官厅温泉商业计划书.doc

GUANTING HOTSPRING PARK 【BUSINESS PLAN】 官厅国际温泉公园商业计划书目 录第1篇项目背景错误！未定义书签。第2篇项目概况错误！未定义书签。2.1项目内容错误！未定义书签。2.2良好的地理位置和资源错误！未定义书签。2.3投资概算错误！未定义书签。2.4项目显著特点错误！未定义书签。2.5项目最新进展错误！未定义书签。第3篇中国怀来官厅旅游发展有限公司基本情况错误！未定义书签。第4篇主题公园概述错误！未定义书签。4.1国外发达国家主题公园经营现状错误！未定义书签。4.2中国主题公园企业取得竞争优势的要素错误！未定义书签。4.3官厅温泉公园综合优势分析错误！未定义书签。第5篇官厅温泉公园各主要项目状况及市场分析135.1中国赛车场行业产业结构和发展状况错误！未定义书签。5.1.1官厅迅驰赛车场项目发展契机错误！未定义书签。5.1.2发展空间巨大，具有广泛的群众基础5.1.3从多方面强力促进地方区域及周边大幅射社会经济发展错误！未定义书签。5.2赋有文化内涵的温泉生态度村火爆中国错误！未定义书签。5.2.1官厅绿园温泉别墅群领跑国内健康生态别墅住宅新起点错误！未定义书签。5.3.官厅月亮岛天然私家牧场前景广阔错误！未定义书签。5.4官厅体育健身场地群的综合优势错误！未定义书签。5.4.1体育与健身市场潜力远未充分挖掘错误！未定义书签。5.5官厅哈噼喷(HAPPY PAN 快乐盆地)首创大自然儿童乐园错误！未定义书签。5.6本性回归的白龙潭原始森林探险及原始狩猎市场看好错误！未定义书签。5.7周边综合景点及多元项目的整合开发加速市场拓展进程错误！未定义书签。第6篇本投资项目所具备的优势分析错误！未定义书签。6.1项目以强大的区域经济体为依托错误！未定义书签。6.1.1 人均GDP总量大，增速强劲错误！未定义书签。6.1.2人均消费性支出稳步上升错误！未定义书签。6.1.3公司的业务费用递长及广告运作费用理念的更新错误！未定义书签。6.2官厅温泉公园具有六大区位优势错误！未定义书签。6.2.1地域优势错误！未定义书签。6.2.2产业优势错误！未定义书签。6.2.3交通优势错误！未定义书签。6.2.4文化优势错误！未定义书签。6.2.5旅游优势错误！未定义书签。6.2.6地区政府政策扶植错误！未定义书签。6.3项目自身具有的独特优势错误！未定义书签。6.3.1具备国际第一流的建设标准和国内大品牌策划和专业管理人员错误！未定义书签。6.3.2符合相关政策，合理开发利用荒地错误！未定义书签。6.3.3有利于改善景观环境，带动相关资源的开发利用错误！未定义书签。6.3.4项目将极大地促进怀来及张家口旅游业及相关产业整体发展错误！未定义书签。6.3.5官厅温泉公园加快促进招商引资改善投资环境错误！未定义书签。6.4项目不存在过度竞争状况错误！未定义书签。第7篇项目的经营策略错误！未定义书签。7.1以会员制发展为主，以非会员制发展为辅错误！未定义书签。7.1.1丰富会员制内容，改变以往会员制单调的管理模式错误！未定义书签。7.1.2在把握高端费同时积极推广中低端消费，降低高端娱乐门槛错误！未定义书签。7.1.3协调会员与非会员矛盾的方法错误！未定义书签。7.1.4与各大旅行社、专业会议主办单位、社会各类培训机构、各大俱乐部和相关媒体开展广泛而积极的合作，扩大整体知名度，增加客源错误！未定义书签。7.2大力开发高档温泉别墅及会所,并采用产权式别墅的商业运作模式错误！未定义书签。7.3与国际汽车联合会及中国汽车联合会密切配合，与全国各赛车场横向联合，以各大赛事和相关培训带动其它商贸活动，增加车场及相关场所的含金量错误！未定义书签。7.4联系各知名企业和知名人士，多次举办企业赞助的马场赛事，把赛事与节日经济联系起来错误！未定义书签。7.5经营策略总结错误！未定义书签。第8篇项目建设计划错误！未定义书签。8.1项目建设内容错误！未定义书签。8.2环境保护错误！未定义书签。8.3项目进度计划表错误！未定义书签。第9篇项目财务分析错误！未定义书签。9.1项目投资估算与财务预测错误！未定义书签。9.1.1项目固定资产投资估算错误！未定义书签。9.1.2项目收入预测（2006年-2012年）错误！未定义书签。