房产企业行业税收专业化风险管理的实践与探索.doc

房产企业行业税收专业化管理的实践与探索近年来，随着企业的产业结构、区域结构等发生重大变化，税源规模和结构也随之发生了深刻变动，税源跨地域、跨行业、跨模式、超流动的趋势日益明显，特别是房产行业，随着城市化进程的不断加快，房产行业蓬勃发展，其在国民经济中站的比列越来越高，税收收入大幅增长，已成为我国财政收入的重要来源，而且产业链最长,直接带动19个产业，间接带动40多个产业。存在“房地产业兴、则各业兴；无论是税收总量还是增量贡献率，其他行业均难以“望其项背”。尤其是房地产行业涉及的税种多，征收管理难度大，税源控管存在较多薄弱环节，特别是一些不法房地产商为获取高额利润，想方设法在纳税上做文章。因此，传统的税源管理方式与之不相适应，必然要求税收管理要摒弃传统的理念、方式、方法，探索建立与之相适应的新的税源管理方式。2009 年，随着我国税收征管形势的不断发展和征管改革探索的不断深入，全国税收征管和科技工作会议提出要建立“信息化、专业化、立体化的税源管理体系”，拉开了税收管理模式变革的序幕，积极开展以税源专业化管理为核心的税收管理模式的探索和实践，并且取得了积极的效果。税收管理模式的变革必然会带来税务机关、税务人员在岗位设置和工作职责上变动，同时，税收执法风险环节和风险点也随之发生了变化，给防范和化解税收执法风险带来了新的课题。下面就我局房产行业在税收征管中的实践谈谈个人看法，并就新形势下针对该行业税收专业化管理进行一些探索：一、 我局房产行业征管现状（一）房产行业税收收入基本情况 大体情况说明一下，税收完成情况，占区局整个税收比例。分析（二）房地产企业基本情况经调查，我局房地产开发企业开发销售周期较长，从开发到商品房的整体出售完毕，一般需x至x年，甚至更长时间，而且大多数房地产企业存在楼盘已经开始销售乃至已经交付使用，但尚未办理竣工决算的情况。其售房情况可分为以下三种：一是在前期开发中发生销售行为；二是在施工过程中发生销售行为；三是主体完工后发生销售行为。从调查掌握的情况看，前两种行为较为普遍。纳税人在销售不动产时，均采用收取定金或预收款方式预售期房。从资金的来源看有三种：一是现金收入；二是预收定金；三是按揭贷款。（三）房地产行业征管基本情况依据我国现行税法规定，房地产税收体系以及相关行业涉及到的税收主要有营业税、城建税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税，实际上涵盖了所有的地方税种。我局目前对房地产企业主要以企业自行申报和税务机关日常检查相结合，按房地产一体化管理要求，税收管理员归集基础资料，建立相应管理台帐，对房地产企业进行动态监控和管理。二、存在问题房地产业的发展，增加了税收收入，其缴纳的税收总额呈现出强劲的增长势头，在税收收入起到了支柱税源的作用。但由于房地产开发、销售周期长，多个项目滚动开发，成本核算复杂，且纳税方大多财务核算不健全，房产行业的发展与税收的发展不均衡。虽然国家税务总局出台了一系列房产行业税收征管办法,并实施了税收一体化管理,在一定程度上提高了该行业税收征管效率和水平。但在实际税收征管中仍然存在一定问题：（一）财务核算不规范一是建账不规范。多数房产企业纳税人未按财务会计制度规定建立健全财务核算体系，会计科目设置不全，会计核算简单化。二是隐瞒收入。财务核算不及时，未按会计制度规定的收入确认时间及时确认收入，及时申报纳税。具体表现为：（1）以未取得售房许可证为由，对收取的定金，未按预收帐款处理，隐瞒销售收入。（2）“预收帐款”不及时结转销售收入或不结转预期利润。（3）以假代建、真开发的名义开发产品少申报收入，造成少缴税款。（4）拆迁补偿收入不按规定确认收入。（5）银行按揭贷款资金不及时结转收入。（6）委托销售房产不按规定确认收入。（7）坐支售房款，少计销售收入。（8）以假联营将房地产对外投资入股分得利润而偷逃营业税、房产税。（9）以假承包经营而达到少缴营业税及其附税和房产税。