淮安房地产市场调查报告.doc

淮安房地产市场调查报告班级：统计0801 姓名：钟健 摘要：随着近几年淮安市经济的快速发展，本市的房地产业也随之蓬勃发展，我市的房地产业经过近些年来的持续高速发展，使房地产市场逐步多极化的市场结构，多样化的交易方式，产业化与社会化的市场信息。同时又有封闭，垄断的房地产市场，相比之下，房地产经营与管理制度法规体系建设明显滞后，导致房地产开发与消费，投资，投机等多种不良行为的产生，在一定程度上影响了我国房地产的持续。本文将主要从本市宏观经济水平和房地产业发展情况来分析近几年的淮安房地产市场。关键字：宏观经济水平 房地产 市场供求 市场价格第一篇 城市环境总体分析1 城市经济发展状况 总体概况淮安是一座正在迅速崛起的新兴工业城市、全国农副产品产加销基地、江淮平原的重要商埠，具有良好的产业基础、较强的产业配套能力和独特的比较优势。与其他地区相比，淮安投资政策更加宽松，综合商务成本更加低廉，软硬环境建设更加到位,为来淮投资客商提供了广阔的投资空间和极佳的发展机遇。全市现有各类工业企业1万多家,其中规模企业1118家、重点企业90家，形成了冶金、机械、纺织、化工、烟草、食品、建材、医药等八大支柱产业。淮阴卷烟厂、淮钢集团、华能淮阴电厂等一批重点企业的综合经济指标名列全国同行业前列。一品梅卷烟、淮钢牌特种钢、清江牌特种电机、韩泰子午轮胎、辉煌牌太阳能、今世缘系列酒等一批名牌产品畅销海内外。 宏观经济水平淮安2008年主要经济指标单位2008年比上年+%地区生产总值亿元915.8313.4第一产业亿元142.015第二产业亿元453.2515工业亿元381.7517.3建筑业亿元71.53.4第三产业亿元320.5715.6人均地区生产总值元1892114.6 图1-1 淮安2008年主要经济指标图1-2淮安历年GDP与人均GDP 自2000年以来，淮安市GDP始终保持增长态势，连续8年以两位数增长率稳步增长，特别是2007年，淮安市的GDP突破700亿元的大关，达到765.23亿元。同比增长17.54。但整体来看，淮安经济运行比较稳定，增长也趋于理性化。按照库兹涅茨经济学理论，国民经济周期与房地产经济周期有着密切关系，当一个城市的GDP增长率在1015之间，该城市的房地产业应处于飞速发展期。根据这一理论，由于近几年淮安的GDP增长率均在10以上，因此淮安的房地产业应该处于飞速发展时期。图1-3淮安历年各产业生产总值及三次产业比例 总体上来看，第二产业一直淮安市的支柱产业，在全市GDP占比一直超过40%，且连续三年保持着稳步增长的态势。到2007年，第二产业的占比已经达到48.14。而第一产业生产总值所占比则连年下降，到2006年的占比已经不到20，2007年的占比降到17.07。第三产业则呈现稳步上扬的趋势。2007年一二三产业所占比重分别为17.07%：48.14%：34.79%。根据淮安产业发展规划，到2010年淮安市三次产业结构比例将调整到12.8%：51.5%：35.7%，从目前来看，第一产业的占比还是偏大。而第三产业的占比已经基本达标。因此可以预测未来第一产业占比将大幅降低，第二产业是短期内产业发展的重点。但从经济发展方向而言，三产的上升是大势所趋，预期随着淮安在经历一番工业转型、升级后，各种服务性产业需求逐步增长后，会慢慢的实现向三产主导过渡。二 城市区划与人口年 末总人口（万人）土 地面 积（平方公里）人口密度（人/平方公里）全 市524.0610072518市 区270.993171850清河区24.362910729楚州区119.491522786淮阴区87.421264686清浦区32.062961087开发区7.66601248涟水县104.191670623洪泽县39.251394279盱眙县73.982493295金湖县35.661344267 城市规模的扩容提速淮安规划5年内中心城市人口突破100万，建成区面积达到120平方公里，全市城镇人口达到250万，城市化水平达到45；10年内，中心城市人口达到110万，建成区面积达到140平方公里，全市城镇人口达到300万，城市化水平达到55以上。淮安将成为一座生活便利、交通顺畅、空气清新、环境优美、布局合理、人与自然和谐统一、快速发展的大城市，成为一片“绿水中的城市、城市中的绿水”。随着城市面积的扩大、人口的增长，必然带来巨大的投资空间，特别是在城市基础设施、房地产开发、城市服务业等领域投资，确实是正逢其时，机不可失。 淮安市委、市政府将一如既往地为企业创造更加优良的生产、生活环境。在软环境建设上，进一步优化环境，提高政府服务效率和服务水平；在硬环境建设上，淮安将不断加大投入，进一步提高基础设施、生活设施、文化设施的配套服务能力。第二篇 房地产市场分析一、 淮安市房地产市场总体态势2005年，淮安市房地产市场经过国家、省、市宏观调控的洗礼，在开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积和信贷规模等方面都有较大幅度的增长。房地产开发总量基本平衡，结构得到改善，价格稳中有升，没有出现大起大落的现象，形势基本看好。到2006年一季度，淮安市房地产业投资增速总体趋于平稳，开发量稳步增长，开发资金来源得到优化，结构得到进一步优化。 房地产市场走势强劲，房地产开发更加稳健2006年一季度，全市完成房地产开发投资1164亿元(具体见表1)，比2005年增长23.1，增速上升2.8个百分点；市区完成房地产开发投资8.31亿元，比上年增长6.95，增速下降11个百分点。通过几年的发展，淮安市房地产呈现出以下特点：一是市区投资增幅稳健，主要原因是投资和投机性购房受到有效抑制，正常的住房消费逐步趋于理性；二是淮安经济不断发展，个人经济能力提高，住房的主动需求不断增长；三是各县真正意义上的房地产开发从2004年才开始起步，到2005年及以后一阶段正处于投资增长期。