9.1.3成本费用支出（2005年-2012年）错误！未定义书签。9.1.4利润估算（2006年-2012年）错误！未定义书签。9.1.5主要经济技术指标错误！未定义书签。9.2财务附表错误！未定义书签。第10篇融资与退出错误！未定义书签。10.1融资方案错误！未定义书签。10.1.1方案一：固定回报方案错误！未定义书签。10.1.2方案二：股权融资方案错误！未定义书签。10.2退出方案错误！未定义书签。10.2.1融资方案一的退出方案错误！未定义书签。10.2.2融资方案二的退出方案错误！未定义书签。第11篇风险分析与规避错误！未定义书签。11.1目前中国汽车赛场与旅游地产存在的主要风险因素错误！未定义书签。11.2政策性限制错误！未定义书签。11.2.1场地建设管理成本高错误！未定义书签。11.2.2官厅湖沿岸大面积规划限建设的政策局限错误！未定义书签。11.3本项目对上述风险的规避错误！未定义书签。11.3.1地方政府的税收政策十分优惠错误！未定义书签。11.3.2合理利用荒地不存在土地纠纷和环保问题错误！未定义书签。11.3.3场地各项目将具备一流的管理水准错误！未定义书签。11.3.4国际一流的规划水平错误！未定义书签。11.3.5客户资源丰富错误！未定义书签。11.3.6当地政府引导措施得力，温泉主题开发在怀来有成功先例并有法可依错误！未定义书签。第12篇结论错误！未定义书签。附件目录错误！未定义书签。一座东方最大的温泉主题公园，一个全新健康消费的领跑者，一片人与大自然完美溶融的圣地！官厅国际温泉公园。在这里，尽情体味健康真谛，感受人性之本，味尝幸福之源；官厅国际温泉，展示着中国主题公园非凡的气魄，文化的博大，王者的风范。在这里，与公园亲密接触的有中国葡萄之乡怀来五十万亩葡萄园层层的甜蜜；有中法、长城、容辰、马丁等众多中外知名品牌葡萄酒的香气缭绕；有碧波万顷的官厅湖水波光映照，更有中华五千年文明之源、寻根之祖的历史醇香。在这里，自然与人文，历史与现代、东方与西方演奏着多么华丽和谐优美的乐章。官厅温泉公园，是生活的品味，是生命的琼浆，是激情的燃烧，是情感的释放；著目官厅，亮眼东方。第二篇 项目概况21项目内容官厅国际温泉公园是以天然地下温泉为主题、兼涉体育赛事、健身场馆、娱乐休闲、科学教育、旅游度假及旅游房产等大型综合性开发项目，约占地五千亩。温泉公园主体项目有：官厅迅驰国际化标准赛车场； 包括：公路赛道、越野赛道、卡丁赛道、儿童赛道；相关配套设施等。官厅奔腾马场包括：赛马场、私家马培训中心；官厅绿园温泉别墅群 包括：葡萄谷（百余种葡萄及葡萄酒为主题别墅）、莲湖（大型水上别墅约800亩左右）、百果香都（怀来所有果树为主题别墅）、古典玫瑰园（玫瑰花浪漫主题）、菩提森林（各种名贵树木和花树为主题别墅）等别墅采用中国建设部世纪宅集团新引进的欧美智能化集成住宅，甲级设计，一流品质。官厅绿园温泉大型综合会所： 包括：珠海御温泉、北京春晖园等温泉成功管理的大集团入驻等。官厅体育健身场馆群包括：足球场、网球场、蓝球场、排球场、羽毛球场、 温泉游泳池、温泉热带植物健身馆、SPA花果美容中心、莲湖夏季垂钓区、莲湖冬季滑冰场等官厅哈噼喷（HAPPY PAN快乐盆）自然生态娱乐场地包括：儿童场地、青少年场地、中老年场地官厅UFO基地包括：外星人基地，太空飞行器基地、科教基地、影视基地、科技场馆等。官厅白龙潭原始森林探险包括：森林探险、野处生存、瀑布溯源、林区狩猎等官厅永定河峡谷漂流官厅湖水上项目包括：水上快艇、水上摩托车、水上滑伞、官厅月亮岛私家园林牧场包括：鸡、鸭、鹅、羊、免、猫、狗、猪、鹿、狍等中小型动物的认领及托养。；2.2良好的地理位置和交通优势官厅温泉公园地处河北省怀来县土木乡，东邻北京,西接晋蒙,是连接中国东南和西北各大城市的咽喉之地。京张高速土木出口距八达岭长城仅28公里，距北京清河收费站98公里，天津260公里；西距张家口100公里，距大同260公里，南距石家庄400公里。此地亦为中国有史以来兵家必争之地，足见其地理位置的重要。与八达岭高速相连的京张高速有相距很近的三个出口均可到温泉公园，最东边的土木出口，距公园1公里。中部的沙城出口距公园7公里，西部的鸡鸣驿出口，距公园16公里。除此之外，110国道距公园800米，其中从北京到西部各城市的公路大巴每30分钟一趟经由公园。