保利西山林语项目可行性研究报告.doc

安徽保利西山林语建设项目 可行性研究报告 安徽保利房地产开发有限公司二O一四年三月安徽保利西山林语建设项目可行性研究报告 目录第一章 总论11.1 项目概况11.2 可行性研究结论4第二章 项目投资环境和市场研究72.1 国内环境分析72.2 省内环境分析102.3 项目SWOT分析142.4 区域市场调查分析结论15第三章 项目选址方案173.1 区域概况173.2 项目选址193.3 主要建设条件20第四章 项目建设方案214.1 项目定位214.2 设计初步理念214.3 项目主要建设内容214.4 建筑设计方案264.5 结构设计方案304.6 电气设计方案314.7 给排水设计方案384.8 通风设计方案414.9 燃气供应方案42第五章 节能降耗435.1 节能原则435.2 编制依据与原则435.3 节能措施445.4 节水措施46第六章 环境影响评价486.1 项目区域环境现状486.2 项目建设与运营对环境影响486.3 环境保护措施506.4 环境影响评价结论53第七章 项目开发建设进度安排547.1 有关工程计划说明547.2 项目开发进度安排54第八章 投资估算与资金筹措568.1 项目总投资估算568.2 资金筹措方式58第九章 销售及经营收入估算599.1 销售收入估算599.2 建设成本与利润估算599.3 财务评价结论60第十章 绿色建筑篇6110.1 绿色建筑的涵义6110.2 绿色建筑的主要体现6110.3 绿色建筑的评价体系6210.4 绿色建筑的发展前景63第十一章 项目组织管理及保障机制6411.1 项目管理组织机构建设6411.2 项目管理制度建设与完善64第十二章 可行性研究结论6512.1 研究结论6513.2 提出建议65附件第一章 总论1.1 项目概况 1.1.1 项目名称安徽保利西山林语建设项目 1.1.2 项目拟建地址本项目位于合肥市高新区大蜀山南麓，占地为SXH-2、SXH-3地块（住宅商品房用地），占地面积约49248.5平方米（约合73.87亩）。 1.1.3 项目建设单位简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续五年蝉联央企房地产第一名。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选“2008年度中国上市公司优秀管理团队”，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2012年底，公司总资产突破2500亿元，实现销售认购1017.39亿元。 2011年，公司获“中国房地产企业社会责任年度领袖”、 “社会贡献企业”、“最具投资价值上市公司”等多项大奖。2012年保利地产品牌价值达到211.39亿元，蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”。 保利地产安徽公司组建于2011年4月，前身为合肥保利房地产开发有限公司，系保利地产在皖房地产开发业务平台。 2011年3月30日，公司竞得政务文化新区大型稀缺用地ZWQTB-033地块，正式进入合肥市场，完成了保利地产中部地区及长三角经济圈的战略布局。在集团公司的支持下，合肥公司稳健务实、抓住机遇，于8月18日顺利摘得滨湖区BHC-10地块，成功落子合肥政务、滨湖两大热点片区，为深耕合肥、开拓安徽市场奠定了坚实的基础。2013年3月，公司相继获取高新、滨湖、瑶海三宗地块，2013年底，梧桐语、海上五月花、东郡相继启动，上演合肥楼市一段首开热销传奇！2013年11月，公司再次成功拿下位于高新区枫林路纯低密度住宅项目，总建筑面积38万方。2014年，公司将六盘齐发，布局大湖名城。 保利地产安徽公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，坚持“和者筑善”的品牌理念，高举文化地产的旗帜，在历史文化悠久、经济飞速发展的安徽，不负央企地产领导品牌的荣誉，为实现中国地产长城的宏伟愿景而努力。 1.1.4 项目的外部环境安徽位于中国经济最具活力的长江三角洲腹地，居中靠东，沿江通海，处于中国经济发展的战略要冲和国内几个经济板块的对接地带，在中部崛起中起举足轻重的作用，是全国重要的能源、原材料、加工制造业、无公害农产品和绿色食品生产基地。现辖16个地级市、62个县（市）、43个县级区和1522个乡镇、街道办事处。2013年末，全省户籍人口6928.5万人，常住人口6029.8万人。 1.1.5 主要建设内容及指标本项目总占地面积约49248.5平方米（约合73.87亩），规划总建筑面积约435551平方米。其中地上建筑面积约290868平方米（计容）住宅总建筑面积约264148平方米，公共、商业建筑及配套设施约26720平方米。地下建筑面积（不计容）约144683平方米（含人防建设）。 