受 10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行“零折扣”。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在 2000 年完全纳入了市场经济轨道。 2空置商品房消化能力加强。 2000 年 地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空 置商品房。 1999 年 空置商品房为9 / 43 150 万平方米， 2000 年新增 9 万平方米，到 2000 年底还剩115 万平方米，因此在 2000 年共消化了 44 万平方米。 3经济适用房建设取得较好成效。 2000 年 不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为 195万平方米，竣工面积为 65 万平方米，占全市住宅总竣工面积的 %，全年销售万平方米，其中预售万平方米，销售率超过 100%，解决了 1 万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。 4房地产二、三级市场 联动效应初步显现。 2000 年 房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而 此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。 2000 年 增量房市场交易 30010 起，交易的建筑面积达 244 万平方米，而存量房市场交易达到 27130 起，建筑面积为万平方米。 存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了 地产市场的梯级消费需求。 住房一级市场住房二级市场住宅总量 10 / 43 起数 30010 起 27130 起 57140 起 建筑面积 244 平方米万平方米万平方米 5金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至“ 8 成 30 年”的期限。 2000 年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元，比投资到建设环节的贷款总额亿元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销售面积的 1/4 强。 2000 年新增归集住房公 积金亿元，比 1999 年增长 %。共批准发放个人住房贷款 9019 户，共计亿元，同比增长 %；支持个人购房建筑面积达万平方米，房屋总价值达亿元。 6住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。 2000 年房地产抵押总户数为 21647 起，比 1999 年增长 %，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。 1999 年底成立了 住房担保公司， 2000 年全年办理担保业务 300 起，发放贷款4000 万元，其中 50%为购买新建商品房 的贷款， 50%为住房抵押融资。 7房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。 2000 年 围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了11 / 43 很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止2000 年，共有 218 家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。与此同时 2000 年 8 月底举办了“百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动”，年底又开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了 中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃 二 、三级市场起到了十分重要的作用。 8、房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。 2000 年各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市常 6 月和 11 月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计， 2000 年全市的房交会，共销售商品房 5662 套，成交面积万平方米，成交金额 13 亿元；二手房成交 1681 起，成交面积 15 万平方米，成交金额亿元；办理权证 1876 起；办理抵押、按揭 245 起。 2 2 微观市场特点 1从地理位置来看 ，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷， 2000 年在徐东路上纵横不下 10 个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区，在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域，成为12 / 43 武昌居民购房的首眩同样光谷也是 2000 年的亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境一流，而且 2000 年华工科技的成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我市大力发展光谷的战略决策 的落实，这一带的房价还在不断地攀升。 2从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在 90方米之间。 3从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为 2000 年销售的一个 新变化。 4从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从 2000 年 11 月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。 5从价格上看， 2000 元 /平方米左右的商品房是最能被市13 / 43 场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房 100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在 1300 /平方米之间。 