中山商圈发展研究.doc

中山商圈发展研究 中山商圈地处厦门老城区，自古以来便是厦门最主要的商贸中心及货流集散中心。近年来，随着厦门市整体飞速发展，区域差异逐步缩小，周边商圈迅速崛起，给中山商圈发展带来挑战。中山商圈如何迎接挑战、抓住机遇、发挥优势、再现辉煌是值得思考的重要问题。在调查研究的基础上，本文从中山商圈规划定位出发，分析发展现状，找出存在问题，提出发展构想和主要举措，旨在推动中山商圈更加“富有活力、繁荣繁华”，凸显特色，提高知名度和区域辐射力，提升城市品位，增强区域的综合实力和竞争力。 一、中山商圈区位范围 中山商圈位于厦门本岛西南部，横跨思明区下辖的中华、鹭江、开元、厦港四个街道。整个商圈东靠万石山风景区，西面鼓浪屿风景区及广阔的海面，南至厦门大学和南普陀寺，北接?湖。中山商圈以中山路和思明南北路为中轴，向四周辐射，其范围从禾祥西路、公园东路一带一直延伸至厦港片区，包括了思明东西路、思明南北路、大同路、开元路、镇海路、大学路、民族路等特色街路。 二、中山商圈现状分析 （一）业态经营状况 1.中山路区域 （1）中山路 基本情况：因独特的区位和历史原因，身为百年老街的中山路很长一段时间都是厦门唯一的商业中心，人流聚集，商贸发达。目前，作为面向大众的综合商业街，其人流量仍可达每小时人以上，车流可达每小时次以上，是厦门市民和外地游客逛街经常光顾的地带，也是众多商家看重的据点。从图1中山路商家的数量来看，目前中山路商业街的经营商家以零售业为主，商家数占总数的85%，而餐饮业、美容美发业、宾馆酒店业、娱乐业等行业的商家数所占比重小。而从各业态的营业额情况来看，2004年，零售业的营业额达到8.5亿元，占总量的85。 零售业情况分析 ?大百货商场 一是四大百货商场在中山路占有重要地位。目前，中山路的大百货商场中，巴黎春天中山店、巴黎春天思明店（原大陆商厦）、来雅百货、华联商厦是主要的四家。产品方面，服装零售在各家均占较大比例，业态多元化尚不明显，且存在同质化现象；消费群体方面，四大百货商场略有不同（见下表），总体达到中高档水平。 表1中山路主要大百货商场现状评价 商场名称现状评价 巴黎春天中山店高档，服装、鞋类品牌较齐全，化妆品品牌较少，以高收入、消费力高的部分中青年客群为主体 巴黎春天思明店中档，一楼珠宝首饰品牌齐全，但服装品牌较杂，层次不高，目标群体定位较不明确 来雅百货中高档，服装、鞋类、化妆品品牌均较为齐全，侧重运动休闲，以25岁左右的年轻客群为主体 华联商厦中高档，经营种类较全，但品牌较少，装修档次不高，目前的顾客群多集中在老厦门市民 二是存在没有充分利用的商城。例如，建成于2004年的达意商业城。该商城建筑外观与隔街相望的来雅百货同属于闽南特色与南洋文化相融合的骑楼建筑，既美观又具特色，但该商场除了第一层临街店面外，二层以上的店面基本没有营业。主要原因一方面是设计问题，商城层高较为低矮，不通风，给人感觉压抑烦闷，影响消费者逛商城的心情；另一方面是店面规模问题，该商城内部的店面主要为独立经营、规模较小的独立店面，难以对消费者形成特殊的吸引力。 三是在建大型商业城数量多，总体定位相似，存在重复建设的可能。目前中山路一带的在建大型商城有中南商业广场、名汇广场、中华城、香港时代广场、老虎城等，基本都定位为旅游、休闲、娱乐、购物一体的综合性商城。如何使新建大商城吸引更多新消费者，共同把蛋糕做大，而不是瓜分现有蛋糕，抢夺原有顾客，是一个值得思考的问题。 ?独立店面 目前中山路的独立店面呈现以下特点：一是业态过于单一。服装零售业所占比重过大，而餐饮业、美容美发业、宾馆酒店业、文化娱乐服务业等所占比重较小。餐饮业方面，目前主要是麦当劳、肯德基、黄则和、元禄回转寿司等小吃店，虽然自2005年末在街道边增设了一些临时休闲餐饮小屋，但调查中，消费者仍普遍反映在中山路就餐难，选择少；宾馆酒店业方面，主要是在中山路两端的鹭江宾馆、东海大酒店、金后酒店以及一些散落的小宾馆、旅店等；文化娱乐业和美容美发业更是屈指可数，且规模较小。二是档次参差不齐。以零售业为例，经营中高档次商品的店面较少，且存在较多拍手店、叫卖店等低层次的经营，影响了中山路的整体形象。三是特色商店少。据调查，外地游客普遍感觉中山路商店缺乏特色，吸引力不足。在对厦门当地市民的调查中显示，53%的市民反映应在中山路加强特色商店的进驻，特别是一些有厦门特色的百年老字号。 （2）中山路副街 中山路拥有不少副街，例如，历史悠久开元路、大同路等老商业街，思明东西路、思明南北路、大中路、局口街、升平路、镇邦路、太平路、泰山路、水仙路、海后路等。这些副街就像是从中山路延伸的毛细血管，扩大了商业区域，增加了辐射面，丰富了选择，是中山路的有益补充。不过，目前中山路的副街从数量上虽较多，但是相关功能尚待提升。一是特色街较少。目前只有大中路儿童服饰街、局口女人街、思明西路女人街等几条特色街，其他的副街基本上还处于自发经营状态，经营品种多样但各街雷同较多，没有形成明显特色。二是经营档次不高。例如，局口女人街虽以女性为消费客群的，但商家未充分规划自己的经营，经营商品杂乱，整体档次较低，且各商家之间存在较为严重的重复经营。三是店面装潢较为陈旧，整体层次不高。