项目综合技术指标一览表序号项目名称单位规模备 注1总用地面积m249248.5约合73.87亩2规划总建筑面积m2435551.02.1地面建筑面积m2290868.0计容其中 住宅建筑m2 264148.0其中： 多层A区m2121304.0多层B区m245752.0多层C区m297092.0 配套商业m2 6400.0 会所m2 1500.0 学校m211000.0容积率0.660 幼儿园m2 3420.0公共配套建筑面积m2 4400.0其中： 社区机构用房m2 440.0社区卫生服务用房m21000.0室内文体活动中心m2940.0按200m2/千人配置老年活动中心m2440.050%面积至于一楼物业管理用房m2705.0公厕m250.010m2/千人，最小不低于50m2其他m2825.0包含门厅、走廊等2.2地下建筑面积m2144683.0（含人防建设）3停车位辆2292机动车，非机动车1468辆4容积率1.097按地上建筑面积计算5总户数户1468 1.1.6 劳动定员及作息安排项目组织管理机构定员35人，其中管理人员5人，其它工作人员30人。各部门采用8小时白班制作息，全年约280个工作日。 1.1.7 项目建设周期本项目建设周期约4年，即2014年3月开始筹备，计划6月开始动工，2018年全部竣工验收，并交付使用。 第二章 项目投资环境和市场研究2.1 国内环境分析2013年，中国房地产业迎来了它的发展关键时期。基于其在国民经济增长和社会发展中的重要地位，各方对中国房地产业今后的走向十分关注。高使用率的功能地产是房地产的正能量,从目前国内房地产市场的发展态势来看，短期内针对住宅地产市场进行的限购政策不会改变，同时随着房地产市场的细分，整个产业将趋于进一步转型升级。 从2012年底土地出让情况看，不少城市多数出让地块为商住地块，这样将在一定程度上为功能地产创造了良好的条件。因此，未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。努力挖掘其使用价值，提高其使用效率，将使国内功能地产成为房地产市场的正能量。 （一）土地制度顶层设计与改革将影响中国房地产业 土地是制约房地产业发展的基本要素。从目前情况来看，决定房地产业命脉的土地供应依然遭受事实的垄断。土地制度的顶层设计显然已经十分紧迫。未来应该针对当前的土地一级市场的供应垄断问题进行系统的改革，这不但是国内房地产市场良性发展的需要，也是中国经济结构调整的战略需要。当然，不同区域的公共资源换取用地指标也是可以思考的话题。 （二）增加收入是中国人住有所居的希望所在 就当前的收入水平而言，中国绝大多数城市的房价可谓非常高企，一线特大城市尤其如此。许多人觉得这样的房价需要大幅下调，普通城市居民才能够有能力购买。 中国人买房的希望不在于房价降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中国版的收入倍增计划，可望将来在大力关注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增长速度不但能够超过CPI，而且能够超越高房价。 （三）2013年房地产各项指标将会好于上年 预计2013年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于2012年。以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2012年全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。 受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。 （四）商业地产、城市土地供应存在风险 2010年以来，国内住宅市场遭遇“限购”、“限贷”、“限价”等相当严厉的宏观调控，投资和投机性需求纷纷被挤出市场。数据显示，至2012年上半年，成都商业综合体已经增至67个，已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1000万平方米左右。近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在全国发展迅速。 数据显示，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。其中蕴藏的风险委实不可小觑，商业的问题出现将远远大于住宅，某些政府不应该是招商推手而应该是警示者和风险化解者，提供未来准确的数据和土地推案量告知企业，这是最大的服务功能。 （五）房企将强者恒强，房企品牌要进入修复期 随着国内房地产市场发展机理的不断演进，未来的房地产开发商将会出现一些分化。市场集中度将会持续增大，正反馈效应明显，大型开发商由于占据诸多有利因素，往往会利用战略制胜、节奏制胜、金融制胜，它的市场份额会越来越多，更大更强的龙头企业将会越加强势；众多著名品牌企业也在各种因素特别是生存和人力资源以及管控条件下，出现了产品、消费者关系、品牌问题，高端品牌除了绿城也都受到冲击，新周期下，了解消费心理和互联网冲击下的品牌服务工作必须加大修复力度。