总体来说，淮安市房地产投资趋于平稳发展。表1：淮安市房地产开发投资完成情况 指标年份房地产开发投资(万元)同 比 增 长全社会固定资产投资(万元)房地产投资占固定资产投资比重()()全市市区全市市区全市市区全市市区2005年1季度943007770068.0951,1754031935234817.4522.062006年1季度116441831 1323.446.9579480049550014.6516.77 淮安房地产市场供求分析房地产供应稳定并略有增长，呈理性增长态势。2005年淮安全市房地产开发完成施工面积414.87万，同比增长45.58%，竣工面积206.14万，同比增长23.65%；市区完成施工面积305.26万，同比增长27.86%，竣工面积143.51万，同比下降2.46%。各县的施工面积和竣工面积都有较大幅度的增长。而2006年一季度，全市房地产开发完成施工面积251.84万M2，同比增长22.38%，竣工面积20.21万M2，同比增长1.2%。其中市区完成施工面积174.71万M2，同比增长11.81%，竣工面积1751万M2，同比增长2.46%。从2005年淮安房地产市场全年供销比可以看出：全市由2季度的3.16:1下降到3季度的1.85:1、4季度的1.75:1，市区由2季度的3.82:1下降到3季度的1.91:1、4季度的1.74:1，下降的幅度很大，而2006年一季度全市商品房供销比也仅为1.92:1。表明到2005年底全市房地产销售形势大为好转，由2005年初实施的宏观调控政策而形成的僵持、观望的消费心态已彻底松动，消费势头悄然兴起，但消费心理更趋成熟理性。 房地产市场价格分析 淮安市房地产销售情况良好，商品住房价格增长平稳发展。2006年一季度淮安全市商品住房的平均价格是2003元/，比去年同期略有增长；市区商品房的平均价格是2511元/，比去年同期增长4.63%。淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生的虚高成分较小，可以肯定的说，淮安全市商品住房的价格没有出现大起大落的现象，趋于平稳发展，基本与其地价相呼应。 房地产开发投资方向及结构住宅投资仍是房地产投资的主体,所占比重继续增长在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，投资商品房住宅建设将作为淮安市当前房地产开发的重点目标，同时引导办公楼和商业营用房的投资在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理。二、 市场分析 淮安基准地价表 商业用地级别基准地价表 单位：元/m2土地级别一二三四五六七八基准地价4200320023001500950650450300变 幅3200-52002400-40001600-30001200-1800700-1200450-850300-600200-400容积率1.61.41.21.21.01.00.80.8住宅用地级别基准地价表 单位：元/m2土地级别一二三四五六基准地价1300950750550400250变 幅1000-1600750-1150550-950450-650320-480180-320容积率1.81.61.41.21.00.8工业用地级别基准地价表 单位：元/m2土地级别一二三四五基准地价450400340240200变 幅350-550340-460280-400200-280170-230 2002年-2005年淮安市土地成交信息年份2002200320042005出让土地面积（亩）759.13538.6661544.9681574.273成交金额（万元）50608.7255745.579535788898 2007年分区域土地成交价格分析 2002-2007年淮安市房地产土地平均价格走势 2007年，土地平均成交价达到104.1万元/亩，同比涨幅达到40.02%。分区域来看，清河区的成交均价最高，达到了113.8万元/亩，其次为淮阴区，虽然淮阴区的成交面积位于各个区域的末尾，但成交均价仅次与清河区，达到111.9万元/亩；开放区达到100.7万元/亩；楚州区的成交均价达到了92.7万元/亩；成交均价最低的是清浦区，为80.5万元/亩。近几年淮安市土地价格波动较大，但总体呈现一个上涨的趋势，其中2003年出让均价高涨主要是由于市中心多处核心地块出让所致，但自2004年以后，淮安的土地平均成交价格就一直保持着稳步上涨。特别是2007年，土地平均成交价达到104.1万元/亩，同比涨幅达到40.02%。三淮安房地产业前景前景十分看好，发展空间巨大1、城市经济快速发展 2005年淮安人均GDP已达到1324美元，根据经济发展规律，淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。“十一五”期间，淮安全社会固定资产投资将达3000亿元，其中有1500亿元要依靠外来资金。淮安市委、市政府以承接外来产业转移为工作重点，坚定不移地加快城市化进程，发挥比较优势，着力打造“宽领域、低成本、高效率”的发展环境，积极承接发达地区产业转移。城市经济的快速发展，将成为长期支撑淮安房地产业发展的利好因素。2、城市居民收入增加，生活水平的提高近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力很大，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期。3、大规模城建的支持国家发改委、