郑州航空港区项目市调报告.doc

航空港区项目市调报告 2012年11月 目录 PART-1 港区房地产概况 PART-2 港区开发项目概况 PART-3 港区潜在供求及总结 第3页 一、区域概况 郑州西南部，建设刚起步的现代化生态航空新城，区域人口基数少，产业人口为重要组成部分 位于郑州西南部，距郑州市区 20公里； 以机场为依托，以航空客货物流、临空制造业、现代商贸等为主要功能的现代化生态航空新城； 目前航空港区的户籍人口4.5 万人，产业人口20万人。 航空港区 中心城区 中牟县 新郑市 第4页 二、市场需求 内需强劲、外需无限 10% 港区五大人口红利，房地产市场内需强劲 富士康产业人 60% 70% 5% 拆迁人群/行政人群 生意人群 25% 其它产业人群 第5页 富士康产业人群：预计2013年富士康人超过45万， 2-3年后将集中释放移民、结婚等刚性需求 20%中高 管理者 70%普通 员工 结婚 移民 投资 富士康员工目前已达18万人，占港区总人口的75%，预计2013年末员 工数将达46万余人 富士康中高层管理者约占20%，将成为港区住宅置业的主力消费群， 平均年龄在23岁的普通员工约占70%，将在2-3年后爆发大规模移民结 婚刚性需求 巨大购房刚需将根据深圳等地富士康人群居住习惯，约50%人群选择在宿舍外居住或购房居住 投资 内需 第一居所 第6页 其它产业人群：富士康上下游产业及临空其它产业带来大量产业人群 ? ? 富士康的入驻，带来的是一系列产业集群，涉及 上下游产业链100多个产业、400多个相配套领域 富士康上下游产业：零部件类、原材料类、模具 工具类、加工服务类等 ? ? 服务配套行业：金融投资、物流仓储、 生活配套行业：住宿、餐饮、娱乐休闲 芯片设计 塑 料 制 品 渠道商 中端商 代工厂 富士康 印 刷 包 装 设 备 制 造 金 融 业 酒 店 餐 饮 会 展 业 方案开发 软件平台 内需 第7页 私营生意人群：强大产业人群所需配套将带动10 万人左右的私营生意人群前往经商 2011年，批发零售业收入指标同比增长60.3 %，而社会消费品零售总额同比增加27.1%. 高速增长的品批发零售业吸纳大量私营生意人群前往港区经商从业； 按照个体工商业人数占非批发型城市人口比例15-20%左右的规律来看，2-3年后综保区的私营生意人 群将达到10万人以上，构成强大的购房主体 内需 第8页 拆迁/行政人群：据统计，拆迁人群约5万，行政办公人群将在1万人以上，将逐步在港区安家 即将进驻和已经进入的企事业单位 合村并城项目涉及24个自然村，拆迁居民共计44292人, 按照安置政策及富士康租赁安置房作为员工宿舍的解决方案，将释放至少5万户拆迁户的商品房购房需； 政府机关 大型国企 省林业厅、给水厅、海关、省卫 生厅、省人社厅等 南方航空、中国联通、中石油等 大批省市级行政单位及大型国企的迁入，势必激发其单位职工在港区购房需求，最终成为港区住宅市场未来的重要消费客群； 内需 第9页 外需无限，港区超额的投资回报率和升值空间激发无限投资热潮 根据蓝翔花园和万富金街测算，港区住宅投资（简装500元/平米）年租金收益率12%，商铺租金年收益率16% ，远高于市区投资收益率且收益稳定不断吸纳投资需求。 2014-2015年，随港区基础设施、南水北调工程开通，以及富士康产业人群稳定区域房价还将有30%以上的上涨空间，广阔的升值空间吸引大量投资人潮涌入。 根据沃金商业广场等项目调研发现，综保区内商业投资人群郑州市区客户占50-60%，不少浙江温州客户已经进入，专购大面积商铺。住宅投资目前外地客户占10%以上，总体以自住为主。 外需 第10页 三、区域地产现状 启动在即，价值洼地 港区房地产市场启动在即，2-3年内房地产价格还将升幅在30%以上 4500 4950 5500 0 2000 1000 4000 5000 6000 8000 9000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 低素质人口拥挤、 高端设施规划不 足压制房价进一 步飞跃 3000 2800 基础设施、南水 北调工程带动房 价第二次飞跃 富士康人口快速 导入带动港区房 价第一次飞跃 +60% +30% 7000 商品房开 发期 参考：根据全国新区开发房价增 值规律来看，基础设施及景观提升房 价均在30%左右 2011年上半年住宅用地土地成交均价 （单位：万元/亩） 第11页 住宅市场 住宅市场以配建富士康员工宿舍为主，商品房住宅刚刚启动 项目名称 裕鸿世界港 蓝天商务花园 蓝翔花园 总建面积 （万） 80 5 产品 多层/小高层 花园洋房 联排别墅 电梯洋房 别墅 多层（100平2房） 多层（135平3房） 售价 （元/） 5500 7000 9300 5100 13800 租金 （元/ 2000 3000 目前港区商品房供应十分有限，仅裕鸿世界港、蓝天商务花园两个对外发售楼盘，大量住房以富士康员工宿舍为主。 2010年富士康人潮快速导入带动港区住房价格实现翻番，从3000元/平米上涨到5500 元/平米，住房租赁价格更是增幅接近300%，以普通2房1厅为例，从500元/月上涨1500- 2000元/月。 