蓝谷地【里外】定价方案11.7.doc

蓝谷地【里外】定价方案第一部分 商铺基本数据一、商铺基本情况本商业中心商铺共159间，可售建筑面积共计15890.4平米（不包含夹层超市）；平均公摊率31.16%。楼层商铺数量面积区间公摊率公摊系数总面积夹层2239.99-87.6123.58%0.3083941085.39一楼5647.59-186.8534.06%0.516513493.11二楼6246.55-212.5932.60%0.4835114165.47三楼11191.6-813.0929.07%0.4098533940.22四楼8145.94-954.631.25%0.4545783206.21总计159-15890.4第二部分 商铺营销策略简述一、营销策略通过包装和说辞细化，突出产品的稀缺性，消费群体和回报的稳定性，凸显商铺未来的增值潜力及产品的投资价值。 销售策略： 前期大量蓄客，集中开盘，营造热销氛围，吸纳更多的投资客户；通过热销氛围挤压部分客户选择位置较差商铺，从而实现项目的整体销售。 大客户优先选房。 价格策略：抓住客户买涨不买跌的心理，建议采用低开高走价格策略，分阶段、小幅度提价，给予后期铺位有升值和涨价的空间，人为制造涨价假象，营造火爆热销场面。二、销售重点及难点 三、四楼大面积商铺，因面积大，总价高，对客户的资金实力要求高；临水杉街和合欢树街的商铺店招的展示面极差。 现区域商铺的租金价格难以支撑售价，近期成都市场商铺供给出现放量趋势，销售竞争激烈。 项目的土地使用年限到合同约定交房时间仅有32年，交房时间为2012年5月30日，客户资金占用时间较长。 项目不临主干道，外部人流很难进入。 项目体量较大，且当前的人气较弱。 第三部分 商铺定价方法一、定价参考因素 区域同类商铺的售价、租金水平； 项目本身人流动向、商铺结构等个体差异对比； 投资者的关注点及喜好。1、【里外会】金卡入会客户情况总结从金卡入会客户分析得知，以下几类商铺的市场接受度高：l 靠近转角处和主入口位置的商铺人流动向好，客户接受度高。l 临主干道外街一楼的小商铺接受度高。l 层高高，赠送面积多，附加值高的商铺，客户接受度高。2、人流动向、商铺结构等个体差异比较 分层栋号单元楼层房号点评夹层1211临内街，到达性强，层高6米局部4米，双开门，2个展示面，公摊相对较小夹层1212临内街，到达性强，层高6米局部4米，双开门，2个展示面，公摊相对较小夹层1213临内街，到达性强，层高6米局部4米，双开门，2个展示面，公摊相对较小夹层1214临内街，到达性强，层高6米局部4米，双开门，2个展示面，公摊相对较小夹层1215临内街，到达性强，层高6米局部4米，双开门，2个展示面，公摊相对较小夹层1216临内街，上下楼梯处，到达性强，层高6米局部4米，双开门，2个展示面，公摊相对较小夹层1219临内街，处于角落，可视性和展示面差，层高6米，公摊相对较小夹层12110临内街，处于角落，可视性和展示面差，层高6米，公摊相对较小夹层12111临内街，到达性强，层高6米，公摊相对较小夹层12112临主干道，次入口，正对学校，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高6米，公摊相对较小夹层12113临内街，到达性强，层高6米，公摊相对较小夹层12114临主干道，正对学校，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高6米，公摊相对较小夹层12115临内街，到达性强，层高6米，公摊相对较小夹层12116临主干道，正对学校，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高6米，公摊相对较小夹层12117临内街，入口拐角处，达到性强，可视性、展示面好，双开门，层高6米，公摊相对较小夹层12118临主干道，正对学校，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高6米，公摊相对较小夹层12119临主干道，位于主入口拐角处，到达性很强，可视性、展示面都很好，口岸绝佳，层高6米，公摊相对较小夹层12120临主干道，位于主入口拐角处，到达性很强，可视性、展示面都很好，口岸绝佳，双开门设计，层高6米，公摊相对较小夹层12121临主干道，到达性很强，可视性、展示面都很好，紧靠主入口，层高6米，公摊相对较小夹层12122临主干道，到达性很强，可视性好，层高6米,展示面受影响，公摊相对较小夹层12123临主干道，到达性很强，可视性好，层高6米，但因地面高差，展示面欠缺，公摊相对较小夹层12124临内街，达到性强，层高6米，公摊