6从楼盘设计上 看， 2000 年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求， 2000 年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。 7从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求， 2000 年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。例如常青花园四号小区，小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地平方米，绿地率 40%，通过 实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。带动了四号小区的销售， 2000 年已销售了 18 万平方米，占总销售的 50%以上。 8从楼盘配套设施来看， 2000 年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了 校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄14 / 43 厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。 9从 楼盘的卖点来看， 2000 年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入 时间不算短，但一直都未广泛推广。 2000 年随着丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出“智能牌”，逐渐将这一概念置根于市场中。 2000年 11 月 2 4 日举办的智能化楼宇博览会也使“智能化”概念形成了一种趋势。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。 10从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风 ，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。 11、从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首眩 2000 年 地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。 3 3 分类物业特点 15 / 43 据武房指数统计， 2000 年四个季度， 房地产价格持续增长，住宅、写字楼价 格指数情况如下： 从以上数据可以看出， 2000 年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在 2001 年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。 住宅 住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，我市住宅房屋销售面积已占总销售面积的 %,个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的 %。 2000 年四个季 度我市住宅价格分别为元 /平方米、 1963元 /平方米、元 /平方米、元 /平方米，呈现出逐步攀升的态势，全年平均价格为元 /平方米。 1普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点； 2经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比 1999 年上涨 %；我市经济适用房均价在 1300 元 /平方米之间； 3别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较 1999 年上涨 %，成为16 / 43 新的市场亮点。 写字楼 由于宏观经济环境的转好 2000 年我市写字楼价格较往年都有提高。 2000 年四个季度写字楼价格分别为、 4048、元 /平方米，平均售价为 4032 元 /平方米，租价为 25 元 /平方米，较 1999 年上涨 6%。 2000 年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。 2000 年由于写字楼的密集区域转向了建设大道“金融一条街”，因此 2000 年写字楼最高均价地区是“金融一条街”。写字楼地段 1建设大道上自青年路，下至香港路一带是 高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场 等众多的高档写字楼。该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段，平均售价在 7580 元 /平方米，平均月租价为 60 元 /平方米，平均入住率为 60%左右。 2解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段， 尝泰合广尝中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为 5036 元 /平方米，平均月租金为元 /平方米，入住率为 55%，退居次席。 3胜利街至江汉路一带、沿江大道。聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为 4160元 /平方米，平均月租价为 32. /平方米，入住率为 50%17 / 43 左右。 4中南路至武珞路沿线。中商广尝发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为 4091元 /平方米，平均月租价为元 /平方米，入住率达 70%。 5宝丰路、汉阳地区。平均售价为 3810 元 /平方米，平均月租价为 30 元 /平方米，平均入住率为 80%左右。 加入 随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。 商业服务用房 2000 年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000 年市政府 所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广尝鲁巷广尝首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市 2000 年新开大型商场 2 家 庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。 