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关于社区发展之路的几点思考江汉油田五七社区中心郭小平一九九六年底，为企业改革的需要，江汉石油管理局成立了三个物业处，2005年末更名为三个社区管理服务中心。十年里，在管理局的搀扶下，我们物业人慢慢成长，稳步走过“九五”、“十五”时期，胜利跨入了“十一五”时期。“十一五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，具有承前启后的历史地位。同时，“十一五”时期集团公司、江汉油田也即将全面打响社区改革战役，我们物业面临严竣考验。但对我们有利的是，我国“十一五”规划中明确指出：必须加强和谐社会建设，要围绕便民服务，加快发展社区服务业，我们社区服务业面临着强大的机遇。在机遇和挑战面前，“如何发展我们的社区服务业”，“如何推进社区服务业市场化、产业化、社会化发展”，“如何做强做大社区服务业”成了我们社区服务工作者必须深入思考的问题。我们必须清醒地看到，目前全国物业企业已超过二万家，更多企业如雨后春笋般不断涌现，登陆不久的“洋物业”也已开始伸手于高档物业市场。因物业管理的微利，同时消费者口诛笔伐的现象严重，大多管理落后的物业管理企业已步履唯艰、生计艰难。我们油田物业依托油田、服务于油田，管理体制、服务手段与社会物业相去甚远，一旦走上社会，要想在竞争如此激烈的物业市场占领一席之地，困难可想而知。一、江汉油田社区物业服务现状1、油田物业是管理局下属的国营企业，在管理局的安排下，被动地承担着油田矿区居民区及公共场所的物业服务，不向居民收取物业管理费，所有物业服务费用基本由管理局承担，并由管理局指定部门对我们的物业工作进行考核。企业从业人员基本为国营职工，工作敬业精神及艰苦奋斗的作风不如社会上的物业企业员工。要与社会物业接轨，还有很大的距离。2、油田社区管理服务范畴小，服务标准由管理局制订，主要承担着公共区域、居民区的环卫保洁、绿化维护、公共设施维修养护、液化气供应、冬季供暖、已售住房维修、承诺服务等工作，水、电、讯服务由管理局其它二级单位承担。同时服务市场仅仅在油田内部，未迈入社会，生存空间小、创收手段差、发展道路障碍重重、困难重重。3、目前由我们服务的社区基础设施差、功能不配套、不完善，分布不够合理，油田内部物业市场前景不够广阔。就我们五七社区而言，目前有小区19个，其中国家级文明示范小区仅仅一个，省级文明示范小区2个，局级文明示范小区3个，局级文明小区7个，19个小区中多为老区，大多是物业处成立前各二级单位负责建成，小区基础设施的匹配各不相同，配套水平参差不齐，小区建设的不完善、不配套主要表现在：（1）居民区分散、无整体规划性。住宅楼面积大小、楼层层数、外观均与建造时的住房政策紧密相联，小区选址基本依附于原属二级单位机关所在地，五七社区的小区分散于五七、周矶、红旗，物业服务成本高、效果差。（2）居民区多为开发性小区，不便于有效进行全方位管理。除个别偏远小区有砖砌围墙外，我们社区里大部分小区基本无封闭、独立的围墙，小区四通八达，来人自由出入，居民居住环境较乱，治安、刑事案件时有发生。（3）居民区内配套设施落后、不完善、不安全，不能充分体现“以人为本”。近年来，管理局、我中心虽然每年投入了不少资金对小区配套设施进行了完善、更新，但因大部分小区建设年代过久，小区内需改造、完善的诉求仍很多，投诉多问题主要有：部分辖区干道及小区路灯照明线路老化严重，不能正常使用；部分地段路灯布置不合理，过于稀少，居民出入不安全；居民区普遍缺少休闲活动场所，居民茶余饭后不能享受丰富多彩的、健康的文娱活动；辖区排污、排涝沟渠、管网普遍不畅、破损淤塞严重，地下管网施工时无图纸、随意性很大，检查井是垮的，排污管是堵的，化粪池是不通的，造成有些排污系统形同虚设，使小区环境恶劣、居民身心受损。