广州国际生物岛标准产业单元一期物业管理服务采购项目采购招标文件.doc

公开招标文件采购项目编号：GPCGD15A812FG128F采购项目名称：广州国际生物岛标准产业单元一期物业管理服务采购项目广东省政府采购中心编制发布日期：2015年9月7日温馨提示一、 如无另行说明，投标/报价文件递交时间为投标/报价文件递交截止时间之前30分钟内。二、 为避免因迟到而失去投标/报价资格，请适当提前到达。三、 投标/报价供应商请注意区分投标保证金及中标/成交服务费收款帐号的区别，务必将保证金按采购文件的要求存入指定的保证金专用账户，中标/成交服务费存入中标/成交通知书中指定的服务费账户。切勿将款项转错账户，以免影响保证金退还的速度。四、 投标/报价保证金必须于投标/报价文件递交截止时间前到达广东省政府采购中心账户（开户行及账号见投标/报价供应商须知）。由于转账当天不一定能够达账，为避免因投标/报价保证金未达账而导致报价被拒绝，建议至少提前3个工作日转账。五、 投标/报价文件应按顺序编制页码。六、 请仔细检查投标/报价文件是否已按采购文件要求盖章、签名、签署日期。七、 请正确填写报价一览表。多子包项目请仔细检查子包号，子包号与子包名称必须对应。八、 如投标/报价产品属于许可证管理范围内的，须提交相应的许可证复印件。九、 如投标/报价供应商以非独立法人注册的分公司名义代表总公司盖章和签署文件的，须提供总公司的营业执照副本复印件及总公司针对本项目投标/报价的授权书原件。十、 投标/报价供应商为中型、小型、微型企业的，请提交中小企业声明函。十一、 为了提高政府采购效率，节约社会交易成本与时间，本中心希望购买了采购文件而决定不参加本次投标/报价的供应商，在投标/报价文件递交截止时间的3日前，按投标/报价邀请函中的联系方式，以书面形式告知集中采购机构。对您的支持与配合，谨此致谢。十二、 投标/报价人如需对项目提出询问或质疑，应按采购文件附件中的询问函和质疑函的格式提交。十三、 因场地有限，本中心无法提供停车位，不便之处敬请谅解。如有需要，请到周边的停车场停车，如正南路咪表停车位、珠江国际大厦、广州大厦、机械大厦及其他对外营业的停车场等。（本提示内容非采购文件的组成部分，仅为善意提醒。如有不一致，以采购文件为准）广州国际生物岛标准产业单元一期物业管理服务采购项目 GPCGD15A812FG128F政府采购投标（报价）担保业务办理指南 根据财政部进一步推广信用担保机制的精神和广东省财政厅关于进一步推进政府采购信用担保试点工作的通知的有关要求，在政府采购活动中引入信用担保机制，有利于降低中小企业参与政府采购的成本和风险，为中小企业提供有政策保障、便利的融资渠道，有效缓解资金短缺压力，优化中小企业发展环境。 担保公司：广东盈腾融资担保有限公司； 审批快捷：采用“绿色审批通道”，担保公司保证当天完成审批并出具保函； 手续简便：申请人只需在担保公司网站下载“政府采购投标委托函”，并将申请资料传真或发送邮箱即可进行审批，无需申请人上门提交资料；保函原件由担保公司送达省政府采购中心及传真回申请人，申请人可在担保公司网站查询或向省政府采购中心咨询保函情况； 收费优惠：按投标（报价）保证金的1.5%收取担保费，单笔最低保底300元/笔。1、登录盈腾融资担保网址：2、点击下载资料“政府采购投标委托函” +申请资料3、资料整理后，传 发至邮箱： 业务流程：送达原件传真复印件广东省政府采购中心交付保费出具保函申请人申请人提交资料项目受理、评审担保公司 申请人需提供资料清单 1、最新年检的营业执照复印件； 2、购买采购文件发票复印件； 3、采购文件首页扫描件或复印件； 4、委托担保函的复印件及申请人联系方式； 5、担保费的转账凭证复印件。开户名称：广东盈腾融资担保有限公司 开户银行：中国建设银行顺德大良支行账号：4400 1667 3420 5300 0625 服务热线总机传真箱： 网址：公司地址：广东省佛山市顺德区大良云良路71号投资大厦11楼总目录第一部分投标邀请函第二部分用户需求书第三部分投标供应商须知第四部分开标、评标、定标第五部分合同书格式第六部分投标文件格式第一部分投标邀请函广东省政府采购中心（以下简称“集中采购机构”）受广州国际生物岛科技投资开发有限公司（以下简称“采购人”及“招标方”）的委托，对广州国际生物岛标准产业单元一期物业管理服务进行公开招标采购，欢迎符合资格条件的供应商参加。一、采购项目编号：GPCGD15A812FG128F二、采购项目名称：广州国际生物岛标准产业单元一期物业管理服务采购项目三、采购预算（最高限价）：人民币359万元/年，贰年共718万元。四、项目内容及需求：(采购项目技术要求)1、服务期限：服务期限为贰年，合同每年一签。2、服务内容：一体化物业管理服务3、项目实施地点：广州市广州国际生物岛标准产业单元一期（生物岛螺旋四路1号）4、本项目不接受备选方案。供应商网上报名须知：供应商可登陆广东省政府采购中心网站，点击网站右下方“广东省政府采购中心供应商报名系统”进行注册报名，办理步骤请点击系统内“供应商网上报名操作指南”。供应商在注册审核通过后，于采购项目公告规定的报名时间内在“广东省政府采购中心供应商报名系统”内选择需要报名的项目公告，填写好报名表并完成网上缴费后即为报名成功。