相对较小1F1111临小区路，内街，入口转角处，观光电梯，达到性很强，可视性、展示面都很好，双开门设计，层高4.5局部5.5米1F1112临小区路，内街，双开门，观光电梯，展示面好，层高4.5米局部5.5米1F1113临小区路，内街，双开门，展示面好，层高4.5米局部6米，适应性受影响1F1114临小区路，内街，双开门，展示面好，层高4.5米局部6米，适应性受影响1F1115临小区路，内街，双开门，展示面好，层高4.5米局部6米，适应性受影响1F1116临小区路，内街，双开门，展示面好，层高4.5米局部6米，适应性受影响1F1117临小区路，内街，双开门，展示面好，层高4.5米局部6米，适应性受影响1F1118临小区路，内街，双开门，展示面好，层高4.5米局部6米，适应性受影响1F1119临小区路，内街，双开门，展示面好，层高4.5米局部6.5米，适应性受影响1F11110临小区路，内街，双开门，展示面好，层高4.5米局部6.5米，适应性受影响1F11111临小区路，内街，双开门，展示面好，层高4.5米局部6.5米，适应性受影响1F11112临小区路，内街，双开门，展示面好，层高4.5米局部6.5米，适应性受影响1F11113临小区路，内街，入口处，上下楼梯，双开门，展示面好，层高4.5局部6.5米，适应性受影响1F11114临内街，上下楼梯，观光电梯，自动扶梯，到达性强，双开门，2个展示面，可视性好，层高4.5米1F11115临内街，上下楼梯，观光电梯，自动扶梯，到达性强，双开门，2个展示面，可视性好，层高4.5米1F11116临内街，双开门，2个展示面，可视性好，层高4.5米1F11117临主干道，主入口拐角处，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高4米1F11118临内街，入口处，上下楼梯旁，到达性强，可视性、展示面都好，层高4.5米1F11119临主干道，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高6.5米1F11120临主干道，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高6.5米1F11121临内街，上下楼梯旁，到达性强，层高4.5米1F11122临主干道，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高6.5米1F11123临内街，到达性强，层高4.5米1F11124临主干道，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高6.5米1F11125临内街，上下楼梯，自动扶梯，到达性强，可视性、展示面都很好，层高4.5米1F11126临主干道，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高6.5米1F11127临内街，上下楼梯，自动扶梯，到达性强，可视性、展示面都很好，层高4.5米1F11128临主干道，到达性强，可视性、展示面都很好，层高4.5米1F11129临内街，到达性强，层高4.5米1F11130临主干道，到达性强，可视性、展示面都很好，层高4.5米1F11131临内街，到达性强，层高4.5米1F11132临主干道，到达性强，可视性、展示面都很好，层高4.5米1F11133临内街，到达性强，层高4.5米1F11134临主干道，到达性强，可视性、展示面都很好，层高4.5米1F11135临内街，上下楼梯，到达性强，层高4.5米1F11136临主干道，上下楼梯处，到达性强，可视性、展示面都很好，层高4.5米1F1221临内街，双开门设计，2个展示面，可视性好，层高4.5米局部6米，影响商铺适应性1F1222临内街，双开门设计，2个展示面，可视性好，层高4.5米局部6米，影响商铺适应性1F1223临内街，双开门设计，2个展示面，可视性好，层高4.5米局部6米，影响商铺适应性1F1224临内街，双开门设计，2个展示面，可视性好，层高4.5米局部6米，影响商铺适应性1F1225临内街，双开门设计，2个展示面，可视性好，层高4.5米局部6米，影响商铺适应性1F1226临内街，双开门设计，2个展示面，可视性好，层高4.5米局部6米，影响商铺适应性1F1227临内街，处于角落，到达性、展示面差，层高4.5米1F1228临内街，处于角落，到达性、展示面差，层高4.5米1F1229临主干道，处于角落，到达性、展示面一般，层高4.5米1F12210临主干道，正对学校，到达性强，可视性、展示面都很好，层高4.5米1F12211临内街，到达性强，