当前房地产风险防范控制与探讨初稿.doc

目 录第一章 绪论1.1选题背景1.2研究目的和意义第二章 当前房地产的发展现状第三章 房地产风险的内涵及产生的原因3.1房地产风险的内涵3.2房地产风险产生的原因3.2.1 房地产商品的内在特性3.2.2 环境因素3.2.3 企业因素第四章 当前房地产风险的现状第五章 加强当前房地产风险防范控制与探讨的对策 5.1 正确对待开发风险 5.2主动进行风险识别 5.3科学进行风险评估 5.4强化风险防范与控制 5.5灵活进行风险分撒与转移第六章 当前房地产风险防范控制与探讨以华远地产为例6.1华远地产发展现状6.2华远地产风险防范控制的成功之处.6.3华远地产风险防范控制的不足之处第七章 结论参考文献致谢当前房地产风险防范控制与探讨 以华远地产为例一、 绪论1、选题背景目前，我国的房地产业已经毫无疑问地成为国民经济的支柱产业，房地产业的重要地位和发展速度也越来越受到大家的关注。作为典型的资本密集型产业，房地产业的风险也时刻存在。当前，如何防范控制房地产风险已成为整个房地产业所面临的最紧迫课题。 近年来，随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。在政策严厉打压下，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，调控效果在限购城市显现。面临成交量持续低迷的现状，北京、上海、杭州、深圳、南京、苏州等大中城市主流品牌企业适时调整营销策略，销售业绩同比有所增长，但大都未完成年初目标。在紧缩的货币政策和严厉的房地产调控政策下，房地产企业尤其是中小企业融资困难，资金链紧张，标杆房企“现金为王”，拿地谨慎。2、 研究的目的与意义 风险在房地产企业中无处不在，如果没有很好的风险防范控制措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险防范控制管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失的重要途径。 房地产风险防范控制是房地产企业对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳防范控制管理措施，保证以比较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。加强房地产风险控制防范管理对房地产企业而言，意义重大；风险防范控制为全面合理地处置风险提供了可能性，风险防范控制既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到了各种对策的最佳组合；风险防范控制能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性；风险防范控制有利于房地产开发商增强风险意识，从而进一步促进我国房地产业健康迅速的发展。2、 当前房地产的发展现状 房地产业是国民经济的重要产业部门，是国民经济的基础性、先导性、支柱性产业。房地产业的兴旺发达，是国民经济健康发展的重要基础和明显标志。中国改革开放的经济大潮带来了房地产业的迅猛发展。由于房地产开发项目的一次性、单件性、投资额度大、开发周期长等特点所决定，房地产企业具有较大的风险。 近年来，房地产产业被公认为是我国国民经济发展的支柱性、先导性产业，是我国发展宏观经济的重要力量。房地产经济是我国社会经济活动的重要内容，房地产市场是整个市场体系中的重要有机组成部分。由此看来，房地产经济的重要性是不言而喻的，对国家社会经济的发展影响深远。2011年我国经济运行总体平稳，固定资产投资保持较快增长，房地产开发投资增速放缓。而重点城市中北京固定资产投资增速与2010年基本一致，房地产投资增速下降明显。2011年我国经济面临通货膨胀的压力，为此采取了从紧的货币政策，年底CPI已回至正常水平，11月底央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点，是央行近三年来首次下调存款准备金率，这预示着2012年货币政策相比2011年将有所放松。 2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降价格涨幅回落。2011年土地市场并未延续2010年的火热，多数城市供应量和成交量下降，“地王”不再，溢价率均不高。在政策严厉打压下，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，调控效果在限购城市显现。面临成交量持续低迷的现状，北京、上海、杭州、深圳、南京、苏州等大中城市主流品牌企业适时调整营销策略，销售业绩同比有所增长，但大都未完成2011年的年初目标。