网上缴费的供应商可以于开标时向现场工作人员领取发票。也可以选择网上填写好报名表后，到我中心报名现场缴费完成报名。五、投标供应商资格：1. 供应商具备政府采购法第二十二条所规定的条件。2. 供应商必须是具有独立承担民事责任能力的在中华人民共和国境内注册的法人或其他组织或自然人，投标时提交有效的营业执照（或事业法人登记证等相关证明）副本复印件。3. 投标人应具备建设主管部门颁发的物业服务企业壹级资质证书，投标时提供资质证书复印件。4. 已报名并获取本次招标文件。5. 本项目不接受联合体投标。六、符合资格的投标供应商应当在2015年9月7日起至2015年9月14日期间（办公时间内，法定节假日除外）到广东省政府采购中心（详细地址：广州市越秀区越华路118号之一选择网上报名的参见上款供应商网上报名须知）购买招标文件，招标文件每套售价150元（人民币），售后不退。七、投标截止时间：2015年9月29日 14:30八、投标文件递交地点：广州市越华路118号之一301室九、开标时间：2015年9月29日 14:30十、开标地点：广州市越华路118号之一301室十一、本次招标的投标保证金金额为：人民币7.14万元；十二、为进一步发挥政府采购政策功能作用，有效缓解企业资金短缺压力，根据政府采购信用担保相关政策的精神，本项目欢迎投标（报价）供应商使用融资担保手段，融资担保的具体事宜可直接与本机构约定的专业担保机构联系洽谈，或直接与有关金融机构联系洽谈。集中采购机构联系人：肖先生采购人联系人：邓先生电话：020-6279 1619电话：020-8429 6618传真：020-8330 9916 8330 1107传真：020-8429 6166联系地址：广州市越华路118号之一 联系地址：广州市海珠区广州国际生物岛邮编：510030邮编：510005QQ：3258974236广东省政府采购中心2015年9月7日第二部分用户需求书一、项目概况（一）物业基本概况：广州国际生物岛标准产业单元一期(以下简称“标一”)选址生物岛西南端，项目总用地面积约26014.20，总建筑面积约53221.33，包括办公楼、研发中心、生产厂房、报告厅、会议室等。配套设施有电梯、中央空调、消防系统、监控系统、双回路供电系统、照明系统、给排水系统等。（二）招标范围确定一家中标供应商，为采购人提供秩序维护，交通、车辆、停车场管理，客户服务，清洁服务，物业公共设施、设备管理维护，会务接待服务，电瓶车接驳服务；物业资料及档案管理。（三）标准产业单元一期技术指标汇总表：序号指标标一1用地面积26014.202总建筑面积53221.333办公楼建筑面积7543.764研发中心建筑面积13296.755生产厂房建筑面积32740.546层 数生产厂房、研发中心各5层，办公楼6层，生产厂房含地下室一层7建筑主体高度23.95M8建筑密度37.69绿化率23.1110容积率2.1011车库面积94312机动车停车位136个13公共机电房面积195014公共垃圾房面积130（四）标准产业单元一期主要设备清单（如设备有调整以现场实际配置设备为准）类别名 称型 号功率/KW数量单位备注供电系统变压器1250kvA2台1000kvA2台800kvA2台低压配电柜容器/台数2000A2台1600A2台1250A2台高压柜12台备用发电机0台电梯系统载客客梯1000KG8台货梯1600KG3台观光梯1000KG2给、排水系统高质水变频调速供水设备控制柜1套高质水供水主泵11KW4台地下生活用水池及地上生活水池115 m立方杂用水变频调速供水设备控制柜3套杂用水供水主泵5.54台杂用水箱45立方化粪池100 m1个集水泵4Kw2台其他水泵功率、台数4Kw6台消防系统消防联动柜1台火灾报警控制器（消防主机）2台喷淋泵控制柜1台消防泵控制柜1套消防专用电脑1套消防广播控制柜1台消防供水系统总用水量910 m1地下消防水池容积420 m1高位消防水箱容积/数量18 m1喷淋主泵752台消火栓泵的流量/功率/台数18.5KW2台气溶胶灭火装置汽压罐QRR-17234公斤早期抑制定位灭火装置ESIP-YKS6/6-25X2-12套气体灭火控制盘XMP-YKS43721台智能化综合管理楼宇自控系统停车场车辆管理系统一卡通系统中央空调系统螺杆冷水机主机390RT(冷量)/325KW（台数）4台冷冻水泵45KW5台风机盘管38600W463台新风处理机8KW24台二、人员配置（一）人员需求1、中标供应商要配置不少于下述所需人员（不少于70人），中标供应商派驻的物业服务人员需满足采购人提出的人员要求，中标供应商可以提出更优化的配置方案。2、中标供应商不得采用增加物业管理人员工作时间的方式减少工作岗位配置的人数。序号部门/人数岗位设置人数人员要求1办公室（3人）项目经理1大学本科毕业以上，具有5年以上物业管理负责人经验，并具有物业经理上岗证书、物业管理师证书、通信工程师证书，高级技工证书。熟悉大型物业管理运作，有较强的组织能力、协调沟通能力、策划能力，具有敬业精神和拼搏精神，能够带领团队开展日常工作。是中标供应商企业在职员工，以社保证明为准。