10）税前超标准列支成本费用，减少应税所得额。三是不开具建筑安装专用发票和房地产销售专用发票，以自制或购买的收款收据收取售房款，混淆和隐瞒应税收入。四是购房打折优惠未按规定计算税款。为加速资金回笼，在房地产销售过程中，房地产开发企业会采取一定的优惠折让或折扣措施进行房产销售，往往合同签定的购房资金大于企业实际销售收入，企业没有按规定在发票上专门反映销售折扣或折让情况，而是直接以取得的实际收入入帐，计算税款。三、 房产行业专业化管理的必要性所谓“专业化”，就是在税源管理上突破现有按属地、划片管户的单一方式，根据税源的实际情况和管理的不同特点，优化人力资源配置，实行对外按纳税人属地、规模、行业、管理风险等分类，对内在坚持管户与管事相结合的同时探索按重要事项、环节等分工，组织形式上实行个人和团队相结合的一种管理模式。1、与现行传统的管理模式比较，税收专业化管理模式主要有四个方面的转变。一是在管理理念上，表现为基于组织收入为中心的税收征收职能向提升纳税人税法遵从的税收缴纳职能转变。二是在管理方式上，表现为基于单户式、一站式管理的税收管理员管户方式，向基于风险管理为导向的专业化分工协作的税源管理方式的转变。三是在管理机制上，表现为基于属地管理和税收管理员制度为基础的征管查相分离的模式，向以基于信息管税的涉税事项推送的流程管理模式的转变。四是在管理的资源配置上，表现为基于税收管理员单户管理的均衡配置管理资源的方式，向基于税源专业化管理的重点配置管理资源的方式转变。2、税源专业化管理模式下执法风险的变化与表现。以风险管理为导向的税源专业化管理模式，在细分税源分类的基础上，将税收管理过程按照发现风险、识别风险、排除风险和应对风险的流程，实行税源的专业化监管，在梳理涉税流程的基础上，查找风险环节和风险点，以此建立税务机关内控机制，有利于提高税务机关税源管理的效能，降低税收执法风险。但在税源专业化模式下，也可能隐藏与传统税收管理模式下不同的执法的风险，也是破解新形势下税收征管面临的突出矛盾和主要问题的关键。由于房地产企业税费负担重、涉税风险高、无法获取稳定增长的利润，种种迹象决定了房地产企业税收专业化管理的必要性：1、房地产企业税费负担负加重。目前我国房地产企业取得土地时支付的税金有契税、耕地占用税，另需支付土地开发费用等相关税费合计不到房价的50%。由此不难发现在房地产取得环节，税费合计数额不高，税费比例显示费重税轻。 一般而言，房地产交易环节包括房地产的转让、交换等多种情况。在房地产交易行为中，房地产企业涉及到营业税、城市维护建设税、所得税、土地增值税、印花税以及教育费附加共6个相关税费。从税负水平看，营业税及其附加适用税率5.5%；土地增值税30%60%，但目前大部分房地产企业实行核率征收，附征率为1%3%；企业所得税税率25%，实际预征应税所得率5%，征收率1.25% (5%25%)。房地产交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右，税负水平明显偏轻。有专家分析，在目前的房价中，税费成本不到50%4。基于此，国家为加强和规范房地产企业税收的征收管理工作，促进房地产行业的有序竞争，将会加大房地产行业税负，如把土地增值税附征率提高到8%10%。房地产企业税收负担的悄然加重，会明显加大企业税收风险，由此可见房地产企业实施税收管理战略是非常必要的。2、房地产企业涉税风险高。来自国家税务总局的信息显示，房地产行业是唯一连续5年被列为税务专项稽查的行业，公众普遍认为“房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题”，由此可见房地产企业是税收检查的重点，其涉税风险巨大，已成为目前房地产经营管理中的一个重大的风险点。企业通过税收风险管理可以最小的耗费把风险损失降至最低限度，一是可以减少风险发生的可能性；二是即使风险产生了，也可以通过风险管理减少它带来的损失，达到最大的安全保障。