沾益县房产信息网建设方案.docVIP

网站建设方案- 18 -目 录一、规划背景- 1 -二、沾益县房产信息化建设规划- 2 -1、总体指导思想- 2 -2、管理目标- 2 -三、规划实施的具体工作- 2 -1、建立沾益县房产信息网- 2 -1.1项目概况- 3 -1.2可行性分析- 4 -1.3机会- 5 -1.4威胁- 5 -1.5营销战略- 6 -1.6项目各子系统功能介绍- 7 -2房产信息查询系统- 14 -2.1商品房销售情况- 14 -2.2二手房销售情况- 16 -2.3房屋销售情况对比- 17 -2.4后台审核- 18 -关于建设沾益县房产信息化建设方案一、规划背景 进入21世纪，互联网正以迅雷不及掩耳之势进入到各行各业。房地产业，这一关系到消费者切身问题衣、食、住、行的行业，当然也不例外。小区智能化、小区局域网、项目网站、开发商网站等的纷纷出现，充分体现出房地产与互联网或者网络的有机结合已经是大势所趋。作为城市发展建设的一个重要组成部分，房地产业是涉及千家万户、关系国计民生的行业，房地产市场是否活跃，已成为一个地方经济是否繁荣的重要标志。早在2001年，省政府就把房地产业和建筑建材业确立为我省的重要支撑产业。个旧市房地产业作为云南省房地产业的一个组成部分，其建设及管理也在其中占有重要的地位，而随着个旧市经济的全面发展，房地产业也将成为今后重要的经济增长点。“要发展，先修路”。房地产业要发展，也要先修路。在迈向信息时代的今天，“路”的内涵和定位已与昔日不同，路，不仅包括公路、铁路、城市道路，还必须包括信息道路（信息网络）；好路，不仅包括海、陆、空全方位的物流运输，还必须包括快速的信息流与良好的信息服务（信息高速公路）。因此，以信息高速公路为主构成的信息基础设施作为基本的支撑平台，以空间数据基础设施作为房地产业规划、建设与管理的支撑平台建立好个旧市今后房地产业长期稳定的发展道路，是当今房地产管理和建设的重要目标。沾益县建设规划的进行，使城市化建设迅猛发展，近年来房地产市场的交易、抵押、租赁、评估等相关经济活动十分活跃，房产管理面临全新的挑战。此外，为了控制房价的非理性上涨，规范房地产市场经营，促进房地产市场健康有序地发展，国家八部委联合发文，要求在房地产的业务管理系统基础上，建立和健全房地产信息采集和发布系统，且明确规定有效控制房地产市场的价格非理性上涨，保证房地产市场健康稳定发展是市政府的重要考核指标。二、沾益县房产信息化建设规划1、总体指导思想全面构建和更新沾益县房地产业的软件设施，建立健全管理机制，完善各级管理，依法整顿房地产市场经济秩序，加强房地产市场的动态监测，完成房地产市场体系的建设，进一步提高房地产业的现代化管理水平，促进房地产市场繁荣发展，为沾益县经济建设做出贡献。2、管理目标实现沾益县房地产管理的综合管理平台的建立和完善。为此，要加强房管部门的服务体系建设，沾益县房产信息网、网上商品房购销合同备案系统的建设。做到服务先行，一条龙的服务体系。运用当前现代的、先进的计算机技术做好房地产业管理的信息化建设。通过健全的管理体制，利用联网技术实现数据汇总及房地产市场的动态监测。三、规划实施的具体工作1、建立沾益县房产信息网该项目将着重体现其桥梁作用，搭建起政府部门和银行、开发企业之间方便快捷的通道。主要定位在数据共享、在线查询、网上备案、政策发布等业务。就沾益县目前房地产开发行业及其与产权部门的相关业务而言，构建“数字房管”是当前的发展需要。通过建立相关系列的网站，健全的数据结构，真正做到服务社会，造福人民。目前个旧市还没有房屋信息检索系统，为实现房管行业行政管理手段和水平质的飞跃，房管部门作为政府的一个窗口，必须建立完善的信息市场，服务市场。在云南省，许多房管单位都相继建立了该系统，真正做到了方便开发商的预售许可的发放，新建商品房的销售等业务。