此外，因建设时间长、自然破损或建设时未规划到位，在一些老区里，主次干道、人行道破损严重、高低不平、与住宅楼不匹配，居民出入很不方便。（4）居民区服务场所不规范、未做到真正便民。在一些小区内，服务场所并不少，大多由原二级单位或居民私自建设，建设风格五花八门，经营什么、能否方便居民没有一个部门进行统一规划、管理，不但未做到便民，相反扰民厉害。在一些新建小区里，虽然住宅规划、环境规划较以前大有进步，但方便配套的便民场所因资金的问题仍很不完善。居民采购日常用品、看个小病、吃个早点、快餐往往要跑较远的路。目前，在小区里的经营服务场所，既有我们社区管理的，也有原二级单位管理的，还有房产开发部门乃至居民私有的，因没有达到统一规划、合理利用、规范管理程度，并未给居民生活带来多大的便利。（5）居民区绿化景观品味、格调档次较低。虽然在我们的小区里，总的说来绿化面积不小，但因无整体规划设计，长久以来形成的绿地基本是一成不变的低档次草地、绿篱中点缀着几株其貌不扬的灌木，春夏季是绿的，冬春季一片枯黄，没给环境的美化带来多大改善，居民要求改变绿化风格的呼声很高。（6）为居民服务的设施陈旧落后，无法满足居民日益提高的生活质量的要求。小区供暖锅炉、管网多为上世纪80年代建成，普遍老化、负荷小，目前的现状是年年修、年年效果不理想，虽然今年管理局投入了大量资金对五七大道沿线锅炉供暖系统进行改造更新，但未纳入此次改造范畴的小区供暖状况怎么办？其它的基础设施如小区供水、供电、通讯虽由其它二级单位负责，管理局近年也陆陆续续地进行改造，但要想完全改造好、改造规范仍需继续花费大量时间、金钱。二、对江汉油田社区物业服务发展之路的思考针对以上社区服务现状，“十一五”期间，我们社区管理服务中心要想完成从管理型向经营型转变，打赢即将进行的社区改革战役，要想走好我们社区服务业的发展之路，要想做强做大我们的事业，真正与社会物业接轨，自立自强，应从以下三个方面入手：1、“十一五”期间，借改革之机，积极向管理局争取政策的扶持，在管理局的协调统一下，转变经营机制，集中社区管理职能，逐步与社会物业接轨。一方面，我们要抛弃“等、靠、要”的不良作风，转变思想观念、思维方式，在小区的管理中，遵循“依法管理、服务第一、住户至上”的政策，贯彻“以人为本、以诚感人、以情动人”的服务宗旨，在职工中大力弘扬苦干、实干、不讲条件的优良工作作风，也就是从自身素质上逐步与社会物业接轨。另一方面，寻求管理局的支持，由管理局统一协调，将供水、供电、供暖、供气、绿化、保洁、治安管理、已售住房管理等属社区管理的职能归属到社区管理服务中心统一管理，使小区管理规范、对口，居民能享受到更为方便、快捷、全面、人性化的服务，成为真正意义上的全方位的社区管理服务企业。2、“十一五”期间，寻求管理局的支持，进一步拓展社区服务企业在油田内、外部的生存空间。目前我们社区管理机构为油田居民提供的服务很有限，油田面向居民的市场大都由外来人员占领，分布于油田的经营场所属社区机构所有的微乎其微。在这种不利于我们社区发展的实际面前，我们社区要“走上社会”、甚至“自养”，仅靠向油田居民收取也许根本收不到的微薄物业管理费用是无法生存下去的，我们必须在油田内、外开发、寻找新的经济支柱。新的经济支柱主要有：（1）大力发展农业养殖业，一方面利用好现有的养殖基地，一方面采取“向管理局要一点、单位投一点、职工集一点”的方式扩建、改造、壮大养殖基地，开发特色养殖，采用丰富灵活的经营模式，采取“走出去”取经、“请进来”指导等方式来培养养殖人才，使我们的社区服务企业在改革面前有更加充沛的活力。