城镇化决定了城市化模式选择 未来房地产的许多发展机会都能从城镇化、工业化和农业现代化进程中挖掘。随着中国城镇化的不断推进，大量人口将定向各种不同类型城市集聚，由此衍生出的对房地产的需求将是巨大的。房地产开发企业，应该审时度势，把握好从农村到郊区，从小城镇到中等城市再到大城市乃至都市圈的进入时以及不同的产品策略、融资策略、拿地策略、管控策略，根据各自不同的区域进入标准，进行风险评估和相机抉择，从今后十多年中国城镇化的浪潮当中获取自己的市场份额和江湖地位。2013年，安徽省房地产市场总体有序发展，开发投资先抑后扬，商品房销售成交逐步活跃。但市场运行中仍存在一些不容忽视的问题，要保持目前良好发展势头,仍需继续采取有效措施加以巩固和延续。2.2 省内环境分析一、2012年房地产市场运行基本情况 （一）房地产开发投资增幅触底回升从全年走势看，由于受新开工项目减少及企业资金紧张等因素影响，房地产开发投资增幅在7月份跌入谷底13.8%，随后在销售持续回暖以及降息降准等积极因素的刺激下，增幅逐渐企稳回升。全年房地产开发企业共完成开发投资3151.6亿元，比上年增长20.7%，增幅比上年回落7.2个百分点，与上半年和前三季度比，分别回升2.8个和6.2个百分点。其中，商品住宅投资2059.3亿元，增长10.1%；商业地产增幅较快，办公楼投资132亿元，增长96.5%，商业营业用房投资564.9亿元，增长46.2%，增幅分别比住宅投资增幅高86.4个和36.1个百分点。（二）新开工面积降幅持续减小，施工、竣工面积平稳增长全年安徽省商品房新开工面积7874.2万平方米，比上年下降9.1%，下降幅度较上半年和前三季度分别减小15.1个和5.3个百分点。其中商品住宅新开工面积5468.4万平方米，下降19%，下降幅度较上半年和前三季度分别减小14.3个和5个百分点。全省商品房施工面积24836.1万平方米，增长19.5%，其中商品住宅施工面积18182.6万平方米，增长13.4%。商品房竣工面积3965.4万平方米，增长9.3%，其中商品住宅竣工面积3123.2万平方米，增长8.2%。 （三）商品房销售面积超上年水平在一系列房地产调控政策的作用下，2012年前5个月商品房销售面积持续下降。此后在央行降准、降息以及企业以价换量等因素的共同作用下，刚性需求开始释放，成交回升，销售降幅自6月份起逐月收窄，11月份开始扭转下降态势。全年商品房销售面积4828.8万平方米，增长4.8%，增幅比一季度、上半年、前三季度分别提高13.8、11.1和8.7个百分点，其中商品住宅销售面积4275.4万平方米，增长7.1%，增幅比一季度、上半年、前三季度分别提高21、14和11.2个百分点。 （四）资金到位情况略有好转销售回暖，资金逐步回笼，企业资金状况略有好转，国内贷款和个人按揭贷款增长较快。全省房地产开发企业当年共到位资金3835.3亿元，增长12.8%，增幅比一季度、上半年、前三季度分别提高7.5、5.6和0.6个百分点，但仍低于同期开发投资增幅7.9个百分点。其中，国内贷款、个人按揭贷款合计949亿元，增长22.7%，所占比重由上年的22.8%提高至24.7%。二、存在的问题 （一）房地产市场不确定因素仍然较多一是存量房去库存化压力依然存在。随着近两年开发投资项目的逐步竣工，商品房待售面积持续处于高位。截至2012年底，全省商品房待售面积944.8万平方米，分别比2011年和2010年扩大263.5万平方米和423.5万平方米。其中，住宅待售面积620.5万平方米，按每套100平方米计算，当年有近6.2万套住宅未售，说明开发商销售压力依然存在，库存积压给房地产企业带来较大资金周转问题。二是部分开发企业投资意愿不强。从2012年各月新开工情况来看，基本一直处于下降状态，全年新开工面积降幅为9.1%，其中住宅下降19%，表明部分开发企业对市场缺乏信心，投资意愿不强。三是企业拖欠款现象有增无减。2012年，全省房地产开发企业各项应付款达764亿元，增长51.8%，增幅比上年扩大8.4个百分点，其中工程款394.1亿元，增长63.6%，增幅扩大18.3个百分点，均大大高于同期开发投资增速。 （二）区域发展不平衡现象较突出，省会合肥的拉动作用呈减弱态势 2012年，全省房地产开发投资增速最高的三个市分别是蚌埠（73.5%）、淮北(64%)、马鞍山(56.5%)，增速较低的三个市分别是安庆市（1.5%）、合肥（2.7%）、淮南（11.6%），最高和最低的差距达72个百分点。合肥市开发投资完成913.8亿元，占全省投资的比重为29%，比上年下降5.1个百分点，比2010年下降7.4个百分点。 （三）商业地产开发比重上升偏快 由于此前出台的一系列宏观调控政策，指向的调控目标是住宅市场，商业地产成为开发商和消费者双方规避调控政策的投资洼地。2012年，办公楼、商业营业用房投资合计比重为22.1%，比上年提高4.7个百分点；新开工面积二者合计比重为21.3%，提高6.4个百分点。因此，应密切关注办公楼、商业用房开发，适时出台政策予以引导，防止非理性投资过热。三、房地产市场展望展望2013年，房地产调控政策仍将保持相对稳定，房地产资金面会进一步改善，合理自住和改善性住房需求将得到政策的进一步支持，投资投机性住房需求将被进一步抑制。 