《商铺销售话术》doc版.doc

商铺销售话术商铺话术 一句话杀死你的客户你商铺的未来的价值大多是给你小孩在享受的。您的朋友对您的新房子是很看重的别买一个以后都没有影响力的楼盘说出去没人知道。 首先面对高端客户必须明白他们所关注的三个重点 1、你的产品是否能让我的钱生钱增值问题包括增值的幅度与增值的速度以及增值后变现的能力 2、周边的项目这么多为什么非要买你这个项目项目的唯一性 3、以上两点你都没有满足我但是买你这儿对我的小孩有很大的好处好吧我买了。 但凡购买商铺的客户无疑就是冲着第一点来的“投资的收益”是他们的唯一关注。 那么接下来我让我们如华尔街的投资分析家一样当着客户的面来做一道算术题 1、 所有固定资产的投资者们都知道在这个市场上无论是产权式酒店、产权式商铺还是写字楼之类的带租约出售的投资商业物业第一年的收益能达到8是一个良好的收益标准12年收回成本这一点一定要得到客户的首肯 2、 我们假使奥莱小镇的门面100万记住是总价100万不管单价是多少不管面积是多少。那及格标准情况下我们希望得到的租金收入是8万一年一个月6700元说实话现在还达不到那么首年要求低一点我们将回报砍半4个点一个月租金3300元其实目前周边的临街门面已经与这个水平车不多了但是您作为一个稳健的投资者一定需要一个保守的回报预测好吧我们将回报再砍一半2个点月租金1700元一个月这样的租金您觉得靠谱吗我告诉你这样的租金您说出去来租你们面的人会把你的门都挤破。绝对靠谱逐步推敲这一步必须得到客户的肯定 3、 我和尊敬的客户您都知道为什么市场上有这么多带返租的东西您不喜欢因为表面承诺的返租再高也是开发商在贴钱而沿街门面的最诱惑人的地方就是租金的递增速度非常恐怖投资者们有句老话“跑不过刘翔没关系一定要跑过CPI”沿街门面的租金递增是以绝对速度超越这个增速的。 4、 第二年的租金翻一倍3500元一个月有问题没有当我们到了第二年的时候我们项目周围已经到了什么地步了呢一年后奥莱小镇的一期已经全部竣工交房甚至有人入住了环球奥特莱斯已经开业众多的商家已经入驻并开始经营周边的人流量已经开始显著增加面对这样的环境您觉得您的这上下三层加起来100多个平方的高配置门面一栋整房租一个月连3500都不值吗而且这个时候我们二期的裕田百货和大型超市还没有入住这个时候来周边血拼的人们虽然买到了他们想要的高端商品然而逛街想喝口水、买点小吃的地方确实很少您去过野生动物园吧周围的门面很不正规但是都已经出租出去了几乎清一色的超市便利店因为有了需求市场自然就会有还有想赚业主钱的装修公司建材公司都迫不及待的想租您的门面呢。可以很明显的预见到一年后这里的门面按照4个点的出租是绝对绝对没一点问题的。 5、 第三年到了这个时候奥莱小镇的别墅区已经基本成型业主相继入驻更重要的3个点您一定也注意到了两年的调整期已过望城县撤县改区的工作已经成为实际那是的望城已经正式成为了长沙的第六区了两年的培育期已过盛大的环球奥莱已经成在市场上正常的运行了的航母级别的购物公园人声鼎沸的局面已经来临啦两年的市区规建已过地铁四号线已经开始动工了对面那个叫做“环球奥莱”的地铁站口已经开始封闭施工了这三大点就想飞船上的三个火箭推进器一样会推着你的门面价格放肆彪升到时您自己每半年转个手转个转让费都下不得地了咧。这么大个门面租7、8千真的是随随便便的事。难道不是吗也就是说从第三年开始就是已经再按照8个点回报进入利润期了那我再来做一个非常保守的估计假如您这以后门面都不在涨租金加上前两年的时间您总共才用了14年的时间回本已经超出市场上很多烂门面的回报了起码已经超越望城县的大部门门面了。当然我们都知道往后每年都按照当初买门面的价格的8来收租金是绝对不可能的啦。