律师导购总调研报告.doc

敢问路在何方律师导购调研报告 未来律师协会学术小组1 律师导购前景展望 结合中国当前的经济形式和房地产市场的僵局现实，2008年10月20 日未来律师协会一行人员在武汉国际会展中心2008年秋季房展会调研，调研结论：律师导购前景巨大！ 在此本人不就此形势分析上多加论述，因为现在是律师导购发展的一个机遇，实质问题需要抓住时机，发展自己，所以直奔主题，说说自己的拙见。 二、律师导购消费者市场状况 对于律师导购，消费者市场认同率高，接受快，这是预料中的事，因为律师导购事前规避，集体维权，集体优惠的理念。但需要细致的分类。 律师导购立足在中小规模，着力在提高质量上下功夫。对象是要具有普遍性。 中层和部分的中下层，他们有着不错的收入，良好的知识，对法律应该有些了解，对的律师导购比他人看的更加透彻，对这的信赖度更高！社会的白领阶层，他们需要高水平的房子，不仅仅停留在住房上，更多的时候需要优质服务的满足。他们具有信赖导购的良好基础。收入一般的家庭或者个人，更需要法律的保护。同时不能忽视青年一代潜在的消费者。 三、房地产开发商的反应 房地产开发商对类似律师导购的团购有点兴趣，但不是很大。本人觉得是律师导购的失误。律师导购的理念不应该仅仅限制在对消费者的宣传上，也应该向广大的开发商，开发商代理甚至房地产业的其他环节宣传，当所有相关领域对律师导购这一新概念都有一定的认可了，才能快速推动律师导购发展。 四、律师导购与万人团购之比较（一） 、律师导购在注册登记的基础上签订合同加入万人团购办理程序，大致是将自己的购房要求填写在表格上，他们会根据客户要求挑选房子，然后组织去看房，如果满意，就可以签订合同，时间大概需要一到三个月。对于消费者关注最多的问题：出现纠纷，你们服不负责？他们的回答惊人的雷同：团购组织只是将广大购房者组织起来，与房地产商讨价还价，至于问题纠纷，还是要找房地产商，反馈与我们，我们只能说是协助您解决问题。同为引导购房，律师导购需要做得更深入。本人以为消费者不仅要入会注册，还要与律师导购签订合同，规范双方行为，提高律师导购的效率，让消费者放心安心。（二）律师导购逆向实施万人团购的模式多数消费者关注的是价格问题，其次才是质量、地缘、交通、环境等等，团购组织利用消费者的这种心理，将大批量的消费者介绍给房地产商，房地产商稍作让步，将价格象征性的压低一些，买卖成交后，团购组织从中拿去回扣，出现问题，就会想踢皮球一样的推卸责任。因此我产生这样一个想法，团购组织是要拿取回扣的，而回扣有房地产商给付，团购组织介绍的人数愈多，单价越高，房地产商从中获利更多，那么他们的回扣就越多了，如此一来，团购组织为己私利，又怎么真心的为消费者压价，团购，不过是房地产商赚钱的又一伎俩而已。将律师导购与上述团购组织相比，律师导购有着其独特的优势，他的工作不仅仅是砍价那么简单，从头到尾，他都充当着维权的角色，事先维权，降低了纠纷出现的频率，事后继续为消费者服务，解除其后顾之忧，在价格上仍然是维持合理的磋商。它的前景必然看好，但目前急需解决的问题是，这样的一个理念如何付诸实施，我认为，传统的经营模式是先找到消费源，而我们现在是否可以先找到房地产商，与其沟通，看是否可以支持这种模式，此后在设点招揽顾客，也许这样可以降低一些风险。律师导购不怕没有消费者，怕没有开发商响应，所以律师导购以帝国要端正自己的立场，过分偏向任何一方，都会得不偿失。律师导购要充分发挥其法律的平衡作用，首先要让开放商信赖，一旦开发商的质量和诚信有保证，加上律师导购专业服务，消费者的加入是水稻去成的事，所以当前的任务是加快与房地产开发商的联系，早日建立起开发商质量认证体系。给消费者一颗定心丸。（三）律师导购要在与万人团购的竞争中强大 “律师导购”在实践中面对的两个最为主要的群体便是消费者和开发商。