中央经济工作会议提出，2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，特别提到“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”，这意味着2013年银根会进一步放松，这将给房地产市场带来更多增量资金和较强的购买力。另外，随后召开的全国住房城乡建设工作会议提出“支持合理自住和改善性需求”，这是近两年来首次提及支持合理的改善性需求，改善性需求将会随着支持力度提高而加快释放，将有效激活市场，促进市场加快复苏。 同时近期“国五条”的出台，表明国家房地产调控政策将继续坚持适度从紧的取向，抑制房地产的投资投机性需求的政策不会改变。“国五条”提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，将可能改变市场预期，引发投资投机者和多套房持有者的抛售，从而削弱市场快速上涨的基础和动力。 2.3 项目SWOT分析 2.3.1 项目优势（S)项目地处高新区大蜀山风景区中心腹地，属高新区新老城镇的中间地带，地段优势得天独厚，拥有独特的景观资源；项目紧邻西二环路和沪蓉高速路出口等交通大动脉，交通优势明显；项目紧邻新华学院等院校，人文气息浓厚；开发商新华集团万城房地产公司经济实力雄厚，拥有充足自有资金，为项目的成功开发建设提供了实力保障；开发商获得该项目土地使用权的价格适中合理，降低了项目成本，使本项目今后的销售中具有一定的竞争优势。 2.3.2 项目劣势（W）本项目虽然位于合肥市高新区，但高新区是高科技产业园区，居住和商业配套设施较不完善，集中商业居住区较少。尤其大蜀山南路，现为家电产业生产基地，目前尚缺乏商业和居住人气，社区服务和商业配套差距较大，目前还没有大型中高档住宅区出现。就居住习惯，商业人气和社会服务配套等方面而言，是本项目需要重点克服的不足之处。 2.3.3 项目机会（O）高新区撤镇建街道办，是高新区城市化进程的重要标志，区位地位的变化必将人口听增加，投资的增大，住房需求也必将增大。政府在大蜀山南侧和西侧划出大量的储备用地，用于建设规划中的科学城，使高新区具有更大的发展潜力。本项目作为大蜀山景区和高新区内唯一的高端园林低密度住宅项目，在合肥市拥有独特的唯一性，是稀缺的山景住宅，具有其他类似项目无可比拟的优越性。 2.3.4 项目威协(T)虽然本项目具有不可复制的诸多优势，但是由于房地产市场产品结构的调整趋势，合肥市多家大型房地产开发商，如绿地、绿城和兰鼎置业等知名企业都在近期内进入合肥高端低密度园林化住宅市场，使此类产品的供给量加大，同质产品的竞争日益加剧，由于安徽省高端市场客户群体的规模有限，也将为本项目的开发带来潜在的威胁。所以万城公司需要加快开发进度，使产品早日进入市场，抢占市场先机。2.4 区域市场调查分析结论1、全国房地产市场在加大调控力度下基本健康地发展，并仍将是较为热门行业之一；2、合肥房地产市场的成熟度和理性度均领先全国，地产投资安全性较大；3、高新区的房地产市场正逐渐入“大盘时代”，随着合肥市各大地产商的纷纷介入，大盘将成为今后高新区房地产市场中的统治者，“大盘重阵、白领基地”的格局已隐约可见；4、高新区身兼全民置业、住宅大盘化、郊居化重任，集撤镇建街道办、高新技术与产业物流等多种概念与一体，将成为合肥置业新的优先选择之地；5、随着国家土地的日益收紧，高端园林化低密度住宅必将成为稀缺紧俏产品，为项目的成功开发提供了良好的市场环境；6、高起点、高标准的规划和政府相关政策的支持将会使高新区房地产物业价格得到实质性的提升，同时也意味着高新区楼盘具有广阔的升值空间。 第3章 项目选址方案3.1 区域概况 3.3.1 地理位置蜀山区位于合肥市区西南部，是合肥市四个中心城区之一，也是城市西部组团核心城区和西部门户城区。区属3个镇、8个街道、1个蜀山经济开发区，辖61个社区、30个行政村，总面积457.8平方公里，总人口96.12万人。区域内座落着国家级合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区，以及合肥政务文化新区和正在建设中的中国（合肥）科学城。近年来，伴随着合肥市的跨越式发展，全区上下紧紧围绕在全市率先实现城区现代化、率先实现农村城市化的“两个率先”奋斗目标，大力实施工业强区、三产富区、科教兴区、环境靓区“四大战略”，取得了经济发展大跨越、城乡面貌大变化、改革创新大突破、民计民生大改善、党的建设大提升的可喜成绩，先后荣获“全国科技进步先进城区”、“全国社区建设示范区”、“全国文化工作先进区”等20余项国家级桂冠，成为全省唯一的“全国百强区”。 交通通讯便捷。毗邻4E级新桥国际机场，铁路、公路、地铁、航空、通讯基础设施完备。合九、宁西铁路，合宁、合武、合福高铁穿境而过；合宁、合安、合六、合淮阜高速公路在此交会；长江西路、黄山路、潜山路、怀宁路、一环路、二环路等10余条城市主干道纵横区内。华东第二电信枢纽、安徽移动通讯枢纽均座落在区域中央，交通便利，通联快捷。 科教优势突出。