因此房地产企业实施税收风险管理战略已迫在眉睫。3、企业无法获取稳定增长的利润。企业在做出重大决策的时候，往往要考虑其所涉及的税收因素，调查其适用的税收法规和优惠政策。恰到好处的运用税收筹划和税收风险管理，可以促进企业决策的科学化、合理化。此外，受传统思想的影响，企业税收方面出现问题时，首先想到的是靠拉关系、送礼来解决问题，这些花费即为政治成本。其他条件保持不变，通过有效的税收风险管理可以减少不必要的政治成本。可见，只有税收风险管理做的好，才可以保证企业获取稳定的不断增长的利润，增强企业综合实力，在目前高速发展的时代立于不败。四、谋划房产行业税源专业化管理的构架1、建立税源专业化管理下的风险预警报告制度建立。在房地产企业税收风险管理机制中，首先要做的就是建立税收风险预警报告制度。笔者认为，企业应尽可能将管理环节前移，变事后管理为事前管理和事中监督，提前发现和预防税收风险，并将税收风险评定规范化、数据化。例如，可以建立信息资料库并设计预警机制数据模型或开发相关软件，形成相关数据对比分析模型，自动生成税收预警图表，并定期制作税收风险预警报告5。定期税收风险预警报告是指企业对过去一个时期（如每季度、半年和一年内）存在的税收风险和下一时期（如每季度、半年和一年内）可能存在的风险进行全面分析所做出的预警报告，该报告的频率和时期长短取决于企业所处税收环境的复杂性和企业自身的风险偏好。定期税收风险预警报告作为辅助资料，一般用于年度审计、制定中长期计划等情况。同时，企业必须要有为一些特殊税收风险建立预警报告的制度，特殊税收风险报告是对那些特别的、紧急的情况而做出的。如突然颁布的税收政策直接造成企业成本、费用上升，这种特殊情况会对企业现有经营或未来持续发展造成严重影响，企业税务人员必须将该项情况的背景、内容、影响程度等用书面报告形式呈给企业管理层。2、建立社会化综合治税协作机制。为加强房地产税源信息交换与监控，可开发税务、规划、建委、工商、房管和国土等部门数据交换与共享信息系统，适用于多部门信息互通，实现信息交换和数据共享。该系统应具备各种勾稽关系、逻辑校验和数据交叉对比分析功能，可据以核对纳税申报表的准确性，揭示税收风险可能存在的环节和原因，为最大程度控制风险提供导向作用。 房地产的税源信息涉及发展改革、住房、建设、规划、国土、房管、财政、税务等诸多部门，与这些部门建立起常态的数据交换和共享机制，实现综合治税是建筑业、房地产项目管理工作顺利实施的关键。日常要在相关临高和部门的高度重视和大力支持下，定期召开由发展改革、住房、建设、规划、国土、房管、财政、税务等部门参加的房地产税收专业化管理工作协调会，专门就相关工作进行磋商，以部门配合、环节控制为重点，确立以“政府领导、税务、部门配合、联合控管”为主要内容的综合治税协作机制，充分发挥职能部门的作用，堵塞各环节税收管理漏洞，为有效开展房地产税收专业化管理工作创造良好的外部环境。3、优化纳税服务提高纳税遵从度。税务部门要加强房地产管理人员相关税收政策、会计核算与财务制度的辅导，对知识更新做到“及时化、经常化”，同时，落实管理责任。注重采取多渠道、零距离等形式对建安、房地产企业进行税法宣传和辅导，利用税务网站载体针对性地开辟宣传专栏，实时解答纳税人提出的房地产相关税收政策问题，方便纳税人的同时也提高纳税人履行纳税义务的遵从度。不断提高涉税服务质量，帮助或督促企业提高核算水平，化解税收风险。 4、指导企业建立自主化风险防控机制。宣传引导企业建立自我税务风险防控机制，是提高纳税遵从度、降低税收风险的最有效措施。要根据房地产企业规模、组织架构和管理风格，因地制宜地指导房地产企业建立税务风险防控机制，将涉税风险防范前移，由事后防范向事前预防转变，形成“二道涉税风险防火墙”。（1）指导企业完善税务管理机构和岗位。在企业财务和内审部门设立税务风险控制岗位，明确相应岗位的职责和权限，使税务管理的不相容岗位相互分离，实行内部制约和监督。（2）指导企业制订和完善税务风险管理制度和其他配套措施。通过分析企业经营