2000 年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城 500 个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益 不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。 18 / 43 从以上资料可以看出， 房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。 3 2001 年及未来 房地产市场展望 2000 年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此 2001 年也是 房地产发展的重要一年。 1 2001 年 的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到 100 亿，住宅竣工面积达 500 万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。 2001 年开发主要集中在青、南湖、四新及长 丰地区，人流分布将向城市外围分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。 2 2001 年， 房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。 3继续加强经济适用住房的建设，并在 2001 年 将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。 4 2001 年， 市级和各区级房地产有形市场即将全面建 成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。 19 / 43 5建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。 6规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完 善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。 7积极推进 国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。 另据专家预测， 2001 年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升“状态。 支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬， 2001 年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体 制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。 20 / 43 另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如 2000 年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。 (三 )有利投资经济形势成因分析 国家宏观经济的影响 截止 11 月份 ，我国经济保持 %的高速增长。是亚洲金融危机以来表现最好的一年。主要表现如下： 11 月份，全国完成工业增加值 2171 亿元，比上年同月增长 %，继续保持比较快的增长势头。 1累计完成工业增加值 21327 亿元，比上年同期增长 %。国有和股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长，表明我国经济已经走上健康发展轨道。工业产品销售率稳定提高。 11 月份工业产品销售率为 %,比上年同月提高个百分点，与上月产销率基本持平。 1累计，工业产品销售率为 %,比上年同期提高个百分点。前 11 个月累计出口交货值比上 年同期增长 %，仍保持了快速增长的势头。 11 月份全国居民消费价格总水平比上月上涨，比去年同月上涨 %， 1累计平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 %。其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨 %和 %。 21 / 43 经济发展势头良好 今年以来， 直保持 10%以上的增长率，因 3 亿元左右。 10 月份，全市国有工业及年销售收入 500万元以上的非国有工业企业完成工业增加值亿元，按可比价格计算，比上年同期增长 %。各种经济类型工业竞相增长，外商及港澳台经济增幅最高。国有 经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增加值亿元、亿元、亿元和亿元，比上年同期增长 %、 %、 %和 %； 1 10 月份，全市完成固定资产投资亿元，比上年同期增长 %。其中基本建设完成投资亿元，增长 %；更新改造完成亿元，增长 %；房地产完成亿元，增长 %。消费品市场繁荣兴旺，外贸出口大幅增长。对外贸易 10 月份实现外贸出口 3451 万美元，比上年同期增长 %，保持较高的增长幅度。截止 11 月底，全市国有工业企业总产值同比增长 %，产品销售收入增长，实现利税增长 %，实现利润总额由去年同期的负 2 亿元到今年盈利亿元，亏损企业的亏损额由去年同期的亿减少到亿元。 全国整体房地产市场发育发展情况良好 11 月，空置面积分类指数值为点，明显低于去年同期点的水平。今年前 11个月，商品房空置面积的增长速度为 %，当月净增空置面积169 万平方米。在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至 11 月，全国商品房平均销售价格为每平方22 / 43 米 2091 元，同比增长 %，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米 1962 元，比前 10 个月增加 47元。今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年 前 11 个月，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长 %，增幅比去年同期提高个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达 %。受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前 11个月，全国累计土地开发面积 5337 万平方米，同比增长 %。 