然而在交易市场上，由于多重因素，自己接触最多的是消费者和购房中介或者是具有中介性质的团购平台，在与消费者的交流中，明显可以反映出消费者在如今作为交易主体的不安和犹豫。这些不稳定因素的来源总结起来主要包括：价格，对于开发商与销售商诚信的怀疑，住房条件以及消费者自身合法权益的保障。结合“律师导购”的主要特色可以看出我们倡导的核心理念是符合消费者心理特点和实际需求的，然而刚刚起步，若希望使消费者进一步理解、信任和接受，还需要一段过程。我想谈的重点在于，团购与律师导购在竞争方面的趋势，主要有以下几点：1. 万人团购还处于起步发展与慢慢完善的阶段，市场行情并没有达到预期良好状态。通过对交易市场内规模较大的两家团购平台（“万客消费者联盟”和“亿房网”万人团购平台）的调查发现，虽然万人团购先于律师导购出现在市场上，也经过一段时间的考验，但其接受团购的数量依然有限，消费反映并不是非常愿意接受其原因基本还是在于信誉度存在问题。在这种形势下，突出律师导购在维权方面的特点，引导消费者改变选择观念是有利的。2. 万人团购的引导者对律师导购的理解和态度，从侧面突出律师导购的发展潜力。在与团购平台一些工作人员谈话中发现，万人团购的引导者已经意识到其模式中缺失法律保障与维权机制，考虑在不改变其引导方式的前提下适用有限的法律保障措施。但其出发点毕竟与律师导购存在根本上的差异，由此可以看出“集体维权”与“事先规避法律纠纷”确实是消费者、开发商包括中介性质机构迫切需要的一种交易过程必备方式，前景乐观。3. 万人团购在实际交易中不敌已经树立起诚信形象的房产中介，而律师导购引领的诚信模式为人所需。在调研中可以发现，万人团购的规模、咨询数量和掌握的信息，与一些大中规模的中介机构无法相比。仅仅从“21世纪不动产”这一作为世界500强的中介机构就能看出其信息与客流量明显超出展销厅内实力最强的万人团购平台。但消费者选择中介往往是有条件的，并且倾向明显，但最后满意度并不很乐观。因此，消费者对于事先维权，反映强烈，一般了解后都非常认可。因为，抓住消费者心理慢慢接受律师导购，应该比万人团购绕过的弯路要少很多。 五。律师导购现在面临四大挑战1.硬件跟不上，前期理论建设具有可行性，中后期运作缺乏规划。2.时间紧迫，竞争大。表现在两个方面。（一）律师导购在消费者市场的建立上采用什么方式？与万人团购一样？至少在市场方面并没有特别区别于万人团购的地方，不是律师导购不优秀，而是没有把它地的核心价值通过一种恰当的方式发挥出来，如果消费者在看待万人团购和律师导购上态度一样，市场反映一样或者相差不大，那么对律师导购来说就是一种失败。（二）律师导购吸引消费者和市场的是法律武器，律师联盟的加入，但就目前的形式来说，类似于万人团购这样的组织也在积极的筹备律师的加入，有的甚至已有，只是律师的地位不同而已。照此说，随着时间的转移，律师导购所宣扬的特质在一点一点的普化，然而主角却不是律师导购。错过时机也就错过了机遇和辉煌。3.利益分配问题。律师导购说到底核心是利益分配问题，利益分配问题解决了，律师导购的市场阻力也就小了很多。可以这样说，科学合理恰当的利益分配机制的建立，是当务之急。如何协调消费者、律师导购组，房地产开发商三者之间的关系？律师业务费用该怎样收取？业务失败谁负责？房地产商为什么要相信律师导购？律师与房地产商的协商是否会透明化？ 本人以为可以把传统的律师诉讼业务收费理念和分红奖励机制相结合。就是，律师与消费者签订合同，在房价降低差额中提红，这个红可以按照惯例约定，由律师导购来定，前提一定要做到，账目的公开透明，即律师获得的收入必须是降价差额中的，不能收取房地产商的费用。本人觉得可以将此分红比例设点一点。等交易完成了，根据消费者的满意情况，由消费者再给律师一定的带有奖励性质的费用。