不少副街店面装修简单、老化陈旧、缺乏特色，从外观上无法给人赏心悦目的感觉，不能充分吸引激发顾客的消费热情。此外，在中山路副街中，思明南北路也值得一提，其与中山路纵向相交，地理位置不亚于中山路，然而在商业氛围、人气上却与之相距甚远。在这两路上，较为突出的有诚达购物广场及思明南路的中山思明西休闲装路段。由于靠近公交车中山路站，诚达购物商城人流量非常大，而沿路向北，形成鲜明对比的是，思明北路的店面大多门可罗雀，这跟该路段店面凋敝，商品档次低有一定关系。 2禾祥西路区域 （1）禾祥西路 ?基本情况。作为全市最长的生活性交通道路，禾祥西路东起湖滨中路，西至鹭江道，连接旧城商业街区和火车站?富山商圈两个节点，全长约3公里，道路红线宽为20米。伴随着我市商业地产的发展以及政府部门的推动，加上便利的交通条件使该路段具备庞大的人流量，商业店铺纷纷在这里落脚。从这几年禾祥西路的发展情况来看，禾祥西路目前已经形成了多样化的商业结构。社会各界也普遍认为禾祥西路最具创建海峡西岸特色商业街的条件。 表2禾祥西路主要街道业态构成表 业态专业店专卖店食杂店家居店超市非零总计 数量148929583151461 所占比例32.120.02.012.30.732.8100 数据来源：根据禾祥西路商业街环境规划有关数据及实际调研数据整理。 专业店32.10% 专卖店20.00% 食杂店2.00% 家居店12.30% 超市0.70% 非零32.80% 专业店 专卖店 食杂店 家居店 超市 非零 图2禾祥西主要街道业态构成图 ?主要特点。从以上图表来看，目前禾祥西路主路段业态分布情况呈现如下特点：一是专业、专卖店比重较大。禾祥西路上专业、专卖店居多，分别占业态总量的32.1%、20.0%。以中高档服饰店、餐馆、服务设施为主，核心营业网点包括庄记百货、BOSS、城市光廊、桃太郎、ISSA、康而美SPA生活馆及其它各类专业服务店。所涉及的行业构成多样，经营商品种类丰富，有利于消费者集中购物。根据调查显示，有50月收入在5000元?10000元的消费者经常逛禾祥西路，说明其客户群以中高收入群体为主。而且与其它街道有所不同的是，逛禾祥西路的男性所占比例也不小。二是特色商品较为密集。禾祥西路以经营特色商品闻名于厦门，在这里聚集了很多特色的商品，在调查问卷中显示，65的消费者认为禾祥西路的特色商品是他们前往消费的主要原因。三是大超市量少质优。虽然超市在禾祥西路整体中所占业态比重很小，仅有三家上规模的超市，但这三家超市中又有两家都是好又多大型超市，分别位于禾祥西路东、西两端，好又多选择在这样的地理位置开两家分店，正是看中了禾祥西路便捷的交通和浓厚的商业气氛，同时也促进禾祥西路消费者的整体消费。另一家超市则是台湾“88优质连锁”便利店，这家来自台湾的超市定位较高，选址禾祥西路，说明其充分相信禾祥西路的发展潜力。 ?存在问题。一是国际、国内知名品牌较少，高端百货网点缺少，难以在社会上形成影响力和带动宣传效应。二是整体档次仍然不够。表现在经营网点密集，重复经营现象还存在，异质化对于特色商品经营是一个核心问题。另外，在这些特色商店中特色大百货网点完全空白，整体商品档次还不太高。三是租金较高，可能导致店家频繁更换。随着禾祥西路的发展，需求不断增长，自然推动租金的上扬，租金已由原来的100元/m2上升到现在的300元/m2，一间普通的店面租金每月高达15000元。租金增长过快过高，会使一些名牌名店在进驻时候也不能不考虑价格因素，原来一些较有特色的店也会因成本原因撤出该区域，一定程度不利于更多的精品名店和特色商店的进驻，不利于进一步完善其“特色一条街”的定位，从而影响该区域的长远发展。四是可能存在假冒伪劣商品。随着租金的上扬，有些商家的经营时间也较短，出于自身利益的考虑，商家可能出售部分假冒伪劣商品，以谋取暴利，这将极大地影响整个禾祥西路的商业形象。有48%的调查对象表示较担心在禾祥西路买到假冒伪劣的商品，这说明严把质量关也成了禾祥西路目前一个亟待解决的问题。 （2）.禾祥西路副街 后滨路北段。其经营特色明显，以服饰店和餐饮店为主，其中餐饮店所占面积达总营业面积的73，占绝对优势，且餐饮业经营品种多样，该路段正朝着“餐饮特色一条街”迈进。 美湖路北段。主要业态为生活服务性行业，如食品食杂店、五金店以及一些餐饮店，一些金融证券机构也落户于此，总体而言，该路段发展较为多元化，目前还未形成较为集中的业态分布。 豆仔尾路北段。主要为餐饮、音响、食杂店等，这三种业态所占比重较大，可以将该路段定义为“便民生活街”。 角滨路。该路段有天然的绿树屏障，目前已经形成小吃一条街，但由于这一带主要是商务集中区，为适应周围的消费配套需要，这一路段还有再定位的可能性。 禾祥西二路。这是禾祥西路向鹭江道的延伸路段，这一路段虽然路程不长，但已经较为充分地形成了以“新”为特色的餐馆。时尚厨房、金泰苑、意大利餐厅等一批别具风格的餐馆汇集在此，档次也“错落有致”，但目前仅数十家餐馆酒楼在此经营，其今后发展方向应是吸引更多的特色风味美食聚集于此，成为外地游客以及本地居民餐饮消费的一个好去处。 （二）空间使用状况分析 1.中山路 ?基本情况。