该项目将面向银行、开发商、中介、市民等建立完善的服务体系。将电子商务的概念转化为切实的服务平台。做到政府搭台，企业唱戏，造福人民，服务社会。有效发挥企业特有的资源，使其向市场转化。1.1项目概况项目名称：沾益县房产信息网项目内容：法律法规公示、房源售房情况、房源信息、二手房信息、办事指南、新闻发布系统、产权数据查询、商品房网上备案、银行在线查询以及相应的广告业务。项目简介： 近年来，随着我国对外开放和经济建设步伐的进一步加快，房地产得到了迅速发展，并成为我国社会主义市场经济发展的主要支柱。房管部门对产权产籍、房产抵押、产权交易及相关管理工作效率和水平的要求越来越高，目前房管部门拥有计算机的数量一般较多，但多数仅作为代替纸笔的办公自动化的实现工具。随着房屋交易市场的日益扩大及活跃，为了更有效的管理房屋交易活动为群众提供更好的服务质量，房管部门需要一套有效的全局统筹规划、资源共享、信息表达丰富、服务方便快捷的网络管理系统，从而充分发挥计算机及网络技术优势，才能房管部门的综合管理水平进一步提高。房地产交易是房地产开发的主要方面，是建立在房地产信息的基础之上。房地产信息包括大量的照片、图像、录像等资料，交易市场内部及各交易中心间需要保持信息的一致性,这些特点决定了房地产交易信息具有多元化和分布性的特点。随着我国房地产业的发展,各种以房地产开发为目标的房地产交易信息咨询及管理系统不断出现。目前，这些系统可大致分为两类：一类是以产权交易部门建立的相应管理软件及综合信息咨询系统。一类是以房地产开发公司为主的管理系统主要以咨询和销售等业务为主。充分利用当前先进的科学技术，对房地产开发商进行行之有效的管理是目前急切解决的问题。该项目采用INTERNET将产权数据做适当发布和管理，将房地产开发商的销售许可状况，方便的提供给购房群体。可以使购房人群更加详细的了解房地产开发商的相关状况。同时对于开发商而言,具备更加可靠的说服力。该项目将同时建立起对房地产开发商的资质管理，免去了当前烦琐的手续。由于时间、交通、费用、等诸多因素的影响，无疑使购房人群所接触的开发商相对变少，使业主的选择范围仅仅局限在部分媒体所宣传的开发商之内，在一定程度上限制了购房的范围和选择余地。1.2可行性分析在实际操做之前，我们要研究该项目的可行性，项目的成功是要考虑诸多因素，就本项目而言，有以下几方面的特点及优势。A. 先进性从全国范围来看，与本项目相似的相关案例，已经具备了相当规模，像天津、郑州、上海等发达城市的房管部门都建立了比较专业的公众服务体系。对本项目而言，它是利用当前流行的电子商务的模式，利用INTERNET对房地产开发商提供便利的管理和销售模式。该项目所涉及的网站及数据库开发都将使用目前比较先进、稳定的开发语言。 所以无论从该项目的内容、外围环境及目标来看都具备一定的先进性。B. 相对独立性该项目所提供的定位和服务而言具有一定的市场性，也就是说它本身具备了一定的市场空间，和一定的经济独立性。从而，对于本项目来说具备了一定的独立性方便市场化操作。C. 可拓展性本项目的目前所涉及的经营范围是一个由小变大的过程，也就是说，随着时间的推移以及业务的扩大和延伸。由于房地产所涉足的范围广泛，而最主要的就是无论任何业务都于产权数据有着一定的联系。在该项目的开发和规划的过程中，我们充分考虑到这一点，将为以后的业务扩大做基础性的准备。从以后的发展来说，该项目的拓展是可行的。D. 经济价值该项目具备了良好的经济价值。对开发商而言，它以提供优质的服务为前提，适当收取费用是可行的 ；对于该项目的社会影响和经营范围使它具备了一定的媒体效应，所以在广告和其他相关范围上，都具备了一定的经济效应。综上所述，本项目在个旧市目前的情况下是可行的，从以上不难看出，该项目是目前房管部门发展的需要，它使房地产交易的业务在相当大的程度上得到规范和简化。