随着调控走向的深入，我国未来经济发展不确定性增加，有些行业会承受不了，国家基于整体考虑，对存款准备金率和存贷款基准利率继续提高的可能性减小，但为了管理通胀预期，仍会实施稳健的货币政策。当前，随着我国经济结构的调整和房地产调控的继续，房地产企业将面临大洗牌，少数融资渠道不畅、资金链紧张的中小企业将面临被并购的风险，行业集中度将进一步提高。在未来一段时间里，房地产企业的风险也会随之增加。三、房地产风险的内涵及产生的原因 3.1房地产风险的内涵 房地产风险是指在房地产开发经营活动中，在影响开发经营利润的多种因素影响下，不能收回投入的资本或达不到预期收益而蒙受经济损失的机会或可能性。在房地产风险中，事件是所有涉及房地产的开发经营活动，包括从前期的工程勘察、建筑设计立项、拆迁征地到中期的房屋建筑施工、房屋售卖与使用以及后期的物业管理的全过程相应的，事件的主体也是多方的，这些主体分布在房地产开发经营链条的各个环节，包括参与贷款的商业银行、房地产投资人、房地产开发商等，风险涉及的范围广，风险的表现形式多样。由于房地产投资的投资回收期长、资金占用多、变现能力差、影响因素众多，因而房地产投资风险复杂多样，且风险一旦发生，损失将十分惨重。3.2 房地产风险产生的原因 房地产风险产生的原因是多方面的，既有房地产商品自身性方面的原因，也有环境的影响作用和房地产开发与经公司自身的缺陷。3.2.1房地产商品的内在特性房地产商品不同于其他商品的内在特性决定了其风险的必然性。（1）位置固定 房地产商品的位置是固定的，并且地理位置在很大程度上决定了房地产商品的价值。即使是同一地区同一栋房子，也会由于房地产商品的朝向、楼层、功能结构、面积、风景等原因，使其租金或售价存在较大的差异。由于房地产商品的位置是固定的，发生自然灾害以及经济危机、政治政策等系统风险时，它不能移动逃避，只能被动地接受。（2）投资回收期长房地产商品从设计立项、拆迁征地、施工准备、工程施工到商品销售成交，是一个较长的过程。时间跨度造成的不确定性，是所有风险的本质来源。投资回收期越长，各种影响因素变化的可能性越大，自然灾害的发生，市场供求状况、消费偏好和潮流、宏观经济形势、利率与汇率以及国家政策等的变动，都是难以预测和控制的。房地产商品历时越久，维修和管理费用支出就越多，如果该费用高过租金收益，继续租赁经营就没有经济利润而言。随着环境因素的变化，房地产经营者还可能面临房地产商品租不出去的风险。（3）高投资额房地产对资金额的要求很高，这是因为土地的获取、工程施工到房屋销售环节等，耗资都是非常巨大的。在中国，房地产业资金筹措主要依靠银行，这就使得银行要承受大量的金融风险。获取土地是房地产开发的前提条件，由于土地是稀缺资源，合适开发土地的获取是比较困难的，且获取代价也是高昂的。越繁华的地段，地价越高。巨额的投资资金和相对较长的投资回收期使得一旦项目资金链条断裂筹不到资，项目无法进行下去，会使房地产开发商和经营商损失巨大甚至直接破产。（4）高敏感性房地产投资活动涉及环节很多，整个产业链上各要素关联紧密，房地产商品投资额高，因而投资行为本身对风险因素具有高敏感性，损失发生时对产业链上各个参与投资活动主体的影响很大。房地产投资回收期长，风险容易发生，且一旦发生，牵连广泛，损失重大。以经济形势的变化为例。当经济繁荣时，房地产商品需求旺盛，房地产商可以迅速将现有的或者正在建的房地产商品出售、预售或者预租出去，资金回收极易完成；经济萧条时，房地产市场也随着萎缩，购房者数量急剧下降从而使得大批房地产商品卖不出去而被闲置，投入的资金变现困难。（5）市场不完善我国房地产发展还不够成熟，这主要体现在两个方面：房地产定价和买卖并不公开进行，这就使得房地产商品的市场机制作用缺失，房地产商品交易的价格并不能反映其实际价值，也不能调节房地产市供求到均衡的状态。此外，信息不足或信息不对称还容易导致不公平交易。由于房地产投资回收期长，房地产商品市场的供求调整比较迟钝。当房地产市场需求不足时，房地产商品持有者往往不愿意在较低价格售出或租出它们。当房地产市场供给不足时，由于房地产行业对资金和技术要求比较高，进入门槛比较高，且房地产商品的施工期比较长，房地产商品供给的变化也需要经历一段较长的时间。3.2.2 环境因素下面运用PEST方法，从经济因素、政治制度因素、技术因素和社会文化因素方面来分析宏观环境因素中房地产开发和经营风险的来源。（1）经济因素几乎所有影响房地产商品的风险因素都是通过影响房地产市场供求状况来发生作用的。这里把市场分为两大类，一类是生产力要素市场，一类是房地产商品市场。生产力要素市场中可能引发房地产风险的主要是资源（主要是土地、建筑材料以及人工）价格的上涨或者出现资源短缺供不应求的状况，前者会直接导致工程成本的升高，后者可能会使工程队伍的钢筋、水泥或者劳工不足而只能停工。