报价文件及接管方案.doc

靖江市经济开发区港区服务中心大厦后勤服务方案报价文件第一章物业项目接管方案第一节接管方案根据物业管理经验，物业管理应尽可能早的介入。我们根据整个港区服务中心大厦个体特性将全部管理过程划分为三个阶段，即竣工前管理阶段，搬迁及调试管理阶段和正常管理阶段。图示如下：正常管理阶段搬迁及调试管理阶段竣工前管理阶段服务部 进驻现场首批办公入驻入 住整个办公区域搬迁工作完成竣工前管理阶段 从服务部正式进驻之日起，至首批单位入驻为止。该阶段的主要任务是协助业主/建设方完善设计和施工监理、参与房屋竣工验收、配合做好局部区域的安全保卫和保洁工作、人员招聘培训工作、物业管理各类前期准备以及物业开荒。搬迁及设备调试管理阶段 从首批单位进驻起至整个港区服务中心大厦入驻完成止。该阶段的主要任务是房屋的交接验收、接待做好单位搬迁服务配套工作，同时维护办公楼已有日常办公单位的正常办公工作秩序，联动调试完成设备设施，以及应对突发性故障的抢修。正常管理阶段 从搬迁入驻及设施调试完成，港区服务中心大厦物业管理进入正常管理阶段，该阶段的主要任务是对整个项目进行全方位管理，为客户提供全面服务，对内部管理不断完善和提高。 以下就各阶段的具体内容逐一说明：一、 竣工前管理阶段管理内容前期介入阶段正常使用服务部试运行港区服务中心大厦物业移交将可能分步实行，故结合此情况，物业竣工前管理阶段又分成：1、前期介入工作内容为：分类工作内容具 体 要 求物业交接验收参与工程竣工验收和物业交接参与施工单位进行的设备安装调试。参与甲方同施工单之间进行的隐蔽工程验收、单位验收和总体验收。就调试和验收中发现的问题提出整改意见。接受甲方委托对物业作现状接收，并记录存在的问题，责成整改完善。施工现场管理现场安全管理(根据业主方的需要)实行24小时安保值班和不定时办公楼巡视。对施工现场可能出现的安全薄弱环节提出改善意见，尤其对重点环节的设防。督促施工单位在施工现场中潜在的危险区域，树立明显提示标志，确保进出人员的安全。严格安全管理，严密巡查，监管和排除在施工作业、电器使用和消防安全方面的不安全因素，确保施工现场的安全。做好成品保护，现场材料、设备加以监督，严防盗窃和损坏。做好大厦进出口、周边区域的安全管理，对进出人员和车辆进行严格有序控制现场环境管理监督施工单位落实对重要材质的成品保护，并做好提示工作。做好清洁开荒的各种准备，对部分完工可交付的楼层先期组织开荒。组织完成大厦清洁开荒制订清洗方案，测算所需费用，报甲方审定。组织人力、物力、按需按时地完成清洗。服务部筹建编制完善物业管理方案收集有关物业设计、建筑、设备设施及周边环境方面的资料，编写关于物业实施方案。了解本物业设备及安装状况，从管理适用性角度写出项目设备评估报告。根据该方案制订实施细则，包括各岗位职责、各种操作规范、相关规章制度。员工招聘 到岗项目前期核心管理人员入驻现场。完成港区服务中心大厦服务部员工招聘培训。根据工程需要，选调工程专业人员到现场。服务部开办选定服务部公室和工作用房（完成必要装饰）。购置管理所需要的一切设备、工具、材料。定制员工制服。印制各种管理文件表格等印刷品，完成各种证件制作。作好大厦使用各项准备工作。整个服务部全流程试运作第二节清洁开荒计划表序号区 域项 目备 注1大 厅地面、墙面清洁上蜡、抛光擦地机清洗、上蜡，高速抛光机抛光2外围、地下车库、自行车场、台阶地面冲洗，顶、桥架保洁高压水枪、地刷、清洁剂3屋 顶冲 洗地刷、清洁剂4楼 层地面、墙面、顶面；卫生间、茶水间、房间、电梯厅、楼梯；擦地机清洗、隔断清洁、卫生间洁厕剂清洁5电 梯轿厢清洁不锈钢保养不锈钢保护膜清理、清洁、上不锈钢光亮剂、沟槽清洁第三节服务部试运行 港区服务中心大厦验交开始至首批办公单位开始搬迁入住，此阶段作为服务部试运行阶段。分类工作内容具 体 要 求工程移交资料交接设备资料收集，隐蔽工程档案收集与制作，为今后维护保养做好充分准备。代表业主方接收设备资料（图纸、操作手册、维护保养手册等）。对工程验收过程中发现的问题做好详细记录，作为设备资料留存备案。实物核查根据图纸及设备清单，对已装设备或系统实物逐件复核，标明安装位置。收取并保管设备的附件、备件、零配件，开列清单备查。设备试运行、调试供货商到现场作专题培训，主要操作人员及预备人员一同参加。供货方或安装方完成调试、试运行后，由物业设备工接收，负责操作、运行。参与业主方竣工验收服务部及项目设备人员，组成现场接收小组，参与竣工验收。 对在现场接收过程中出现的问题，出具整改通知书和整改建议报告，实时跟进施工整改情况。