1.3机会介入市场要选择适当时机，房地产开发结构调整初见成效，商品房建设继续向住宅建设倾斜。商品房销售趋于活跃，商品房屋的销售额和销售面积增长较快。从总体来看房管部门更需要给开发商提供便利条件同时也更加严格规范其市场行为。由此可见该项目在此时介入是比较有利的。我们主要以下几个方面加以说明：A、市场需求就目前的发展状况而言，市场急需提供满足房管部门对开发商的管理模式，这也是该项目运作的最佳时机。B、外围环境从当前稳步发展的房地产开发来说，政府是鼓励其窗口部门做出更加适应社会发展的变革，就此项目而言政府是给予支持的。1.4威胁进入市场它就面临竞争，前面已经提到虽然目前还没有此方面的相似项目，但由于该项目的优越性会带来一系列的竞争。网站的技术来看，目前还面临另一困难，主要是来自病毒和黑客的威胁。要保证数据的安全，这是此项目的难点。综合以上几个方面的分析不难看出，此项目在具备有利的前提下也同时面临困难。对项目中面临的困难我们将采取以下措施，使该项目的风险相对变小。A、业务范围由于经验的原因，我们对此项目的运作限定在一个逐步的过程。大面的业务容易导致管理上的漏洞，为此我们从小做起。这在一定的程度上将会减少投资，避免一定的风险投资。B、培训计划对于该项目的一个技术保障，我们将组织有经验的相关人员，对主要技术骨干和管理人员进行培训，使之在技术上过关，在业务上熟悉，同时掌握目前国内外对网站安全方面所采用的措施。C、制定明确的发展目标明确发展目标有利于工作的开展，提高工作效率，避免人力资源浪费，减少一切不必要的开支。 同时加大市场的推广力度，促进该项目的经济效益最大化。1.5营销战略A、市场定位及推广计划可观的销售业绩，品牌知名度的提高，丰富的客户资料积累，潜在客户群的掌握与开发等等是所有网站经营者的预期目标。Web技术创造了全新的市场机遇和经营模式，相应的市场营销策略是Web 站点成功运作的关键。下面就该项目而言我们作以下几点说明：l 明确基本任务、确定经营方向网站的基本任务决定了网站的经营方向，是站点建立后一切经营活动的核心和出发点，该网站的主要任务就是完成开发商在线的预售许可的管理和发放。l 定位网站的目标访问者网站的目标访问者是网站的主要服务对象，通常是经营实体所经营产品或服务的目标客户或潜在客户。目标访问者的不同决定了营销策略的具体化。也决定了网站内容和服务的定位，该房地产网站主要访问者将会有开发商、购房群体、中介机构等鉴于以上群体有必要设立以下栏目的信息和知识：开发商的预售许可的申请和备案、房屋信息检索、房地产政策、在线售楼等栏目。前面已经多次提到该项目的业务范围，根据个旧市目前的市场状况，我们认为在最初的一段时间内主要以预售许可的备案和发放业务为主，其目标客户首先定位在个旧市的房地产开发商。项目开始一年的时间内要实现下述目标：l 成为在业内人士中比较熟悉的一个网站。l 发展一批固定的会员l 在一年的时间内要回收投入资金的80%以上。B、营销策略l 网站宣传策略为了实现近期的发展目标采用多种媒体相结合的全方位综合宣传策略是优为重要的 。我们计划以下面几种方式作最初的宣传：*组织新闻发布会等大型公关活动，这具有强烈的事件影响力*利用报刊、电台、电视台等媒体做宣传*利用企业文化用品、名片作为长久宣传*利用网络媒体进行广泛发布，包括搜索引擎注册、相关站点的友情连接、重要网络媒体的newsgroupBBSmail list的新闻发布。C、市场信息的有效收集作为一种崭新的媒体，WEB优于传统媒体的特性在于其方便即时的交互功能。