是一种固定收入加弹性收入的模式，这样一方面可以给予消费者更多的自主权，也让消费者更加信任律师导购，另一方面可以极大地提高律师的工作的积极性，进而带动律师导购质量和效率的大大提高。利益分配机制一旦建立好，且能得到利益各方的一致认同，就能促进律师导购快速发展。4.风险控制问题。六、律师导购概念认同率高，接受率高，但实质性认识尚浅虽然，对大多数人来说，律师导购还是一个新概念，但当看到这四个字，能很快从字面上理解它的意思，很快认同它，并接受它，抛开数据和我们宣传，仅就一般状态而言，调研中，对于律师导购，回头率还是很高的，很多消费者表示，希望看到这一新事物，这是一种心理倾向问题，因为律师导购确实满足了消费者在消费中很难得到的东西法律的保护。调研结果也说这一点，消费者大多对这一新模式表现出期待的态度。但有个很明显的问题，这些认识都停留字表面上。七律师导购需要迈出实质性的一步这些都说明一个问题，律师导购如果推向市场，能很快被消费者接受，而且市场占有率会很高，这也是律师导购的成功的基石和最大亮点，问题的关键是如何让律师导购真正区别与万人团购，让律师导购真正的价值凸现出来，而俗同在一般层面上。这不是消费者的问题，是律师导购探索者，开拓者，实践者必须面对的现实，从内完善强大自己！律师导购本身要有一套科学的现实的实质体系，理论上如此，现实运作操作上更应如此！从一下几方面说明。（1） 律师导购有一个明确的定义，但缺乏操作性理念的支持。原因有一下几方面：1. 律师导购概念本身宽泛，我们需要做得是细化这个概念，统一口径，明确方向，清晰任务 2、律师导购队伍人员本身对律师导购理解不全面，懂但模模糊糊，律师导购是一个字面能很快理解，但操作起来你那度很大的概念。队伍本身也需要统一口径，明确方向，清晰任务，弄清自己在律师导购中的地位，以及从事律师导购的目的。3、 宣传不完善。现在我们把这个理念推广出去了，但是，如果一些具体的东西连自己团队里的人都不明确，如何让别人信服，甚至有可能他们开始也许还接受我们这种理念的，但是由于我们无法给他们一个明确的东西，会降低他们对我们的信任。所以说，我们最好做好了一个待启动状态的东西，等到我们的理念宣传到足够广泛的时候就可以很方便的进行运作了，而且在一开始就能赢得信任，更容易打开市场，会更较有利于这个产品的发展。（二）律师导购有软件支持，需要硬件配合。用一个比喻来说，当前的消费者感觉像是在沙漠中行走，律师导购的出现让他们看到了一线绿意，越过这个绿意线，发现自己来到了广袤的草原，迷茫度、困惑感并没有下降。因为我们无法给消费者一个肯定的答复、实质的方案。律师导购需要一些必要的硬件设施，一些可以拿得出去的实实在在的东西，可以让人信服的东西，让他们切切实实的接受我们的理念。鉴于此，我觉得律师导购在走弯路，何不反倒其置，不再讨论，论证它的理念是否可行，是否有市场价值，就是假设它可行，着力于它的环节设置、细化、完善、探索、创新。着力于市场风险的预测和预防，着力与让她切实可行。构建出一套从消费者市场的开拓，到交易完成的全过程。 房地产开放商诚信质量认证体系的建立 律师导购组织和专职人员的构建 律师导购的宣传 消费者市场的打开 业务运行 业务推广总体思路：由内向外，注重提高律师导购本身的价值，内外结合。 八、模式探索：试点与评估方法相结合模式探索上，可先设试点，逐步推广。本人以为可以在武汉设里一个试点，依托大学的研究，但必须独立于大学，挑选一两名律师专门独立从事此业务，以一个小规模的购房群做一次团购。引入评估体系，每进行一步，都作出相应的评估。评估很重要，对律师导购这样一个新事物，实际运行的效果，以后的影响都具有很大的可变性，一方面评估具有前瞻性，另一方面，评估标准，评估细则的设立更是对律师导购的全方位思考，更容易发现问题，完善体系，这对律师导购的稳步发展意义重大。