大面项目房产开发方案.doc

龙泉大面项目运作方案可 行 性 研 究 报 告富港置地 开发部二OO五年六月十八日纲 要前 言项目背景方 案 一（一）、运作思路（二）、项目预期（三）、投资收益分析（四）、第一步资金计划（五）、第二步资金计划（六）风险评估（七）可行性分析方 案 二（一）、运作思路（二）、开发条件（三）、预期经济技术指标（四）、预期销售收入分析（五）、预期利润指标（六）、预期建设、开发单位成本（不含土地成本）分析（七）、土地成本控制点分析（商铺面积很小，土地成本与住宅等同）（八）、投资收益分析（九）、资金计划（十）、开发时间计划（十一）、风险评估（十二）、可行性分析结论与建议前 言目的为公司高层投资决策提供参考目标为股东单位亚王集团最大化创造纯利润；为新成立的富港置地培育团队，积累经验项 目 背 景（一）项目现状1、 投资900万元获取西医厂土地整理60%的收益权。2、 土地整理后必须经过龙泉驿区国土部门进行“拍卖出让” 。3、 北面5亩土地现在为167厂职工安置房，现有一条土公路，可以饶开开出入口。4、 大面街办净地起拍心理价位70万元/亩。（二）项目周边市政配套1、 南面规划了轻轨2号线，规划时间2020年，预计2010年后该段才能动工、竣工；2、 北面规划了20米宽市政路，政府不会轻易投资，目前只能由开发商自行投资修建，争取抵充配套费； 3、 东面东洪路宽80米，其中单边绿化带15米，由兴东公司修建，预计2007年竣工4、 地块西北角200米处集中规划了中学、小学、市场等（三）土地市场与房产市场环境1、 时间背景当前房地产正处于宏观调控的初期，效果还不够明朗，政策环境不稳定，土地市场并不活跃，现在很多开发商不敢轻易购买土地。2、 几个项目房价对比楼盘大观城市花园恋日家园三期晨光丽景一期上东阳光一期万科魅力城市千和意境单价多层住宅35002460临高速2100多层2550/2800电梯/洋房电梯2930/未定3000预计4000/商业用房/5000未定未定方 案 一（一）、运作思路通过两次地产运作获取利润1、 第一次运作与大面街办联合垫资拆迁工业净用地约30亩；在区政府国土部门出让拍卖后返还拆迁成本及收益后，我公司获取获取60%的利润；2、 第二次运作我公司参与拍卖，竟得土地后通过转让项目公司的方式转让土地，获取差额利润。（二）、项目预期1、 第一次运作土地拍卖预期成交价：80万元/亩理由：、 本地块属于成都市中心城区七级住宅用地，基准地价31万元/亩、 大面街办预期起拍价：70万元/亩、 我公司土地整理实际收益成本控制点：80万元/亩（见下页）、 商品房地产开发土地净地成交价控制点110.5万元/亩（见第10页）、 本区域土地市场行情也在80万元/亩左右（卓锦城地价76万元/亩；融创地块130万元/亩，万科魅力城市60万元/亩）、 最为关键的原因是：本地块挂牌拍卖时可能尚未完全拆迁，四面被包围，没有出口；北侧土地拆迁时间不得而知，北侧与东侧道路何时竣工也不清楚；很多开发商是不敢参与拍卖，土地价格很可能流标或者以起拍价出让。2、 第二次土地转让预期成交价：133万元/亩理由：、 现有一家单位具有初步意向出资4000万元，但是成交可能性存在很大变数、 本项目商品房地产开发土地综合成本控制上限为：115万元/亩（三）、投资收益分析1、 第一次土地整理单位成本分析：、 土地整理拆迁单位成本（含出让手续费、手续费） 1170万元30亩=39万元/亩、 富港置地土地整理真实收益权单位成本：（收益权成本工厂拆迁隐形收入）30亩=（900450）万元30亩=15万元/亩、 大面街办与富港置地整体收益权单位成本：450万元60%=750万元（25万元/亩）、 国土部门收取的出让金：80万元/亩20%=16万元/亩、 土地整理单位成本控制点（富港收益平衡点）：80万元/亩2、 第一次土地整理收益分析、 总收入：80万元/亩30亩=2400万元、 总体毛利润=总收入拆迁成本出让金=24001170480=750万元、 富港置地毛利润=75060%=450万元、 富港置地净利润=毛利润真实收益权成本=450450=0万元3、 第二次土地转让成本、 竟拍综合成本（含交易税、手续费）：80万元/亩30亩1.04=2496万元、 第二次转让收益平衡点为：2496万元30亩=83.2万元/亩、 预期收入：4000万元（133万元/亩）、 预期税前毛利润：1504万元；税后利润1000万元。