市民应该如何看商品房预售许可证.doc

那么是不是房地产商发出“交楼通知”就算交楼呢？当然不是，如果这样，岂不等于承认购房人说我没有收楼就不算交楼了？北京交楼有北京交楼的标准！这个标准随着北京市城市房地产转让管理办法正式实施变得更加明确，该办法第五十条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：(一)取得建筑工程竣工验收备案表；(二)取得商品房面积实测技术报告书；(三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”-合同法第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”具体到房地产纠纷，根据今年6月1日起施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定：出卖人迟延交付房屋“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间，它们是不变期间，不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满，解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭。通俗一点讲：房地产商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权，同时，从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内，如果开发商催告购房人行使解约权，则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人在向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。-本报讯（记者邹桂通讯员高志海）没有取得商品房预售许可证就售房，市二中院昨天判令，卖房合同无效，房产公司向购房人退房款赔利息。去年3月，刘女士与北京京达房地产开发有限公司签订了房屋临时买卖合同，刘女士购房一套，并预交了100万首付款。双方约定在京达公司取得外销商品房预售许可证后正式签约，京达公司则在临时合同签订后120天内需取得许可证。但京达公司未能取得预售许可证。二中院认为，由于签约时并没有取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房临时买卖合同应当认定无效。京达公司违规售房，应承担主要责任。故京达公司返还100万房款并赔偿利息。-隐瞒无证销售事实 北京首判开发商双倍赔房款沈报集团北方热线北京青年报讯日前，北京平谷法院判决隐瞒无证销售事实的某房地产公司双倍返还购房人购房款。据悉，这是本市首次判决开发商以全额购房款为基数，承担购房款一倍的赔偿责任。 前不久，王先生来到某房地产公司领取已买受的某别墅区房屋的钥匙，房地产公司却要求王先生补交17万元后才能领取房屋钥匙和办理房屋产权登记。原来，房地产公司将建好的现房价格从当初动工建设期房时的原始价格每平方米上调了几百元。王先生将房地产公司诉至法院，请求判令房地产公司继续履行合同义务。审理过程中，法院查明，开发商在出售二期房屋时没有办理商品房预售许可证明，直到纠纷发生也未能取得该许可证明。 王先生向法庭请求变更诉讼请求，不再请求房地产公司继续履行合同义务。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，因故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或是提供虚假商品房预售许可证明而导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，请求法院判令开发商双倍返还购房款。 法院通过调查显示，王先生向开发商咨询二期房屋情况时，房地产公司声称一切手续均已办理完毕，可以预售期房。最后，法院判决开发商双倍返还购房款。（记者 刘新雷）-建“双违房”办不到房产证本报讯记者昨日从市建设部门获悉，凡未向主管部门申请预售许可证或手续不全的违法房均不予办理房产证。此外，市房管部门将给违法占地、违法建筑的“双违房”开发商设“关卡”，同样不予办理房产证。 据市建设部门有关负责人介绍，开发企业在销售商品房之前，必须向主管部门申请预售许可证。如果建设行为未经主管部门批准，没有任何法定的用地和基本建设程序，将无法办理预售许可证。根据最新修改出台的城市商品房预售管理办法，由于开发企业的原因，消费者未能在房屋交付之日起90天内取得房产证的，开发企业应当承担违约责任。 市房地产交易中心提醒近期买房的市民，在签订购房合同前，购房者可以要求开发商出示“商品房预售许可证”，开发商没有取得预售许可证预售商品房，或者以不正当的手段取得预售许可证的，将受到严厉处罚。