对于信息的收集及及时改进才能在市场中立于不败之地，我们在该网站上采用以下几种办法：*设立Webmaster信箱，收集访问者对站点的反馈意见和要求*对开发商提供入会申请表单、管理开发商相关信息*提供在线调查问卷，及时获得访问者对相关楼盘的评价或意见*通过系统文件分析，掌握网站访问者的数量、访问时间、所在地等信息D、面向开发商、中介的咨询和广告由于网站所涉及的相关栏目可以全面的了解，购房人群的相关意见，这也是开发商最急需的，这也为开发商提供了很好的平台。当然，开发商如何吸引网站访问者的目光，做广告无疑是最好的选择。1.6项目各子系统功能介绍该项目包含的功能模块有：法律法规公示、房源售房情况、房源信息、二手房信息、办事指南、新闻发布系统、产权数据查询、商品房网上备案、银行在线查询以及相应的广告业务。现在对各个模板的功能进行简单介绍：A商品房网上备案目前商品房销售合同备案是由开发商签完商品房购销合同后交到房管局，由房管局通过产权产籍管理系统的购销合同子系统录入数据库。随着房地产业的发展，这种做法已经满足房地产项目的日益增加，商品房网上备案的出现解决了这一问题。商品房网上备案的用户不再是房管部门工作人员，而是开发商自己录入，开发商跟买方签订完购销合同后，经商品房网上备案子系统录入数据库，经过数据交换，第二天便可到房管局收件办证。这样减少了房管部门工作人员的工作量，也使开发商得到了方便。商品房网上备案子系统是由房管部门搭建楼盘表，开发商会员自己做合同。开发商会员不能对楼盘房屋信息进行更改，只能新建合同，对合同进行管理。管理部门通过对预售许可证的跟踪，可以控制商品房的销售。只有在预售许可证有效的情况下开发商才能新建合同。商品房网上备案子系统是以会员制的方式来管理开发商，会员申请流程如下图所示：采用会员制方式进行管理，一方面使开发商之间相对独立，互不干扰；另一方面也方便了系统的维护。主要业务流程介绍商品房网上备案子系统的数据流程业务流程如下图所示：a) 在局域网的产权产籍管理系统中的项目备案中搭建好楼盘表并通过审批后；b) 经过数据传输，将楼盘等相关信息上传到网站服务器；c) 开发商会员做商品房网上备案；d) 经过数据交换，将备案合同信息下传至局域网服务器；e) 产权收件登记主要功能介绍：商品房网上备案为开发商提供的功能包括：楼盘列表、新建合同、合同列表、公司信息维护和会员密码维护楼盘列表：列出该开发商会员所有的预售许可证有效的楼盘，些模块中可查看各楼盘的项目名称、项目座落、项目总面积和备案时间，该楼盘下的幢号、总层数、结构类型、地下层数、阶段、状态和性质，以及各套房屋的单元号、房号、质量、性质、用途、结构类型、所在层、阶段、状态、查封信息、抵押信息、租赁信息；楼盘列表还列出该楼盘下所有未注册和已注册的合同列表新建合同：在对应的楼盘上新建合同，合同内容包括：l 买方详细信息（商品房买受人(乙方)、买方身份(个人或单位)、本人或法人代表姓名、国籍、证件类型、住所或地址、邮政编码、联系电话、备注、监护人、身份证号、代理人(机构)、证件号码、合同金额、计价方式、交房日期、卖方合同签订日期、买方合同签订日期、购销合同编号、合同页数、合同份数）l 备案房屋：开发商在做备案增加房屋时，以是选择的方式来增加的，每套房屋只能被选一次，选过之后在列表中不再出现，这样就避免了一房多卖的情况。l 添加共有人：共有人信息包括姓名、国籍、证件类型、证件号码、联系电话和地址。l 增加付款记录：付款方式包括一次性付款、按揭和分期付款，付款金额高于合同总金额时会提示错误。l 生成合同号：将买方详细信息、房屋、共有人和付款记录录入，在未生成合同号之前，可以进行更改或删除，在生成合同号之后，开发商会员就不能对合同进行更改或删除，这样保证了合同的一致性。商品房网上备案子系统的首页上有开发商会员的会员费余额，如果余额不足的话，无法生成合同号。开发商会员可以先将合同信息录入而暂不生成合同号，等需要的时候再生成注册号。合同列表：合同列表包括全部未注册合同列表和全部已注册合同列表。