（四）、第一步资金计划1、 启动资金支付计划、 收购南方科技定金、首付款共计250万元；银行贷款150万元、 垫付居民拆迁代办费、补偿费等日常费用：约110万元2、 资金筹措计划自筹资金360万元3、 资金回笼计划、 政府返还居民拆迁成本、工厂拆迁成本：110万元+450万元=560万元、 收益分成：630万元4、 股权收购剩余资金支付计划在资金回笼后按合同支付（五）、第二步资金计划1、 资金支付计划2496万元、 土地费30亩80万元/亩=2400万元（先期支付100万元的竞拍保证金）、 交易税费、摘牌手续费：约96万元2、 资金筹措计划、 土地整理毛利润、拆迁成本返还：630万元+600万元=1230万元、 自筹资金：1266万元3、 资金回笼计划2005年8月底，转让土地，获取现金4000万元。（六）风险评估1、 外部机会与内在优势、 由大面街办牵头土地整理工作，拆迁难度小；我公司参与了土地整理工作，可以最大化地影响土地成交成本；、 我公司已经寻求到了意向性很强的土地转让下家，并且价格基本确定为4000万元。、 不用担心抬高地价，成交价越高，我公司获利越多。2、 外部威胁与内在劣势、 土地必须经过国土部门拍卖出让，增值收益部分将由由于区政府财政能向西医厂返还，但是返还比例及返还时间需要耐心和大量的工作。、 由我公司垫付的拆迁费用，将由区财政返还，但是何时全额返还存在变数；、 如果我公司摘牌，能否申请减免代征地出让金，存在变数；、 与土地转让接手的下家谈好定金的问题。在挂牌时，存在下家自行低价摘牌或者与我暗中较量的可能；、 工厂拆迁成本还没有与大面街办达成一致；3、 整体风险评估、 本项目最大的风险就是在第一环节拍卖流标，那么我公司垫付的款项很难及时回款。、 本项目第二风险就是在第二个环节时，现有的意向客户改变主意，不能以预期价位4000万元转让，获得利润。甚至不能以保本价位80万元/亩转让。（七）可行性分析1、 市场营销可行性目前已经有了意向性客户，但是意向价格远远高于本区域土地市场价格，变数大。2、 成本控制可行性 不纳入土地成本的我公司收益权成本偏高；与政府就工厂拆迁成本谈判难度大，因为这一点设计我方的隐形收入方 案 二（一）、运作思路我公司参与土地竟拍，获取土地，自行开发。（二）、开发条件1、 宗地规划大门出口开在北侧， 5亩地块最终要纳入本项目（南侧可开临时出入口）2、 容积率2.3，限高40米（13层）3、 绿地率不小于30%；建筑密度30%4、 南侧只能布置点式建筑，不得有裙楼（三）、预期经济技术指标1、 净用地面积：23310 m2（35亩，包括西医厂地块和北面5亩地块）；2、 总建筑面积：53500m2；住宅总户数：425户；住宅底商公建51000 m 22000 m2500 m23、 建筑形式：65%的中高层，35%的多层，全框架4、 地面停车（四）、预期销售收入分析项目住宅商业销售面积（m 2）51000 2000 预期销售单价（元/ m 2）28004500预期销售总收入（万元）14280 900合计（万元）15180（五）、预期利润指标1、 毛利润率指标：20%2、 毛利润指标：15180万元20%=3036万元3、 净利润指标：303667%=2034万元（六）、预期建设、开发单位成本（不含土地成本）分析费用明细单位成本（元/ m 2）总费用（万元）计算方式报建费152805商住混合，按5.3万m 2计算前期工程、总平80424商住混合，按5.3万m 2计算建安费（全框架）含公建成本分摊10005300商住混合，按5.3万m 2计算电梯、多层拉平计算税费、营销费用286.51519税费按销售额5.8%计算、营销费按销售额4.2%计算、财务费用、管理费用、不可预见费120636财务费按建安费6%计算、管理费按建安费4%计算不可预见费按建安费2%计算合计1638.58684（七）、商品房地产开发土地成本控制点分析（商铺与住宅土地成本等同）1、 商住综合单位售价：15180万元5.3万m 2=2864元/ m 22、 商住单位利润（20%）：573元/ m 23、 商住土地单位成本控制点为：28645731638.5=652.5元/ m 24、 净地综合总价控制点：652.5元/ m 253000 m 23460万元5、 