房地产专项清理的实施方案.doc

关于对县城规划区内国有出让土地房地产开发项目开展专项清理的实施方案根据国家有关法律法规和省、市有关文件精神，经研究决定对县城规划区内国有出让土地房地产开发项目开展专项清理活动。为确保工作顺利开展，特制定如下实施方案。一、指导思想以科学发展观为指导，以“强工兴城”为目标，进一步规范城区房地产开发市场秩序，提高政府依法监管水平，维护人民群众合法权益，促进房地产健康有序发展，为修水的科学发展、奋起赶超营造良好地市场环境和社会氛围。二、基本原则全面清理、依法处理；统一政策、尊重历史；公平公正、综合治理。三、清理范围（一）对自2003年1月1日至2012年5月30日在县城规划区内国有出让土地上进行房地产开发项目建设情况开展全面清理，必要时可延伸或追溯检查。重点检查“两超、三欠、一不落实”，即：1、“两超”：超批准用地范围建设，超批准容积率建设。2、“三欠”：欠缴土地出让金、欠缴税收、欠缴规费。3、“一不落实”：不按规划方案和规定要求落实社区物业用房或擅自改变社区物业用房用途的。（二）对在2010年已竣工和在建的房地产项目按下列原则进行清理：1、2010年处理到位的，按原处理意见不变；2、2010年未处理到位的，按2010年的处理标准继续处理到位；3、对2010年已开工的，按2010年的处理办法执行；（三）对2010年以后开工的房地产项目，按本次清理的办法进行处理。四、处理措施采取集中领导、集中时间、集中力量、统一政策、分类处理的方式。（一）关于“两超”的处理1、对擅自超过批准用地面积的，必须先依法依规进行处罚，然后按成交土地价全额追缴超占面积的土地出让金及相关规费，完善用地手续。2、对擅自超出批准容积率建设的，除严重影响城市规划必须依法拆除或没收非法所得外，其超容积率面积应依法进行处罚，并补交税（费）。各房地产开发项目建成建筑面积应依法进行测量，其超容积率面积应经规划部门核准。3、对擅自超出批准容积率建设的，其超容积率面积补交税（费），按下列原则计算：各房地产开发项目补交的土地出让金，一律按土地出让时的容积率为基准进行计算；对按土地拍卖（挂牌）时前置的容积率标准取得出让土地的，后经规划部门批准调整容积率的，其超建容积率面积，按当时该地块的住宅用地基准地价补交土地出让金和相关税（费）。通过规划部门批准调整容积率后，再超容积率面积的，先按其超建部分进行处罚，再按土地拍卖（或挂牌）成交价补交土地出让金和相关税（费）。坡顶和底层车库面积的计算：将不可利用的屋面坡顶建成可利用坡顶的，其坡顶最低处小于1.5m(不含1.5m),不计算建筑面积；坡顶最低处在1.5m至2.2m(不含2.2m)之间,按建筑面积一半计算；坡顶最低处高于2.2m(含2.2m),按全面积计算。底层车库以实地测量为准，低于2.2m（不含2.2m），按建筑面积一半计算；高于2.2m（含2.2m），按建筑全面积计算。（二）关于“三欠”的处理1、欠缴土地出让金凡2003年元月1日以后公开拍卖或挂牌出让的经营性用地，欠缴或缓缴土地出让金的，按土地出让合同约定的缴交时间和有关批准缓缴文件规定进行追缴。2、欠缴规费按规定标准缴纳欠缴规费。3、欠缴税收（1）凡欠缴土地契税的，按土地出让金总价的4%标准补交。（2）凡欠缴营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税及防洪保安资金、教育费附加等税费的，由财政、税务部门按规定清缴并依法处理。（三）关于“一不落实”的处理各房地产开发（建设）单位必须按照项目报建时审批的规划文本，落实物业管理，完成各项公共配套服务设施，如：环卫、消防、防雷、公共用房、通讯、水电等。并按下列规定进行处理：1、在建的房地产开发项目，各行政主管部门必须按照规划文本配备的公建用房和公共配套服务设施的指标进行单项验收到位；没有配备到位的，不得进行验收和颁发相关证件。2、对现已竣工，且原规划已配备公建用房和公共配套服务设施的，现未落实或已挪作他用的房地产开发项目，各相关主管部门责令其限期自行改正，按规划要求调整到位：改变性质出售了的，没收非法所得，并处以该公建项目造价5%的罚款；改变性质出租或挪作他用的，按建筑面积1200元/m2的单价计算，收取保证金，限期调整到位，验收合格后，全额退回；规划批准公建用房或物业用房位置，留下空地未落实的，按建筑面积1200元/m2的单价计算，收取保证金，待落实验收到位后全额退回。