据2005年的调查，中山路商业街的建筑面积达89万平米，其中商业营业面积15万平米，商业企业297家；其它业态经营面积为28万平方米，企业55家；住宅面积46万平方米，住户741家。目前已完成改造的巴黎春天、莱雅百货等四个片区，占地1.75万平方米，总建筑面积66.8万平方米，其中商业建筑面积8.6万平方米；正在建设的名汇、中华、中南、华辉二期四个片区，占地7.6万平方米，总建筑面积26万平方米，其中商业建筑面积7.6万平方米。除中华、中南片区为商业用地外，其余均为商住综合用地。 表3中山路空间使用情况表 业态种类商业其它住宅合计 面积（万平米）15284689 使用情况(家)297557411112 ?房产权属情况。中山路的房产权属情况比较复杂，多手转租情况普遍。据相关统计，中山路沿街店面及其延伸的二、三、四层房产共1033家，具体情况见表4,住宅用途的房产占七成的比例，经营管理难于统一，商业经营成本差异较大，一定程度造成业态集中雷同和经营档次降低。 表4中山路房产权属情况表 权属情况公房侨房私房 数量（家）69352288 2.禾祥西路 该片区现状用地性质较为单一，主要为商住用地，面积达186725.56平方米，占总用地的66.8%，其次是道路用地，有63373.19平米，比重为22.7%，办公和学校用地合计13306.9,占4.8%，商业用地为1950.69平方米，占0.7%，其余用地为空地、绿地、市政、医疗卫生、村庄等用地，占5%左右。 3.厦港片区 厦港片区为地处厦门岛西部的老城区，东起思明南路，西至海岸线，南起蜂巢山，北至碧山路及厦门冷冻厂，占地面积52万平方米。目前厦港片区已经进入第一期拆迁工作，预计在未来几年内将完成二、三期工程项目。 4.营平片区 营平片区是厦门本岛旧城中历史最悠久的街区之一，其濒临鹭江，西起鹭江道，东至思明北路，南起大同路，北到厦禾路。该片区占地面积约25.03万平方米，片内住户7042户；进行改造拆迁的房屋总建筑面积52.88万平方米。 5.中华片区 中华片区位于镇海路北侧、思明南路东侧、中山路南侧，石顶巷和宏辉大厦西侧。改造项目用地面积42049平方米，其中建设用地面积35949平方米，道路用地面积6100平方米。地上总建筑面积不超过83500平方米，地下商业建筑面积不大于30000平方米，容积率不大于2.32,建筑密度不大于63.7%。 （三）环境形象分析 1绿化 中山商圈的几条主要商业街道目前都存在沿线集中绿地少，绿化种植单调的问题。例如中山路目前主要是在道路中布置了9个临时性花坛、可移动树箱，但仍未形成整块可供行人休憩的公共绿地，植物品种也略显单调，绿化设施还需进一步完善；禾祥西路仅美湖路豆仔尾路路段北侧绿化景观较好，街道树种以羊蹄甲为主。. 2.夜景照明 目前，禾祥西路与后滨路交叉口周边将近3000平方米范围内实行LED彩灯示范工程，具体包括聚祥广场、五州大厦、禾祥商城和汇禾新城四幢建筑及一个户外的全彩LED显示屏，四幢建筑的夜景景观也各具特色。据了解，从禾祥西路的湖滨中路到白鹭洲路，约1000米的路面上，每隔60米左右就有一座LED跨街拱型彩虹桥，禾祥西路还将建设16座LED跨街拱型彩虹桥，形成视觉上的灯光隧道长廊。 中山路原先部分骑楼年久失修，楼房较为破旧，且普遍缺少夜景灯，表现为夜间霓虹较少，造型单调。去年9?8之后，中山路西段在沿街立面装饰了750米长的LED夜景灯，状况有所改善，成为一个新的景观。 3休闲设施 以中山路为例，中山路路边有少量的花坛、供行人休息的座椅等，但是还未形成公共绿地，街面的色彩单调，凳椅、花坛、遮阳伞等休闲设施少，以固定式相结合的休闲活动设施为主，雕塑等景观小品缺乏。休闲餐饮业较少，没有特色，老字号的优势尚未得到发挥。 （四）交通及停车现状分析 中山商圈要繁荣发展，必须要吸引和汇聚大量的人流、物流，交通和停车方便与否对此将有很大影响，处理不好，将成为制约中山商圈发展的主要瓶颈。 1.交通状况。 中山路：中山路以前实行单向通行，大同路、思明东、西路与之形成配对的单行线。中山路西段实行季节性时间段夜间步行街，日间允许社会车辆通行，公交车辆均不再通行该路段，步行街期间禁止机动车通行。自今年“9?8”中山路西段已实行了全日制步行街，每日8：0023：00车辆禁行。中山路附近有20多条公交线路，交通还是比较方便。 禾祥西路：道路红线为20米，其中9米的车行道，两边各5.5米的人行道，路段高峰小时双向交通量为1271PCU/H，属交通阻塞状态，公交线路有8条，4对公交停靠站，均为非港湾式停靠站，该路段7:00-22:00禁止大货车通行。主要问题是交叉口进口车道数不足，降低了路口的通行能力；交通流量大，道路负荷度高；公交车停靠站点时对交通影响较大；出租车随意上下客、行人随意横穿马路，干扰交通流的正常通行。 但根据问卷调查显示，被调查的市民对中山商圈整体交通环境还是较为满意，不满意的仅占12%（见表3）。 表5交通及停车问题市民满意度调查表 满意一般不满意 交通63%25%12% 停车13%38%49% 2.停车状况 中山路区域：中山路及周边繁华街道停车问题较为严重。根据5月份的调查，当时仅有13的调查市民对停车状况满意（见上表5）。中山路附近以前的停车途径主要有四种：一是中山路副街路边停车。