房地产商品市场中引发风险因素的主要是房地产商品价格的下降以及房地产商品不能售出或租出而出现闲置。房屋以及更广泛的房地产的价格以及这些耐用品服务的价格，与其他消费用品价格的变化是不同的。因此，对房地产风险起作用的经济因素包括国民经济的整体走势、居民实际收入水平、经济政策、基础设施状况等。（2）政治制度因素我国房地产市场目前还市场化不足，国家的宏观调控对于促进房地产市场的公平、公开以及和谐有序健康发展意义重大。可能引发房地产风险的政治制度因素包括政权的分裂与改变、恐怖分子袭击、战争、罢工、社会动荡等社会性的政治事件，经济制度、土地使用制度和住房制度的改革，以及产业政策的调整等。政治制度变化引发房地产风险的概率不高，但是一旦发生，损失很惨重。（3）技术因素技术的进步可能会导致房地产商品建筑材料、加工工艺甚至设计潮流的变化，从而使得房地产商品不再满足市场需求而必须改建或重建，增加了建造成本。技术进步还会加快房地产商品的折旧。技术进步包括机械设备的技术更新、材料加工技术的更新、工艺流程的更新、技术方案的改进、技术原理、技术结构及相关参数等的改变等等。获取先进技术的方法有多种，可以自己研发，可以合作研发，还可以直接购买别人已成型的技术等等。（4）社会文化因素社会文化环境会影响购房者的消费行为。引发房地产风险的社会文化因素主要包括社会习俗、消费偏好、人口数量、人口年龄结构、生活方式、价值观、地理位置分布等。人口是影响房地产风险很重要的因素，人口基数大，处于适婚年龄的人群数量越多，对房地产商品的需求也就多。人口结构老龄化，大量人口外流，则房地产市场会活力不足。房地产商品的地理位置是不可移动的，这就使得城市规划要求、区域发展安排（所在地区及周边地区）、抢劫盗窃等社会治安状况、以及公众对拆迁、噪音与污染等的干预和反应，会对房地产商品的开发、销售或出租环节造成影响，从而改变房地产商品的价值和建造成本，影响房地产开发商和经营者的利润。3.2.3企业因素由于房地产开发企业自身能力不足、管理不善等原因也会导致房地产风险。（1） 管理者素质和经验。房地产开发涉及流程和环节较多，风险的种类多且影响范围广泛，需要房地产开发者和经营者有专门的知识和经验，房地产开发商素质和经验不足对于他们正确地分析和决策、冒险创新以及防范风险等十分不利。市场机会是稍纵即逝的，房地产市场信息不足且是不对称的，在房地产开发和经营的过程中可能会遇到的风险也比较多，这就要求房地产开发和经营者能及时把握市场行情和机会，分析决策的能力突出，在看到高利润的同时能够警惕并存的高风险，并能灵活对各种可能存在的风险作出正确的反应，只有这样才能保证投资或经营的结果是成功有效的。（2） 资金筹措能力。房地产商品要求的高投资额对房地产企业的资金筹措能力提出了高要求，房地产投资者往往需要通过贷款、合资等方式才能筹措到资金。充裕的资金可以保证工程建设保质保量地完成并及时投入销售。如果资金无法及时到位，会影响工程的进展，还会增加相关管理成本，甚至会因为工程没有按期完成而按照合同赔付违约金。房地产商品生产过程中的资金是整个项目顺利进展的关键所在，资金链一旦断裂其后果是不堪设想的。（3） 项目施工能力。项目施工的能力主要包括项目质量保障能力、成本控制能力、安全施工能力等。项目质量保障是整个工程建设的关键所在，质量达标下的成本控制才是有意义的，否则，可能会因工程质量不合格而进行返工、修理等操作，增加了建设成本，甚至会推迟项目完工的时间。成本的控制在很大程度上是通过管理来进行的。项目的施工工程涉及多个流程、劳动人数较多、操作较复杂，科学的管理流程以及紧急事件的应急处理，可以使项目的施工有条不紊、协调有序地进行，达到节约时间和成本的效果。安全控制是施工管理中很重要的部分，否则劳工工伤、机械设备的损坏或者已建工程部分遭到破坏，损失也是很大的，还可能会引发法律纠纷。此外，还有一些其他的企业自身因素，如工程施工前期的勘察、施工设计和工程技术状况、材料设备供应、房地产商品的出售或出租等等，都可能存在不足以致造成种种麻烦和经济损失。4、 当前房地产风险的现状 2011年上半年我国经济取得平稳较快增长，有助于给房地产行业发展创造良好的环境。但金融环境却给行业带来了较大风险，利率上调，进一步加大房地产开发商资金成本压力，上调存款准备金率也将压缩银行的可贷资金。 从政策风险看，连续出台的调控政策涉及了保障房、土地、销售、房租等房地产行业运行的各个环节，其中保障性住房的政策最多。保障性住房的政策主要集中在融资及保障性住房方面，以切实保证保障性住房的顺利进行。另外“限购令”范围的进一步扩大，给各省的房地产市场带来极大的冲击。限购及限贷等政策在2010年起到了抑制价格过快上涨的作用，2011年上半年继续落实调控，对投资、投机需求继续实施减法，上半年的房地产价格有所松动。