层高4.5米1F12212临主干道，正对学校，到达性强，可视性、展示面都很好，层高4.5米1F12213临内街，到达性强，层高4.5米1F12214临主干道，正对学校，到达性强，可视性、展示面都很好，层高4.5米1F12215临内街，到达性强，层高4.5米1F12216临主干道，正对学校，到达性强，可视性、展示面都很好，层高4.5米1F12217临内街，观光电梯，自动扶梯，到达性强，可视性、展示面都很好，层高4.5米1F12218临主干道，自动扶梯旁，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高4.5米1F12219临主干道，观光电梯旁，到达性很强，双开门设计，可视性、展示面都很好，层高4.5米1F12220临主干道，到达性强，转角商铺，可视性、展示面都很好，层高4.5米，但入口没在主人流动线上2F1121临内街，临小区路，拐角处，自动扶梯，到达性很好，可视性，展示面好，层高4.5米2F1122临内街，临小区路，自动扶梯，到达性好，可视性，展示面一般，层高4.5米2F1123临内街，临小区路，自动扶梯，到达性好，可视性，展示面一般，层高4.5米2F1124临内街，临小区路，到达性一般，可视性，展示面一般，层高4.5米2F1125临内街，临小区路，到达性差，可视性，展示面一般，层高4.5米2F1126临内街，临小区路，可视性，展示性好，4.5米标准层高，到达性稍差2F1127临内街，临小区路，到达性差，可视性，展示面一般，层高4.5米2F1128临内街，临小区路，到达性差，可视性，展示面一般，层高4.5米2F1129临内街，临小区路，观光电梯，到达性好，可视性，展示面一般，层高4.5米2F11210临内街，临小区路，观光电梯，到达性好，可视性，展示面一般，层高4.5米2F11211临内街，临小区路，观光电梯，到达性好，可视性，展示面一般，层高4.5米2F11212临内街，临小区路，到达性差，可视性，展示面一般，层高4.5米2F11213临内街，临小区路，上下楼梯，到达性差，可视性，展示面一般，层高4.5米2F11214临内街，观光电梯，达到性好，层高4.5米2F11215临内街，观光电梯，达到性好，层高4.5米2F11216临内街，到达性一般，层高4.5米2F11217临主干道，入口转角处，上下楼梯，自动扶梯，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高4.5米2F11218临主干道，到达性强，可视性、展示面好，层高4.5米2F11219临内街，上下楼梯，自动扶梯，到达性强，层高4.5米2F11220临主干道，到达性强，可视性、展示面好，层高4.5米2F11221临内街，上下楼梯，自动扶梯，到达性强，层高4.5米2F11222临主干道，到达性强，可视性、展示面好，层高4.5米2F11223临内街，上下楼梯，自动扶梯，到达性强，层高4.5米2F11224临主干道，上下楼梯，到达性强，可视性、展示面好，层高4.5米2F11225临内街，观光电梯，到达性强，层高4.5米2F11226临主干道，上下楼梯，到达性强，可视性、展示面好，层高4.5米2F11227临内街，观光电梯，到达性强，层高4.5米2F11228临主干道，到达性强，可视性、展示面好，层高4.5米2F11229临内街，到达性强，层高4.5米2F11230临主干道，到达性强，可视性、展示面好，层高4.5米2F11231临内街，到达性强，层高4.5米2F11232临主干道，到达性强，可视性、展示面好，层高4.5米2F11233临内街，到达性强，层高4.5米2F11234临主干道，到达性强，可视性、展示面好，层高4.5米2F11235临内街，上下楼梯，到达性强，层高4.5米2F1231临内街，到达性一般，层高4.5米2F1232临内街，到达性一般，层高4.5米2F1233临内街，到达性一般，层高4.5米2F1234临内街，到达性一般，层高4.5米2F1235临内街，到达性一般，层高4.5米2F1236临内街，到达性一般，层高4.5米2F1237临内街，处于角落，上下楼梯，到达性差，可视性，展示面一般，层高4.5米2F1238临内街，处于角落，上下楼梯，到达性差，可视性，展示面一般，层高4.5米2F1239临内街，处于角落，到达性差，可视性，展示面一般，层高4.5米2F12310临内街，处于角落，到达性差，可视性，展示面差，层高4.5米，面积稍有浪费2F12311临内街，处于角落，到达性差，可视性，展示面差，层高4.5米2F12312临主干道，处于角落，到达性差，可视性，展示面一般，层高4.5米2F12313临内街，到达性一般，层高4.5