中山路附近一带街区历史较老，沿街建筑布局较紧密，副街路面普遍为三车道居多。路边占道停车期间出现一定人车混杂现象，带来了不小的安全隐患。且由于乱停车现象较为普遍，副街一带车流速度较缓慢。二是路边眯表停车。这种方式一定程度改善了以往因免费而乱停车、乱占道的情况，但由于眯表车位数量有限且主要集中于通往文化宫一带，而且价格较高，因而眯表停车只能作为一种辅助停车措施，不适合大范围推广。三是公共停车场。据统计，中山路周边现有的公共停车场主要包括鹭江道地下停车场、海光大厦及海滨大厦的地面一层停车场、文化宫停车场和思东停车场等，不过由于固有停车习惯难改、一些停车场标示不明以致难于寻找等原因，这些停车场仍然存在使用效率相对较低的问题。四是中山路商场地下停车场。例如现有来雅、诚达购物广场等自有停车场，未来结合在建的南中大地广场、名汇广场、香港时代广场、老虎城等地下停车场。这些商场停车场处于繁华商业区，地理位置优越，停车场所能得到较好的流转利用。与鹭江道、文化宫停车场不同，商场停车场由于产权私有等原因，其定位反倒更针对中山路消费群体，一定程度上更有利于促进中山路购物、商务业发展。 今年9月以来，中山路停车难的问题已有进一步的解决，中山路周边已经整理划定出1500多个车位，分布在思明东、西路、大同路、开元路、大中路、升平路、镇邦路、中山东路等九条道路上，以及鹭江道地下停车场和部分高层建筑的地下停车场。同时，思明区与中华街道办还对中山路和周边道路上的交通标线、交通指示牌进行了全面的更新和设置，并且配备了专门的自行车停放架。此外，还投资近100万元建设中山商圈停车位电子诱导系统，并在9月投入使用，即时发布中山路周边停车位的动态使用情况，可每个停车场还有多少停车位可一目了然。 禾祥西路区域：原先沿街路内免费停车区18处，计219个泊位；周边咪表停车区4处，计167个泊位；周边配建停车场8个，计1631个泊位，供给2017个泊位。但自今年7月1日起，禾祥西路停车实行停车“落地收费”，并公布了对外公布禾祥西路仍有的、对社会开放的个停车位，它们是：繁荣广场，位于禾祥西路，有车位个；白鹭花园，聚祥广场正对面，有车位个；禾祥商城，位于禾祥西与后滨路交叉口东南侧，有车位个；聚祥广场，位于禾祥西与后滨交叉口，有车位个；万禾花园，位于禾祥西，有车位个。按照推进禾祥停车管理示范片区工作的原则，今后该片区内主要道路（指禾祥东路、禾祥西路、禾祥西二路、湖滨西路南段）的行车道一律不设停车泊位；附近有地下配建停车场的路段，应尽量不设或少设地面停车泊位。重设停车位后，停车收费遵循“路内高于路外、室外高于室内、白天高于夜间”的原则，修改完善停车收费办法，促进停车设施的社会化经营、产业化发展。收费人员由各区各街道负责培训上岗，所收停车费按照“收支两条线”原则，纳入财政统一安排。从实施情况来看，对于规范停车，促进交通畅通等发挥了积极作用，不过也出现了个别车主停“霸王车”的现象以及部分店家反映客户因不能随意停车而不来光顾导致生意变差等问题。 （五）历史文化资源 中山商圈是厦门的发源地，历史悠久，其中蕴含着丰富的历史文化资源，值得后人去挖掘和保护。以下从四个方面举例说明。 1.信俗遗迹 新街礼拜堂：位于台光街29号，建于1848年，是我国第一座为华人礼拜而兴建的基督教堂，号称“中华第一圣堂”。 街区寺庙：中华街区有很多寺庙，由于受限于密集的人口和狭窄的居住区域，往往因地制宜，有的建成现代的楼房风格，每层为一殿，而迥异于传统的平面布局，如释仔街的顶释寺、石顶巷的弥陀寺等；有的则仅占用楼房一层作为寺庙并与住家、商店、工厂混杂相处，如南寿宫。 石敢当：在中华街区纵横交错的街巷丁字路口，常可看到一尊尊石敢当立于墙根，久经风雨，面对着巷子，在传统文化中，其起着“镇百鬼、压灾殃”的作用。 2.名人旧居 陈化成旧居：民族英雄陈化成的故居位于草埔巷9号，系砖木结构两落民居建筑，占地面积约400平方米，为市级文物保护单位。 王人骥旧居：1912年曾任思明中学校长的王人骥，其故居位于石壁街10号，建于清末，原有两落，现存单落砖木结构传统民居。 林采之旧居：民主建国会厦门早期负责人之一的林采之，其故居位于外清巷32号，建于1958年，系砖混三层建筑。 3.名街古巷 小走马路：即华辉百货大楼建设银行营业厅旁台阶上去的这条路，以前这里都是山路，郑成功在此练兵时经常在路上跑马疾驰，老百姓便把这里叫做小走马路。 普佑街：旧时，街上有座主祀清水祖师的普佑殿，故名普佑街。普佑街多头多向，一边接广平巷、丁仔巷，一边接周宝巷，西通思明南路，东通石顶巷，街长224米，宽约3米。 本部巷：全长284米，路宽23米，在桥亭街至马箭巷间。该巷31号是郑成功部将洪旭故居，洪的兵部衙门称为本部堂，故以本部为巷名。 4.风貌建筑 骑楼建筑：1920年，厦门市政会在规划建设厦门的新城区时，以骑楼作为街市的主要形式。这些临街的商家，营业店面连着骑楼，楼上住人，家用、商用、公用合而为一，形成实用、美观的建筑风格。 暗迷巷6号：是深藏于营平片区的一幢很独特的建筑。建筑分主楼与副楼二部分，两者形成一个不大的内院，主楼高三层，设有外廊，外廊立柱、栏杆等细部处理精致，在圆拱施工中融入闽南石材，形成强烈的视觉效应。 