但目前未限购城市的需求仍然旺盛，导致全国房地产市场压力集中在二、三线城市。新限购令的力度，仍要看各城市目前的房价、成交量等因素。新限购政策的严厉程度不会超过北京，但也不会过于宽松。此外，限购政策会参考第一阶段实施限购城市的政策实施情况进行微调。但在货币、土地等因素短期内难以发生根本性改变的情况下，通过行政干预来矫正公众的心理预期影响程度很深。 从企业经营风险看。随着一线城市初现降价潮，房地产企业也倾向低价开盘，虽然房价并未出现明显下降，但是重点城市房价已出现松动迹象。另外，债务骤增将直接增加开发商的财务成本，2010年以来，房贷政策日益趋紧，多数银行已经采取以价换量的措施发放贷款，企业贷款成本不断增加，同时信托、贷款公司等机构也纷纷提高贷款利率。一旦后期随着成交量的下跌，房地销售受到巨大影响，都将直接或间接地导致房企资金链的断裂，最终影响房地产企业后期开发情况，同时也将导致银行贷款坏账的增加。虽然受惯性影响，2011年开发商开发投资及施工面积增速高于去年同期及全年平均水平，但目前由于对后期开发的不看好，新开工增速出现回落，凸显出调控新政下开发商的谨慎情绪。从信贷风险看，当前开发商对于贷款的依赖度有增无减。随着银行贷款政策收紧，不少房地产开发企业开始通过信托等渠道融资，但信托的规模相对有限，且银监会已开始对房地产信托予以限制。去年拿地多的大企业，资金链更为紧张，而拿地早或者少的企业，资金则相对宽裕。不少拿地多的大企业就通过不断高息举债，来应付短期债务和资金，赌的是市场的回暖。事实上，国内越来越窄的融资渠道，对于开发商的资金需求也是杯水车薪。总体来看，房地产开发贷款收紧，国内贷款增速缓慢，在市场交易量下滑的整体背景，未来开发企业的资金链将日趋紧张。开发商一旦出现资金链断裂，将迫使银行和信托等非银行业金融机构承担风险损失。从市场风险看，“十二五”规划也要明确提出对于城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障；对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度，这将进一步降低商品住宅房需求。随着大批项目的竣工，高供给将与低需求向矛盾，尤其在流动性较小的中小城市，商品住宅甚至商业地产等建设风险或将显现。在限购以及房产税等一系列调控措施出台后，目前以一线城市为首，住宅成交量与均价有所下跌，数据上反映新政后楼市的真实交易情况相应滞后。其中，政策对于高端住宅成交有较大抑制，均价拉低，但随着未来楼市推盘量的增加，短期内会有更多楼盘降价或压低预期售价推盘。一旦成交量出现回升，降幅可能会逐步缩小。短期僵持的楼市将给房企经营带来风险，未来成交量的继续下跌将带动成交均价的下降，一定程度上挤压房企盈利，最终影响到房企资金、挤压盈利空间。五、加强当前房地产风险防范控制与探讨的对策5.1 正确对待开发风险 风险是一种客观存在，不可避免的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。对待风险，不能过于保守，要合理承担，不能为了回避风险，而降低工作效率，从而失去竞争力；但也不能盲目乐观，有的风险虽然较少发生，但它一旦发生，带来的后果较为严重，损失巨大，甚至有可能“拖垮”一个企业，所以要正确衡量风险的发生概率及其后果，使“风险与收益对等”。5.2主动进行风险识别 风险识别是风险防范控制的首要内容和基础工作，任何风险，尤其是重大风险，如被忽略都可能导致风险防范控制的失误和失败。房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。5.3科学进行风险评估 对房地产开发风险进行量化和测定，确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。5.4强化风险防范与控制 在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制定一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化资源。重视前期可行性研究工作。可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是防范开发风险的保证，因此必须重视加强项目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、财力和时间的投入；科学、全面而不失重点地开展可行性研究工作，在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析；同时要保证可行性研究工作的独立性。研究小组按科学的路子，独立、客观地去调查、分析和研究，从而保证项目决策的科学化。