您说是不是啊呵呵再次从客户口中得到肯定答复此时客户一旦提出下列几个关键问题说明客户的注意力已经被你成功的从价格上引到了周边发展前景的可能性上了如果做到这一步恭喜你基本上就已经成功了 6、 此时客户可能会问环奥真的做得起来吗地铁真的那么快就修的好吗你们的房子到时候真的有那么多人买吗买了的人如果都是投资的会有人住吗等等。这些问题的出现是必然的我们只需要运用卖奥莱小镇别墅的说辞很有底气的告诉客户您说的那些问题要出现的可能性几乎为零。那是不可能的事情。 7、 但有一件事情是绝对可能的那就是当您的门面租金在逐年翻倍的时候您当初投资进来购买门面的这笔资金也在同步增值您这个门面的价值本身就在随同租金翻倍今年100万、明年150万、后年200万是几乎就在眼前看得到的事啦地铁都出来了地铁边上的门面还有不飞涨的这样的临接门面您还不快点出手我们的门面只有这几十个剩下的已经不多了再不买就没了。难道您要等到这一切都摆在眼前等到门面的价格已经涨得不可思议了的时候再从别人手上转手过来吗那我们做这样的没有长远目光的投资还有什么意义呢您说是吧我建议您今天赶紧定一个再说也不需要马上签合同好多客户都是看完了就马上出手先交个10万块定下来等过个2-3天跟银行把动用资金的预约做好再过来舒舒服服、不紧不慢的把合同签了多安逸是不是啊要不我帮您具体算一下我们现在还剩下的这两个位置最好的。 下面是赠送的保安部制度范本，不需要的可以编辑删除!谢谢！保安部工作制度一、认真贯彻党的路线、方针政策和国家的法津法规，按照#年度目标的要求，做好#的安全保卫工作，保护全体人员和公私财物的安全，保持#正常的经营秩序和工作秩 序。二、做好消防安全工作，认真贯彻“预防为主”的方针，教育提高全体人员的消防意识和防火知识，配备、配齐#各个楼层的消防器材，管好用好各种电器设备，确保#各通道畅 通，严防各种灾害事故的发生。三、严格贯彻值班、巡检制度，按时上岗、到岗，加经对重要设备和重点部位的管理，防止和打击盗窃等各种犯罪活动，确保#内外安全。四、加强保安队部建设，努力学习业务知识，认真贯彻法律法规，不断提高全体保安人员的思想素质和业务水平，勤奋工作，秉公执法，建设一支思想作风过硬和业务素质精良的保安队伍。11、保持监控室和值班室的清洁干净，天天打扫，窗明地净。12、服从领导安排，完成领导交办任务。5、积极扑救。火警初起阶段，要全力自救。防止蔓延，尽快扑灭，要正确使用灭火器，电器，应先切断电源。6、一旦发生火灾，应积极维护火场秩序，保证进出道路畅通。看管抢救重要物资，疏散危险区域人员。九、协同本部门或其他部门所进行的各项工作进行记录。保安员值班操作及要求一、交接岗1、每日上午9时和下午 19时 为交接岗。2、交接岗时将当班所接纳物品清点清楚，以及夜班所发生的情况未得到解决的需面汇报。检查值班室内外的卫生状况，地面无纸屑，桌面无杂物，整齐清洁。二、执勤1、7:50 8:10、13：50 14：10立岗迎接上班人员；12:00 12:20 、18:00 18:20立岗送下班人员。2、值勤时做到遇见领导立岗，检查物品立岗，外来人员进出立岗。3、门卫室值勤时，应做到坐姿端正，注视监视器的动态，做好接待工作，值勤期间不看书报电视，听收音机。不与无关人员聊天，劝阻无关人员不要在门卫室寄存物品或打电话，禁止打瞌睡。4、维持门口秩序，使之保持畅通。5、熟记消防，报警，救护及内部联系电话。三、巡逻巡逻是防盗及发现#有不安全因素的重要措施。1、每天按照巡检制度定时轮流巡逻。2、巡逻时思想集中，保持高度警惕，不吸烟，不与无关人员闲聊，并将每一点所发生情况记录清楚，巡逻时做到勤走动，勤思考，勤观察。发现问题及时报告。3、白天加强对观众区、办公区及楼道的巡逻，夜晚以机房为重点进行检查，每晚零点之后巡查不少于两次。四、防火工作1、严格门卫制度，严禁无关人员，将易燃易爆物品带入#。2、发现违反安全规定的电源和火种，应予