道平路4号：建筑外墙立面凹凸变化有致，正门高柱拱券，装饰朴实无华，特别之处在建筑南立面（非主立面）亦呈三面突起，可吸收更多的熏风和阳光，整体建筑结构线条简洁明快，实用性较强。 土堆巷68号（市总工会旧址）：1927年1月，共产党员罗扬才等人在此成立厦门总工会，该建筑为砖木结构三层楼房，外墙全部由红砖砌就，面积400平方米。该建筑是我省保留下来的大革命时期工人运动的唯一旧址。现为厦门工会史迹陈列馆。 （六）旅游景观 1.中山公园。始建于一九二七年秋，一九三一年建成并开放。为纪念孙中山先生倡导的“天下为公”精神，定名为中山公园。公园位于市中心，建园时间长，是一个集宣传、展览、科普、娱乐、休闲于一体的综合性文化公园。 2.万石植物园。始建于1960年。几十年来，有规模地引种非洲、美洲、澳洲和东南亚诸国的热带、亚热带植物5000多种，建成20多个专类园区，形成以“科学内容、公园外貌”为特征，“园林艺术、园艺技术”相融合的科技与艺术、自然与人工相结合的园林式植物园。享有“植物王国”或“植物博物馆”的美誉。还拥有众多的厦门古景，如“万笏朝天”、“太平笑石”、“中岩玉笏”、“高读琴洞”、“紫云得路”、“天界晓钟”、“虎溪夜月”、“白鹿含烟”、“阳台夕照”、“万寿松声”、“小桃源”等。 3.鸿山公园。位于厦门岛五老山脉向西延伸的余脉?鸿山顶上，以鸿山古寺为中心依山而建，为厦门名景“鸿山织雨”所在地，还有由亭、台、阁、池、花、木组成的“嘉兴园”，是集名胜古迹、现代园林、游乐设施于一体的公园。 4.南普陀。五老峰山下的千年古刹，与厦门大学相邻。始建于唐代，由于该寺以奉祀观音为主，又在我国佛教四大名山之?浙江普陀山之南，故称南普陀。从寺后可以登上山顶，俯瞰厦门大学校景和厦门港风光。在寺内，游客有机会品尝著名的南普陀素菜。位于南普陀寺一侧的闽南佛学院，创办于1925年，在海内外久负盛名，是弘扬佛法、培养佛家弟子的摇篮。 5.厦门大学。由著名爱国华侨领袖陈嘉庚先生于1921年创建的厦门大学，是中国近代教育史上第一所华侨创办的大学，也是我国唯一地处经济特区的国家“211工程”和“985工程”重点建设的高水平大学。其校园依山傍海，校园风景秀丽，建筑各具特色，配以浓厚的人文和教育气息，成为外地游客来厦观光游览的热点之一。 三、中山商圈发展构想 （一）指导思想 坚持邓小平理论和“三个代表”重要思想，落实以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观，认真贯彻思明区“十一?五”规划要求，落实建设海峡西岸经济区和推进新一轮跨越式发展的战略部署，根据“改造提升、发展完善”的总体方针，按照“合理布局、提升业态、错位发展、功能集聚”的发展思路，以市场为导向，通过政府引导扶持，整合资源，发挥优势，凸显特色，提高档次，破解难题，使中山商圈焕发活力，走向繁荣，增强区域的吸引力、辐射力和竞争力，推动区域经济的发展，实现全国强区目标。 （二）基本原则 1统筹规划的原则 中山商圈发展既要立足于城市经济和社会发展的全局，充分考虑本地区和周边地区消费水平和市场环境特点，现有的商业网点状况、交通设施条件等，统筹兼顾，全面安排。既要着眼于长远，研究消费规律和发展趋势，又要从实际出发，根据消费群体分布和购买力水平，合理确定商业网点的数量、规模、档次和业态配置。 2以人为本原则 只有以人的需要、活动规律出发才能创造出富有生命活力的环境，经济建设与人类才能实现协调发展，共同进步。发展中山商圈的根本目的是为市民创造一个优美、舒适的生活环境。在中山商圈的规划中要把对人的关心放在首要位置。 3可持续发展原则 中山商圈发展要着眼未来，不能损害现有的物质环境，要有助于城市维持其社会结构的能力，在平衡与稳定的基础上的持续不断地发展；另一方面，要顺应时代发展的要求，不断地创造新的增长点，推动经济的可持续发展。 4以市场为导向原则 在推动中山商圈发展时不应以政府力量强制变迁为主体，而应采用政府引导调控，引入企业及市场力量为主体进行城市规划布局，二者协调共同发展。 （三）发展定位 在调研的基础上，结合相关规划方案，本文提出中山商圈的发展定位和目标：将中山商圈打造成为一个集传统与现代文化色彩于一体的，交通便捷、业态丰富、功能多元，服务优质，“富有活力、繁荣繁华”的厦门现代商贸中心，旅游休闲中心，教育文化中心；使其成为服务于闽东南、闽西南地区，辐射闽台，具有较高知名度，“管理规范、功能完善、业态丰富、特色鲜明”的著名商圈。 （四）商圈布局 根据中山商圈的发展定位，本文从发展布局上提出如下构想(图3)，从整体上优化和完善整个中山商圈的功能布局：一是中山路和禾祥西路两个商业区，即在目前发展较为成熟的中山路和禾祥西路的基础上，进一步发展其副街，形成区域商业网络。二是鹭江道临海商务带，即将鹭江道一带的CBD概念沿演武桥延伸至厦港片区一期区域，形成临海商务带，积极促进楼宇经济、中介服务业、金融业等第三产业的快速发展，强化商圈的商务功能，增强中山商圈经济辐射力；同时，对于目前正在拆迁的中华片区、厦港片区、营平片区，依托各自所处的功能区域以及地理优势，合理分布必要的娱乐、休闲、文化中心，在功能上对中山商圈进行补充和完善。三是旅游景观带?