南昌2014年10月房地产市场报告.docx

2014 年10 月南昌 2014 年 10 月房地产市场报告“银十”成色不足 市场成交量跌价升内容摘要：宏观经济：2014年前三季度，全省生产总值（简称GDP）达10797.9亿元，同比增长9.5%，增速与上半年持平，高于全国平均水平2.1个百分点，工业增加值4707.0亿元，增长11.8%，固定资产投资10875.8亿元，增长17.5%，社会消费品零售总额3554.4亿元，增 长12.6%。中央政策：10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合 印发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，通知 规定：职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住 房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴 存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理 中心出具的缴存证明合并计算。地方政策：从 10 月 29 日开始，只要你首套房的贷款已经结清，相关报告北京 2014 年 10 月房地产市场报告上海 2014 年 10 月房地产市场报告武汉 2014 年 10 月房地产市场报告济南 2014 年 10 月房地产市场报告长沙 2014 年 10 月房地产市场报告二套房用公积金贷款仍算作首套房。昌市住房公积金管理中心已开始执行“认贷不认房”政策。市场运行：10 月南昌市整体成交量环比下降 10%，同比下降 5%， 传统成交旺季成色不足，虽有限购政策解除、央行贷款政策松绑、 住房公积金贷款调整等利好政策出台，但对市场刺激不大，成交 促进有限，据相关监测数据了解，11 月份南昌市预计有 27 个项 目开盘或加推，推盘区域主要以南昌县、高新、新建县为主。市场监测报告系列一级市场：2014 年 10 月，南昌市共有 11 宗国有建设用地进行了公开拍卖，1 宗流拍，1 宗终止，9 宗成交，总成交面积 54.25 万平方米，环比下降 16%。二级市场：2014 年 10 月，南昌市市区商品住宅成交 4266 套，环比下降 10%；成交面积 46.98 万平米，环比下 降 13%；成交均价 8663 元/平米，环比上升 15%。非住宅成交 597 套，合计 6.27 万平米，环比上升8%。2014 年 10 月，南昌市市区写字楼成交 424 套，环比上升 38%；成交面积 2.74 万平米，环比上升 24%； 成交均价 9949 元/平米，环比下降 1%。三级市场：2014 年 10 月，南昌二手房住宅成交面积为 14.59 万平米，共 1620 套，成交量环比上升 6%。 总的来讲：一、土地方面，10 月份土地成交环比小幅下降，成交区域主要集中在经开区，据市本级 2014 年度土地供应计划了解，预期 11 月份南昌市区将有 3 宗商业、居住用地供应，分别为商业、商务、居住用地 2 宗，居住用地 1 宗，分别位于西湖区、青山湖区、高新区；二、市场成交方面，10 月南昌市整体成交量环比下降 10%，同比下降 5%，传统成交旺季成色不足，虽有限购政策解除、央行贷款政策松绑、住房公积金贷款调整等利好政策出台，但对市场刺激不大，成交促进有限，据相关监测数据了解，11 月份南昌市预计有 27 个项目开盘或加推，推盘区域主要以南昌县、高新、新建县为主；三、库存方面，10 月份全市住宅库存面积去化时间环比下降 1%，其库存量仍集中在红谷滩新区、西湖区、高新区，分别占全市总库存量的 23%、17%、15%。1. 宏观经济2014年前三季度，全省生产总值（简称GDP）达10797.9亿元，同比增长9.5%，增速与上半年持平，高于全 国平均水平2.1个百分点，工业增加值4707.0亿元，增长11.8%，固定资产投资10875.8亿元，增长17.5%，社 会消费品零售总额3554.4亿元，增长12.6%。2. 市场政策2.1 中央政府 10 月 3 日，央行和银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知(以下简称通知)明确，拥有1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。此外，银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。 10 月 9 日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，通知规定：职工连续足额缴存住房公积金 6 个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满 6 个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。同时，按照支持基本住房消费原则，通知强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 10 月 14 日， 中国政府网发布国务院关于同意设立四川天府新区的批复。