峄城项目概念规划及修建性详规设计任务书20140324.doc

之信集团山东枣庄峄城区项目概念规划及修建性详规设计任务书一、项目概况 之信集团山东枣庄峄城区项目（以下简称峄城项目）用地位于山东枣庄峄城区丰源大道以西，鹭鸣山庄以北，地块北侧、西侧至现状山体边界，地形高低起伏较大，总体呈西南高，东北低的形态。总规划用地面积约467亩。用地性质为居住用地，拟规划成集商业配套、低层类别墅、多高层住宅为一体的复合型居住社区。二、规划设计要点1、项目定位 产品档次 以高端形象宣传入市，实际控制为中端产品，控制产品面积、总价，控制立面用材，控制造价。实际目标客户群以中、低端人群为主。 建筑风格 地中海风格（开化一品梧墅） 规划指标 未限定规划指标，但容积率控制1.2-1.52、产品类型： 业态品类； 产品类型组合：配套商业及会所、联排、叠墅、高层住宅（尽量11F及以下、成组团），1-2幢双拼或独栋（树标杆），部分多层（7F）电梯洋房 综合平衡容积率和空间品质的前期下，尽可能多布局类别墅产品 每类业态户型面积的大小配比。联排：地上160-200（主力），200-250边套（占20%-30%）叠墅：90-130（120-130为主力），90两房配置，120-130三房配置高层及电梯多层：90-110为主力户型，三房配置 3、功能配置要求： 室外景观室外配套要求；景观重点打造入口样板区和内部中心景观，建议少做水系，在入口样板区可适当以点状水景结合硬质景观打造，内部景观以绿地和种植为主，主要轴线辅以硬质景观，高层区低层架空做室外活动空间，景观功能上重点考虑老人小孩的活动和交往空间。内部不做大型运动场所（篮球、网球、羽毛球等），可在靠近裸露山体不适合建造建筑的部分规划运动主体公园（归属市政），同时配套小区。 物业管理模式、功能要求；引进知名物业公司（前三年顾问形式），挂名营销，可促进销售，物管用房在地块内价值低的部分进行配套（如日照不足处），满足配比即可。会所宜在入口样板区内结合样板房及商业配置，先期作为销售部，后期可做商业经营，产权按商业报建，便于最后整体出售。 各种业态的功能要求联排和叠墅产品可结合场地高差进行双首层设计，花园入户，并形成局部开敞地下室，结合采光井、下沉庭院，提高地下室舒适度。高层公寓电梯配置按规范要求，大户型设计可考虑私家电梯厅概念，提高尊贵感，户型设计建议考虑适当偷、送面积，增加产品附加值。 公建配套要求：入口处需有商业配套，先期自留并投资运营部分商业物业（如超市）。幼儿园需要配建，并引进品牌联合经营。球场类运动设施不在区内配建（太占地，且产生噪声干扰）可考虑配室内恒温泳池，结合会所健身中心设置4、业态布置的建议： 业态区域划分；初步考虑：用地北侧、东北侧布局高层，用地东侧沿丰源大道中段位置布置入口样板区，主要涵盖商业、会所（售楼部）、广场、景观区等，用地中部及南部布置类别墅产品，电梯多层产品可考虑布置在低层与高层之间过度区域。注：最终需根据场地状况深入设计 交通要求，主次入口设置建议；主入口在东侧结合样板区开设，次入口根据规划需要设置交通体系分区分组团自称系统，分级明确，考虑适度人车分流。 售楼处：风格、规模、层数、功能 售楼处结合样板区设置，为永久性，商业产权，后期可用于会所对外经营，1500平左右，2-3层，先期先行建设，考虑销售展示中心功能，及部分样板房功能。5、整体开发节奏： 项目开发考虑先期优先选择建设条件较好的区域快速建设，一期从东侧主入口样板区开始向南或向北延伸，二期、三期向地块西部发展。6、项目的优劣势分析及规避建议。优势：地价较低，可建类别墅低层住宅（市场稀缺），交通便捷，学区较好，用地可根据需要进行取舍。指标不受限。劣势：地形高差复杂，周边环境不佳，商业配套欠缺，电厂视觉影响建议：1、理性分析场地的适建范围，不贪地、不求大。 2、先期经行商业配套，解决居住基本商业需求，打消客户顾虑 3、利用高层的布局，最大限度减少电厂视觉影响 4、发挥学区优势，小户型网罗周边乡镇进城客源 5、适当提高容积率，摊薄楼板价三、设计成果要求：按国家相关规范及地方相关技术标准进行规划设计，并按以下要求提交设计成果：1、 概念规划设计以文本的形式提交设计成果并包含以下设计内容： 1.1概念设计说明和主要经济技术指标； 1.2概念设计图纸，具体如下： 1）区位分析图 2）现状图 3）基地分析图 4）项目分析与产品概念设计图5）总平面图 6）初步竖向规划图 7）规划设计结构图 8）规划功能分区图 9）景观结构图 10）绿化系统图 11）道路系统图 12）场地土石方平衡3D建模分析图13）景观设计意向图 14）建筑风格意向图 15）建筑单体选型图 16）总体鸟瞰图 17）其它表达建筑空间特色的效果图。2、修建性详细规划以文本的形式提交设计成果，并满足以下内容：2.1规划设计说明书和各项经济技术指标； 2.2设计图纸：1）区位图 2）现状图 3）基地分析图 4）规划总平面图 5）道路交通规划图 6）竖向规划图 7）规划结构分析图 8）场地土石方平衡3D建模分析图 9）景观绿化系统分析图 10）各专业工程管网规划图 11）景观设计意向图 12)建