区内座落着中国科技大学、安徽大学等27所高等院校，高等教育发达；有中科院合肥分院等56所科研院所，科研实力雄厚；还有合肥市第五十中学、合肥西园小学等一批一流名校，基础教育扎实。安徽科技馆、安徽博物馆、合肥科技馆、合肥体育场、合肥大剧院等一批国内一流的科教文体设施分布其间。科技人才占总人口的比例居全省之最、全国领先，堪称全省科技创新示范区。 人居环境极佳。城区内唯一一座山大蜀山与董铺湖交相辉映，山水兼备，城区绿化覆盖率、林木覆盖率分别达到66.74%、26.5%，人均公共绿地占有量达21.13平方米，均为全市第一。辖区东有环城公园、琥珀潭风景区，南有徽园、天鹅湖风景区，西有蜀山森林公园、野生动物园，北有农业示范园、合肥植物园以及万亩连片的北部生态休闲区，自然环境宜人，人文景观众多。万科、绿城、绿地、华润、保利、中海、恒大等高端地产项目星罗棋布，是名符其实的山水生态宜居区。 3.1.2 社会经济发展状况辖区内有两大开发园区：与高新区合作共建的南岗科技园以及省级蜀山经济开发区。南岗科技园以“大”立园，产业集聚效应凸显，大陆轮胎、三洋机电、长安汽车等百亿产值大工业项目全面投产，汽车制造、机电装备、电力设备等产业集群初步形成。蜀山经济开发区以“新”立园，易能生物、博一流体、中兴继远、盛州医药、大明电子、宝龙环保等一大批高科技成长型企业快速壮大，科技型企业入园比达95%以上。特别是，加快转型发展步伐，以百万平米标准化厂房为载体，着力打造全省唯一的“国家级电子商务示范基地”，北京讯鸟、深圳顺丰、香港派蒙、美国传奇等34家电商企业集中入驻。现代服务业蓬勃发展，三里庵、新南七、政务区等“五大商圈”初具规模，600万平米各类商务楼宇对外招商，天鹅湖万达广场、西环广场、之心城等20多个投资过10亿元的城市综合体拔地而起，大洋百货、银泰百货、红星美凯龙等众多知名品牌成功入驻，大型综合商场、特色街区、专业市场等业态互补、竞相发展。农村地区全面退出传统农业，土地集中流转率达80%以上，北部生态休闲区和环机场高速生态功能区建设如火如荼。2011年，全区完成地区生产总值320亿元，同比增长19.1%；财政收入19亿元，同比增长40%；完成固定资产投资325亿元，同比增长23%；实现工业总产值248.8亿元，同比增长28%。完成招商引资185亿元，同比增长40%。其中，财政收入一年跨越了5个亿元大关。 3.1.3 自然环境合肥地处中纬度地带，位于江淮之间，全年气温冬寒夏热，春秋温和，属于暖温带向亚热带的过渡带气候类型，为亚热带湿润季风气候。年平均气温15.7度，降雨量近1000毫米，日照2100多个小时。 3.2 项目选址 3.2.1 地块位置本项目位于位于安徽省合肥市高新区大蜀山南麓，SXH-2、SXH-3地块（住宅商品房用地），占地面积约49248.5平方米（约合73.87亩）。 3.2.2 土地权属情况本项目拟建区域现由合肥市政府统一规划征用为城镇建设用地。目前本项目建设用地已由本项目建设单位通过竞价取得国有土地使用权，土地权属明确（详见附件）。 3.2.3 场地现状本项目拟建场地为类似方形的平面形状，场地内无其他建构筑物和文物古树等受保护单位，场地较为平坦。本项目无建筑拆迁和补偿安置事宜，土地为净地性质。 3.3 主要建设条件1、本项目拟建地点位于合肥市蜀山区，符合当地城市总体规划并且享受有关优惠政策。2、本项目拟建地点周边正在或即将建设诸多新型小区、配套商业等，将形成良好的生活居住氛围。3、项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路、供配电、给排水、燃气热力等城镇公用配套设施完善。具有方便快捷的交通出行条件。4、本项目场址紧邻标准化小学，周边有医院、邮政、购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配套设施条件。5、本项目建设用地已落实，场地工程地质勘察工作已完成，项目各项基础建设条件已基本落实。第四章 项目建设方案4.1 项目定位 4.1.1 形象定位 合肥市首席大蜀山景观高档低密度园林住宅 4.1.2 目标客定位以安徽省内高端客户群体为主4.2 设计初步理念设计中充分分析本项目的地理位置、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素，关注目标客户群的文化素质层次、生活习惯等方面的需求，针对合肥房地产市场在规划、建筑方面的新特点，进行务实创新的规划、建筑、环境设计，并综合考虑项目的社会效益，注重节能环保，创造绿色节能新生活，高起点地树立新华集团万城公司品牌和社会形象。4.3 项目主要建设内容 4.3.1总体规划原则1、严格遵循有关住房开发政策，以可持续发展的原则，正确处理人、建筑和环境的相互关系，进行总体布局满足功能需要。2、体现对人和家庭及邻里之间交流理解关心，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、私密性要求。3、贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本国策，建筑单体平面组织合理，空间分区明确，并有利于形成较完整的建筑体系。