批复指出，设立并建设好四川 天府新区，对于积极探索西部地区开发开放新路子、构建内陆开放型经济高地、推进经济结构战略性调整等 具有重要意义。 10 月 16 日，住房城乡建设部表示，当前要积极推进管理信息化建设，进一步加强城镇个人住房信息系统联网建设。以楼盘表为基础，加快推进房产测绘、预售许可、买卖合同网签、交易资金监管、产权档案管理等系统的关联与共享，抓紧推进市区县系统整合，完成纸质档案数字化。 10 月 24 日，根据财政部、国家税务总局联合发布关于金融机构与小型微型企业签订借款合同免征印花税 的通知，自年月日至年月日，对金融机构与小型、微型企业签订的借款 合同免征印花税。小型、微型企业的认定，按照工业和信息化部 国家统计局 国家发展和改革委员会财政 部关于印发中小企业划型标准规定的通知（工信部联企业2011300 号）的有关规定执行。 10 月 24 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，决定创新重点领域投融资机制、为社会有效投资 拓展更大空间，会议决定，一是进一步引入社会资本参与水电、核电等项目。二是支持基础电信企业引入民 间战略投资者。三是加快实施引进民间资本参与市政基础设施建设。四是支持农民合作社、家庭农场等投资 生态建设项目。五是落实支持政策，吸引社会资本对教育、医疗、养老、体育健身和文化设施等加大投资。 10 月 28 日，国务院印发关于加快科技服务业发展的若干意见，部署培育和壮大科技服务市场主体，创 新科技服务模式，延展科技创新服务链，促进科技服务业专业化、网络化、规模化、国际化发展，为建设创 新型国家、打造中国经济升级版提供重要保障。这是国务院首次对科技服务业发展作出全面部署。 10 月 29 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议要求重点推进 6 大领域消费，包括移动互联 网和物联网、绿色节能、住房保障、旅游休闲、教育文体、养老健康。进一步放开和规范银行卡清算市场， 提高金融对外开发水平。 10 月 30 日，财政部、商务部、国家邮政局日前联合下发了关于开展电子商务与物流快递协同发展试点有 关问题的通知，决定在天津、石家庄、杭州、福州、贵阳个城市开展电子商务与物流快递协同发展试点。 财政部将划拨专项资金，帮助个试点城市推进电商快递协同发展工作。2.2 地方政府 经南昌、九江两地公积金管理机构审议和两地人民政府批准，并报省住建厅备案，10 月 8 日起，南昌、九江 住房公积金贷款昌九一体化政策正式实施。 10 月 14 日，江西省住建厅住房公积金监管处相关负责人告诉记者，我省已于当日将通知下发到各地级 市，各地公积金管理部门将按照自己的情况制定实施时间表，没有强制实施时限。 从 10 月 29 日开始，只要你首套房的贷款已经结清，二套房用公积金贷款仍算作首套房。昌市住房公积金管 理中心已开始执行“认贷不认房”政策。“认贷不认房”政策分两种情况：其一，首套房为商业贷款，即使 没有还清贷款，二套房用公积金贷款仍可享受首套房贷款政策；其二，首套房为公积金贷款并已结清，二套 房可享受首套房贷款政策。1. 一级市场1.1 供应分析2014 年 10 月南昌房地产市场土地供应一览表交易地块面积宗地号/名称地块位置方式(万平米)容积率地块用途公告日期DAHG2014039网拍桑海5.701.5工矿仓储2014-10-11DAIJ2014060网拍湾里3.432.0居住、商业设施2014-10-11DAFJ2014070网拍高新8.451.6居住2014-10-17DAFJ2014067网拍高新4.591.6居住2014-10-17DAFJ2014068网拍高新10.572.0居住2014-10-17DAEJ2014072网拍红谷滩0.850.7商业2014-10-22宗地号/名称交易方式地块位置地块面积(万平米)容积率地块用途公告日期DAFJ2014069网拍高新7.072.0居住2014-10-242014 年 10 南昌土地供应共 7 宗，总面积为 40.65 万平米，环比下降 36%。从供应土地类型来看，主要以居 住用地为主，共 5 宗，供应面积 34.10 万平米，占总供应面积的 84%；其次有 1 宗商业用地，供应面积 0.85 万平 米，占总供应面积的 2%；1 宗工矿仓储用地，供应面积 5.70 万平米，占总供应面积的 14%。