米2F12314临主干道，到达性一般，可视性、展示面好，层高4.5米2F12315临内街，上下楼梯，到达性一般，层高4.5米2F12316临主干道，到达性强，可视性、展示面好，层高4.5米2F12317临主干道，到达性强，可视性、展示面好，层高4.5米2F12318临内街，上下楼梯，到达性强，层高4.5米2F12319临主干道，到达性强，可视性、展示面好，层高4.5米2F12320临内街，到达性强，层高4.5米2F12321临主干道，到达性强，可视性、展示面好，层高4.5米2F12322临内街，到达性强，层高4.5米2F12323临主干道，到达性强，可视性、展示面好，层高4.5米2F12324临主干道，拐角处，观光电梯，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高4.5米2F12325临主干道，拐角处，观光电梯，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高4.5米2F12326临主干道，拐角处，观光电梯，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高4.5米2F12327临主干道，拐角处，观光电梯，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高4.5米3F1131临小区路，拐角处，可视性、展示面好，到达性一般，层高4.2米3F1132临小区路，可视性、展示面一般，到达性一般，层高4.2米3F1133临小区路，观光电梯，可视性、展示面一般，到达性好，层高4.2米3F1134临内街，观光电梯，可视性、展示面差，到达性好，层高4.2米3F1135临主干道，到达性一般，可视性、展示面好，层高4.2米，但面积较大，且店招位受影响大3F1136临主干道，观光电梯，到达性好，可视性、展示面好，层高4.2米，但面积较大，且店招位受影响大3F1241临内街，可视性、展示面一般，到达性一般，层高4.2米3F1242临内街，可视性、展示面一般，到达性一般，层高4.2米3F1243临主干道，到达性一般，可视性、展示面好，层高4.2米，赠送面积约250平米，附加值高，但面积较大，且店招位受影响大3F1244临主干道，观光电梯，到达性好，可视性、展示面好，层高4.2米，但面积较大，且店招位受影响大3F1245临主干道，观光电梯，到达性好，可视性、展示面好，层高4.2米，但此商铺必须和1单元6号商铺一起销售，总面积大4F1141临小区路，可视性、展示面好，到达性好，赠送面积约240平米，附加值高，层高4.2米4F1142临内街，观光电梯，可视性、展示面差，到达性好，层高4.2米4F1143临主干道，到达性一般，可视性、展示面好，层高4.2米，赠送面积约140平米，附加值高，但面积较大，且店招位受影响大4F1144临主干道，观光电梯，到达性好，可视性、展示面好，层高4.2米，赠送面积约70平米，附加值高，但面积较大，且店招位受影响大4F1251临内街，可视性、展示面一般，到达性一般，层高4.2米4F1252临内街，可视性、展示面一般，到达性一般，层高4.2米4F1253临主干道，到达性一般，可视性、展示面好，层高4.2米，赠送面积约120平米，附加值高，但面积较大，且店招位受影响大4F1254临主干道，观光电梯，到达性好，可视性、展示面好，层高4.2米，赠送面积约70平米，附加值高，但面积较大，且店招位受影响大二、项目周边商业市场情况分析1、 周边在售商业情况调查项目名称调 查 内 容沙河壹号底商区域位置：锦江区静康路中段商业面积: 住宅底商25间，面积区间40-100；写字楼一楼商铺8间，面积区间130-230，层高4.8-5.5米组成结构:框架、底商公摊：住宅底商公摊约2%,写字楼商铺约25%价格范围:19000-32000元/平米优惠：一次性优惠1%开盘时间：2010年9月销售情况：该项目商铺数据不全，无销售资料，因价格偏高，暂无销售。优势：1)、现项目周边无商业配套，本项目有80000平米的写字楼，和本小区2000多户住户，以及周边几大楼盘的带动；项目未来临主干道有一幢3层楼的独栋商业体，以及现在售楼部位置规划的写字楼下的2层商业，未来发展较好;2)、临主干道，能吸引部分过境消费。劣势：1)、单间总价较高，比较挑客户；2)、周边还不成熟，有较长的市场培育期；3)、从目前该区域租赁情况来看，售价偏高。