净地综合单位地价控制点为：346030=115万元/亩6、 净地竟拍最高价（不含交易税费、手续费）为：115万元/亩1.04110.5万元/亩（八）、投资收益分析项目建面单位成本（元/ m 2）总成本（万元）（按总建面5.3万m 2计算）开发成本1638.58684土地成本652.53460成本合计229112144销售收入2864（商住拉平）15180单位利润573税前总利润3036毛利润率20.5%（九）、资金计划1、 首期（30亩净地，住宅45000 m 2）资金计划、 启动资金筹措、支付计划：l 利用土地整理获取的全部毛利润，加上自筹资金参与竟拍：上限3460万元、 其他资金筹措计划利用国土证作抵押贷款：1680万元（按评估价70%计算）、 其他资金支付计划1948万元l 前期工程费（80%）：288万元，预计2005年9月前支付；l 报建费（120元/ m2）：540万元，预计2005年11月前支付；l 2000 m 2销售中心建安装修办公设备配置费：400万元，2005年9月前陆续支付；l 土建首次付款（20%）：720万元，预计2005年10月支付。、 首期回款计划2006年春节前，一期预计销售完成70%（约31500 m 2住宅）；销售额6174万元，力争回款率达到90%，现金回笼5556万元。2、 二期启动资金计划、 资金支付计划l 后续5亩拆迁垫付资金400万元（按80万元/亩预付）；土地竟拍款600万元；l 前期工程费（80%）：45万元（7000 m280元/ m280%=45万元）。、 资金筹措计划一期销售回款滚动使用、 二期资金回笼计划2006年7月底，获取区财政返还富港置地投入的所有拆迁成本400万元（十）、开发时间计划分两期开发，首期为现有的30亩，二期为后续的5亩净地。1、一期时间计划l 2005年8月底动工l 2006年1月上旬开盘，开始回收资金；l 并于2006年12月30日前交房。2、二期计划l 2006年3月启动二期用地地块拆迁工作；l 2006年11月开盘；2007年10月1日交房。（十一）、风险评估1、 外部机会与内在优势、 在大盘带动下，本区域房地产开发走向成熟，区位弱势已经消除；万科魅力城市、等项目的高价位全面提升了本区域房价的价格水平；并带来巨大人气。、 房地产进入调整期，许多开发商正在观望，后续地产运作节奏缓慢。、 总体来讲，本公司获取土地时存在操作空间，成本较低；、 该地块临规划中的轻轨2号线，成长性强，升值潜力大；2、外部威胁与内在劣势、 拆迁工作难度大；直接影响项目运作周期更长、 周边土地陆续开发，可供销售房源大增，市场竞争激烈、 本地快南临规划的轻轨，北临规划的加气站，临近房屋销售压力大3、整体风险评估、 迁进展直接影响项目进展；、 带底商的住宅销售压力大，临轻轨、加气站住宅销售阻力更大。（十二）、可行性分析1、 市场营销可行性本项目收益分析中，住宅均价2800元/ m 2；底商4500元/ m 2；应该说在成都目前这个行情下，定位准确，住宅销售价格与万科魅力城市、上东阳光、蓝谷地、卓锦城存在400元/ m 2以上的价差，避开了与大盘的直接竞争。2、 组织实施可行性 在人员上本公司保留了开发公司的基本骨架，并引进了相应的新鲜血液。3、 资金安排可行性富港置地目前财务状况良好，融资环境好，资金安排可行；但必须需要在2005年12月底之前开盘，确保资金回笼结论与建议1、 第一个方案第一环节中，由于受到当前房地产投资大气候及地块本身存在的不确定性因素的影响，土地拍卖成交价大约为80万元/亩，与我公司土地整理成本保持平衡，在此环节中我公司很难获取利润，但是我公司必须与大面街办明确起拍价不得低于我公司的平衡点，即80万元/亩，以确保我公司在土地整理环节中不至于亏本，但这样一来就存在流标的可能性。2、 第一个方案第二环节中，利润较大，能超过公司预期目的，但是风险更大，由成本倒推，本项目目前做商品房地产开发土地净地成本上限也就在115万元/亩左右（在毛利润20%的前提下，综合成本上限115万元/亩）。预期转让目标133万元/亩，明显高于商品房地产开发成本控制点（不过合作方目的不在于商品房开发，而在于修建职工宿舍）和市场价格，成交可能性受到影响，因此在迫不得已的情况下，可以将转让价格下调到113.2万元/亩，我公司每亩净利润力争达到30万元/亩，实现税前利润900万元，税后利润600万元。3、 在土地转让风