充分利用中山公园、鸿山公园、万石植物园、南普陀、厦大等现有的旅游资源，谋求商旅文结合，发展相关的旅游产业及配套设施，展现商圈的旅游魅力。 1.中山路商业区 （1）加紧建设改造，推进中山路步行街 ?进行错位经营、形成特色。思明区商贸业十一?五发展规划中指出：“中山路商圈大型百货较多，经营产品雷同，导致中山路商圈吸引力衰弱。”目前，中山路思明南、北路一带现有的与在建的大百货商城约有十来家，政府有必要引导其针对不同顾客群进行差别定位，形成不同特色，在整体上扩大商圈现有的消费群体，发挥商圈中重点企业的作用激活商圈的商业气氛。建议一是各大百货商场可考虑开辟主题区域，如具有地方特色的厦门特产（海产品、干货、厦门香烟等）、金门三宝/台湾特产、或代表国际时尚的迪斯尼主题商品专卖等，同时，针对厦门市电影城、游乐场、真冰场等娱乐设施缺乏的现状，可在商城内部可增设此类设施，进行补充，还可设立台湾美食城、闽南小吃广场等餐饮区，实现“以特色吸引顾客，以全方位的服务留住顾客”的目标。二是“主题百货”目前仍需慎行。主题百货是相对于综合百货而言的一个概念，它只针对特定的消费人群或消费市场。其对顾客群划分得更细，专业性更强，对消费者需求和消费者心理的把握必须更加准确，对商家的经营水平要求更高，目前在厦门经营“主题百货”，应谨慎行事，深入调研，培育市场，可先做好做精一两家（如奥斯莱特名牌折扣店），再根据经营情况和市场情况决定是否进行推广。不过从长期来说，随着市场经济的进一步发展，消费者消费水平的不断提高，消费观念的改变，必将会有愈来愈多的人选择走进“主题百货”商场。 ?提升形象档次，引进名牌。一是拓展独立店面，目前中山路、思明南、北路的部分独立店面门面小，缺乏修饰，如能进行适当整合，改造装修，可在整体上提升中山路的形象。二是政府可在政策上加以引导，通过税收优惠等政策吸引国内、国际知名品牌进驻中山路，提高中山路的质量，有效地留住消费者，延长他们在中山路的消费时间，增加消费额，同时吸引消费力较高的顾客群体在中山路进行消费。 ?完善相关配套，满足需求。一是在中山路进一步合理搭配一些餐饮网点，解决目前许多消费者在中山路感到不方便的就餐问题。建议餐饮类引进运作较为成熟的餐厅，方便顾客用正餐，而不仅仅是目前临街小屋所经营的小吃小点。二是增设一些咖啡厅、酒吧、啤酒广场等休闲场所（可利用骑楼二楼及以上空间），既便于消费者在购物之余休息娱乐，又有利于提高整个中山路的格调。三是从顾客步行购物需求考虑，每隔一段距离设置一处顾客存包处以及公共厕所，方便顾客长时间以及大批量购物。还可模仿机场设置一些人行传送带同时方便人随时上下，节省体力又增添特色。四是加强形象包装，从绿化、夜景、雕塑、文化娱乐活动等方面精心设计，大力营造良好环境，对此，后文在（五）处有详述， （3）加强引导扶持，打造区域副街 在现有基础上，政府可加以引导，打造中山路副街，形成特色购物街，将商贸服务由中山路向更广的范围渗透，最终形成商业网络乃至成为中山大商圈中的小商圈，成为中山路的有益补充。具体定位情况参见表4。 表6中山路副街定位 中山路副街特色街定位 思明东西路时尚一条街（现有面对年轻女性的时尚服饰精品，可丰富服务内容，如美容等，满足时尚需求） 开元路饮食一条街（在原有基础上，进一步提升档次，形成特色） 大同路旅游纪念品及土特产一条街 大中路儿童服饰一条街（在原有基础上不断补充完善） 局口街女性内衣一条街（针对厦门女性内衣独立店面并未形成集中经营的态势而设） 镇邦路男士精品服饰一条街 定安?太平路台湾小吃一条街 海后路茗茶一条街 （4）加快旧城改造，丰富商圈功能 利用中华片区改造契机，合理规划设计，将该片区建设成为以旅游为主题，集购物、娱乐、休闲、餐饮、观光为一体的一站式大型都市生活中心。一是以“温馨平安夜”为主题，拉动厦门冬季旅游高潮。每年一度的香港缤纷冬日节通过一连串旅游活动成为香港庆祝圣诞新年的焦点，也吸引了无数游客，极大地拉动香港地区旅游经济的大幅发展。厦门也是享誉国内外的旅游城市，拥有宜人的气候，位于中山商圈的中华片区更是具有得天独厚的地理优势，目前中山路一带的在建大型商城有中南商业广场、名汇广场、香港时代广场、老虎城等为游客的休闲消费提供了很好的去处。依据地缘和气候优势，可在该片区内开展类似的主题活动，拉动旅游和消费的双重增长。二是建立儿童乐园，配套相关行业建设。作为环境优美、气候宜人的滨海城市，厦门有潜力被进一步开发为儿童的乐园。在中华商圈内，儿童文化娱乐消费活动比较欠缺，除了现有的大中路童装一条街和中山公园外，基本没有儿童的娱乐消费场所。因此，建议在中华片区内，可增设较大的露天儿童游乐场。此外，针对目前厦门劣质“三无”产品充斥玩具市场甚至是大卖场的问题，可以重点儿童乐园周边规划形成儿童玩具一条街，专门销售质量信得过玩具。乐园周边建立大型儿童美术馆，旨在培养少年儿童的艺术鉴赏和艺术创造能力，展示古今中外名家的艺术作品（可以是大量仿制的绘画、雕塑等艺术品）以及少年儿童的优秀作品，同时留出让参观者现场进行艺术创造活动的空间。在展品来源方面，可以以适量采购和鼓励私人捐赠相结合，并依托厦门发达的油画业，请高层次的画师对名画进行高水平仿制，不但可以吸引少年儿童游客，而且能够进一步扩大厦门油画产业的影响力。