合理安排项目资金。根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，同时考虑各种投资款项管理目标和企业投资效益的有力保证，要重视多方案的设计和选择，寻求一次性投入少而全寿命经济好的设计方案，严格终止施工阶段的费用；协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系，做到三者的有机配合和相互平衡。加强投资动态管理，及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素，尽早采取措施加以防范和控制。 加强合同管理。严格执行建设工程合同管理法律法规；普及相关法律知识，培训合同管理人才；设立合同管理机构，配备合同管理人员；建立合同管理目标制度；推行合同示范文本制度；重视合同分析；建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。 加强与相关部门的协调沟通。在内部关系的协调中，要按照职能分工和需求设置部门和人员，明确每个部门的目标、职责和权限，事先约定各个部门在工作中的相互关系，建立信息沟通制度，使局部了解全局，服从并适用全局需要。在外部关系协调中，开发商需要整合自身资源，建立一个有主管工程领导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内部人员组成的工程项目临时机构，与工程项目现场人员分工。5.5灵活进行风险分撒与转移 房地产开发企业可能通过调整开发结构，实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时间差异来分撒风险。如通过投资建造不同档次的住宅；或者是把资金分撒投资在不同类型的房地产，如住宅房地产、商业房地产等。用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，以减少未来收益的不确定性，从而降低整体开发风险，最终获取平均的投资收益。 房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移： 通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的；用外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人；通过购买保险，业主作为投保人将应有自己承担的工程风险（包括第三方责任）转移给保险公司。从而使自己免受风险损失。六、当前房地产风险防范控制与探讨以华远地产为例6.1华远地产发展现状、 “华远”是国内房地产业最早创立的品牌之一，至今已诞生二十余年。华远地产于八十年代初进入房地产业，一直致力于开发高品质的具有市场代表性的房地产产品。 4月7日，华远地产公布2012年第一季度业绩快报显示，今年第一季度，华远地产实现营业收入为4.74亿元，环比下降1%；实现营业利润1.46亿元，环比降5%；实现净利润1.04亿元，环比降1%。 截至3月31日 ，华远地产总资产为99.58亿元，比去年底增5%，每股净资产也增长4%到2元。去年全年，华远地产共实现营业收入26 .15亿元，比上年同期增长46.99%，实现营业利润7.73亿元，比上年同期增长28.22%，实现净利润4.67亿元，比上年同期增长16.34%。6.2华远地产风险防范控制成功之处6.3华远地产风险防范控制不足之处4、总体财务状况分析 报告期内，公司继续维持了良好的运营状态，在整体经济环境尤其是融资环境以及市场环境极为不利的情况下，公司大力挖潜，通过严密的资金计划严格控制成本费用支出，提高公司资金使用效益，整合优化现有资源，公司财务状况保持了稳定而健康的发展态势。截至2011年12月31日，公司资产总额为94.15亿元，负债总额68.06亿元，归属于上市公司股东的净资产为24.30亿元。总资产与上年末相比变化不大，负债总额与上年末相比减少9.14%，主要因为归还银行借款所致。公司持续保持了良好的盈利状况，归属于上市公司股东的净资产比上年末增长了17.93%。公司整体资产结构比较合理，资产质量优良，存货（开发产品及开发成本）及投资性房地产等具备较强升值能力的优质资产占总资产的81.12%，是公司发展的有力保证。公司其他资产大部分为货币资金(约占资产总额10%)及流动性较强的其他应收款项。货币资金余额较期初有较大幅度的下降，一方面是公司现有项目开发正常推进，继续加大投入，以及公司2010年底新增土地储备款项部分于本年初支付；另一方面，是公司归还到期贷款以及经过综合平衡提前归还部分贷款所致。