某经济适用房项目成本控制体系策划书.doc

某经济适用房项目成本控制体系策划书某经济适用房项目成本控制体系策划书一、总目标通过前期对项目区位、周边商品房和经济适用房的调查和比较，项目未来的预期销售价控制在22002400元/平方米是比较合理的，其按照经济适用房的成本与售价的逻辑关系，倒推成本控制政策目标在21502250元/平方米，假如各类建安成本预留10质量保证金，那么真实成本控制目标必须保证控制在20202115元/平方米。二、成本比较考虑产品的可类比性（选择桃源系列南湖都市桃源作为参照物）。从总体区别上看：南湖都市桃源土地取得时间早，所以在地价上有优势，每平方米楼面地价比本项目低100多元；南湖都市桃源虽然不是经济适用房，但通过公司的努力，它所享受的减免优惠基本上也达到了经济适用房的减半标准；它还自建了地下室，而慈惠桃源采取交费方式免建；南湖都市桃源2006年4月的统计成本是：多层是2376元/平方米，小高层2583元/平方米，比该项目的目标控制成本高出350470元/平方米，由此可见该项目的成本控制压力相当大。三、成本控制目标分解成本控制目标分解表开发费用（元/）南湖都市桃源单方面积成本分摊成本增减控制该项目单方面积成本分摊控制目标多层小高层备注多层小高层单项成本小计备注建筑面积49 32439 73093 69623 07044 740一、土地费用33333311144444430 114 3971土地征用拆迁1.1土地转让31631692.6亩32万元11142742728 956 151目前合同签订数字，营业部提供1.2土地购置税1717实际缴纳数17171158 246二、前期工程费46470-1234342 305 6421其他55055339 065可行性研究及其他费用2地质勘探5555339 0653设计费2323-121111745 9433.1环境设计66合同金额-51167 813环境不再请专业公司设计，而是由施工招标附加设计3.2施工图设计1717-71010678 130初步商议合同价款4三通工程费4444271 2525环保排污费111167 8136散装水泥基金2222135 6267白蚁防治费111167 813经济适用房为商品房的70%，考虑南湖已有优惠，暂不变8商品砼交易费3333203 4399施工许可证办理费用111167 81310工程质量监督费111167 813成本控制目标分解表（续）开发费用（元/）南湖都市桃源单方面积成本分摊成本增减控制该项目单方面积成本分摊控制目标多层小高层备注多层小高层单项成本小计备注三、建安工程费10441207-23891696864 443 3441桩基工程95147结算数据951478 768 871地质条件尚未确定，初步估计应该比南湖有所节约2土方工程3434结算数据-1519191 288 447土方量减少、土方价格提高3土建及水电工程756757含人防地下室合同费用864.83万元-12663063042 722 190不建地下室节约90元/，造型简化、结构设计节约30元/，楼梯等部位装饰材料节约6元/4门窗工程6363结算数据-2043432 915 599取消凸窗使面积及材料节约1/35分包工程3535结算数据-530302 034 3906屋面防水10101010678 1307会所装饰工程08住宅垂直电梯101结算数据-40614 136 593电梯品牌档次适当降低，参照水银桃源控制20万元/台以内9发电机组9结算数据-27474 691品牌适当降低10一般消防及报警设施1313合同金额1313881 56911智能及弱电系统2020结算数据-1288542 504品牌降低，非可视12光纤1818合同金额-18000改ADSL，由运营商投资成本控制目标分解表（续）开发费用（元/）南湖都市桃源单方面积成本分摊成本增减控制该项目单方面积成本分摊控制目标多层小高层备注多层小高层单项成本小计备注四、室外设施工程234234-6316116110 917 8931区外市政道路161616161 085 008存在代征道路，希望纳入城投市政计划2区内道路2626-620201 356 260周边车行道由沥青路面改为水泥砼路面，中间人行道铺设各类铺砖3绿化、园艺6868-3038382 576 894减少水景，减少名贵树木，文化小品点缀为主4高低压配电6161实际支付数-1645453 051 585考虑经济适用房，争取部分优惠5泵房及自来水加压66结算数据66406 8786供水设施2626实际支付数-620201 356 260争取7其他111167 8138管道燃气2020结算数据-515151 017 195争取9发电机组9结算数据-27474 691品牌适当降低五、公建设施费1001008518518512 547 9051教育设施配套费292929291 966 577争取考虑70%2人防工程费16168941101107 461 930按900元/交费并争取适当减免3幼儿园联建费55-504垃圾处理费12121212813 756看能否按70%交5基础设施配套费343434342 305 642按标准应该为40元/，争取与南湖保持一致6绿化易地建设费44-4000成本控制目标分解表（续）开发费用（元/）南湖都市桃源单方面积成本分摊成本增减控制该项目单方面积成本分摊控制目标多层小高层备注多层小高层单项成本小计备注六、工程监理费1313建安、室外和公建费1%01313879 091能否立此项？