物业管理实务招投标内容.doc

广西理工职业技术学校教案第二章 物业管理招投标2.1物业管理招标方式和程序2.2物业管理投标程序和方法教学过程：内容呈现：一、物业管理招标概念物业管理的招标，是指物业所有权人、其法定代表的开发、业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。内容要点：（1）物业管理招标人是特定的（2）物业管理招标的客体是物业管理项目（3）招标是一种竞争方法。二、物业管理招标的原则（1）公开原则 （2）公平原则 （3）公正原则 （4）实事求是、合情合理原则三、物业管理招标的方式1公开招标：是指招标人（业主或开发商或物业管理企业）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的投标人的招标方式。 2邀请招标：是指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式。 3协商招标（又称为议标）：是指开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。 四、物业管理招标程序1 准备阶段（1）成立招标机构1）自行成立招标机构 招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有能力从物业的设计、施工监理到验收，整个开发的过程都统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标机构来完成。 2）委托招标代理机构招标 最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分对称，使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下，招标得以顺利完成。 （2）编制招标文件1）投标人须知 投标的条件 对投标文件的要求 对招标程序的说明2）合同条款 分为一般性条款和特殊性条款。 3）技术规范 详细说明招标项目的技术要求（3）制定标底 标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，即一种预价格，主要作用是招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。首先，标底的制定与招标文件的编制有着密不可分的关系。标底制定取决于招标文件中对项目工作量的说明是否正确。其次，标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上，这样的标底才切合实际。 2实施阶段（1）招标公告或投标邀请书 1）发布招标公告的渠道：指定的招标公报、官方公报、本国报纸、技术性或物业管理期刊以及物业管理信息网络等媒体。 2）发布招标公告的时间安排：刊登招标公告所需时间；投标人准备投标所需时间。3）招标公告的内容和格式 （2）组织资格预审1）资格预审的程序： 发出资格预审通告或资格预审邀请书。 出售资格预审文件。 评审。 2）资格预审的内容 ： 申请企业的基本情况 申请企业的财务状况： 经验和过去的表现：3）资格预审的评审方法：定项评分法 （3）召开标前会议 1）召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。2）标前会议通常在招标人所在地或招标项目所在地召开 3）标前会议的记录和各种问题的统一解释或答复，是招标文件的组成部分，应整理成书面文件分发给参加标前会议和缺席的投标人。 标前会议（4）开标、评标与定标1）物业管理开标l 开 标 人：为招标机构 l 开标时间：为预先约定的时间。 l 开标形式：公开开标和秘密开标 l 开标程序 ：八个步骤。l 开标结果：与业主议标；未中标；此次投标作废。 2）物业管理评标l 评标组织机构为评标委员会；l 评标委员会可由招标单位组织具有相应专长的内部人员组成或同时邀请相关专家参加，也可由专业咨询公司代理。l 评标方法： A低价评标法 B打分法l 评标程序如下： A初步审查标书 B评委评审标书 C评议物业管理企业的答辩情况 3）物业管理定标 定标程序：评委会评审：内容包括服务质量、报价及补充说明、主要服务方式与特殊服务。 招标人再评审：尊重评标结果、不承诺选择最低报价。定标方法：采用综合评议法。先选择报价最低的投标书，然后针对投标企业情况及投标书包括报价予以综合评议，认为合理的才定标。 附详细招标流程图如下：1、招标信息制定预发布阶段 制定招标信息摘要，招标申请报主管部门审批；业务人员和主管领导持有的数字证书双向身份认证进行登录进入招投标平台，拟定审批招标公告信息，实现认证、权限控制、加密传输、抗抵赖。2、企业报名参加投标并交纳投标保证金 投标企业填写投标申请表，并对申请表进行数字签名，然后通过数字证书加密传输到招标网站；招标单位制作正式的招标文件并使用数字信封进行加密；对通过报名资格审查并交纳投标保证金的企业进行授权。3、投标企业查阅信息阶段 投标企业经过授权，通过双向身份认证，建立加密通道下载正式的招标文件；下载企业利用自己的私钥解密标书；4、网上答疑 通过数字证书构筑安全加密通道，并验证参加网上答疑的用户的身份，只有相关的招标人员和被授权的投标企业的人员才能登录到网上答疑的应用当中。5、制作投标书参加投标阶段 投标企业上传投标文件，首先进行数字信封的封装，然后用户端密钥进行加密，然后使用投标企业的私钥信息进行签名，实现保密、抗抵赖，并防止篡改。然后上传到招投标平台。6、评标阶段 对投标文件进行锁定，直到开标时间，才允许开标人员访问投标文件；评标专家使用个人证书登录招投标系统，实现双向身份认证，并利用加密通道下载投标文件进行技术评审；7、招标结果发布 授权的管理人员，经过双向验证，通过VPN发布中标公告。本套为招投标业务处理提供了有力的支持。一方面提高了信息传递的效率和质量，方便了信息汇总分析，优化了业务办理效率；另一方面大幅度减少了各级相关部门、单位的纸张、传真等耗材的消耗，降低了业务成本，体现了明显的经济效益五、物业管理招标文件 1 物业管理招标文件内容的剖析投标邀请书；技术规