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持 据统计，今年全市公积金归集额为 5 亿元，超过政府亿的目标，公积金使用亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为 22 亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。 在充 分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说 园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。 第三章项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地23 / 43 块的地理环境， 区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件， 区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充 实的研讨依据。 该项目位于 ，现在先对 房地产市场作简要的概述。下图表是 2000 年的房地产价格和指数： 价格 指数 一季度 二季度 三季度 四季度 2000 年第四季度 的价格指数走势由上季度的下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二季度高度，因为 的房地产价格水平在 是属于较高的，而今年房地产开发大多集中在江南地区，使得该区的住宅价格徘徊不前， 设大道南北，台北路、香港路一带，是房地产开发 投资较集中的地带，主要原因是该地区的建筑密度较小，交通便利，距离中央商业区较近，这一代拥有台北花园、台南花园、德富花园、澎湖高级公寓、台北花苑，碧波公寓、国信城园林小区等众多的住宅小区。位于高雄路的国信城园林小区， 1998 年 5 月开盘，目前已属尾房，但第四季度以2350 元 /平方米的现房价格出售了 4500 平方米，销售业绩较24 / 43 好。 叶山一带也是该区房地产投资的热点地区之一，这一地带是相对较偏的地段，根据“城市空心化”的理论，离市中心区有一定的距离，自然环境较好，并且有开发大片住宅小区的条件，是未来最适合居 住的地区之一。这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶山花园、 态花园等住宅小区。这一地区在未来升值的可能性较大。位于该地区的东方恒星园，本季度期房销售价格为 1886 元 /平方米，低于 的均价，本季度销售了万方。 一、投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。 地块面积：净用地面积公顷，近似平 行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。 该地块位于 石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原，地块周围有叫多的村庄，主要有石桥村，塔子湖村，新春村；还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。 25 / 43 自然环境 该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。 以下为地块四个方向的环境情况： 远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远 及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的 道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿 道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都被干扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。 北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。 远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。 西对姑 嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田26 / 43 水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。 项目周边情况 我们选择以本地块为中心，南至五干道，北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。 1地形地貌状况 2物业形态划分图 3局部放大图 附图说明 自然环境：该带为平原地段，靠近黄孝河，两旁不远处有若干小湖，附近的村落有石桥村，塔字湖村，新春村，都属于 。 乡政府靠近竹叶山路，距石桥村 不到 500 米。附近设有成片的自然林或人工林，惟有路两旁不多的树林，大车过后，尘土飞扬，该地段绿化较差，但也没有什么大型的污染源。 社会环境：道路路面状况较差，经常有载货的大卡车经过，到市内的交通不便利，沿线只有 716 一路公交。地段入口处有大东门客运站，有许多通向周围县市的长途客车。水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线和有线电视线。路边附近有 2门诊部，有中国信合，农行等金融机构的分点。石桥村对面有华中高级中学，但距石桥村较远。没有大型的娱乐场所，只有几家小型的台球厅。 27 / 43 人文环境：沿路 两旁的居民来自不同的地方，主要是石桥村，塔字湖村等附近的村落。另外还有武昌，汉口，汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等附近区县的居民。他们大多是出外打工来到这里，租用当地居民的住房，沿路地带和石桥村大概有 2人。居民的房屋大体为 2，比较简陋。 经济环境：有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等，属石桥村的居民每年固定有 1000的收入， 沿 汉 兴 路 至 张 公 堤 段 , 交 通 便 利 , 有560,711,805,71,527,35,41 路公交线路经过 ,物业基本为三层商住 楼 ,底层为商铺 ,楼上为住房。商业发达 ,相关的银行 ,医院诊所 ,小学 ,中学设施齐全 ,有汉兴学校 ,第七十一中学设在该区域 ,但环卫 ,绿化 ,无了设施仍停留在相当低的水平。居民以本村居民为主 ,外地人占小部分 ,村居民收入网分隔 ,将 黄浦路下沿线以东以西两块 ,黄浦路下沿线以西称为左块 ,黄浦路下沿线以东称为右块。 下面我们据此论述 下列情况属规划局人员介绍 ,仅供参考 ): 右块地出让情况 : 东方恒星园 1200 亩 ,地价 33 万元 /亩。