如何与管理费用区别七、前期物业补贴2525前期物业亏损的预计费用-25000如何处理与物业管理公司关系，物业管理如何节约成本八、财务费用6565建安成本的1/35.8%建设工期3年64674 485 590按前七项费用30%贷款2年期6点年利九、物业费用80139-31621206 782 9221物业管理费5282-2531603 391 461能否立此项2房屋维修基金1227实际支付数12271 484 9013物业启动基金1630建安造价为基数1.5%和2.5%-619331 906 560十、开发商管理费用160160开发间接费及公司管理费35362 406 384前五项费用2%十一、不可预见费5353暂估20201 356 260暂列，正式申报物价局不承认此项费用十二、销售费用110116按收入的4%计算000十三、销售税金及附加173183售价6.3%，含增值税1391459 680 763按售价6.3%一至十二项成本费用合计234625262481-14120112073139 137 469建安工程维修合同保证金1081137 536 124按三、四项费用的10%开发利润121252543 609 875前五项费用3%销售单价27662980292946260322012300153674930四、成本控制原则及策略成本控制控制原则及策略表序号类别总体工作原则控制策略策略说明1土地取得合理储备对土地价值心里有数结合企业实际，懂得放弃从竞争走向合作真实成本还原利用政府经济适用房土地政策，了解真实土地征用价格，减少地方政府转手价差2可行研究避免先入为主避免要素考虑不周是有条件的可行，对可行前提条件把握静态研究到动态研究成本控制条件利用重视对政策制约因素和优惠条件的研究成本分摊合理地提高建筑容积率，降低楼面地价3产品定位依托土地价值差异化定位配合企业品牌战略与文化重视竞争对手分析及开发战略成本定位了解特殊对象的特殊需求，做到经济、适用但又有文化品位，争取成为经济适用房领域的一个创新点或者样板4前期工作见缝插针，不可消极等待充分研究和利用相关政策排除开发障碍，创造条件时间成本列入总体工期计划和目标，加快工作进程，缩短开发周期成本转嫁对部门耗时耗力的工作进行外部委托，节约管理费用5规划设计围绕定位，量体裁衣推行限额设计层高合理，造型体现个性与形象建筑材料与配套和档次定位保持一致园林景观合理设计水平，避免名贵树木堆积，注重文化特色与内涵重视图纸审查，不但要审技术规范和功能，还要重视审成本，避免事后变更引进专家，对结构设计和水电设备工程设计进行审查，避免设计保守逐步推进标准化产品设计政策成本规避做好经济适用房政策研究，特别是户型政策成本控制要有徽派特色，也不可太繁冗取消凸窗和转角窗，阳台数量和尺寸进行合理配套，保证立面造型简洁但不呆板配套及设备以满足基本功能要求为标准，不超前，不落伍景观设计简洁，重视文化小品点缀成本捆绑设计单位资质不可要求太高，景观设计与施工一起招标，不考虑单独设计费用成本事前控制把好图纸审查关，杜绝事后变更导致成本增加而导致事后过多亡羊补牢的工作，致使成本管理失控取消凸窗和转角窗，阳台数量和尺寸进行合理配套，保证立面造型简洁但不呆板成本转嫁设计评审签定正式设计咨询合同，进入设计成本成本控制控制原则及策略表（续）序号类别总体工作原则控制策略策略说明6施工用料货比三家对流程严格把关重视平时对新材料、新工艺的调查和收集，建立企业材料库重视对工程量清单、设备技术指标及合同的推敲成本打包建立招标工作统筹计划表，所有招标工作必须在成本申报前完成成本包干所有能签定合同的都签定合同，便于开发成本申报合同工程量变更15%的增减在合同条款中约定，该比例根据经验确定7材料设备招标避免事后索赔主材价值调整的约定要体现真实市场价格，同时要规避价格上涨风险，关键材料甲供避免材料设备的价格、档次超标对合作企业进行信用评价，选择性建立长期合作伙伴成本转嫁考虑施工单位垫资，实际上是开发资金成本的转嫁招标代理及其他管理工作，能外包的则外包，并签定合同，计入开发成本，节约管理费用成本埋伏合同考虑10%的质量保证金8工程管理施工单位计划要服从我们的总计划，并完善相关管理措施项目经理责任制，现场人员签订质量管理责任书发挥监理单位的作用，让监理单位在进度、质量和成本管理上都担起责任，监理单位收益和质量挂勾让质量管理工作落实到细部、落实到每个环节严格现场签证（工程量及价格）时间成本加快工程进度，缩短管理期间堵住成本漏洞严格质量管理，避免返修费用带来的亏损签证审批层次要提高，避免签证、减手签证、规范签证、坚决杜绝含糊签证，了解合同包干范围成本调控做好阶段性成本分析9销售推广做好营销调查工作做好来访客户资料登记做好营销小结与总结做好广告效果评价工作成本申报了解经济适用房价格申报程序，做好申报工作成本空间利用需要5%的上浮空间10竣工验收及结算注重过程管理，并把好验收关重视施工细节、重视防水材料与工艺参与现场施工管理，及时了解实际情况，避免事后结算信息不对称，导致无法还原真实工艺与成本平时收集各种成本资料和进行各种材料