2行政文员1大专以上学历，文秘、行政等相关专业，熟悉office办公软件，尤其精通制作EXCEL表格；擅长于公文写作，具有较强的组织协调能力与沟通表达能力。工作态度认真细心，踏实肯干，有责任心。3财务文员1大专以上学历，财务管理、会计相关专业；2年以上财务管理工作经验，熟悉物业项目财务运作及财务相关法律法规。4工程维修部（11人）工程经理1本科以上学历、具备高级通信工程师证书、物业管理师证书。熟悉水电安装、配电动力设备维护管理、中央空调的维护管理、电梯维护管理和弱电设备设施维护管理、装修、建筑维修管理。是中标供应商企业在职员工，以社保证明为准。5工程技工10遵纪守法，爱岗敬业，持有有效期内的相关专业证书，三年或以上相关工作经验，服从安排管理，能适应三班制运转。6客户服务部（7人）客服经理1大专以上学历，具备物业管理师证书。在高级商场或四星级以上酒店中担任客户关系主管职位3年以上。是中标供应商企业在职员工，以社保证明为准。7客户助理6身体健康，24-32周岁，女性身高1.6米以上；中职或职高以上学历；形象良好，谈吐大方，举止文明有礼，能够熟练操作office文档；有良好的工作责任心与积极性。会务服务达到三星级酒店服务人员的标准。8秩序管理部（28人）保安经理1大专以上学历，具备物业管理师证书、广东省中级安全主任证书。有保安经理工作经验5年以上，退伍军人优先。是中标供应商企业在职员工，以社保证明为准。9保安班长3遵纪守法，爱岗敬业，经培训合格，持证上岗，男性，身高1.70米以上，年龄18-45岁之间，形象气质佳，思路清晰。两眼裸视视力均在5.0以上。提供身体健康体检证明及无犯罪记录证明。10秩序维护员2411清洁服务部（21人）保洁经理1具备物业管理师证书，具备清洁生产审核培训合格证（环境保护部清洁生产中心颁发）是中标供应商企业在职员工，以社保证明为准。12保洁员20遵纪守法，身体健康、五官端正、反应灵敏，无不良习惯合计70人中标人须按提交本项目物业管理人员配置情况供采购人存档造册，物业管理人员配置情况应包括配置人员姓名、岗位、身份证号码、岗位从事的资质证书，项目经理工作情况简介等资料。三、总体要求（一） 广州国际生物岛标准产业单元一期是生物企业研发办公和招商引资参观服务的重要场所，对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要求高标准、高档次。投标人应根据有关法规、政策及本园区特点，提出整体设想及规划，包括但限于：科学完善的管理方案，服务工作目标，机构设置、运作流程及管理计划，高标准、高水平的管理措施，超前性、创造性、全方位的服务方式方法，优质的物业管理服务方式，员工培训计划、质量保证措施等。（二） 采购人对中标供应商组建的广州国际生物岛标准产业单元一期物业管理机构进行业务归口管理。（三） 采购人对中标供应商对标准产业单元一期的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度有审核权，中标供应商在实施前要报告采购人审核，中标供应商建立人员花名册，每月更新一次，于每月最后2个工作日内送采购人备查。（四） 采购人对物业管理服务重要岗位的设置、人员录用与管理、重要的管理决策有直接参与权和审批权，采购人可根据需要查阅中标供应商有关本项目物业管理的财务状况及财务报表。（五） 在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标供应商服务人员有直接指挥权。中标供应商每年必须组织全体员工进行消防学习，学习相关消防知识对各种消防器材和设备的正确使用。组织学习培训演练不少于四次，并需做好记录。对新招入服务人员要即时培训。（六） 为保证服务质量，中标供应商对所录用人员严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持有国家有关部门规定的上岗资格证书。中标供应商管理队伍要保持稳定，各类管理人员不得随意更换，如需更换必须征得采购人的同意，更换的比例不超过各类管理人员的10%，新管理人员的素质不得低于原有管理人员，并做到工作交接手续完善。（七） 中标供应商的服务人员按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表，公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。（八） 中标供应商自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。（九） 中标供应商在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。（十） 采购人举办大型活动（一年内大概5-6次），中标供应商要适当增加人数满足各项活动的服务管理要求，而不另外增加费用。（十一） 中标供应商不得擅自改动标准产业单元一期内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途。（十二） 中标供应商对标准产业单元一期内的消防、安全保卫情况进行定期检查，每年不少于两次组织开展园区企业进行消防演练及消防培训，确保园区人身、财产的安全。