公司信息维护：若开发商会员的如下信息发生了变更，开发商可直接在在商品房网上备案子系统中进行更改（公司英文名、法人代表、法人证件号、负表人、负责人证件号、联系人、联系人电话、资质证号、资质等级、发证机构、公司性质、联系电话、邮政编码、营业执照号、公司地址），但不能在系统中对公司的中文名称进行更改。会员密码维护：开发商会员在这里可以更改密码，但不能更改其会员编号。B. 银行在线查询银行在线查询子系统包括的功能有：l 房产证真伪查询可以查询到产权人姓名、身份证号，联系电话，房屋座落、丘地号、及共有人情况，幢号、房号、总层数、所在层、面积、结构、用途。l 房产查封查询可以查询房产是否处于查封状态、产权人姓名、产权证号、证书编号，房屋座落、生效日期、执行机构。l 卷宗流程查询可以查询产权卷宗、抵押卷宗办理进度情况。l 合同登记备案查询可以查询合同备案登记表里的全部信息及注册号等信息。l 楼盘及房屋状态可以查询所有的个旧市的商品房楼盘：项目坐落、项目总面积、备案时间及每套房屋的详细情况，如质量、用途、结构、所在层，面积，状态等。l 银行所占份额查询可以查询到在某段时期内本银行所受理的某个项目或所有项目中年占的按揭份数、按揭面积、按揭金额以及所占的比例。C. 新闻发布及查询系统新闻发布系统前台：新闻发布前台就是网站上所能看到的内容，包括的栏目有： l 本站公告发布个旧市各房管部门新出台的一些规定、通知等，让公众第一时间知道；l 市场动态发布一些国内外的房地产市场走向，让大众知道国内和国际的房地产动态；l 政策法规面向社会宣传国家房地产产业政策、法规及其他信息；l 办事指南将办事流程向社会公开，让公众迅速了解政府机构的组成、职能和办事章程，并提供相关资料的下载，增加办事的透明度，接受公众的监督，实现沟通电子化，在网上通过咨询平台建立起政府与公众之间相互交流的桥梁；l 房产知识介绍房地产及相关行业有关知识，发挥公众的参谋和助手作用；l 组织机构介绍个旧市各房管部门的组织机构，让大众了解和认识房管部门；l 房产报道发布省内外新近发生的房地产事件；l 建材广场介绍省内以及个旧市各地的建筑材料市场情况以及购买建材时的注意事项；l 新楼上市发布个旧市各地区新开发楼盘的信息，信息内容包括所在地区、地址、开发商、占地面积、容积率、绿化率建筑密度、开工时间、楼盘幢数以及户型信息；l 租售房源信息免费让房屋中介或个人登记出租、出售，求租和求购信息，方便了群众的租房和购房行为；l 合同查询该查询基于商品房网上备案子系统，开发商在与购房者签订商品房购销合同后，通过商品房网上备案子系统录入相关数据，生成合同号。购房者通过合同查询可查看备案表，由此可知与商品房购销合同的相关内容是否一致，或者开发商是否已备案；l 房产资讯群众如果不清楚房地产交易过程中的某些问题，可以通过房产资讯向房管部门提问，由房管部门的人回答群众所提出的问题；l 房产专题群众以个人名义提出一个关于房地产方面的议题，以论坛的形式让大众参与讨论；l 办件查询在办件过程中，权利人通过输入宗卷号得知办件的进度，让群众参与监督；l 房产证真伪查询目前，在购买存量房过程中，要查询房产证真伪情况，群众必须到相应的房管局档案处查询，网站开通后，买方通过房产证真伪查询查询将要购买房屋的房产证真伪情况，方便了人民群众；l 领证公告向公众发布可以领证的卷宗号，而不用专门跑到房管部门查询，在此也方便了群众；l 楼盘广告开发商可以通过该子系统向公众介绍楼盘详细信息，展开网络营销策略；l 房产抵押查封查询查看某套房屋是否在抵押或查封。2房产信息查询系统2.1商品房销售情况l 销售排行查看当天、本周、本月、本年的所有楼盘销售情况前10位，包括销售面积排行，销售金额排行和销售套数排行；新闻发布系统后台：只有新闻发布系统的管理员以正确的用户名和密码才