防城港市房地产市场调查报告.doc

防城港市房地产市场调研报告一、调研目的：更清楚地了解目前防城港市房地产市场。二、调研方式：亲演客户角色,实地出击考察。三、调研内容1、城市总体概况防城港市辖港口区、防城区、上思县、东兴市，全市行政域总面积6300平方公里，大陆海岸线总长为584公里，屿海岸线222公里，水域面积74万亩，边境线长230公里，有7个乡镇与越南山水相连。目前全市总人口约80万人，其中防城区人口约38万人；港口区人口约11万人；东兴市人口约11万人；上思县人口约20万人。2、房地产概况防城港市“十一五”房地产规划约3.7万套房，约415万平方米。这预示着每年起码有80万平方米的开发量。这个规模与江苏镇江市的房地产“十一五”规划差不多，说明了防城港市政府一心扶持房地产市场的魄力！但同时也充满了挑战与风险！西湾广场、新中心区以及防城河西园区将成为整个“十一五”规划开发的重点。防城区商品房发展较早，整体实力较强，市场需求稳定，但销售速度较为缓慢，这主要是缺乏投资客。而港口区与防城区的情况刚好相反，投资房较多，且外来客户猛增。3、现状本次调查的重点是防城区和港口区，总体而言:港口房产销售速度要比防城区的快。港口区的均价要比防城区的均价高出约150元/平方米。新中心区房价最高，并成为市民投资的热点，但不是自住热点。防城区港口区新中心区1650元/平方米1800元/平方米2000元/平方米由于本公司项目地处港口区内，现对港口区房地产市场做具体分析。目前港口区房地产市场主要分为三大区域，及市中心板块、西湾广场板块和新行政中心板块。（1）、价格：以新行政中心为首，其次是市中心和西湾广场新行政中心2100元/平方米市中心2000元/平方米西湾广场1950元/平方米（2）、户型：就整个港口区而言，房地产户型呈多样性发展，80300平方中，两房、三房、四房、复式以及别墅都有，但总体上户型多以大中户为主（面积在120平方140平方），而小户以及中小户并不是很多（面积在60平方110平方）。（3）、购买人群：均以企事业单位为主，主要原因是近几年北部湾的开发，大型厂矿企业的进入带来了大量的流动人口，加上银行，市政单位等，这些就构成了是消费的主要动力。 （4）、市政配套：港口区属于以海湾港口为依托兴建的城区，除市中心外，周边配套并不健全。特别是新行政中心板块内，购物、上学、交通极为不便。主要因为新行政中心就欧景南湾一个大型楼盘，且是新项目也属别墅项目，人气目前跟不上，相应的一些配套也不齐全。（5）、小区配套：西湾广场多以大盘为主, 小区内中心广场，景观绿化等要比市中心好,特别是“夏威夷广场”内还设有会所等,同时市政在桃花湾兴建的广场和可以看到海的特殊的地理位置等这些都是近几个月西湾广场一带楼盘旺销的关键。（6）、政府引导：行政中心的搬迁，导致新行政中心的价格高于目前的市中心，也吸引很大一部分人买房选择地理位置上的改变。同时带动与新行政中心相近的西湾板块的销售，西湾板块近段时间价格涨幅已逼近市中心板块，并且单价有超过市中心板块的趋势。四、各板块分析1、市中心板块代表楼盘：同德金湾国际、现代华庭优势：（1）地理位置所占优势明显，附近有建设银行，工商银行，中国银行三大国有银行，为商务办公提供便利条件。目前，其项目周边集中了防城港较为密集的高成性大中型企业与国有企业，商务投资，商务租金市场有着较大的发展空间。（2）零售，饮食，休闲娱乐等行业聚集周边。幼儿园，小学，中学等教育机构相对俱全。（3）云南路，四川路，渔万路，等交通要道纵横交错。（4）其中心楼盘户型多，有：88-90的两房，110-140的三房，150-160的四房。而且均价都在1750元/内浮动。以上这点加上人流的流动性足以使各楼盘售馨。劣势：防城港市委书记朱军如此描述：“港企数十亿投资防城港，各路商家纷纷抢滩防城港，使防城港的以港引工、以工促港、港工互动进入了良性互动轨道，形成了一个以大海粮油、钢铁、电力、化工等四大支柱产业的临海工业群。未来几年内的防城港，将是一个具有滨海特色的现代化城市”。这将意识着未来高发达区将会偏离现在的市中心区。凶涌涌的经济商将会把眼光抛向有山有水，有土有地的北部湾。2西湾板块：代表楼盘：夏威夷广场、丽景湾、恒信花园优势：根据防城港市住房建设规划（2006-2010）前正式对外公布。预测，至2010年，防城港市中心城区建设各类住房共约3.75万套，新增住房总建筑面积为415万平方米。亮点一 建设各类住房约3.75万套亮点二 经济适用房面积在90平方米内亮点三 新增住房往3个地区发展，将防城港市中心区、防城城区、桃花湾片区作为新增住房建设重点发展的地区。劣势：目前只在规划中，许多重要的交通要道尝未建设。一片空白，犹如纸上谈兵。未得民心，与交通便利的市中心地区形成很大的差落。3.新行政中心板块：代表楼盘：欧景蓝湾属政府鼎力打造热点区域，前景看好，升值潜力大。但该地区起步较晚，各种配套缺乏，估计五年后才房地产市场才会形成规模。五、调研总结国家投资北部湾的开发，防城港市是最大的受益对象，除投资金额占北部湾的三分之二外，大型的工业项目也正纷纷进入防城港，武钢、大亚湾核电站等，这将带来大量的流动人口，也将会迎来房地产市场的高潮。但同时好的市场前景也必然吸引更多的房地产开发商来此投资，与此同时房地产市场竞争也将越来越激烈。分析潜在客户，把潜在客户细分，挖掘市场盲点，找出市场需求点，这才能保持项目的畅销及保证公司的利润！目前市场缺少小户型这一紧缺户型，根据调查，防城港市未来5年将迎来大量年轻人口，市场机会点非常大。特别是80平方米左右的小户型将是防城港市未来5年的热点！而总价在20万以内的套型也将极受市场追捧。同时，商住两用房也将是未来房地产市场的趋势，这也是迎合防城港市城市发展的轨迹，发现市场需求点，抓住市场需求点，造就我们公司核心竞争力。六、附件1、市中心板块:楼盘名称现推出订购 %价格起步：元/价格最高：元/层差：元/折扣工程进度建筑结构备注同德金湾国际小区全部100%(多层)少量商铺小高层:2038240020-50按揭9.9一次性9.8近期交付框架小区约200套62、西湾板块楼盘名称现推出订购%价格起步元/价格最高元/层差：元/折扣工程进度建筑结构备注夏威夷广场一期270套(小区4期共1300套)二期240套92%1640205510-209.8折一期约2007年底交付砖混一期8栋为多层9栋为电梯房起步价1800二期接受预订。丽景湾一期约60套100%1650195020-40按揭9.8一次性9.7一期约2007年底交付框架一期外墙面为彩色外墙砖恒信花园一期现房