问题的关键是这个评估细则的制定，既要紧贴现实，又要具有预测性 九、总结律师导购有其独特的价值，顺应了时代的潮流，也必然会有一片广阔的而天地。问题的关键是如何把这种价值恰到好处的运用到现实生活中。律师导购已经研究了一段时间了，现在需要把它实际操作起来，迈出一大步，敢问路在何方？路在脚下，相信律师导购的开拓者们不懈的探索，一定能走出一条光明的大道！这是我第二次听见这个名词，但是，经过那晚上听了不少东西以后，还是有了不少的了解，也想到了很多，但是问题更多。 先说问题吧。 首先，我觉得有必要对“律师导购”下一个明确的定义，我虽然对律师导购有了一定的认识，也听了大家不少的解释，但是概念还是的，我觉得一个明确易懂的概念，不仅能帮助我们团队里的人，更重要的是，在对外介绍律师导购时，可以更加简单，能够提高效率。 其次，我觉得我还是不是很明白律师导购的任务，到底是在哪些环节里为消费者提供服务，而这种服务又具体到什么程度，以及收费什么的都还不明确 再者，我觉得大家现在把这个理念推广出去了，但是，如果一些具体的东西连自己团队里的人都不明确，如何让别人信服，甚至有可能他们开始也许还接受我们这种理念的，但是由于我们无法给他们一个明确的东西，会降低他们对我们的信任，那样的话，现在大家的努力不是白费了吗？所以说，我们最好做好了一个待启动状态的东西，等到我们的理念宣传到足够广泛的时候就可以很方便的进行运作了，而且在一开始就能赢得信任，更容易打开市场，会更较有利于这个产品的发展。 最后，我觉得我们的宣传方式和时间是不是过于单一了，效率貌似不是那么高。宣传到的人群好像不是很大。 从下面是我的一些建议。 首先，我觉得大家先明确任务以后各自对“律师导购”下一个定义，然后汇总到一起以后整出来一个比较科学和全面的定义，先使小组里的人有一个明确的认识，就可以更方便于理念的传播。 其次，让大家知道自己到底要去做什么，成立这个小组的目的到底是什么，我们在“律师导购”中到底担任什么样的一个角色，要完成什么样的任务。 再者，我觉得我们。相信我们。 最后，我觉得在宣传的时候，我们不要显得把“律师”与“导购”结合在一起，（不可否认，社会中有一部分人对律师并不是很有好感）而是要注重引起消费者的维权意识，我觉得最好能让消费者能够真切的接受我们是把“法律维权”和“导购”紧密结合的，注重宣传律师在这其中的积极作用，从而在一定程度上消除消费者的认识误区，从心底里认可我们的理念。还有，我觉得在以后的宣传中可以使用一些案例（可以把它们印在传单上，当然，为慎重起见，当事人可以用假名表示，因为我们的目的是让消费者知道维权的重要性，让他们知道事先维权比事后维权而言有多少的好处，案例最好是选择那些具有对比性的，引起消费者的危机感，更容易引起他们的共鸣）。在和万人团购的pk上，我建议列表进行一个帐单的比较，让消费者更明白地知道自己到底会后的怎么样的具体利益，利益表现得越具化越好。 我现在想到的就是这些，以后有了新想法再另作交流。 律师导购，这是一个新名词，初次见的人，好奇的观望两眼，然后摇摇头走了，我们的传单和调查问卷，开始时被当成了街头巷尾那些无孔不入的商业传单，活动开展的阻力重重。但是我们的队友毫不松懈，始终保持昂扬的斗志，终于感动了路人甲，正所谓一传十，渐渐的听我们介绍的人多了起来，尤其是好心的老爷爷老奶奶，特地放慢脚步，听我们介绍，给我们建议，我们得以获得第一手的资料。初次听到这一理念的消费者，总会存在这样的疑问：通过律师导购买房，律师是从优惠额中抽取一定提成，相当于我们先付一些费用，律师负责替我们将房价砍下来，然后在合同上替我们把关，以免合同漏洞，但是假如，合同签订后，再出现纠纷，我是将问题向谁提出，如果向律师寻求帮助，还需不需要再一次的付费？如果需要付费，那就没什么实在意义了。