4、充分利用和发展地理优势，协调与周围环境与城市空间的关系。综合考虑主干道、次干道及各出口的要求，设计快捷、方便、安全的交通系统。5、功能分区明确，动静结合，合理设计行车路线，相得益彰。住宅设计遵循以人为本的思想力求功能合理、设施完善、空间适度，体现对人的尊重、体贴和关怀。 4.3.2 总图设计规划方案 4.3.3 交通组织体系根据总平面布置和周边交通条件，主要在南、北侧居中位置设置主入口。各主入口进入小区内在尽端向两侧延伸，并在小区南侧居中位置设置次出入口，以形成紧急出入口，满足场地应急通行要求。小区内部道路系统采用放射性路网结构，路面宽度按不低于6m设计，以满足日常机动车行驶和应急消防车辆通行。各单体建筑宅前路面宽度按不低于4m设计，宅前路与主干路连接通畅，以形成方便快捷、通行顺畅的交通组织体系。 4.3.4 景观与绿化建议本项目景观绿化主要采用宅前绿化、中央景观模式，在各栋楼前、路边进行绿化，并在主入口处主干道两旁设置的绿地、小品、雕塑等景观绿绿地，形成小区中心景观区。小区具体景观与绿化设计方案考虑中国传统的景观园林设计风格，在宅前绿化区种植草坪，地面停车考虑生态绿化停车位。 4.3.5 日照间距根据本地区的气候特色，建筑朝向主要采用坐北朝南的布置方式，合肥市城市规划管理技术规定和当地最低日照间距要求，本项目高层建筑物的南北垂直间距按不低于20米设计，以符合当地的日照和防火通风间距要求。 4.3.6 雨水排水方案场地内部道路最小纵坡按0.3，横坡按1.5设计，主干路采用双坡，支路采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管，主干道路结构采用混凝土路面做法，宅前支路采用室外地砖铺设做法。4.4 建筑设计方案 4.4.1 单体建筑设计1、设计理念本项目拟打造一处现代化住宅小区，设计理念秉承“以人为本”的指导思想，以客户需求为出发点，力争为业主提供安全舒适卫生的环境优良、配套设施完善、安全卫生的低密度住宅小区。以此设计理念为指导，本项目在建筑设计上重点掌握城市规划要求和周边建筑群之间的关系与衔接，并在充分考虑艺术风格与当地社会文化的融合度的基础上，力争应用代化设计理念使单体建筑形态具有前瞻性和生命力，使之成为城镇建设中的一道亮点，同时也使本项目成为高新区乃至安徽省新型城市居住社区的典范之作。2、住宅户型及单体平面设计户型设计总体上尊重当地气候特点及生活习惯，南阳台设于主卧处并封闭处理，功能空间分布合理，动静分区明确，在户型结构设计上，按照实用性、适用性的理念基本采用两室两厅一卫为基础户型（详见户型图），部分较大户型增加一间卧室和卫生间，其中主卧靠南客卧靠北中间卫生间，客厅与餐厅厨房南北并列形成南北通透的起居空间，主阳台向南设置在起居室（客厅）处并封闭处理，以形成动静分区、阳光充足、通风良好、实用性强的生活空间体系。为了加强住宅的实用性特点，每户设置南北两侧阳台，其中主阳台设置向南与起居室（客厅）连通，以形成明亮的日常起居生活环境；副阳台设置在北侧与厨房形成一体，以节约居住空间。3、建筑风格与立面造型在建筑外部造型和风格定位上，住宅建筑考虑全方位的视觉效果，立面造型采用落地飘窗式的宽景洋房风格，增加外立面层次感和节奏感，体现高雅、精致的建筑特征。外立面采用棕黄色、咖啡色、白色仿石涂料及石材为主要饰面材料和主色调，表现典雅、温馨的居住建筑基调。商业建筑因采用沿街连体商铺形似，因此外立面更个采用端庄淡的色系，烘托现代商业气氛。 4.4.2 建筑材料及设施1、建筑材料要求为了使建筑通过安全、经济、实用、舒适来满足居住生活和商业活动需要，在满足安全的基础上，墙体、门窗、保温、水电暖设施等方面尽量采用新型节能环保型材料和设备，尽量满足实用性、适用性和舒适性及经济性的功能要求，以体现人文关怀和环保节能的协调统一性。2、门窗工程根据当地气候特点和建筑节能要求，本项目建筑外门窗抗风压性能应达到6级，水密性能达到4级，气密性能6级，空气隔声性能3级，传热系数应不大于2.7w/m2.k。外窗台低于900mm时在窗下部设置500mm高的固定窗作为防护措施。其中：外窗：采用铝合金单框双玻（中空玻璃）平开窗，并且居中安装。内窗采用乳白色塑钢单玻平开窗，居中安装。外门：各住宅楼单元门采用钢制防盗门，并配备楼宇对讲和控制系统，采用防盗、隔声、保温钢制防盗门；住宅户内门采取预埋固定门框的措施，只留门洞不安装门，具体由用户自理；卫生间门下均留25mm高扫地缝。配套商业外门采用铝合金玻璃平开门，外侧设置防火防盗卷帘门。3、外装修设计由于外墙受到风、雨、雪等的袭击和腐蚀气体的影响，外装修材料要求强度高、抗冻性强、耐水性好以及具有抗腐蚀性。根据当地气候条件和建筑立面风格，本项目外装修主要采用高级防石涂料、外挂石材、铝板复合材料，其中颜色、立面风格按设计要求提供样板，由建设单位和设计单位认可后方可施工。4、内装修设计根据当地住宅装饰习惯，住宅和商业交房标准为毛坯房，具体装修由业主自行设计和施工，其中公共楼梯采用钢制栏杆，地面采用现浇混凝土板，铺设防滑地砖，墙面刷内墙涂料；建筑装饰工程标准应满足当地建筑工程初装修竣工质量核定规定的有关要求。