1.2 成交分析2014 年 10 月份南昌房地产市场土地成交一览表住宅总成交楼面地交易时间宗地号/名称区域地块用途地块面积(万平米)容积价 率（万元）价（元/平米）竞得人江西海亮房地产2014-10-15DAEJ2014057红谷滩居住1.023.01020933352014-10-27DAGJ2014064经开居住17.012.0857202520有限公司 中铁十六局集团 置业投资有限公 司2014 年 10 月份南昌房地产市场土地成交一览表商业办公 总成交楼面地交易时间宗地号/名称区域地块用途商业、商地块面积(万平米)容积价 率（万元）价（元/平米）竞得人江西浙大中福科2014-10-15DAFJ2014058高新2014-10-24DADJ2014066青云谱务、居住商业、商 务、居住8.762.33286616505.086.21162193687技园发展有限公司江西正盛时代置 业有限公司 江西正盛时代置2014-10-24DADJ2014065青云谱商业、商务2.345.75143938552014-10-27DAGJ2014062经开商业6.501.541964302014-10-27DAGJ2014063经开商业6.001.53870430业有限公司 南昌绿地申飞置业有限公司南昌绿地申飞置 业有限公司2014 年 10 月份南昌房地产市场土地成交一览表其他 总成交楼面地交易时间宗地号/名称区域地块用途地块面积(万平米)容积价 率（万元）价（元/平米）竞得人南方高科工程技2014-10-10DAFG2014038高新工业4.011.66731052014-10-15DAGG2014037经开工业3.521.51352256术有限公司 南昌辉门密封件 系统有限公司2014 年 10 月，南昌市共有 11 宗国有建设用地进行了公开拍卖，1 宗流拍，1 宗终止，9 宗成交，总成 交面积 54.25 万平方米，环比下降 16%，其中成交 3 宗商业用地，成交面积 14.85 万平米，占成交总面积27%；2 宗商住用地，成交面积 13.85 万平米，占成交总面积 26%；2 宗居住用地，成交面积 18.03 万平米，占成交总面积 33%；2 宗工业用地，成交面积 7.53 万平米，占成交总面积 14%。2014 年 10 月份，土地成交面积环比小幅下降，从成交土地性质来看，主要以住宅用地为主。从成交区域来 看，主要集中在经开区，其成交面积占总成交面积的 61%。2. 二级市场2.1 供应分析2014 年 10 月，南昌市区新建商品房共计 32 个项目取得预售，其中住宅新增供应 4593 套，环比下降 12%， 供应面积 50.74 万平米，环比下降 14%；非住宅新增 14.89 万平米，环比下降 29%，合计 1098 套。2.2 成交分析2014 年 10 月，南昌市市区商品住宅成交 4266 套，环比下降 10%；成交面积 46.98 万平米，环比下降 13%； 成交均价 8663 元/平米，环比上升 15%。非住宅成交 597 套，合计 6.27 万平米，环比上升 8%。从区域成交来看，2014 年 10 月份区域成交套数最高的是红谷滩新区，月成交 1650 套，环比上升 23%，成 交套数占全市成交量 39%，成交面积 18.62 万平米，环比上升 24%，成交面积占全市成交面积 40%；主要成交项 目为莱蒙都会小区，成交 461 套，成交面积 52977.21 平米，成交均价 12326 元/平米；其次为西湖区，月成交951 套，成交面积 10.58 万平米，主要成交项目为世茂大观南苑，成交 183 套，成交面积 19572.87 平米，成交 均价 7498 元/平米。2.3 存量分析南昌商品房住宅存量（截止 2014 年 10 月 31 日）存量套数消化时间存量面积消化时间 区域13.11-14.10 月份平均销售套数（套）存量消化时间（月）13.11-14.10 月份平均销售面积（万平米）存量消化时间（月）全市33319.236.729.8东湖7118.30.7821.4西湖40912.34.7113.5青山湖20712.02.1912.6青云谱10319.71.1622.3湾里12625.81.2429.4经开3889.04.139.2高新8365.39.125.8红谷滩11296.212.766.6桑海6223.20.6422.1英雄0240.00.002235.0截止 10 月 31 日，南昌市住宅可售面积为 360.31 万平米，可售套数为 30522 套，全市一手房住宅按之前 12个月的平均销售速度 36.72 万平米/月来计算的话，存量面积约需要 9.8 个月才能销售完，环比下降 1%。从区域来看，目前存量套数最大的仍然是红谷滩新区，库存套数 7033 套，如果按前 12 个月平均销售速度 1129 套/月计算，大概需要 6.2 个月才能销售完。2.4 成交 TOP102014 年 10 月南昌房地产市场住宅成交排名 TOP10 楼盘一览表排名项目名称成交套数（套）成交面积（平米）成交均价（元/平米）1莱蒙都会小区46152977.21123262绿地国际博览城34439058.187917排名项目名称成交套数（套）成交面积（平米）成交均价（元/平米）3南昌万达城31135765.9168514隆祥苑19918395.367315世茂大观南苑18319572.8774986绿地玫瑰城16316998.5170597绿地外滩城16216647.68116898橡福小区14416127.4580999万科海上传奇小区13415125.27872810正荣御峰小区13415419.7775042014 年 10 月南昌房地产市场非住宅成交排名 TOP10 楼盘一览表排名项目名称成交套数（套）成交面积（平米）成交均价（元/平米）1传奇国际广场1337311.1391832艾溪湖