配套餐饮方面，应注意针对儿童的口味和家长追求营养健康的要求，推出特色餐饮服务。这样一条龙服务，其将成为拉动中山商圈经济的又一强有力的“引擎”。三是利用好现有资源。例如在中华礼拜堂周边可建设集介绍基督教文化、展示厦门基督教文化史和出售基督教图书、艺术品、文化用品为一身的厦门基督教文化博物馆，渲染厦门的多元文化氛围。 2.禾祥西路商业区 （1）提升整体品位，突出路段特色。 对于具有小资风情的禾祥西路，其顾客的消费相对偏高，整体品位需要进一步提高。由于各路段各具特点，定位也应不同。一是湖滨中路至后滨路路段，时尚、精品、高雅为其发展走势，可将其定位为“休闲时尚街”，因而在其改造中，应走精品化路线，引进高端精品店，提高路段知名专业店和专卖店的比例，增强该区域的影响力和辐射力。二是后滨路到市府大道路段。该路段中小商业网点多，经营灵活、多样、自主性强，可将该路段定位为“琳琅满目的购物休闲街”，在其改造中，可适当减少家居家饰店、美容美体店比例，积极引进知名品牌的主力专业店、专卖店和1-2家高档百货店，增加大众娱乐行业，餐饮业的比例。三是市府大道到斗西路路段。目前，该路段家具店的营业面积占有绝对优势，可将其定位为“新生活、新时尚家居特色街”，但针对不少家居店经营产品时代气息不足、品位档次相对不高的特点，应进一步提高经营的档次水平，品位上也应多样，同时，对老牌家居店要进行保护鼓励，适当引进国内或国际知名家居品牌主力店。 （2）建立“商家协会”，强化组织协调。 商业街是多店铺的聚集区，商业街店铺之间并不是单纯的竞争关系，更多的还是一种连带关系。从国外的经验来看，许多国家的商业街都出现了具有法人资格的商业街合作组织，以协调和统一各店铺的经营管理活动，因此，在发展商业街时，一方面要加强商业街的统一管理和组织协调，如成立“商家协会”，不断强化协会会员之间的“共存亡、共繁荣”意识，协调会员之间的经营，从布局形象、主打商品种类、服务个性、文化特色、店内陈设等多方面实行错位经营，减少重复经营，提高各店铺的相互合作水平，达到各商家的共赢。另外，重视商业街里聚集的具有实际经营经验、有创造力、会企划的经营人才，应该通过商家协会充分调动这些人力资源，把各种人才的思想和各个商店的创意看作商业街共有的财产，协会全体成员应当不断学习新知识，交流彼此心得，建设学习型商业街。目前，鹭江街道和开元街道已在积极谋划筹建“商业协会”，准备进行探索尝试。 （3）打击假冒伪劣，培育诚信市场 “百城万店无假货”活动的开展，在流通行业兴起了重质量、重信用的良好氛围。禾祥西路要朝着精品名店、“特色化”的角度不断发展，质监部门、工商部门、卫生部门、物价部门以及商家自身都要相互协调合作，形成一个完善的商品流通信用体系，将禾祥西路打造成为“购物放心一条街”。可以采取以下措施：一是严把商品进货关，建立商品质量信用；二是严把商品价格关，建立商品价格信用；三是严把商品促销关，确立行业公信；四是严把经营场所安全关，建立商场购物环境达标信用；五是遵守商业职业道德，建立商业服务信用；六是健全监督机制，建立企业信用。 3.鹭江道临海商务带 （1）发挥优势，完善配套，推动商务环境优化 鹭江道一带目前建有银行中心、国际银行大厦、亿力大厦、远洋大厦等高档写字楼群和鹭江宾馆、海景酒店以及目前正在筹建的和平里酒店等星级酒店，已初步构成CBD雏形。同时沿着演武桥向厦港片区一期地带延伸，无论在地理上或在结构功能上都与环?湖鹭江道CBD形成统一，届时形成临海商务带，不仅进一步深化着整个商圈的商务功能，同时有力的促进厦门海洋特色旅游资源的进一步挖掘整合，为厦门创造出一道具有现代化气息的风景。此外，由于鹭江道一带是厦门城市的发祥地和传统的对外交流口岸及商贸服务区，毗邻中山路商圈，与“海上花园”鼓浪屿一水相隔，交通便捷，历史文化底蕴浓厚，商务发展基础教好，应抓住这一有利条件，大力发展旅游、商务业，加快经济腾飞。一是加快临海商务带形象设计及推广，重点建设沿海夜景工程，以香港铜锣湾及上海外滩为典范，将临海商务带打造成中山商圈乃至厦门的城市标志性景观，做强“名片经济”。二是结合利用临海商务带滨江临海，直接面对鼓浪屿的得天独厚的区位优势，突出自然优美的海、岛景特色，积极引进水上和海上娱乐休闲项目，引入包括水上飞机、水上跳伞、水上滑板、水上摩托等娱乐项目，拉动厦门旅游人气，争创厦门旅游新景点。三是发挥地处厦门城市中心及传统对外交流口岸及商贸服务中心优势，营造良好的商务发展环境，广泛进行招商，吸引国内外知名公司入驻，推进鹭江道-演武一带商务业快速发展。 （2）壮大楼宇经济、现代服务业等，增强商圈辐射力 鹭江道临海商务带环境优美，区位优势明显，商务楼宇林立，成为推动区域经济发展的聚宝盆，同时此地还汇聚了大批咨询、信息、中介服务、会计事务所、律师事务所等中介服务业机构以及汇丰银行、建行等金融机构，现代服务业已成为拉动经济增长的重要力量。今后的发展中，应进一步抓住楼宇经济、现代服务业等，切实增强中山商圈的辐射力、影响力。一是努力壮大楼宇经济。加强楼宇经济工作的领导、健全网络，完善政策、扶持发展，不断加强服务、发挥楼宇经济信息系统作用进行科学管理，注意盘活资源、充分利用空置资源，同时，合理规划，加快建设，扩大楼宇经济发展载体，加大招商力度，扩大对外宣传，推动区域协作，积极吸引外地企业来此设立总部或营运中心，通过对外的商务运营，聚集人流、物流、信息流，增强辐射带动作用。