防城港市容积率计算规则.doc

防城港市容积率计算规则港口管理办、防城管理办、各建设单位、设计单位： 为了规范规划、建筑设计行为，明确我市容积率指标的计算方法，我委制定 了容积率指标计算规则 。该规则仅限于规划管理和设计单位计算容积率指标 时使用，建筑面积的计算仍按照建筑工程建筑面积计算规范 （GB/T50353-2005）的规定执行。遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。 （一）容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（即计入容积率 的总建筑面积）与建设用地面积的比值。 （二）地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。 地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。 （三）建设用地面积，是指规划征地红线范围内，除城市道路、河道、电力 走廊、绿化隔离带等规划控制用地外的实际用地面积。容积率计算所采用的建设 用地面积为净建设用地（代征用地不计在内） ，即以各城乡规划主管部门审批的 建设用地红线图为准的净建设用地面积 （不包括城市道路用地、 河道用地、 绿地） 。 （四）多层及高层住宅（包括公寓）的层高宜为 3.0 米；当住宅建筑标准层 层高大于 3.6 米且小于等于 4.9 米(2.7 米2.2 米)时，不论层内有无隔层，建筑 当住宅建筑标准层层高大于 4.9 面积计算值均按该层水平投影面积的 1.5 倍计算； 米 (2.7 米2.2 米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投 影面积的 2 倍计算；当住宅建筑层高大于 7.6 米（2.7 米2+2.2 米）时，不论层 内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 3 倍（不含阳台部分） 计算。跃层式住宅、别墅等当起居室（厅）层高在户内通高时可按其实际面积计 入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上 0.2 米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。 （五）当办公建筑标准层层高大于 5.5 米(3.3 米2.2 米)时，不论层内是否有 隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 2 倍计算；当办公建筑层高大于 8.8 米（3.3 米2+2.2 米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层 水平投影面积的 3 倍计算。 （六）当普通商业建筑标准层层高大于 6.1 米 (3.9 米2.2 米)时，不论层内 是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的 2 倍计算；当普通商业建 筑层高大于 10 米（3.9 米22.2 米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计 算值按该层水平投影面积的 3 倍计算。当商业建筑层高大于等于 5 米小于 6.1 米 时，计算容积率指标建筑面积均按该标准层面积乘 1.5 倍计算。达到 2000 平方 米以上的大型商业用房（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集 中布置的商业用房）建筑高度可根据功能要求适当提高。门厅、大堂、中庭、内 廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。 （七）当住宅底部的小型商业建筑（包括各类配套服务建筑）层高大于 5.1 米 小于等于 6.6 米时，不论层内是否设有夹层，其建筑面积计算值按该层水平投影 面积的 2 倍计算；当层高超过 6.6 米时，其建筑面积计算值在 2 倍的基础上按层 高每增加 2.2 米即增加 1 层计算。 （八）工业建设项目中当建筑物层高超过 8 米，在计算容积率时该层建筑面 积加倍计算。对于符合工艺及规范设计要求的露天生产场地、堆场、容器装置、 化学反应装置占用面积及室外管线垂直投影面积可作为容积率计算面积， 高度超 过 8 米的容器装置、化学反应装置等设施可加倍计算。 （九）建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套 设施等公共用途的，架空层层高宜在 2.8 米至 3.6 米之间，其建筑面积不计入容 积率。 （十）建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管 道）转换层，底层车库、杂物间等。当层高在 2.2 米及以上的按全面积计入容积 率，若层高不足 2.2 米的按 1/2 面积计入容积率。 （十一）建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均 按其水平投影面积的一半计算，当进深超过 1.8 米的各类阳台，均按全面积计入 容积率。 （十二）地下空间：层高 2.2 米以上，室外地坪为基准，地下室、半地下室 的顶板面高出室外地面不超过 1.5m 时，建筑面积不计入容积率；当地上部分大 于 1.5 米时，该层建筑面积计入地块容积率，建筑面积计算值均按该层水平投影 面积计算；若如建筑室外地坪标高不一致时，以周边城市最近的道路标高为准加 上 0.2 作为室外地坪。之后再按上述计算规则核准。 （十三）住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等 公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育 馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照 建筑工程建筑面积计算规范 （GB/T50353-2005）的规定执行。 （十四）对于政府公开出让的土地，经防城港市规划委员会研究同意，可在 出让文件中对本规则做适当调整。 （十五）设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和计入容