反馈建议对上述各过程中发现的问题，及时与发展商联系，一般问题口头反馈，重要问题及建议书面报告。办公进场管理办公搬迁管理办妥相有关登记手续组织调配好搬迁车辆停放组织调配好电梯使用提供办公楼设备设施简况介绍车辆管理地下车库及地面临时停车点运行准备，划定停车泊位并编好车位号。熟记大厦车库状况车辆进入后，由门卫安保引导车辆停入地下车库。车道上严禁停放机动车和非机动车。档案管理竣工图纸、设备安装、隐蔽工程和管道、竣工验收等原始资料保管，建立设备台帐。建立办公客户档案并做好资料的保密工作。建立物业全体员工档案，包括：简历、身份证明文件、技术等级证书、各项技能证书。安保管理所有岗位于验收日期确定后提前一至两周全面运转到岗。岗点设置及岗位人员安排，实地培训与操作，全面接手大厦安全管理。接受安装单位培训，接收监控及消防系统，确保各系统正常运行。来访客人实行登记制度；对进出人员实行出入证管理，装修及维修施工人员办妥出入证。保洁管理编制保洁管理作业指导书，岗点设置及岗位人员安排。服务部负责组建开荒队伍，全面开荒保洁。在首批客户入住前完成首期开荒。科学、完善的做好大理石、不锈钢等材质的养护。绿化管理实地察看，设计现场绿化盆栽布置方案，在开荒保洁结束后客户入住前盆栽摆放到位，美化环境。第四节搬迁及设备调试装修管理阶段该阶段时间为首批办公单位搬迁进驻开始至整个办公单位入驻基本完成，各设备联动调试全面完成。本阶段工作重点是接待办公室搬迁和继续完成整个设备的调试。同时，整个大厦仍将有部分设备处于调试期，设备系统尚不能完全运作且使用性能不稳定令大厦设备系统突发性故障以及因对设施不熟悉而造成人为使用不当故障率高发。因此，我们贯彻密切沟通，合理规划；预案充分，快速保障以确保整个大厦的正常使用。密切沟通，合理规划整个服务部将再建立搬迁调度服务热线，随时能够与相关搬迁单位保持畅通联络，及时掌握每日搬迁规模量，并预先做好在车辆控制，电梯使用，周转场地设置，安全控制，垃圾收集、清运，环境保洁等方面做好合理规划及充分布署相应的人力及物力。使整个搬迁过程对大厦正常的办公使用秩序影响降至最低。预案充分，快速保障 通过前期工程介入对各系统性能的充分了解，将大厦各事项尤其在此阶段出现的多发事件如电力供应（因用电负荷不均），空调系统（制冷，制热不足，盘管滴水等）等作好充分的预案准备。并建立相应的快速反应保障队伍，做到楼内的任何报修事件，15分钟内工程人员必到现场。第二章管理成本测算为保障在港区服务中心大厦的物业管理工作的顺利进行，根据需要的办公条件、人员编制、工作性质等因素，对物业管理费用进行了测算：说明：1、餐饮部费用测算另立一册，详见承包方案。2、门卫、配电房空调由甲方提供；3、空调出风口清洗做另行约定；4、会场花卉租摆视实际数量收费，数额暂不列入下表；管理成本预算费用总计：5592042.82 元 （首年承包费用） 大厦首年物业管理费用预算总计序号项目名称价格1人员工资费用（包含个人所交保险）1970400.002办公、福利费用（包含单位所交保险）1853558.403日常清洁材料消耗费用174111.204公共设施维护费99200.005环境卫生费用93520.006机械工具折旧费22516.687不可预计费42000.008室内绿植、花卉租摆费（A方案）291270.009管理费及税金1045712.54 10总计5592288.821、人员费用预算（包含个人所交保险）序号部门人员人数工资标准 （月薪）总额（全年）备注1综管部经理12500.0030000.002文员11800.0021600.003仓管11800.0021600.004报纸收发员兼 展厅场地管理员11800.0021600.005客服11800.0021600.006会务组会务接待员、休息室服务员181600.00345600.007音控师12500.0030000.008保安组保安241800.00518400.009监控81800.00172800.0010保洁组保洁领班12000.0024000.0011保洁员151300.00234000.0012机械操作21800.0043200.0013河道清理11500.0018000.0014工程组维修工53000.00180000.0015值班电工83000.00288000.0016合计881970400.00 2、办公、福利费用测算（包含单位所交保险）序号项目测算依据金额 （元年）备注1办公耗材综合测算15000.00办公耗材2福利费用培训费用工资总额的3%59112.00培训材料3法定节假日加班费工资总额的4%78816.00相关规定4星期六、日加班费工资总额的35%689640.00相关规定5社会保险费单位交每人每月498.65元526574.40 