（2）大力开拓基建维修服务领域，利用管理局的政策扶持争取办理基建维修资质证，明正言顺地承揽油田内外的工程施工任务。在争取施工资质的同时，像管理局油建公司一样，对专业技术工人、专业管理干部轮流进行系统培训，提高他们的实际操作和管理能力，同时注重培养人才的市场实用性、针对性。目前油田住宅基本为初装型，住宅楼二次装修市场非常大，如果我们有美观大方、经济实用风格的装修设计、施工能力和良好的国企信誉，占领油田内部居民住宅装修市场是可行的。（3）整顿油田现有经营网点的经营权属、管理权属。在油田社区内，居民私有或地方政府的经营点应纳入社区统一管理，油田各单位公有的经营点统一由管理局出面组织交由社区服务机构进行经营管理。一方面杜绝、消灭目前社区经营点的扰民、无规划性及不安全的种种弊端，另一方面可解决目前油田社区职工分流及油田失业人员再就业的矛盾，为营造和谐社区创造条件。除整顿现有经营网点外，社区管理机构还应募集资金进一步在社区内开辟新的经济增长点，逐步全面占领居民衣、食、住、行等各方位市场，使社区管理机构与社会接轨，真正成为社区居民日常生活离不开、缺不得的重要角色。（4）在油田内部练好内功，逐步向油田外部物业市场扩展。利用我们现有的物业管理二级资质或与外面大型物业企业合作，参与外部市场竞争，逐步形成以油田内部市场为基地、由近到到远向边缘地域物业管理市场扩张的跨越发展的大好局面。3、不论社区服务机构将来如何发展，油田内部社区管理仍是我们社区服务机构的主业，我们社区人必须毫无选择的不断完善社区的管理、服务水平。随着居民生活质量越来越高，服务水平、服务手段、社区环境的好坏、高低显得日益重要。前面已分析了我社区现状，基础配套设施、小区环境较差，与居民要求相去甚远，这种条件下，社区要改革、要市场化、要逐步向居民收取物业管理费用是难以成功实现的。据说，鉴于油田社区现状，管理局已着手对五七大道沿线小区特别是目前硬件设施较差的小区进行统一规划，拟于“十一五”期间按照规划对油田社区分步进行配套设施的完善。借此东风，我们五七社区要在管理局的协作下完善所属小区的配套设施，主要从以下几个方面做起：（1）陆续在小区内统一建设新颖别致的围墙，彻底改变原小区与外界联系四通八达、治安较乱的局面，逐步实现24小时保安值班制，使小区居民真正安居乐业。（2）改变目前小区绿化的杂乱现状，重新在小区内规划自然清新、各有特色的绿化景观，建设绿色宜居社区，使小区景观从局部看舒适宜人，从整体看每个小区又浑然一体、错落有致、动静结合、各有特色，使小区居民充分享受春有花、夏有荫、秋有果、冬有绿的温馨家居环境，为居民漫步休闲带去无尽乐趣。（3）充分利用管理局的资金扶持，逐步完善小区道路、路灯、沟渠、排水、排污、排涝设施，改造片区供暖、供水、供电系统，消除社区安全隐患，使小区路畅、水通、电通、暖通，排水、排污、排涝功能匹配，为小区居民当好“好保姆、好管家、好朋友”。同时在每个小区内配备一定的活动休闲场地，使居民茶余饭后能健康娱乐、休闲。整体配套完善后的小区能真正做到让居民“住得进来、住得下去、住得安心、住得开心” 。 （4）除个别新建小区外，大部分小区社区服务办公场所不配套，请求管理局的理解、支持，在小区内配套建设管理、服务办公用房也是 “十一五”期间的重点工作之一。总之，在社会物业服务标准越来越高、物业管理难度越来越大、物业市场竞争越来越激烈的今天，我们要牢牢记住物业服务是“以人为本”，社区工作人员应与业主“同呼吸、共命运”，要认清物业行业“保本微利、服务社会”的实际，社区管理企业要发展、要壮大，不仅要有具有创新精神和决断意识的社区企业领导人的全面领导，更要有专业能力、综合能力出众的技术人才、知识全面、擅长协调的管理人才、能够适应市场变幻的营销人才及出谋划策的企划人才