（十三） 中标供应商应当对涉及采购人的信息严格保密，未经采购人许可，不得将信息泄露给第三方，否则，采购人保留追究中标供应商法律责任的权利。（十四） 对中标供应商的要求1. 中标供应商必须做到下述各点，由此所发生的各类纠纷由中标供应商自行承担，并负相应的经济和法律责任。（1） 中标供应商按照中华人民共和国劳动法的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按照国家规定供应商必须支付的社会保险和其他应付费用）。（2） 中标供应商应按照中华人民共和国社会保险法和住房公积金管理条例的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。（3） 物业管理人员连续工作时间为8小时。（4） 中标供应商员工进入工作期间，必须遵守国家法律法规和相关的规章制度，切实履行相关的工作制度和职责。中标供应商负责办理其员工的计划生育管理及工伤意外伤害事故处理等事宜，负责办理其员工的居住证及安排食宿。（5） 中标供应商负责对其员工进行上岗培训、安全生产教育，提供的服务人员必须经过训练合格后方可安排工作，对于国家规定一些特殊的工种，提供的服务人员需具有相应资格和资质。2. 中标供应商对责任区内物业管理建立健全的各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体落实措施和考核办法。3. 严格执行每日巡查制度并认真填写物业管理服务巡视情况记录表。4. 中标供应商与采购人要签订物业管理服务合同，采购人对物业管理服务的具体要求、标准及中标供应商的具体承诺、措施等细则须在合同中予以明确。四、物业管理质量指标要求参照全国物业管理示范标准的有关规定、具体标准，结合园区管理实际情况及投标人自身的管理服务水平，投标人应承诺物业管理按执行和改善，具体指标包括但不限于以下内容：序号服务项目合格指标1建筑物完好率1002设备完好率98%3零修急修及时率100%4维修工程质量合格率，返修率合格率100%，返修率不高于1%5实行维修服务回访制度 回访率100%6道路、停车场、路灯使用完好率98%以上7公共文体设施、休息设施完好率98%8消防设备完好率100%9停车场设备完好率98%以上10一般设备完好率98%以上11化粪池、雨水井、污水井完好率100%12排水管、明暗沟完好率100%13治安案件发生率0%14违章发生率 违章处理率发生率5，处理率100%15杜绝火灾责任事故，火灾发生率016责任事故发生率0%17重大事故发生率0%18车辆被盗率0%19业户有效投诉率及处理率投诉率2%以下、月处理率100%20管理人员专业培训合格率98%21业户对物业管理满意率90%22会务服务满意率90%23清洁、保洁满意率98%24环境卫生达标率100%25档案建立完好率98%要求投标人提供完整的关于以质量指标考核的承诺及如何考核的细化、量化及计算规则，采购人对投标人提供的考核办法及考核内容有审批权，采购人有权在项目实施过程中修改或细化。五、物业管理的具体内容和要求（一）基本要求1、 房屋使用手册、装饰装修管理规定及使用人公约等各项公众制度完善。2、 建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，制定具体的落实措施和考核办法，并严格执行；3、 承接项目时，对建筑物共用部分、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。4、 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、 房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；6、 建立用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便；7、 物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率；8、 物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；9、 管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨，行为规范，服务主动、热情。；10、 设有物业服务中心，建立24小时值班制度，设立24小时服务电话，接受采购人和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；11、 每季度与采购人共同对租户发放物业管理服务工作征求意见单，积极采纳合理的建议并及时整改，满意率达90以上；12、 建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100、返修率不高于1，并有回访记录。13、 物业管理服务开展所需的耗材、零配件（包括水龙头及感应器、开关、灯具灯管、插座、线路、锁、地弹簧、油漆、水泥、水管、办公家具等配件、节假日氛围装饰、会议接待场地指引及欢迎喷画）单价不超过300元的由中标供应商承担；消防灭火器材（包括灭火器材更换、灭火器填充等）单价在300元以内（含300元）由中标供应商承担。