2011年末，公司资产负债率72.29%，较上年的77.55%有所下降，负债构成中，预收账款为23.61亿元，占负债总额的34.69%，这部分预收账款会随着项目达到结算条件转化为公司的营业收入，是公司未来利润的保障。扣除这部分并不构成实际负债的预收账款影响后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为47.21%，实际负债水平相对较低。公司本年度银行借款期末余额27.41亿元，占负债总额的40.27 %，较期初的36.05亿元减少了8.64亿元。其中短期借款和一年内到期的长期借款为12.81亿元，占金融机构借款的46.75 %，长期借款14.59亿元，占金融机构借款的53.25%，公司短期偿债压力较上年度有所加大。但总体来说公司的负债水平和结构比较合理。报告期内，公司经营业绩保持稳定增长，盈利能力进一步增强。全年实现营业总收入26.15亿元，比上年增长46.99%，营业利润7.73亿元，比上年增长28.22%，利润总额7.71亿元，比上年增长28.20%，归属于上市公司股东的净利润4.67亿元，比上年增长16.34%。公司加权平均净资产收益率为20.94%，表现了公司良好的成长性和净资产盈利能力。归属于上市公司股东的每股净资产1.92元，基本每股收益0.37元。总体来说公司持续保持了稳健的财务状况。本年度销售市场低迷，加之银行信贷政策紧缩，购房客户取得按揭贷款的难度加大、成本增加，一定程度上影响了公司销售回款，公司采取措施开源节流，同时量入为出，加强成本费用的控制，经营活动产生的现金净流量与上年相比变化不大。公司利润增长部分依赖于之前年度现金流入的积累。一方面房地产结算有滞后性，另一方面本年度现金流入确实受到市场低迷的影响，一定程度上影响了企业销售利润空间。未来公司资金压力依然存在，应加大经营现金尤其是销售现金的流入，以支撑净利润的稳步增长。第三部分、2012年公司展望一、 外部环境及行业趋势分析2012年尽管国际国内经济发展都存在许多不确定因素，中国经济仍将保持7%以上的经济增长速度。中国2011人均GDP达到5400美元，城市化率在2011年超过51%，与发达国家在同等经济发展水平时的城市化率70%左右相比，中国的城市化率至少还有20年高速发展期。持续的经济增长和人民收入的增长，巨大的城市化发展潜力，这两方面将支撑房地产业至少还有20年的高速增长。中央政府对房地产业的宏观调控将常态化，调控的目的是为了行业的健康发展，不断改善人民的居住和生活条件。调控政策仍然是增加保障房和普通住宅的有效供给，抑制投机性和投资性需求，加强监管保证市场规范运行。在这样一个大前提下，公司对行业发展保持谨慎乐观，2012年房地产业仍将平稳发展。我们将专注于在房地产行业的发展，不会去盲目进行多元化扩张。二、 公司2012年发展方向与策略2012年，房地产市场的复苏前景、金融环境及市场环境存在不确定性。2012年政府对房地产市场的宏观调控将持续进行，房地产企业的经营环境依然严峻，公司依然会坚定的克服重重困难努力前行。公司二次创业十年来，一直在稳步扩大发展规模，2012年公司的经营方针是：稳中求进，顺势发展。公司将本着安全、稳健的经营原则，继续扩大开发规模。公司现有的开发项目，基本上都是符合当地市场需求的项目，公司将通过调整经营策略、深化内部管理、继续完善区域布局等一系列措施，进一步优化公司管理，加速推进现有项目的开发建设，缩短开发周期，提高运营效率，确保项目工程质量和计划进度，降低成本，按时按质按量向客户提供满意的产品和服务。持续不断的宏观调控压缩了房地产行业的融资空间，2012年公司将继续利用控股股东的资金优势和公司的品牌优势，积极研究关注新形势下融资政策和融资手段的变化，寻找适合公司的新的融资方式，拓宽融资渠道，通过多种融资渠道和多种合作方式进行融资，以支持公司业务的发展。积极推进销售，加快项目资金周转，是提高公司利润率的重要手段，销售回款是公司最重要的资金来源，2012年公司将积极分析市场，抓住所有能够抓住的市场机会，顺应市场需求，调整销售策略和手段，加速推盘，加速销售，加快公司资金周转速度。公司在未来几年都将处于在不断扩张开发规模、扩大公司实力和影响力的过程中，2012年房地产市场的竞争会更激烈，市场在充满风险的同时也将会出现机会，公司将保持敏锐的洞察力，积极寻找机会，适度增加公司的土地储备，为公司持续发展扩张做好准备。2012年公司将进入二次创业的第二个十年，公司将努力践行“责任地产，品质建筑”的公司理念，积极克服前进道路上的重重困难，努力实现公司经营目标，为股东创造更大收益，为社会作出我们的贡献。三、 2012年经营计划（一） 、开发规模2012年全部开复工面积为184万平方米，同比增长37.7%；其中新开工72.2万平方米，同比增长9.9%；竣工52万平方米，同比增长138.5%。