有的消费者提出了一些比较本质的问题，他们疑惑律师导购到底可不可行，与现在的万人团购组织有何本质区别，律师与房地产商的协商是否会透明化，我们是否可以信任这样的一个组织等等。在听完我们的解答后，不少消费者表示如果有这样的一个组织，愿意尝试，但他们同时也表示会考虑很多因素。以上都是消费者的心声，为了更好的解决这些问题，也增加对房地产交易的了解程度，我们佯装购房者今日国际会展中心，与房地产代理商、万人团购组织进行面对面的交谈。我们首先来到的是万人团购设点处，他们很有礼貌的给我们介绍办理程序，大致是将自己的购房要求填写在表格上，他们会根据客户要求挑选房子，然后组织去看房，如果满意，就可以签订合同，时间大概需要一到三个月。对于消费者关注最多的问题：出现纠纷，你们服不负责？他们的回答惊人的雷同：团购组织只是将广大购房者组织起来，与房地产商讨价还价，至于问题纠纷，还是要找房地产商，反馈与我们，我们只能说是协助您解决问题。而对于房地产代理商，他们更关注的是向消费者推销自己的产品，描绘整个购房形势，让消费者知道，如今购房市场还是一片火热。从他们的谈话中，我们大致了解到，这些天所谓的房价下降，仅仅限于郊区，而靠近市中心的房价仍然居高不下。可见消费者如何购买到价格合适而又方便的房子，仍然是一个大问题。经过几个回合的交流，我们终于了解到房地产商与团购组织的心理，多数消费者关注的是价格问题，其次才是质量、地缘、交通、环境等等，团购组织利用消费者的这种心理，将大批量的消费者介绍给房地产商，房地产商稍作让步，将价格象征性的压低一些，买卖成交后，团购组织从中拿去回扣，出现问题，就会想踢皮球一样的推卸责任。因此我产生这样一个想法，团购组织是要拿取回扣的，而回扣有房地产商给付，团购组织介绍的人数愈多，单价越高，房地产商从中获利更多，那么他们的回扣就越多了，如此一来，团购组织为己私利，又怎么真心的为消费者压价，团购，不过是房地产商赚钱的又一伎俩而已。将律师导购与上述团购组织相比，律师导购有着其独特的优势，他的工作不仅仅是砍价那么简单，从头到尾，他都充当着维权的角色，事先维权，降低了纠纷出现的频率，事后继续为消费者服务，解除其后顾之忧，在价格上仍然是维持合理的磋商。它的前景必然看好，但目前急需解决的问题是，这样的一个理念如何付诸实施，我认为，传统的经营模式是先找到消费源，而我们现在是否可以先找到房地产商，与其沟通，看是否可以支持这种模式，此后在设点招揽顾客，也许这样可以降低一些风险。在会展中心，我们还看到一个好现象，在亿房网设点的对面，居然有一个律所提供法律咨询，这不仅让我们想到，律师导购购房模式的出现时恰到好处，它是一种新兴事物，在成长过程中必然会遇到许多阻力，但是新事物从来都具有强大的生命力，因此，我们可以相信，律师导购的未来，一定是一片光明。 而对于我们的律师导购，我感觉发展前景是很巨大的！但是前方的路不是很平坦。我感觉这种方式的对象是中层和部分的中下层。他们有着不错的收入，良好的知识，对法律应该有些了解。对我们的法律导购比他人看的更加透彻，对这的信赖度更高！被别是刚入社会的白领阶层，他们需要房子，他们具有信赖导购的良好基础。毕竟自己对这种模式不是很清楚，暂且就这些吧！ 但是我还有顾虑，我们的理念还没有被人接受，外人知道的还是少数一部分。还有我们现在的宣传是为了什么？似乎是盲目的。第一部分：产生的背景 “诚信缺失、交易欺诈”是多年来房地产领域被世人总结的一大诟病，形形色色的交易欺诈、交易陷阱，让人防不胜防而又无可奈何，许许多多的消费者在购房时、在收楼之后屡屡遭遇物业权益的旁落与歧视，以及维权的无尽烦恼！许多的消费者甚至对“消费者就是上帝”这一历史命题产生了怀疑“消费者是上帝吗？”追求阳光健康的交易秩序、追求舒适温馨的人居环境，仍然是许许多多的消费者和置业人士的梦想！多少人为之深思过、抗争过、甚至奉献过！