关于进一步推动房地产物业发展的建议.doc

关于进一步推动房地产物业发展的建议案由：关于进一步推动房地产物业发展的建议提案人：韩彦明地址：烟台开发区长江路69号通用大厦（烟台太明灯饰有限公司）联系方式13806383767邮政编码：264006近几年来，随着房地产行业的快速发展，作为房地产业延伸的物业服务行业，因其内涵丰富且关系千家万户切身利益而倍受关注。目前，物业服务行业作为微利行业，其发展现状是“保本微利、服务社会”，这种状况在一定程度上限制了物业服务行业的发展。现在看，一是从资质等级看，规模小、资质低。二是从人员构成看，学历偏低、基层人员比重偏大、人员稳定性不高。三是从经营状况看，物业服务企业经营状况分三个层次：三成赢利，一成保本，六成亏损。分析物业服务企业经营困难的主要原因，一是物业服务企业生存的外部环境差。主要是法律、法规不健全，相关配套具体实施办法和规定还不完善，尤其是百姓关注的车库、车位使用办法，物业质量保修金及收费管理等办法均未出台，使物业服务企业的权益无法得到保证；专业经营单位的设施设备不能交与专业公司管理，由物业企业代收，物业企业承担跑、漏登损耗费用，使物业企业利益受损；老旧小区物业“两房”未能发挥应有作用，达不到“以房养房”的“造血”功能；老旧小区环境差，房地产开发企业遗留问题多，业主迁怒于物业服务企业，甚至拖欠、拒交物业服务费。二是物业服务企业生存的内部动力不足。许多物业服务企业是房地产开发公司下设的子公司，普遍存在企业规模小，管理面积少，服务成本高的困境；随着人力成本和材料价格不断上涨，物业服务成本居高不下。三是盲目降低物业服务费标准，忽视服务质量。部分企业通过减少服务内容的方式来保证利润，引起业主的不满，往往陷入“收费低-服务差-收缴率低-服务更差”的恶性循环。四是经营管理观念落后，服务质量差。“管理”的思想认识还不同程度的存在，服务态度蛮横、粗暴；缺少现代管理理念，经营效益低下。五是业主对物业服务认识存在误区。只强调物业责任，忽略了自身应尽义务，认为物业不作为等拒绝交费，给物业服务企业的健康发展带来不利影响。关于如何进一步改善物业企业经营现状，更好地推动房地产物业发展，建议应抓好以下几个方面：一是从物业管理主管部门看，尽快完善相应实施办法，实现有法可依。建议尽快出台物业管理方面的配套政策和规范性文件，明确物业管理主管部门、房地产开发企业、物业服务企业及业主的权利、义务。二是从其它相关各部门来看，实现部门联动，优化发展环境，促进物业服务企业发展。第一，解决物业企业负担问题。严格落实小型微利企业税率规定，避免重复收税。第二，解决涉讼费用问题。可适当为物业服务企业提供方便，减免相关费用。第三，解决公摊电费收取标准及分摊问题。建议将住宅小区公用电费收费标准与居民用电收费标准一致，明确公用电费来源。第四，建议相关部门加强对物业服务企业的扶持，帮其提高服务质量。第五，解决小区验收带来的物业问题。落实各相关部门、各方在验收、维护、保养等环节的责任，减轻物业企业的担子。三是从物业服务企业自身来看，增强综合实力，实现企业发展。第一，加强自身管理，创建物业管理品牌。通过减少冗员，加强职业道德及技术培训，控制人工成本；采用招投标方式选择供应商，控制采购成本；重视日常保养服务，控制维修成本等方式，解决生存问题，用一流的服务打动业主，创造自己的品牌。第二，开展多元化经营，增强边际效益。适度开展多种经营，比如：为业主提供室内装饰服务，房屋中介业务；利用秩序维护人员、保洁员、维修人员倒班时间，为业主提供代购食品、车票，接送孩子上下学及送医等特约服务。四是建立物业质量保修金制度，加大住宅专项维修资金管理力度，减少物业企业与业主矛盾。第一，建立物业质量保修金制度，有效确保房地产开发企业在物业保修期内积极履行保修责任。第二，加大住宅专项维修资金的管理力度。对新建住宅专项维修资金的收缴要严格把关，做到应收尽收；对从未缴纳或未完全缴纳此项资金的老旧房屋，要采用业主委员会追缴及房产交易时进行补缴等多种办法，尽快收缴到位。同时，要加强资金管理，确保专款专用。五是各部门明确