14、 清洁卫生工作中消耗物料（包括清洁剂、分类垃圾袋等）、清洁工具和专业设备等由中标供应商提供；洗手间的擦手纸、大卷纸、洗手液、垃圾桶、清洁推车由采购人提供。（二）房屋管理1、 对房屋共用部位进行日常管理和维修、养护，检修记录和保养记录齐全。2、 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用情况，需要维修，属于小范围的及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划向采购人提出报告与建议，根据采购人决定组织维修。3、 每日巡查1次建筑物房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修、养护。4、 按照装饰装修管理有关规定建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危机房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象或违规施工的，及时采取相应措施阻止损害行为或违规施工继续发生，并报告采购人和有关主管部门。5、 大厦、栋号、楼层、房号和公共配套设施、场地标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位署。6、 无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。7、 大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。8、 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。9、 封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。10、 房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。11、 配备各种维修工具、零件、耗件及安全防护用品。（三）共用设备维修养护1、 综合要求：(1) 制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。(2) 设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。(3) 配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。(4) 设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。(5) 对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。(6) 负责对共用设备进行日常管理、维修和养护（依法应由专业部门负责的除外）。电梯系统、中央空调系统、供配电系统、消防系统由采购人聘请专业公司维护保养，中标供应商负责共用设施设备的跟踪管理、监督跟进、清洁及清洁。中标供应商在日常使用过程中要制定使用运行制度，保证运行正常、处理一般故障。及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝事故发生。(7) 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修属于小范围的及时组织修复（依法应由专业部门负责的除外）；属于大、中修范围或者需要重新改造的，及时编制维修、更新改造计划及预算，向采购人报告，根据采购人的决定组织维修或者更新改造。(8) 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。(9) 设施设备标志齐全、使用规范，责任人明确；(10) 向采购人提供各类设备、设施和建筑装修工程的供应商都承诺了产品（工程）质保期。在质保期内，采购人将委托中标供应商作为代理人全权处理与上述供应商在质保期内的相关事宜。中标供应商要制定完善的实施方案，做好与上述供应商的协调工作，明确分工及责任，采购人审批后实施。2、 供电系统(1) 保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户；(2) 制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行；(3) 配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品；(4) 备用应急发电机可随时起用。(5) 24小时值班，配备合格的专业工程技术人员，供配电系统设备设施齐全，运行良好；(6) 做好机房的通风、照明、防鼠、防火、防水、门窗、锁具、出入登记管理。机房环境符合设备要求。3、 弱电系统(1) 按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作；(2) 监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。