二是大力发展中介服务业、金融等现代服务业。一方面，要大力引进国内外著名的咨询、律师、会计师事务所等中介组织，培育公证、代理、经纪、拍卖等中介服务市场，不断扩大中介服务业经营规模；继续实施名牌名店战略，重点扶持一批服务水平高、管理理念新、经营规模与业绩在行业中排名前列的中介服务机构走品牌化、连锁化发展道路，一批全国知名品牌的大型事务所；加快建立各类中介服务行业协会、同业公会等服务性组织，规范中介行为，促进行业发展。另一方面，充分利用WTO后过渡期我国金融业扩大对外开放的机会，大力引进外资金融机构，积极发展各类风险投资基金，拓展金融市场；大力引进和培育一批非银行金融机构，如各类投资担保公司、典当行等，促进社会资本投资的多元化，拓宽企业融资渠道，创新服务手段；发挥对台区位优势，争取中央的政策支持，加快构建区域对台离岸金融中心，解决好台币清算问题，满足台商的融资结算需求。 （3）做好厦港、营平改造，带动整体档次提升 ?厦港片区 市规划局将厦港片区定位为：以文化交流、休闲度假、旅游购物和居住为主为宜，并将其设计为“精神港湾、文化家园”，体现休闲功能及丰富的历史文化内涵，构建厦港诗意生活空间。据此定位，提出三点开发设想。一是打造“从海上看厦门”的标志建筑群。可以充分利用厦港片区入海口的特殊区位，塑造城市的门户形象，打造“从海上看厦门”的地标性建筑群，打造滨水地标区域。二是开辟“时空隧道”，丰富旅游资源。厦港片区内有许多值得保护的因素，包括渔港历史、郑成功军事遗迹、华侨博物馆、工业旧址等，通过串联历史风貌建筑及人文景点，开辟时空隧道，展现城市港口及工业发展历史，不断丰富旅游资源，带动旅游经济的发展。三是建立“图书文化一条街”。厦港片区中包含着国家重点大学厦门大学，辖区内还有鹭江大学，拥有丰富的文化资源，图书文化一条街的建立有很好的资源背景，结合厦门市情况，可召集图书散户在此条街进行图书、杂志等文化用品的交易，同时经销各种图书字画；厦门大学附近是书画家和图书收藏家的聚集地，可为他们提供一些“储蓄”图书字画专柜，代存、代租、代售其图书字画；充分利用大学文化资源，注重学生图书市场需要，以文教、社科、科技、教辅类图书为销售热点。此外，厦港片区与中山路之间距离短且交通方便，市民和游客在享受购物乐趣的同时也能顺便逛逛这条“图书一条街”，为其提供了一个增长知识的休闲消费场所，同时也会提升中山商圈的文化品味。 ?营平片区 营平片区与“海上花园”鼓浪屿隔海相望，处于“鼓浪屿-万石风景名胜区”中心节点，地理位置优越，曾是厦门传统的对外交流口岸和商贸服务区，针对轮渡、鹭江道改造建设的完成，以及与鼓浪屿隔海相对的特点，可将营平片区定位为集商务、旅游服务、休闲娱乐等为一体的厦门本岛重要的商务旅游中心区。一是发展经济型旅店。此举有助于释放厦门旅游的潜力。随着人们生活水平提高，个性化消费需求的趋势越来越明显，特色旅游日趋繁荣，为经济型酒店的发展模式提供了多种选择，如商务型、会议型、招待型、旅游度假型等。在发达国家中，经济型连锁旅馆与高档星级酒店的比例一般为7：3，在旅游业发达的城市这一比例则更高些，而目前在厦门这个比例刚好相反。据介绍，厦门现有四星级以上酒店18家，其中五星级酒店4家，四星级酒店14家；而真正意义上的经济型酒店不过3家，远远满足不了市场需求，因此，建立经济型旅馆是十分必要且具有巨大发展潜力的。而营平片区独特的区位优势，应该利用良好条件，建设发展经济型旅店。二是建立中央公园。中央公园的精髓并不在于“大”，而在于一切“以人为本”，提供各项人性化的功能。例如可在公园内设立艺术走廊、网球场、游泳池以及可供休憩的大草坪等。这不仅吸引国内外游客，也是本地居民休闲、消遣的好去处。在此可借鉴纽约第五大道上的中央公园、香榭丽舍大道上的协和广场等成功案例。虽然用经济效益去衡量，这些设施座落在世界级的“金街”上恐怕是最大的浪费，但她们的人性化设计给旅游者和市民带来的“体验经济”和城市品牌形象是难以用金钱来估价的。在营平片区内建立这样一个中央公园不仅是区别于其它商圈的一个显著的文化内涵，还能提升整个城区的文化品味。 4.中山商圈旅游景点带 这一旅游景点带上，汇集了中山公园、万石植物园、鸿山公园、南普陀、厦大等知名的旅游景点，这些景点周边就有中山路、厦大一条街等商业街路，应当充分利用资源，实现商、旅、文的有机融合，相互增色添彩。一是合理规划，注意引导。例如，整合规划旅游线路，通过相关的指示说明，引导游客在游赏完旅游景点的美景后，向周边商业街流动，购物消费，同样，也可引导购物完毕的游客（设立便民的物品寄存点）来到旅游景区休憩娱乐。二是深入开发，丰富内容。一方面，要深入挖掘景区内自然、历史、文化资源，适当包装宣传，形成丰富多彩，富有内涵的看点，例如鸿山公园就将规划定位为以奇岩、古刹、名胜为主要景观类型，集观光、休闲、健身、娱乐、科教于一体的区级风景名胜公园；另一方面，景区内新开发的休闲、娱乐项目应当自然融入，不会破坏原有景观，项目的设置上，应充分进行市场调查，切实从游客的需求考虑，努力留住游客，避免资源浪费。在这一旅游景点带上，厦大一条街是一条较有特色的