师大现代花园商业街区域位置：龙泉成龙路四川师范大学新校区商业面积: 商铺体量共30000平米，共三层，一批次推出商铺228个，面积从7.38-337.61平米，主力面积是10-65平米组成结构:框架、底商3层公摊：1楼：约11%；2楼、3楼：约30%价格范围: 面单价：6800-41800元/平米，实际成交单价为:5865-37159元/平米销售均价：1F均价约25000元/平米，2F均价约10000元/平米，3F均价约7000元/平米优惠：一次性付款优惠10%，分期付款优惠7%,按揭优惠3%。排号优惠1-100号优惠10000元，101-200号优惠8000元，201-300号优惠5000元,300号以上优惠3000元，实际操作过程中均可享受最高优惠，如果有意向购买还可再申请。开盘时间：2010年9月12日销售情况：1）、项目从2009年开始排号，排号费为50000元，截止开盘共排号约1000个；本次推出商铺288套，截止9月16日，共售出81套，销售率:28%，排号客户转化率：约8%。2）、成交楼层为：1F：41套， 2F：25套， 3F：17套。成交面积为：15平米以下：22套； 20-30平米：29套； 30-60平米：21套 ； 60-80平米：8套 ； 80平米以上：9套。3）、9月12日开盘，由于售价与排号时预估价格出入太大，排号客户纷纷要求退款，部分客户在开盘前知道价格，已提出退款要求。优势：1)、临四川师范大学新校区，直线距离400米，现沙河堡校区大一至大四学生都将搬迁至新校区，预计学校学生将达50000人；2)、师大现代花园作为川师新校区生活、休闲、娱乐配套，距川师学生宿舍步行1公里左右，用时大约30分钟，现校区主要为大一、大二学生，共计师生约20000人，学校宿舍区仅有少量商业配套，不能满足学生基本消费需求，现阶段主要购物为坐班车至沙河堡老校区购买；3)、项目本身有4200户，现推出的3、4号楼商铺临龙城1号大门，该小区商业配套极少，小区内有超市，临大门有2幢3层楼的商业会所，周边新楼盘合能四季映像，还有首创、创投公司地块,该项目是首个在该区域推出销售的商业；4)、面积分析：该项目主力面积区间为：10-65平米，总价低，主要是以小面积商铺和校园经济吸引投资客户。劣势：1)、单价高，开盘售价与排号时前期预估单价相差甚远（排号时预估为6000-20000元左右）；2)、开发商诚信受到质疑，商铺认购流程不规范；3)、由于价格高，投资回报率低，川师新校区与该商业街的区域关系有待进一步研究，存在一定的市场风险。蓝谷地B区底商区域位置：天域2号楼底商商业面积:共 10间,面积范围：87.15-163.6平米组成结构:框剪、底商公摊：4.5%层高：2间4.8-5米，8间6.9米价格范围:面单价：176000-22300元/平米，成交单价：16544-20962元/平米优惠：一次性优惠6%开盘时间：2010年7月销售情况：已全部售罄优势：1）全临街；2）公摊低，层高高，可利用率高。劣势：1）单间面积大，总价高；2）少部分商铺里面的承重墙较多，且部分商铺不能打通，扩大经营规模难。小结：1）沙河壹号底商、师大现代花园商业街虽然销售价格高，但因脱离市场承受能力，区域租金难以支撑售价，从而造成了项目的滞销；其销售定价不具有参考性。2）天域2号楼底商价格约1.7-2.1万,现已售罄；里外相对2号楼底商面积小、总价低；但公摊较大，并以内铺为主，临街铺面相对较少；因区域位置相近，目标客群相近，里外的定价可部分参考天域底商价格。2、 周边现存商业租售情况调查项目名称商铺数量租金水平售价水平客户来源主要业态空置率大观苑底商70户3545元/平均租金水平40元/7000元/80%为经济情况较好的拆迁安置户购买低档餐饮、小型超市、蔬菜水果铺、小型日用百货铺、网吧、家装建材五金、低档美容美发无空置卓锦城底商35户平均租金水平30元/内部认购不对外销售内部认购银行、小型超市、药房、日用百货、五金建材10%大观菜市场120户2530元/不对外销售不对外销售农贸市场15%左右紫东梵谷底商20户租金价格2550元/平均水平35元/一楼8500元/二楼5000元/紫东梵谷业主低档美容、小型超市、服装店、茶楼、网吧、杂货店15%校园春天广场280户 一楼50-100元/二楼20-35元/三楼15-20元/一楼7000元/二楼4700元/三楼3900元/2004年已售罄川师老师及雅郡业主KTV、眼镜店30%万科花园广场80户一楼40-100元/二楼30-50元/三楼15-25元/一楼8500元/二楼5300元/三楼3600元/2005年已售罄万科城市花园业主、川师老师影院、餐饮、超市、银行、美容院、培训学校、药房、水果店、宠物医院、茶楼30%蓝谷地底商A区58户租金价格35-80元/平均水平50元/成交均价8102元/蓝谷地业主、周边经济实力较强的投资客户餐饮、药店、二手房中介、小型超市、蔬菜水果铺、小型日用百货铺、家装建材五金、美容美发无空置C区50户租金价格35-100元/平均水平53元/成交均价9335元/无空置B区10户临小区入口拐角处，租金价格120元/成交均价19855元/二手房中介30%小结：社区型商业因其功能性上的特点，导致投资者购买的主要权衡点为租金回报的水平、业态规划、社区规模、租赁管理水平等，而非地段、位置、商家品牌，故最终定价应以周边的租金水平为参考。