5、防水防潮工程设计本项目地下结构防水等级为二级，采用刚性防水和柔性防水相结合的形式。屋面防水等级为二级，防水年限15年。采用单面自粘型橡胶沥青防水卷材，排水方式采用有组织外排水。室内卫生间、淋浴间、厨房等有水房间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜。建筑物墙体在首层室内地坪下约0.06m处做20厚水泥砂浆内掺3%防水剂的墙身防潮层，散水采用水泥散水。6、无障碍设计各建筑出入口处设置无障碍坡道和栏杆，电梯选用无障碍电梯，在各建筑物入口台阶粘贴盲道专用地砖，并于小区内和市政道路的盲道相衔接。4.5 结构设计方案 4.5.1 结构设计基本参数建筑结构的设计使用年限和安全等级结构安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级地下室防水等级二级50年丙类乙级自然条件、风雪荷载基本风压地面粗糙度基本雪压场地标准冻深Wo=0.50KN/m2C类So=0.35KN/m21.50m抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组建筑物设计特征周期7度0.05 g第三组0.45s竖向活荷载设计参数住宅商业阳台屋面楼梯卫生间厨房2.0 KN/m23.5 KN/m22.5 KN/m20.5 KN/m22.0 KN/m22.0 KN/m24.0 KN/m2 4.5.2 结构设计方案根据各建筑总高度、抗震设防烈度、建筑使用功能等，本项目住宅和商业建筑上部结构形式采用框架结构。楼盖选型对使用功能、安全要求、结构合理性、经济性影响较大，本项目各单体建筑均采用经济合理的现浇钢筋混凝土梁板结构。 4.5.3 主要抗震措施在基础设计上，应根据场地地质勘查报告，选择可靠的持力层，并进行专门的场地安全性评价，确保场地地震动参数的可靠性，保证建筑物的抗倾覆能力。在建筑设计上，因规则结构的扭转效应和鞭端效应较小，遭遇地震后的破坏较轻，建筑规划设计应尽量采用均匀对称的型体。4.6 电气设计方案 4.6.1 强电部分1、设计范围供电电源，用电负荷，供配电系统，防雷接地系统2、供电电源（1）电源电源由市政电网提供，接口位于场地东侧，供电电压10kV，用电设备供电电压为380/220伏，具体引入方式由当地供电部门负责。小区内各单元用电电源均由小区内变电站配出低压回路引入，小区内变电站由供电部门设计。由变配电站配出的低压线路均采用YJV22交联金属铠装电力电缆埋地敷设至各建筑物，小区内的所有电气管线均为埋地暗敷。（2）负荷等级根据建筑使用功能、经济安全性要求，本项目用电负荷等级划分如下：二级负荷：火灾报警及联动控制设备、消防泵、消防电梯、排烟风机、加压风机、应急照明、疏散照明、防火卷帘及保安监控系统。三级负荷: 除二级负荷外的其他负荷。3、负荷估算本项目主要由住宅、配套商业及公建组成，规划总建筑面积为435551.0m2，其中住宅建筑面积（不含地下264148.0m2、商业建筑面积6400m2、其他配套用房面积20320m2）。电力负荷采用单位指标法计算，其中住宅部分单位变压器装置指标按30VA/m2估算，变压器容量约为507kva；配套商业部分单位变压器装置指标按60VA/m2估算，变压器容量约为623kva。经计算，本项目总电力负荷约为751kva/年。4、供配电系统根据用地负荷估算，本项目配置2800kva箱式变电站，变压器总装机容量为1600kva，按住宅、商业分区供配电。另外设置1台150kw柴油发电机组，作为备用电源当主电源发生故障时保障各区二级负荷中供电，并采用主备电源采用自动切换方式供电。变配电系统采用室外箱式变电站，由变电站配出的低压线路采用埋地方式敷设至各建筑物。各栋建筑均采用单电源进线，配电箱挂墙安装，配有总配电装置及表计，住户配电箱设在户内；用电计量方式均为低压计量，每户一表按层设置，计量采用10（30）A单相电度表。所有建筑户内照明、插座线路均选用2.5平方电线，照明与插座回路分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管。5、照明系统本项目主要为日常生活照明，工作电压为220V，各建筑正常照明用电采用树干式方式至各层照明配电箱，本项目照度标准参照国标民用建筑照明设计标准（GBJ133-90），主要场所的照度按下表所示设计： 不同照明场所照度要求一览表照明场所照度（lx）照明场所照度（lx）楼梯间、前室3575厨房300500电梯厅75150卫生间300500接待室150300娱乐场所150300值班室100200泵房、机房100150汽车库50100空调机房75150根据上述照度标准，本项目一般居住和公共场所选用T8荧光灯或紧凑型节能荧光灯；有装修要求的场所视装修要求，可采用多种类型的光源；对仅作为应急照明用的光源应采用瞬时点燃的光源；应急照明作为平时照明的一部分时也可选T8荧光灯或节能型灯具；对大空间场所和室外空间可采用金属卤化物灯。综合类用房照明采用低调方式，尽量选用柔和的白炽光源。