4、 消防系统(1) 消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用；(2) 消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；(3) 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；(4) 订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；(5) 无火灾安全隐患。5、 电梯系统(1) 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；(2) 电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好；(3) 轿厢、井道、机房保持清洁；(4) 电梯由专业电梯公司维修保养，维修、保养人员持证上岗，中标供应商按照广东省电梯使用安全条例等有关法规对电梯进行管理，监督专业电梯公司的维护情况，跟踪运行情况，保障电梯的使用安全；(5) 运行出现故障后，中标供应商通知跟进维修人员应在规定时间内到达现场维修；(6) 运行出现险情后，中标供应商应有排除险情的应急处理措施。6、 给排水系统(1) 建立项目用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划；(2) 设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏；(3) 按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染；(4) 高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患；(5) 限水、停水按规定时间通知住用户；(6) 排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生；(7) 遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象；(8) 制定事故应急处理方案。（四）共用设施管理1、 共用配套服务设施完好，无随意改变用途；2、 共用管线统一下地或入公共管理，无架空管线，无碍观瞻；3、 道路、楼道、大堂等公共照明完好，路灯、楼道灯完好率不低于95%；4、 定时开关园区灯光、中央空调等设备，节约园区用电用水，减少耗能；5、 对公共会议室、报告厅的视听系统、灯光系统进行操作、管理及维护，出现故障时跟踪修复；6、 项目范围内的道路通畅，路面平坦，主要道路及停车场交通标志齐全，规范；7、 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。8、 根据共用设施使用情况，损坏情况对共用设施进行修复，属于小范围的及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划向采购人提出报告与建议，根据采购人决定组织维修。（五）维护公共秩序1. 结合项目特点，制订安全防范措施。2. 秩序维护队伍思想素质高、业务能力强，严格执行纪律和岗位责任制。秩序维护员具备一定法律常识和服务经验，持证上岗。3. 秩序维护人员熟悉大楼环境，训练有素，文明执勤，认真负责；无因管理疏忽造成的治安案件、恶意破坏事件；治安案件报告及时率100%。4. 园区出入出入口24小时站岗值勤。对重点区域、重点部位每1小时至少巡查一次；实施24小时安全监控。5. 办公和公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。6. 对进出园区的装修人员实行临时出入证管理。7. 落实来访、办事人员询问登记管理制度，既要严格管理，又要文明服务，确保大楼的安全有序。负责货物出入管理，出入货物必须按相关管理制度执行，并做好相应的登记，现场值班人员全程跟进，确保货物出入的安全。8. 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告采购人及有关部门，并协助采取相应措施。9. 制定突发事件应急处理程序计划和措施，并报采购人审核，每年不少于两次举行突发事件的应急演练。10. 配合公安机关处理治安事件。11. 负责大型活动安全保障。（六）交通、车辆、停车场管理1、 交通、车辆、停车场管理要指定专人负责，制定可行的管理制度。2、 对进出口园区的车辆实行证卡管理，引导车辆有序通行，停放。3、 自行车、机动车等各种车辆停放有序，指定地点停放，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全，保证车辆道路及消防通道的通畅。4、 区域内车辆行驶按照标志牌指引有序行驶。5、 车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。对停放在本区域的机动车辆和非机动车辆，做好登记手续，登记率达100%。