京包铁路土木车站距公园500米，北京北站早7：30火车11：30到土木站，车票仅7元人民币。另外丰沙铁路、大秦铁路各时间段各站都有经由沙城的火车，沙城火车站距公园7公里。车票最高面值16元人民币。2.3投资概算公园用地五千亩概算，需总投资约五亿人民币。其中赛车场约一亿左右,赛马场八千万,别墅区和会所一个亿,土地及相关手续二千万,各体育场馆及配套五千万,其它五千万.2.4项目显著特点项目定位精准，主题明确，内容丰富，规模宏大，品牌力度强。注重时尚、前卫和动感，强调生态环保和人性回归，把体育健身美容和旅游休闲度假有机融合，促进人与大自然的和谐发展。投资回报率高，后发趋势不可估量。创业并不是只凭热情的冲动，而是理性的行为国外发达国家主题公园经营现状国外发达国家主题公园在经营方式、发展规模和客源市场上都有差别。下表看出，美国的主题公园无论是公园数量、年接待人次、人均花费和每公园平均年收入都是名列前茅，日本次之，欧洲最少。表2 欧洲、美国、日本主题公园的比较（1991）国家 主题公园数量 年接待人次（百万） 年收入（百万美元） 人均花费（美元） 每公园平均年收入（百万美元）欧洲 63 60 950 15.8 15.1美国 95 159 4300 27.0 45.3日本 58 75 1450 19.3 25.0资料来源：旅游开发与规划国外主题公园在长期发展过程中，优胜劣汰，一些成功的主题公园历经风雨，脱颖而出。欧洲、亚洲地区的成功主题公园也不计其数。下表是世界部分主题公园的年流量。表1 世界部分主题公园年流量一览公园名称 91年游客量（百万） 公园名称 91年游客量（百万）洛特世界，韩国 4.6 爱思特丽克丝公园，法国 1.5梯夫里花园，丹麦 4.1 哥何娜，瑞典 1.3丽思堡，瑞典 3.0 贝乐华尔德公园，比利时 1.0德爱夫特灵，荷兰 2.5 梦幻世界，昆士兰，澳大利亚 0.9爱尔顿塔，英国 2.5 瑞俄里奥超级公园，西班牙 0.5异国家乡，大阪，日本 1.6 华纳兄弟，电影世界，昆士兰，澳大利亚 0.7资料来源：美国，娱乐商业，91年4月22日中国主题公园取得竟争优势的要素中国主题公园从无到有，已经涌现出一批成功的范例。其中佼佼者，当推华侨城旗下的“锦绣中华”、“中华民俗村”、“世界之窗”和“欢乐谷”，其他还有北京的“世界公园”、江苏的“苏州乐园”、杭州的“宋城”、昆明的“世界园艺博览园”、三亚的“南山文化旅游区”、桂林的“乐满地”、哈尔滨的“松花江冰雪大世界”等。尽管近年来部分已建成的主题公园出现亏损的状况，但这并没有完全遏制发展商在我国大举建造主题公园的势头。如何调整经营策略、在新环境下重新建立竞争优势，是中国主题公园发展商所关注的重要问题。 只有根基于准确主题选择、恰当的园址选择、独特的主题创意、灵活的营销策略和深度的主题产品开发，主题公园才能脱颖而出。而这些也正是主题公园企业取得竞争优势的必备要素。官厅温泉公园综合优势分折官厅温泉公园有其不可类比的综合优势。首先公园地理优势 大型主题游乐园要求要有较独立的客流来源，因此比较倾向于定位在大都市的中心或近邻地区，或者选择建在地方都市及其近邻，以方便包容预定客源市场所需的绝对人口数量。我国绝大部分游客仍主要依赖大众交通工具，因此主题公园一般选择在经济较发达、旅游人数多的大城市周边或交通基础设施便利、有公共交通系统连接的地区。发展商还可以获得主题公园土地及周围物业升值所带来的丰厚回报。垄断性资源优势 大面积地下温泉层是取之不尽的资源精准的主题定位主题的独特性是主题公园成功的基石，发展商必须高度重视对主题公园主题的选择和精加工，务求卓而不群。以健康娱乐为主题的水上乐园、游乐园、阳光健身广场通过引进国外先进游乐设备和高科技技术，帮助游客在休闲娱乐中达到锻炼身体的目的，迎合当前中国国民普遍追求生活质量和身体质素健康的需求，因此这类主题公园同样很受市场欢迎。灵活的营销策略主题公园的有效客源市场半径在200300公里之内，有效客源半径内的潜在消费者是最有条件和最有可能进行二次游览消费的群体。在有效半径之内包括三大强力消费城市北京、天津、大同以及北京大经济商业圈中所囊括的各中小城市，因此公园针对有效客源半径市场采用灵活的营销策略，加快信息传递、灵活定价、细分市场等，着力构造培育稳定的重复消费群体，是营销。投资合作伙伴甘