定价说明：1）现住宅市场受到政策打压，使投资转向商业，是项目的一大利好因素；里外位于蓝谷地中心，靠近大观中学及拆迁小区，现商业氛围处于磨合期，故收益率按照5%计算来反推售价。2）公式为：预设租金底价*12（个月）/5%=可支撑售价，并按照3%递增计算来年租金。3）区域内万科花园广场和校园春天广场与里外商业规模及形态有类比性，故其租金水平为主要参考，蓝谷地底商与里外区域位置相近，可作为一楼租金水平参考。类比项目楼层权重租金权重因素里外对应租金地段外部交通条件周边住宅及人流量商业竞争环境项目物业条件项目物业结构26%20%7%10%7%30%100%万科花园广场140%401004010035905012040100501105015043.4115.1校园春天广场20%501004080408040804080501006012046.793.4蓝谷地底商40%3512040150351203512035120501503512037.4129.9里外租金水平100%合计42117万科花园广场260%305030502540325330503253325329.949.3校园春天广场40%203515301530153015302035254018.433.4里外租金水平100%合计2543万科花园广场360%152515251220152515252030253517.827.4校园春天广场40%152013181318131813181520202515.220.2里外租金水平100%合计1725 通过市场比较法，对类比商业项目租金进行权重打分，得出项目市场租金。4）购买商铺属于长期投资行为，故不以第一年的租金标准计算出的售价为准，因现租赁合同期限多为3-5年，以保守的态度计算，以2012年可支撑的售价计算此方法的最后均价。2012年里外商铺符合市场走向均价：1）夹层商铺均价：（42-117）*12/5%*(1+3%)2=20242元/平米2）因项目地形存在高差，一楼商铺60%实际为二楼商铺，通过双首层设计，提升了该部分二楼商铺的价值，故一楼均价为夹层的75%，为：15182元/平米；3）二楼商铺均价为：（25-43）*12/5%*(1+3%)2=8657元/平米4）三楼商铺均价为：（17-25）*12/5%*(1+3%)2=5347元/平米5）四楼部分商铺有赠送平台，故四楼商铺均价较之三楼高100元/平米，为：5447元/平米三、定价方法（收益还原法）定价说明：1、 收益率按照5%计算来反推售价；2、 公式为：预设租金底价*12（个月）/5%=可支撑售价，并按照3%递增计算来年租金；3、 夹层、1楼、2楼用于测算均价的租金参照周边现有的具有可比性的商铺的租金价格，3楼、4楼因面积大，总产值高，贵公司期望值高，故用于测算均价的租金参照类比性项目租金价格的较高值，综合评定铺面的位置、面积、铺面结构、实用率制定各铺面租金标准；4、购买商铺属于长期投资行为，故不以第一年租金标准计算出的售价为准，以保守的态度计算，以2012年可支撑的售价计算此方法的最后均价。夹层：分层栋号单元楼层房号建筑面积套内面积公摊面积预设租金底价2012年租金价格标准取整得商铺价格单价总价夹层121164.3949.2115.186316041 16041 1032880 夹层121243.4333.1910.246616805 16805 729841 夹层121343.4333.1910.246616805 16805 729841 夹层121465.5950.1315.466215786 15786 1035404 夹层121558.8244.9613.866215786 15786 928533 夹层121645.0634.4410.626516550 16550 745743 夹层121941.87329.876015277 15277 639648 夹层1211043.4433.210.246015277 15277 663633 夹层1211142.6532.610.056616805 16805 716733 夹层1211244.2533.8210.4310626989 26989 1194263 夹层1211341.0631.389.686516550 16550 