律师导购也正是基于这些梦想，还有众多正义之士的智慧，以“诚信、合法、专业、维权”为鲜明特征，在“专家看楼”、“个人合作建房”、“集体诉讼”、“律师陪购”之后所提出的又一令人注目的置业与维权新理念。第二部分：律师导购的核心内容及社会价值（诚信、专业、合法、维权） 律师导购简单地说，就是在专业律师团体（专家顾问团）的指导和组织之下而实施的团购。这种团购方式通过建立购房消费者集体保障的机制，从而实现集体维权和集体优惠，防范交易欺诈以及不合理的歧视。 律师导购倡导诚信与规范； 律师导购倡导集体维权、集体优惠； 律师导购倡导理性消费、稳健投资； 律师导购倡导尊重商业法则与消费者权益； 律师导购倡导共赢的、持久的、和谐地产人居环境； 律师导购更倡导把民主和法治的理念引入每一个家庭，引入每一个社区，引入到我们的和谐社会！第三部分：律师导购的维权思路 一、律师导购是一种集体维权的理念，是根据房地产业消费者投诉的特点而设计的。 据专项调查资料显示，房地产投诉或房地产纠纷是消委会和人民法院受理案件比例最大、上升幅度最高的，群众的满意度也低。房地产投诉或法律纠纷案件多，其成因不外乎如下三种：（1）信息不对称（2）专业能力不对称（3）交易地位不对称（强势集团：弱势个体）。因而，从预防的角度，必须解决这三个不对称。只有通过集体维权（事前预防），才能有效地纠正这三个不对称，特别是专业指导和专业支持方面的缺失！ 二、律师导购是一种预防性的、共赢式的维权理念，可以有效地减少投诉和法律纠纷数量。 律师导购通过专业律师（专家顾问）的指导，以团购的形式建立起一种集体保障机制，从而实现预防性的集体维权，对于诚信的发展商、对消费者群体、对于社会都有好处。以及以后规范地成立业主委员会，构建“和谐、平安”社区无疑也有积极的意义。 三、律师导购是一种房地产专业维权理念，为政府主管部门也能起到“维权支队”的作用。 从房地产维权的实践来看，不懂专业的律师，还有一些社会的维权人士，由于不能全面了解房地产行业的运作规律，往往会提出一些偏激的要求或解决方案，反而会激化矛盾，甚至让一些很普通的房地产民事纠纷升级为暴力冲突，还有的把矛盾的重心由发展商非理性转向政府部门。 律师导购作为一种维权的新思路，可能是社会中一种新的维权力量，客观上会起到“维权支队”的作用，成为政府为百姓维权的辅助力量。 四、律师导购倡导维权观念，维权思维的转变，政府主管部门可予以引导、宣传和支持，从而达到教育消费者（老百姓）的作用。 律师导购并不反对事后救济型的对抗性的维权，但是过去的种种维权方法明显具有示威对抗性质，容易造成群体情绪冲动，各方面都有恐惧感。因而，律师导购更倡导事前预防型的共赢式的集体维权，把问题想在前面。也就是老百姓、消费者也需要教育，也需要进行观念的转变，即所谓“事后怪政府”的错误理念。 从政府维权的职能上讲，规范市场秩序，完善相关法律规章是根本的，包括处理老百姓的投诉，落实处理结果等，也是十分重要的。 但是，加大力度宣传“理性消费、稳健投资”的理念，改变事后对抗性维权的思维模式，应该也是政府引导百姓维权的一种方向；另外，积极培育一些社会力量来分担政府维权工作的压力，也应该是政府维权工作的一种战略性转变。第四部分：律师导购网 主题：把财富送给诚信的发展商，把应有的合法权益还给消费者！ 一、律师导购网（http/）的主要功能作用，一是宣传律师导购的核心理念，即舆论阵地的作用；二是利用网络的特点快速组织消费者形成团购；三是消费者交流信息、交流思想、交流感情的平台，也是消费者群体团结起来的组织平台。 二、律师导购网的阵容结构论断：团结的消费者群体才是真正的上帝！第五部分：律师导购（团购）操作程序（简述） 1、选盘（专家推荐、网友推荐） 2、定盘（专家分析、律师调查、民主投票） 3、谈判与协商（律师团购代表民主监督） 4、集体签约（参照成功案例）