6、 养护园区交通指示标识，区域内交通标识完善、清晰。7、 大型活动根据预案，及时部署安全防范工作，对车辆进行正确引导和对现场认真巡查。（七）预防安全隐患1、 消防工作要贯彻“预防为主、防消结合”的方针，全体人员都是义务消防员。2、 消防监控中心要24小时值班，加强监视大楼消防设备的运行状况，消防控制中心值班人员须持有消防控制系统操作证或相关证件。3、 制定火灾紧急处置预案，24小时消防监控，发现火灾隐患及时整改；对消防设备设施定期检查、确保消防系统畅通，节假日前配合采购人开展安全、防火检查工作。4、 经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患，监护动火情况。5、 定期检查消防器材设备，确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道要时刻保持畅通。6、 防区及楼梯走道和出口必须保持畅通无阻，任何单位和个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上堆放杂物。7、 不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通风设施。8、 严禁贮存易燃易爆物品。9、 发生火警，应立即告知采购人或拨打火警电话“119”，并关闭电器开关和门窗；迅速有序地从消防楼梯疏散人员，切勿惊慌拥挤。10、 积极进行消防知识的培训和宣传，树立园区消防安全意识，掌握基本消防常识，不断提高安全管理人员消防技能和相关人员的消防安全意识。（八）客户服务1、 房屋信息管理。包括房屋的基本信息、承接查验记录、工程保修记录、房屋维修记录、装饰装修记录、房屋使用记录等；2、 业主信息管理。包括业主的基本信息、公共事务处理记录、业主沟通记录、特约服务记录等。3、 公共事务处理：1) 企业入驻：企业入驻手续办理、物品资料发放、工程维保问题协助跟进等；2) 装修：装修登记手续、装修巡查及监管、动火作业申请、消防报建手续等；3) 搬迁：物品搬出入的验证、放行；4) 费用：各项费用的计算和收取、费用查询、费用催缴。代收园区物业管理费、水电费等；5) 投诉管理：投诉受理、投诉处理、投诉跟踪、投诉回访。4、 租户沟通：1) 办公区、研发中心及生产区大堂分别设置咨询服务台，提供接待、咨询、指引等服务；2) 通知/公告：服务提示、紧急事件的通知、重大事项公告，派发通知文件等；3) 园区互动活动：园区互动活动的策划、提供活动方案，组织实施、活动记录等；4) 特约服务：服务接报、服务派工、服务执行、服务跟踪、满意度调查。（九）会务服务1、 会务服务按照广东省物业服务会务服务规范（DB44/T876-2011）要求提供多功能会议室、贵宾室、报告厅的会务接待服务。2、 会务接待操作熟练，大方礼貌，会务服务优质、高效、专业。3、 做好会前准备、会中服务、会后整理工作。4、 负责按时开放接待场所，负责空调、灯光、视听设备控制、操作，负责茶水、会务用品等一般性事务。5、 根据采购人的需求，制作、安装及摆放，告示牌会议欢迎词、导向牌、枱卡等的标识，要求字迹工整清晰，突出氛围。6、 定期开展会务人员培训，内容包括仪表仪态、设备操作、心理素质、突发事件应对等。7、 定期进行会务满意度调查，对调查结果进行分析，改进工作质量。（十）电瓶车服务1、 提供生物岛内电瓶车接待服务，及地铁站与标准产业单元一期之间的交通接驳服务。2、 驾驶电瓶车员需经过专门培训，并取得驾驶执照，遵守交通规则，不得超速、超载，确保行驶安全。3、 驾驶人员须持有相关部门许可的驾驶操作证书。（十一）环境卫生1、 物业保洁范围包括：公共环境包括公共场所、房屋公共部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集和清运，四害消杀，白蚁防治，大楼办公室、报告厅、会议室内部卫生清洁。需进行保洁服务的有：大楼大堂、大楼外墙，电梯及电梯间，走火通道，楼层公共通道；卫生间，办公室，会议室，报告厅，展厅，停车场，外围广场，道路，天面，周边绿化，垃圾房等；大型活动期间，需要提供非常规的清洁、保洁工作。2、 清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁，目的在于保持采购人园区的干净、整洁，提供优雅舒适的工作和生活环境；3、 制定清洁卫生服务工作制度、标准和方案，经采购人审核后执行。4、 中标供应商负责提供常规清洁、专项清洁所需的工具设备及耗品（包括清洁剂、清洁工具用品、专项清洁设备、分类垃圾袋）中标供应商必须采购符合国家环保要求、经过有关部门检测的合格清洁产品进行使用。大卷纸、擦手纸、洗手液、香精球、垃圾桶、清洁推车由采购人负责提供，中标供应商根据园区使用预计量及时向采购人申请配备。5、 按工作程序对上述范围内场所进行日常多次的清洁、保洁，及时发现并处理灰尘、垃圾、卫生死角，在办公时间内保持清洁，使用功能保持正常状态，卫生间做到按标准定人定点定时清洁管理。6、 负责垃圾的收集并统一置放垃圾收运点，要做到垃圾日产日清，并及时打扫垃圾收运点的卫生，中标供应商负责垃圾的外运。7、 按国家相关的物业管理服务条例，定期杀灭蚊、蝇、鼠，蟑螂，并做到无滋生源。