（本报记者杨炜） -悄悄转嫁的风险 杭州消费者关注商品房抵陷阱（ 2004-10-04 11:30:06）稿件来源：杭州日报新华网浙江频道10月4日电 “消费者是上帝”，但是购买商品房的时候，你还敢称自己是“上帝”吗？对于很多人来说，买房是一次不轻松甚至是痛苦的经历。除了银行房贷合同的霸王条款让你吃够“哑巴亏”外，开发商设置的商品房抵陷阱也让你防不胜防。 消费者 被抵自己不知情 今年6月14日，消费者张女士与杭州一房地产开发公司签订了商品房认购协议书，认购了一套位于钱塘江南岸的商品房，并支付了2万元定金。6月21日，开发商通知其去签订商品房买卖合同。在审核合同的过程中，张女士发现该房的土地使用权已抵。张女士咨询了律师后，得知购买已抵的房产有风险，决定不购买该商品房，但是开发商以张女士违约为由没收了2万元定金。 接到投诉的省消费者协会与该开发商进行了交涉，但对方不愿退还已收取的购房款。张女士认为，开发商订立认购协议书时没有告知所售房屋土地使用权已被抵的事实，所以已经聘请律师准备向法院起诉。 目前，有像张女士这样的烦恼的购房者不在少数。其实，更为严重的是，很多购房者是在没有签认购协议书，也没有交定金的情况下，直接就和开发商签订了商品房买卖合同，但是他们还是毫不知道自己购买的房子的土地使用权已被抵意味着什么。当然，有些购房者在签订买卖合同时也注意到了合同上“土地使用权已抵”的字眼，但是并不了解这一条款可能存在的隐患和风险。当他们向开发商咨询时，也总是被对方以种种理由推托，有些开发商甚至会很不耐烦说：“这是正常程序，你爱买不买。”在目前房市处于“卖方市场”的情况下，许多购房者为了能买到房子，而选择了委曲求全。 据悉，房地产企业在进行房产开发时，为了筹措开发资金，往往以土地抵向银行申请贷款。在一般情况下，开发商会在预售前解，但也有一些资金紧张的房产公司不能在预售前解或者在预售后想办法重新抵。 消协 这是一个陷阱 在以往的商品房消费投诉中，开发商违反认购协议，单方加价行为普遍。但自进入7月份以来，随着国家对房地产市场宏观调控的加强，房地产市场形势也发生着一些变化。其中，一种情况是开发商已取得预售许可证，本可以直接与购房户签订商品房买卖合同，却要求购房户先签订认购协议并交纳定金，同时在认购协议中隐瞒了房屋土地使用权甚至房屋已被抵的事实，迫使购房户接受不平等条款，否则以消费者违约为由没收消费者购房定金。两个月来，这类投诉在增加。另一种更普遍的情况是，消费者与开发商直接签订商品房买卖合同时，开发商遮掩商品房的土地使用权已被抵的事实，即使有消费者已经提出了疑问，也故意回避向购房者解释可能存在的风险，这样消费者就在不知详情的情况下签订了合同。 省消费者协会认为，这是一个商品房买卖陷阱，消费者购买已抵的商品房将存在着两大风险： 一是可能房、款两失。如果开发商到期无法偿还银行债务，根据法律规定，银行可以要求拍卖抵的房产用来还贷。如开发商失去偿债能力的话，消费者就会面临既失去房子又得不到赔偿的风险。 二是可能导致不能办理按揭。银行为防范风险，一般不会同意已被抵的房产再进行抵贷款。如果合同没有约定房产公司帮助购房者办理银行按揭，消费者可能面临到时无法办理按揭的困境。 律师 明示抵是开发商义务 浙江京衡律师事务所高立贵律师认为，明示抵是开发商义务，中华人民共和国担保法第四十九条规定“抵期间，抵人转让已办理登记的抵物的，应当通知抵权人，并告知受让人”。像张女士这样的情况，由于开发商事前没有明示土地使用权已抵，事实上开发商已经构成了违约。根据有关司法解释，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，张女士不仅可以要求退还2万定金，还可以要求得到2万元的赔偿。 “比房屋的土地使用权被抵更危险的是，房屋本身也已经被开发商抵。”高律师认为，以土地抵向银行申请贷款是国内地产开发的通行做法，但是也有一些资金较为薄弱的开发商将在建工程抵给银行从而贷款投入续建。购房者如果发现买了未解的房子，则应立即解除预售合同，或要求开发商解。根据商品房销售管理办法规定，房地产开发企业不得在未解除商品房抵关系前，将作为抵合同标的物的商品房再行销售给他人。购房者可以以此为依据要求退房。 专家 如何避免买到抵房 业内人士表示，购房者要避免在不知情的前提下买下抵房，首先就必须验证开发商的商品房预售许可证。根据房地产相关法律规定，抵房在办理抵手续前必须先办理商品房预售许可证，而办证时开发商必须选定监管银行，这就有助于购房者从相关银行了解真相。 专家认为，消费者在签订认购协议时要注意看清认购协议内容，如对协议内容有疑义，一定要了解清楚。有异议的要当场提出，不要盲目在协议书上签字。消费者可以事先到房管部门了解自己希望购买的房产的抵情况。 其次，在签协议前，向开发商索取必要的信息资料。如是否已取得预售许可证、土地使