这五个城市房价接下来将跌

1 / 5 这五个城市房价接下来将跌 “ 3 30 新政”等利好政策持续发酵，以及部分 A 股投资者将获利资金转投楼市，一线城市楼市提早“入夏”，其中深圳房价涨幅领涨全国。可是，房企的好日子来了吗？股市走牛对楼市抽血和输血效应哪个更强？哪些城市有望成为“白银时代”房价上涨的领头羊？每日经济新闻记者对此展开了调查。 国家统计局发布的数据显示， 4 月份 70 个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。北上广深 4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为 %和 %，少数二线城市房价 出现上涨。 国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，分城市看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。 房地产市场的逐步回暖，已经成为业界最热门的话题。如同 一样， A 股市场的牛市会不会带来房地产的牛市？正日益成为业界关注的热门话题。 楼市回暖传导至地价 2 / 5 楼市的火爆，正在传导至土地市场。各城市之间，从房企对于土地的青睐度，可以折射到房价上。 中原地产研究部统计数据显示，截至 5 月 18 日，一线城市住宅用地虽然成交 7 宗，但其中有 5 宗上海的动迁安置房，其他两宗地分别为广州与北京的各一宗远郊土地。从目前看，北京与上海等城市待售土地均非常少。 在一线城市减少土地供应的情况下，房企逐渐将争夺土地的战场放到二线城市。截至 5 月 18 日，二线城市合计成交住宅类土地 81 宗，平均溢价率达到了 %的年内新高，平均成交楼面价也达到了 1836 元每平方米。 中原地产首席分析师张大伟告诉记者，“ 3 30 新政”对楼市的影响主要体现在一二线城市，这种情况下，房企对一二线土地市场的争夺出现了白热化，特别是一线城市，土地价格明显处于高位，房企竞争激烈。从未来预期看， 房地产市场的刺激政策还会继续出现，而一二线的土地供给却越来越少。这种情况必然会影响未来土地市场的价格。 亚豪机构副总经理任启鑫认为，虽然降息、减税等刺3 / 5 激楼市的新政接踵而至，但从实际效果来看并未触及根本，北上广深需求增长依然受到限购制约，三四线城市新增主动需求依然难以为继，因此绝大部分城市商品住宅价格水平依然处于较低位水平。 投资要看存销比 库存量和存销比一直是影响房价的重要因素。 截至 2016 年 4 月底，上海易居房地产研究院监测的35 个城市新建商品住宅库存总量为 26437 万平方米，环比下降 %，同比增长 11%。 4 月份整体市场成交相对比较活跃，这使得库存继 3 月份出现下滑后继续下行。 4 月份， 35 个城市新建商品住宅存销比为，这也意味着市场需要用个月的时间才能消化完这些库存。而在 2016年 3 月份，该存销比数值为个月。这说明 4 月份去库存的速度有所加快，这与市场成交行情相比 3 月份开始好转有直接关系。可以预计的是，在各类救市政策效应积极释放的背景下，包括改善性购房需求的积极释放，将促使后期存销比具备下滑动力。 4 / 5 从 35 个城市的具体数值看，烟台的存销比数值最高，超过了 35 个月。 对于烟台的库存高企，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接受每日经济新闻记者采访时表示，山东把城市规划得过大了，比如一个城市的人口规划有 400 万人，但规划过大的城市面积加起来，与实际人口的占地相比，要大很多。这样的话，各城市才能有更多的建设用地指标，才能更多地去销售土地，增加财政收入。如果再叠加前几年过速的土地指标使用，就使现在的库存量比较大。 李铁岗认为，进入白银时代，投资、投机性需求在减少；而刚需和人口的增长有很大关系，不可能突然增加。再叠加前两年一些住房 需求早早释放，因此造成目前库存环节压力比较大。“在供给增大，需求没有上涨的情况下，价格自然就会下行。每个城市都感觉能吸引外面的人。在总量大的情况下，城市的区域吸附能力小。” 而天津作为二线城市，去化速度相对较慢。虽然天津的去化周期已从 2016 年 3 月份的个月下降到个月，但去库存压力仍然较大。 5 / 5 在天津中原投资顾问部总监高飞看来，天津的购买力还是比较低，很难像北京、深圳一样炒作，房价应该是稳定的，和人均收入及人口的数量有直接关系。天津市没有太多的外地人，因为天津大多是工厂、制造业等，不像北京、 上海有大量的服务业和金融总部，所以房价很难有一个好的预期。 上述机构的研报称，总体来讲，烟台、北海、天津、荆门和西安五个城市的存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言，深圳、合肥、南昌、南宁和南京