其中，2012年计划新开工的房地产项目如下:. 北京铭悦项目项目新开工10.2万平方米。. 西安海蓝城二期项目新开工16万平方米；. 长沙华远华中心三、四期项目新开工46万平方米；2012年计划竣工的房地产项目如下:. 西安君城二期项目竣工20.1万平方米；. 西安君城三期项目竣工14.0万平方米；. 西安海蓝城一期项目竣工17.9万平方米。（二） 、商品房销售2012年在售项目为北京昆仑公寓项目、九都汇项目、铭悦项目，西安君城二、三期项目和海蓝城项目，以及青岛汤米公馆项目。鉴于2012年的宏观调控政策仍存在较大不确定性，面对可能会出现的市场不利形势，公司将采取更为积极与灵活的销售策略，力争在2012年取得良好的销售业绩。四、 2012年投资计划根据公司发展规划和2012年经营计划，2012年公司计划房地产开发直接投资总额46亿元。其中，在建及已完工项目约22亿元，主要包括：西安君城二三期项目，海蓝城一期；青岛汇丰名车世界项目；北京铭悦项目、九都汇项目；长沙华远华中心一期等；拟建项目约4亿元，主要包括：北京通州一级开发项目；西安海蓝城二期；长沙金外滩二五期项目等；新项目拓展约20亿元。董事会提请股东大会授权管理层具体执行2012年度投资计划，并给予如下具体授权：1、在不超出年度投资计划总额的前提下，授权管理层根据具体情况适当调整各项目之间的投资。2、授权董事会视公司2012年度资金情况及项目拓展需要，在不超过年度投资计划20%的范围内增加总投资。1.2研究目的和意义二、当前房地产的发展现状（发现问题）3、 房地产风险的内涵及产生的原因 3.1。 3.2。4、 当前房地产风险的现状5、 加强当前房地产风险防范控制与探讨的对策（分析问题、解决问题） 1、2、3、六、以*房地产企业为例进行分析 1、风险防范控制背景2、 成功之处3、不足之处。房地产风险识别、房地产风险控制发现问题、分析问题、解决问题。决策风险：在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。财务风险：建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼”。技术风险：由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于涉及施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。经济风险：项目建成后遇到强有力的竞争或由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外的费用的增加。不可抗力风险：如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。管理失误风险：缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。组织风险：项目业主若是联合体，则可能由于合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢，即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因各职能部门之间的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。风险对策：1、 正确对待开发风险 风险是一种客观存在，不可避免的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。对待风险，不能过于保守，要合理承担，不能为了回避风险，而降低工作效率，从而失去竞争力；但也不能盲目乐观，有的风险虽然较少发生，但它一旦发生，带来的后果较为严重，损失巨大，甚至有可能“拖垮”一个企业，所以要正确衡量风险的发生概率及其后果，使“风险与收益对等”。2、 主动进行风险识别 风险识别是风险防范控制的首要内容和基础工作，任何风险，尤其是重大风险，如被忽略都可能导致风险防范控制的失误和失败。房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。3、 科学进行风险评估 对房地产开发风险进行量化和测定，确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。4、 强化风险防范与控制 在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制定一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化资源。重视前期可行性研究工作。可行性研究是开发建设项目投资决策的基础