679543 夹层1211441.0631.389.6810526735 26735 1097739 夹层1211544.2533.8210.436516550 16550 732338 夹层1211644.2533.8210.4310526735 26735 1183024 夹层1211766.5750.8815.697519096 19096 1271221 夹层1211841.0631.389.6810526735 26735 1097739 夹层1211939.9930.569.4311529281 29281 1170947 夹层1212087.6166.9620.6511529281 29281 2565308 夹层1212144.2533.8210.4310526735 26735 1183024 夹层1212241.0631.389.689524189 24189 993200 夹层1212350.6538.7111.948521642 21642 1096167 夹层1212450.6538.7111.946516550 16550 838258 一楼：分层栋号单元楼层房号建筑面积套内面积公摊面积预设租金底价2012年租金价格标准取整得商铺价格单价总价1F111176.4250.3926.038220879 20879 1595573 1F111251.9934.2817.716516550 16550 860435 1F111351.9934.2817.716316041 16041 833972 1F111451.9934.2817.716215786 15786 820714 1F111551.9934.2817.716215786 15786 820714 1F111651.9934.2817.716215786 15786 820714 1F111751.9934.2817.716115532 15532 807509 1F111851.9934.2817.716115532 15532 807509 1F111951.9934.2817.716015277 15277 794251 1F1111051.9934.2817.715915022 15022 780994 1F1111151.9934.2817.715814768 14768 767788 1F1111251.9934.2817.715814768 14768 767788 1F1111351.9934.2817.715915022 15022 780994 1F1111450.3533.217.155313495 13495 679473 1F1111550.3533.217.155213240 13240 666634 1F1111668.1844.9623.225112985 12985 885317 1F11117104.468.8435.5610326225 26225 2737890 1F1111851.2933.8217.476817314 17314 888035 1F1111947.5931.3816.2111529281 29281 1393483 1F1112049.4432.616.8411529281 29281 1447653 1F1112149.4432.616.846316041 16041 793067 1F1112249.4432.616.8411529281 29281 1447653 1F1112349.4432.616.846316041 16041 793067 1F1112449.4432.616.8411529281 29281 1447653 1F1112549.4432.616.846516550 16550 818232 1F1112649.4432.616.8411529281 29281 1447653 1F1112749.4432.616.845313495 13495 667193 1F1112849.4432.616.846215786 15786 780460 1F1112949.4432.616.845213240 13240 654586 1F1113049.4432.616.846015277 15277 755295 1F1113149.4432.616.845213240 13240 654586 1F1113249.4432.616.846015277 15277 755295 1F1113349.4432.616.845213240 13240 654586 1F1113449.4432.616.846015277 15277 755295 1F