对白蚁要做到及早发现进行灭杀。8、 污水排放通畅，定期清理化粪池，及时清理垃圾箱；9、 环境卫生服务必须符合国家有关环卫、环保规定，不对周边环境造成二次污染。10、 日常清洁服务作业规范：(1) 大堂及广场日常清洁1) 大堂公共通道清洁的标准：日常保持抛光砖地面、大理石目视干净，无污渍，有光泽。2) 目视干净、无杂物垃圾、无污迹。3) 每天早上、中午、下班前巡回对各大堂、公共通道地面全面拖净、推尘一次。4) 每天巡视各大堂、公共通道地面推尘及清理各处垃圾。5) 每天早、晚用尘推推干净地面一次。6) 每天下午清理抹干净电梯扶手一次。7) 每天早、晚收集各垃圾桶一次。8) 每天下班前全面清理垃圾一次。9) 每月对大堂大理石地面进行全能水尘推处理一次。10) 每天上午对临街台阶全面清理一次。11) 每月定期清理各处天花、风口、灯具一次。12) 每半天巡回清扫走火梯一次。(2) 公共洗手间日常清洁1) 公共洗手间清洁的标准：日常保持地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；室内无异味、臭味；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净、无黄渍。2) 每天上午、下午分三次重点清理，并不断巡视保洁，保持干净。3) 每巡一次用水冲洗大小便器，并用夹子夹出大便器烟头等杂物。4) 每次用厕所刷沾洁厕清洗刷大小便器，然后用清水冲净。5) 每次用中性清洁剂擦洗面盆、大理石台面、墙身、门及排风口。6) 洗净垃圾桶并内外擦干净。7) 每周六用中性消毒水清洗地面，然后拖干净。8) 每次用干地拖拖干地面，用干毛巾抹净台面、镜子等水渍。9) 小便尿斗内摆放香精球用于杀菌。10) 每小时保洁一次，主要清理纸箩桶垃圾，地面垃圾，台面、镜子、地面水迹，大便处、小便处垃圾等。11) 每半年清洁抽气风口一次，消毒大洗一次。12) 每季度用干毛巾擦灯具一次，清扫天花板一次。(3) 办公场所日常清洁1) 楼层通道、办公室内（包括地面、地角线、墙面、天花板、指示牌、信报箱、灯具、灯罩、电源开关、玻璃、垃圾桶、电梯门、消防设施、排风口、防火门、客户门板以及办公室内电话等各项设备设施等）的保洁，应准备如下工具：毛巾、尘推、扫把、拖把、垃圾铲、垃圾袋、水桶、铲刀、玻璃刮、除尘扫等。操作程序如下： 对走廊通道进行巡查清扫，确保地面无垃圾、纸屑、泥沙。 将楼层垃圾桶的垃圾清除，更换垃圾袋，抹净垃圾桶四周。 用除尘扫扫除高处（2米以上）的标示牌、警铃、墙壁，依次从上到下，从左到右扫除。 用尘推推净地面的灰尘，对边角、阴暗角落不要有遗漏地方，保持地面无明显灰尘。 地面局部污渍用半湿拖把污渍拖净，保持地面整洁光亮。 上班时间8:30前应完成大堂、办公室、会议室内所有清洁工作。操作过程中，根据现场的情况，适当避开采购人上班的高峰期和人群聚集的区域，可先清洁其它内容，待人群散离后，再补做。进出频繁和容易脏污的区域，要列为重点对象，增加清洁次数。清洁时一定要按照主次之分，作业中不能有遗漏地方。 工作结束后，清洁工具要清洁干净，摆放到指定地点，并放置整齐。 每天工作结束后，把楼层中的垃圾集中送到垃圾堆放点，楼层内不留垃圾过夜。2) 楼梯（包括地面、墙壁、天花板、防火门、扶手、护栏、排风口、消防设施、灯具等）的保洁，应准备如下工具：毛巾、扫把、拖把、垃圾铲、小垃圾袋、铲刀、除尘扫等。 用半干湿的毛巾擦拭扶手、护栏。 用除尘扫扫除消防设施上的灰尘。 用扫把扫净地面上的泥沙、杂物。 用半干湿拖把拖净楼梯阶梯地面，局部顽固污渍喷上清洁剂拖净。 保持楼梯进出口的干净整洁。3) 卫生间（包括地面、墙壁、隔板、门板、天花板、镜面、洗手台、洗物池、灯具、排风口、垃圾桶、垃圾篓、厕纸架、洗手液盒、大小便器、洗手盆、金属部分等）的保洁，应准备如下工具：毛巾、水桶、拖把、扫把、洗厕刷、垃圾铲、垃圾袋、玻璃刮、手套、清洗剂、洗手液、大卷纸、擦手纸等。操作程序如下： 及时补充洗手间纸巾、洗手液等清洁物品。 收集垃圾，注意垃圾袋有无破漏。 清扫地面，注意边角地方及洗手台下面。 涂上适当的洗剂，对大小便器进行适当消毒清洗。 用玻璃刮刮净镜面上的污渍。 用中性洗剂洗净洗手台、洗手盆。 用干毛巾抹净水龙头、隔板条等金属部分。 用半干湿毛巾抹净隔板、门板及墙壁。 用半干湿拖把拖净地面。 根据采购人使用频率，做出不同的作业次数，一般情况在30-40分钟巡回保洁一次。 卫生间的清洁工具要专用，不能拿到办公室及其它共分场所作业。 定期检查，更换卫生球、纸巾、洗手液等。 使用后的工具要及时清洗，摆放到指定地点。4) 电梯（包括地面、地垫、地毯、轿厢立体面、按键操作板、护栏、天花板、风口、灯具、门槽、门板）的保洁，应准备如下工具：吸尘器、延长线、毛巾（干、半干湿各一条）、万用巾、喷壶、不锈钢油、1:30倍绿水、拖把、扫把等。 铺上地毯的地方要用吸尘器吸尘，包括电梯门槽。 没有铺地毯的电梯轿厢，用扫把扫除泥沙后，再用半干湿的拖把擦拭干净。 电梯轿厢内外立体面、镜面不锈钢用半干湿毛巾或万用巾擦拭手印、污渍。 电梯轿厢内外立体面、亚钢不锈钢用干毛巾擦拭，必要时喷上少量不锈钢油擦试，再用干毛巾抹擦，保