规划批准公建用房或物业用房，现未落实且无法改正的房地产开发项目，按规划配备指标的工程造价（按1200元/m2计算），全额追缴到位，并处以该公建项目工程造价的5%罚款。3、对开发建设已竣工的住宅小区，必须按有关法律规定实行物业管理，由义宁镇、宁州镇人民政府牵头，县房产管理局协助，共同指导督促成立业主委员会，选聘物业服务企业；对不具备物业管理条件的，纳入社区管理，由社区居委会按标准收取保洁费用，并提供必要的社区保洁服务。4、各房地产开发（建设）单位，必须将业主已上交的专项物业维修资金，及时代收代缴到县房产管理局专项账户上；对已签订商品房买卖合同的业主，但未缴专项物业维修资金的，由开发（建设）单位限期催交到位，逾期催缴不到位的，由开发（建设）单位先行垫付；对房地产开发（建设）单位，拒不上交代收的专项物业维修资金的，将按照物业管理条例的规定依法进行处理。5、对拒不接受“一不落实”处理的，停止其公司在修水所有项目的一切相关手续办理。今后该公司不得参与本县的房地产开发经营活动；对构成违法的，依照法律程序追究其法律责任。五、实施步骤（一）动员部署阶段（2012年7月2日至7月25日）制定实施方案，抽调工作人员成立工作组，明确清理范围、内容、要求；同时，针对被清理对象开展宣传。（二）调查摸底阶段（2012年7月26日至8月15日）根据清理内容，制订相关表格，对清理对象进行调查摸底。（三）检查处理阶段（2012年8月16日至9月15日）对清理出来的“两超”、“三欠”和“一不落实”情况给出处理意见，依法进行处理。经清理领导小组办公室认定处理到位的项目，依法依规办理相关证照手续。（四）总结提高阶段（2012年9月16日至9月30日）针对清理中出现的问题，认真分析原因，提出解决办法，举一反三，建立和完善有关制度，强化监管职责，杜绝违规操作，防止类似问题再次发生。同时，搞好建档管理。六、工作要求（一）统一思想、提高认识开展县城规划区内国有出让土地房地产开发市场专项清理行动，是认真贯彻中央、省、市一系列部署的需要，是维护人民群众合法权益的需要，是提高政府依法行政水平的需要，是促进房地产市场健康开展的需要，是实现我县科学发展、奋起赶超的需要。各有关部门要把思想和认识统一到县委、县政府的决策和部署上来，把开展好此项工作作为深入学习贯彻科学发展观活动的具体行动，增强政治责任感和工作紧迫感，加强领导，精心组织，切实把这项工作抓好。要加强政策宣传工作，通过报纸、广播、电视、网络和开现场咨询等多种形式，力争使我县城区国有出让土地房地产开发市场秩序的各项政策规定、业务办理程序宣传到位。（二）依法依规、严格操作在清理过程中，严格以国家法律法规和政策为依据，坚持原则，公平公正、依法进行处理。对不接受处理的，依法实行强制追缴，必要时依法申请人民法院强制执行，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。（三）强化责任，加强协调工作组要及时掌握清查处理工作情况，定期协调解决工作中的困难和问题，督促工作进度；牵头单位要定期组织召开联席会议，通报情况，研究问题，对疑难案件进行会审。配合单位要把这项工作摆上重要议事日程，做到全力支持、主动工作、积极作为；要建立本部门内部工作机制，明确各业务环节的程序和时限，保证各业务环节的办理畅通；建立各部门之间的业务信息共享机制，保证业务信息及时传递，加强业务沟通，积极协助提供各类证明材料，确保及时、准确高效地推进相关工作。（四）统一归档，相互衔接在本次规范清理中，做到每个项目逐个楼盘进行清理，并将2010年已清理项目的处理结果汇总作为本次清理的依据。同时，做好本次规范清理资料的归档和长期保存工作，为今后房地产开发项目规范管理工作起到相互衔接的作用。（五）严肃纪律，强化监督各部门要严格执行法律法规，准确把握政策界限，严格监管，严肃纪律。发现的问题要认真制定并落实整改措施，依法依规处理到位；对损害国家和群众利益的要坚决制止；对利用职权索贿受贿的要予以严惩；对工作搞形式、走过场和敷衍塞责、弄虚作假的要严肃处理并追究有关责任人员的责任。要加强社会监督，对群众举报的案件线索，要及时组织力量进行核查，做到件件有落实，事事有交代，确保县城规划区内国有出让土地房地产开发市场专项清理工作取得预期效果。（六）成立机构，加强领导成立专项清理领导小组 组 长：梅 勇 县政府副县长副组长：钟石波 县城乡规划局局长成 员：卢洪平 县城乡规划局副局长 饶名宝 县城乡规划局副局长石 平 县发改委副主任 熊 平 县财政局副局长 胡燧日 县地税局副局长 黄国强 县