中联三星 600 亩 ,20万元 /亩 ,加规费 22元 /亩 ,世纪家园康居工程 3000亩 ,态花园 600 亩 ,18 万元 /亩 政府已征用地28 / 43 2200 ,城开集团 100。 左块地出让情况 : 左块地规划局拍卖地块 329 亩 ,黄浦科技园 400 ,塔子湖边城开集团 970 亩 ,统建办 400 亩 ,塔子湖西路有澳门花园 (从市见义勇为基金会处购买 )新世界公司开发的别墅和梦湖花园。幸福大道以南有市规划土地局 P(2001)001 号拍卖地块 125亩 ,上方约 168亩 ,下方临路边有 36亩地 ,再下方 ,京广铁路预留线两边为黄浦科技园 ,该拍卖地块以西为石桥村的三家村办 企业及散居的村民点 ,菜地 ,鱼塘 ,以南为菜地和鱼塘 ,因石桥村村规划未上报 ,固维持现状尚待后续开发。 右块地黄浦路下沿线有佳海华苑和竹叶苑两个项目 ,朝北上方为东方恒星园 ,再向上为 政府和 态花园及世纪家园 ,黄浦路下沿线与竹叶山片东部为万隆科技工业区等。 地区开发现状及态势 区目前开发的住宅小区主要集中在大黄公路以东，现有 态花园，世纪家园，东方恒星园，佳海华苑，招银竹叶苑等五个项目，另外，靠近塔子湖一带还有梦湖花园，澳门花园两个项目 区的住宅物业形态有多层，小高层，高层，单体别墅， 联体别墅。 区住宅呈现出明显的走势特点：规模不断扩大，价格稳步上升，社区文化浓郁，多层住宅畅销，客源面有待扩展等，下面是价格，付款方式，区29 / 43 域发展，供求关系，物业形态，户型，物业管理，目标客源等个方面的调查统计情况 区域发展状况 现已开发的土地仅占 团土地的 1/10，已征地为开工的土地面积为 1 万亩，占 团的 2/5随着 团开发的不断深入，配套的逐渐完善，规模的逐步扩大，人气的悉心积聚， 团作为 新城区已初现雏形 团的住宅建设符合 城市总体规划， 政府和 政 府必将在政策上加大力度予以扶持，以及货币分房政策的实施和旧城改造的进行，都使 团的发展具有良好的前景 供求关系 现已发售的楼盘总销售面积已达 20 多万平方米，已动工的世纪家园一期总建筑面积为 18 万平方米，预计今年内 0 万平方米以上，区域内目前已规划的项目总规模达 107万平方米，同时 000万平方米。可以这么说，未来一段时间内 区住宅供应量将会不断上升，同时需求量也呈上升状态，这两种上升趋势保持着相对的平衡。 价格 2000 年 住宅的价格全面上涨，今 年内将持续上涨，从本区域楼怕的营销来看也是如此，各楼盘的多层起价一般都上涨到 1500 元 /平方米以上，均价达到 1760 元 /平方米以30 / 43 上，小高层，高层和别墅的价格更高。 道建成通车，各楼盘的配套设施到位后，品位的培育成熟后，多层的均价会涨到 1900 元 /平方米以上，这个涨幅是渐进式的。同时本区域楼盘比市内同比楼盘低 1000 元 /平方米左右，是客户选择在此置业的最重要因素之一。 付款方式 随着购房客户的理财能力的成熟和投资途径的增多，购房客户选择按揭方式购房越来越多，如 态花园， 80%的客户选择按揭方式购房 ，东方恒星园更是达到 88%，按揭的成数高，年限长，已成为吸引客户购房的一个重要条件。 物业形态 本区域的物业形态已形成已多层住宅为主的格局，将来仍将是以多层住宅为主，小高层，联体别墅为辅的格局。这符合本区域人口的规划要求和客户在此置业的生活要求和环境需求。 户型 本区域的大户型如 120方米特别畅销， 85方米的中户型也较为好销， 85 平方米以下， 150 平方米以上基本上处于滞销状态，未来户型将仍以 3*2*2 和 2*2*2 为主。 物业管理 物业管理以人为本，突出人性化，社区文化，智能化 竟是时下物业管理的主流，营造浓厚的社区文化环境，维护舒适31 / 43 温馨自由的生活氛围，在物业管理上强化以人为本的理念和加大服务的范围，形成一定的口碑将是本区域物业管理的方向。 目标客源 目前，在本区域购房的客户大都是黄浦路和发展大道沿线的邻近区域客户。今明年随着区域的市政配套设施的完善，楼盘知名度的提高，来此置业的市内客户，特别是有房需要换环境的置业换房客户仍将是本区域重要的目标客源。 三、项目周边主要物业分析 晨星苑 晨星苑由 地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计，武建集团二 公司承建晨星苑占地 41 亩，总建筑面积万平方米。 4000 平方米商网配套，绿化率达 48%，容积率为，有栋层， 3 栋 11 层， 1 栋 18 层，总建面配比 3:4:3，总户数约 340 户目前栋多层已完成外立面装修，即将交付使用，栋小高层和栋层单身公寓将于2001 年 10 月交房。 多层主力户型为 3*2，面积为 119 平方米；高层主力户型为 3*2，面积为 148 平方米，小区首创高层单身公寓户型为1*1 和 2*1,面积为 51方米。户型面积指标如下： 32 / 43 户型 1*12*23*2 错式复式 面积 51分布 18 层单身公寓 18 层单身公寓多层，小高层小高层多层 比例 20%15%45%15%5% 多层价格为 1700平方米，小高层价格为1935平方米，高层单身公寓价格为 1800平方米。物业管理费多层为元平方米 *月，高层为元平方米 *月。付款方式灵活多样，一次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。 东方恒星园于 200 年 5 月 28 日开盘，开盘时在长江日报上连续两次 做了 1/2 版的广告。在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为 少有的高标准售楼部之一，开盘是参加过 2000 年上半年房交会。 小区 2000 年 5 月 28 日开盘，多层销售状况较好， 120 套住宅已基本售完小高层中 3*2 大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。 客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企33 / 43 事业单位中高收入人员，另有部分中小企业的业主。 三、项目周边主要物业分析 晨星苑 晨星苑由 地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计 ，武建集团二公司承建晨星苑占地 41 亩，总建筑面积万平方米。 4000 平方米商网配套，绿化率达 48%，容积率为，有栋层， 3 栋 11 层， 1 栋 18 层，总建面配比 3:4:3，总户数约 340 户目前栋多层已完成外立面装修，即将交付使用，栋小高层和栋层单身公寓将于2001 年 10 月交房。 多层主力户型为 3*2，面积为 119 平方米；高层主力户型为 3*2，面积为 148 平方米，小区首创高层单身公寓户型为1*1 和 2*1,面积为 51方米。户型面积指标如下： 户型 1*12*23*2 错式复式 面积 51布 18 层单身公寓 18 层单身公寓多层，小高层小高层多层 比例 20%1