共计88人6服装费用（除保安）按平均每人每年1200元计算67200.00共计56人7保安组服装费用按平均每人每年3600元计算115200.00共计32人8员工伙食费（26天）按平均每人每工作日5元计算137280.00共计88人9交通费用（26天）按平均每人每工作日6元计算164736.00共计88人10总计1853558.40 3、日常清洁材料消耗费用测算类别名称品牌单价 (元/桶)月用量（桶）月金额（元）年金额（元）备注清 洁 剂玻璃水威洁38.00 4152.00 1824.00 各楼层 玻璃镜面洗洁精白猫25KG135.00 2270.00 3240.00 领导休息室 保洁肥皂粉立白2.80 2056.00 672.00 百洁布 清洗洗手液威露士15.00 1432145.0 25740.00 领导休息室、大厦卫生间静电 吸尘剂威洁60.00 3180.00 2160.00 大堂、楼层巡回推尘使用不锈钢 保养剂威洁52.00 2104.00 1248.00 电梯门楼梯扶手、不锈钢设施碧丽珠庄臣26.80 12321.60 3859.20 大厦卫生间洁厕净威洁30.00 5150.00 1800.00 大厦卫生间去胶姆剂庄臣80.00 0.540.00 480.00 日常清洁地面、墙面全能 清洗剂庄臣50.00 2100.00 1200.00 日常清洁地面、墙面消毒液6.00 1060.00 720.00 合计42943.20类别名称单价月用量月金额年金额备注保洁耗材大垃圾袋0.55 19001045.00 12540.00 日耗品 76个/日小垃圾袋0.08 11400912.00 10944.00 日耗品 456个/日尘推40.00 763040.00 6080.00 每层两把，每半年更新一次尘推套15.00 761140.00 6840.00 每层两个，每两月更新一次拖把10.00 76760.00 3040.00 每层两把，每季度更新一次铲刀5.00 38190.00 380.00 每层一把， 每半年更换新一次1.2M 玻璃刮39.00 13507.00 988.00 每三层一把， 每半年更新一次玻璃刮 橡皮条3.00 1339.00 456.00 每把玻璃刮配一根橡皮条， 每月更新一次百洁布（毛巾）2.60 60156.00 1872.00 每月更新一次塑料扫把10.00 38380.00 1520.00 每层一把，每季度更新一次竹扫把22.00 8176.00 1056.00 外围、车库共8把， 每2月更新一次长柄畚箕12.00 46552.00 1104.00 每层一把、车库外围共46把、每半年更新一次便刷4.00 38152.00 912.00 每层一把，每两月更新一次坐厕手纸2.8022806384.0076608.00每层6卷，每三天更新一次钢丝球1.50 76114.00 1368.00 每层两个，每月更新一次劳保耗材线手套8.00 52416.00 2496.00 每人两副、每两月更新一次喷雾器30.00 13390.00 390.00 每三层用一个每年更新一次胶皮手套10.00 36360.00 1440.00 每季度更新一次纱口罩1.80 105189.00 1134.00 每两月更新一次合计131168.00 4、公共设施维护费（列出项均为保修期内费用）项目说明计算方式总费用水电设施维护保修期内600元/月12月7200.00电梯维护保修期内维护8000元/台/年4台32000.00消防设施维护费保修期内维护500元/月12月6000.00道路、桥梁养护保修期内养护1000元/月12月12000.00弱电系统维护保修期内维护500元/月12月6000.00工程维修零星支出耗材配置3000元/月12月36000.00合计99200.005、环境卫生费用项目说明计算方式总费用卫生防疫、除虫消杀综合测算1000元/月12月12000.00化粪池清掏、外运10车/次 400元/车 每年两次400元/车10车2次8000.00水箱清洗每年两次380元/次221520.00垃圾清运每天两次， 每次100元100元230天12月72000.00合计93520.00 注：空调出风口清洗做特约另行约定。外墙清洗一年一次，开荒时清洗，此次外墙清洗列入开荒费中6、机械工具折旧费项目名称价值（元）数量费用 （元/年）备注服务部提供设备折旧10米升降机60000.00 17500.0