为了便于安装、改造和降低能耗，本项目利用在强电竖井内的封闭式插接铜母线配电给各楼层照明配电箱。在住宅房间设小配电箱，考虑单相进线。房间内采用节能开关，不仅可以节约电能也可避免电气火灾的发生。应急照明系统中，在消防控制室、变配电所、配电间、弱电间、楼梯间、前室、水泵房、电梯机房、排烟机房、重要机房的值班照明等处的应急照明按100%考虑；门厅、走道按30%考虑；走廊内入口处筒灯考虑为应急照明；其他场所按10%考虑。各层走道、拐角及出入口均设疏散指示灯，蓄电池采用集中免维护电池进行供电，停电时自动切换为直流供电。疏散指示灯和标志照明灯具的选型应符合市消防局的有关规定，并且应急照明持续时间应不少于20min。6、防雷、接地及电气安全（1）防雷保护：根据国标建筑物防雷设计规范中的分类标准，本工程建筑属三类防雷建筑物，每个建筑物屋顶均装设均压防雷带。（2）接地保护：供电系统采用TN-C-S系统，入户处做重复接地，N线和PE线在接地后严格分开。防雷接地、电气设备的保护接地共用一个接地系统，接地电阻不大于1欧姆。为保证人身安全和设备安全，同时也为了满足防雷要求，在变电站设置接地网，要求接地电阻必须满足有关规程要求。低压配电系统接地采用TN-C-S系统，在入户电缆接箱处做重复接地。每栋楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳等均应与总等电位联结端子箱可靠连接，卫生间内也应做局部等电位联结。（3）电气安全：为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电涌保护器（SPD）；为用电人身安全，总电源进线断路器应具有漏电保护功能，户内插座回路装设漏电保护装置。7、室外线路本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。小区室外照明采用庭院灯，路灯控制在小区物业值班室内，路灯配线选用铠装电力电缆直埋敷设。 4.6.2 弱电部分1、设计范围通信系统（含宽带网络），有线电视系统，楼宇对讲系统，消防报警控制及紧急广播系统。2、通信系统小区内设置宽带通讯布线网络，宽带网与市话统一考虑，干线采用光缆，旱形布线。3、有线电视系统：有线电视系统信号由城市有线电视网引入，每户住宅设电视系统舣孔终端23只。为满足有线电视发展的需要，有线电视系统的放大器、分支分配器、终端插座及线路均按舣向化输网络考虑。有线电视插座分别设置在起居室及所有卧室内，管线为暗敷。4、楼宇对讲系统以每个单元为一组设置访客对讲子系统，每个子系统在单元入口处设门口机及电磁门锁一套，每户设置楼宇对讲话机（可采用可视型）一部。楼宇对讲统用电由公用照明计量，由本单元住户分摊。住宅单元楼宇对讲主机要有35分钟备用电源，在停电时可以自动打开楼门电动锁，利于逃生。同时加设消防报警自动打开楼门电动锁功能。5、消防报警控制及紧急广播系统本项目在住宅、商业部分均设置消防报警及紧急广播系统，采用火灾报警控制系统，消防中心内设置火灾报警主机、消防设备中央联动控制台、双电源互投箱、消防电话主机以及紧急广播设备系统。在消防控制室内设置柜式联动控制，其控制方式为手动控制、手动硬线直接控制、通过联动控制台、可实现对消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统，以及对防排烟系统、火灾应急广播、火灾应急照明疏散指示等的监视及控制，当火灾发生时可手动自动切断空调机组、通风机及一般照明等非消防电源。4.7 给排水设计方案1、设计范围室外给水排水工程，室内给排水工程，消火栓给水系统，自动喷水灭火给水系统。2、生活给水系统（1）水源由位于场地东、西侧的市政自来水管网接入给水管，供小区用水。本项目室外采用枝状供水管网形式，并设置室外消火栓。（2）给水系统 1）室外给水系统从市政管网引入室外给水管在本项目各建筑周围形成支状给水管，并每隔120m 设一室外地上式消火栓，以供火灾时消防车取用。室外给水管采用球墨给水铸铁管，柔性胶圈接口直埋在冰冻线以下。 2）室内给水系统本项目建筑室内给水系统按按竖向分为二个供水区，其中：一至四层为低区，五层以上为高区。根据市政给水压力和本项目用水需求、供水安全等因素，本项目生活给水采用加压给水方式，在水泵房内配置节能膨胀罐无负压叠压供水设备，向各区加压供水。 3）给水管网系统小区内给水管道沿各设计道路顺自然坡度直埋铺设在冰冻线以下，主干管与干管为球墨铸铁管。 4）用水量估算根据建筑给排水设计有关规定，本项目主要计算生活用水量。根据不同功能区的用水特点和国家和地区有关用水指标计算，本项目生活用水最大时用水量约为15m3、最高日用水量约17616m3。 （3）消防给水系统根据建筑设计防火规范要求和建筑功能要求，本项目住宅楼公共区域设消火栓系统和自动喷水灭火系统。 1）室外消火栓系统：用水从市政供水引入管直接供给。给水管道采用环状布置，各消火栓间距约120m。 2）室内消防用水由消防水池供水，在建筑地下一层设置消防水泵房，内设室内消火栓加压泵和自动喷淋加压泵各两台（一用一备），配备消防水池一座。 3）消防灭火系