第12页 商业市场 商业市场以临时摊位为主，商品营业用房均价 1.5-3元/万平米，平米租金在200-280元/月 典型项目 富士康E区商业街 平米租金 （元/月） 400-500 沃金商业广场 产品类型 临时商业街 一层商场商铺 售价 （万/） 2.8 二层商场商铺 1.6 华鸿国际金融广场 万福金街 世界港 写字楼底商 社区商业底商 社区商业底商 2.8 1.9 1.7 240 220-280 作为区域商业市场的代表，沃金商业广场为当前一家大型复合型商业，投资前景被看好，销售火爆，一期推出2 万方，3个多月售罄。 据当前租金及通常规则推算，沃金商业广场年投资收益率高达16%-22.4%。 第13页 办公市场 办公市场已经启动，得意于产业发展带动金融、仓储、商务服务等现代服务业发展 办公楼市场刚刚起步，推出体量较少，主要有以商务办公的裕鸿世界港，以总部办公的台湾科技园为主。 龙头企业富士康的进驻已带动近百家实力产业链企业扎堆入驻，对金融、仓储等服务业的带动效应十分明显，未来商务办公需求也将增长。 港区2011年第三产业收入59.5亿元，同比增长25.3%，第三产业产值累计完成12.7亿元，同比增幅21.5%。 项目 蓝天商务花园 华鸿国际金融广场 郑州台湾科技园 产权 50年工业产权 40年商业产权 50年工业用地 主力客群 富士康配套服务企业 金融类企业 台湾及沿海地区转移的台 资企业，如统一集团、台 湾正林 产品 联排别墅 高层 高层 独栋洋房 销售价格 （元/） 9300 15000 4000 4500 目录 PART-1 港区房地产概况 PART-2 港区开发项目概况 PART-3 港区土地供求及总结 蓝天商务花园 裕鸿世界港 中央金地 港城793 沃金商业广场 华鸿国际城市广场 豫康新城 山顶时代商业广场 润丰悦尚 锦绣国际花园 港区开发项目分布 港区竞品项目 裕鸿世界港 沃金商业广场 鑫荣中央金地 港城793 华鸿.国际城市广场 山顶.时代商业广场 鑫港.锦绣国际花园 蓝天商务花园 第17页 基础信息 区域大体量标杆型综合体项目。 占地面积 800000平方米 建筑面积 1500000平方米 位置 四港联动大道与郑港六路交汇处 容积率 1.5 物业类别 住宅、商业，写字楼，公寓 装修标准 毛坯 主力户型 洋房180-400 小高层140-200 商铺100-1800 写字楼140-1100 均价 小高层5600元/ 洋房8000元/ 商业20000元/ 写字楼5000元/ 折扣 针对不同产品折扣不同 交房时间 2012年年底 开发商 河南裕鸿置业有限公司 第18页 销售产品 世界港项目在售产品分为三大组团，小高层组团、洋房组团、写字楼组团以及写字楼周边底商组团。 小高层 洋房 写字楼 在售底商 10万平米奥特莱斯商场及购物中心 香港富豪酒店及会所 第19页 销售情况 产品类型 总计栋数及户型 已推栋数 产品面积 售价 折扣情况 累计销售情况 小高层 共计17栋，房源 700套左右 现只剩余11#楼一个单元，其余全部推出 140-200 报价5600元/ 全款五个点，按揭2个点 去化80%左右 洋房 共计22栋，房源 370套左右 1-8#楼全部推出 180-400 一层8000元/； 二层以上7200元/ 全款2个点，按揭无优惠 去化40%左右 写字楼 共计4栋写字楼 推出1#、2#、4# 楼 140-1100 均价5000元/ - 1#、2#楼整栋售完，4#楼低层已售完 写字楼底商 4栋楼下均有一层底商 3#楼未推出，其余共计48套 110 均价25000元/ 全款两个点，按揭首付60%一个点 累计销售50%，总价较高 富士康人才房底商 富士康人才房底商，两层 沿街临写字楼商铺已推出，内街商铺暂不推出 180-290 14000-22000元/；均价18000元/ 全款两个点，不能按揭 累计销售达75% 第20页 项目总评 优 势 项目80万方的总建面，规模大，物业形态丰富，为客户提供多样化的选择； 航空港区首个综合体项目，集住宅、商业、写字楼、酒店于一体，项目自身配套规划齐全完善； 劣 势 目前，区域缺乏公共交通设施，交通不便；证件不全； 目前，区域生活配套主要依赖富士康企业周边的低端商业，区域规划中的配套设施仍在规划中，且项目自身的配套仍需较长的建设周期，短期内区域内生活配套设施匮乏，生活不方便； 港区竞品项目 裕鸿世界港 沃金商业广场 鑫荣中央金地 港城793 华鸿.国际城市广场 山顶.时代商业广场 鑫港.锦绣国际花园 蓝天商务花园 第22页 基础信息 纯商业项目，租、售共存。 占地面积 101555平方米 建筑面积 320441平方米 位置 航空港区郑港四街（富士康正对面） 容积率 2.7 物业类别 商铺 装修标准 毛坯 主力户型 20-3000 主力户型50-120 均价 18000-20000元/ 折扣 按揭无优惠，一次性每平米优惠800 元 交房时间 2012年年底 开发商 河南坤和鑫宇建设发展有限公司 第23页 产品情况 1、项目处于富士康员工生活安置区与富士康工业产业区过度地带，四面临路，交通便利，地理位置优越； 2、项目由10栋富士康蓝领公寓楼及集中式商业围合而成，是目前航空港区最大的拥有集中式商业项目； 3、项目为纯商业地产，分三期推售，产品涵盖公寓底商+集中式商业，一期售价在 1.6-3万之间，现除少量大面积铺位，基本销售完毕，二期售价在1.8-3万之间，分二批推售，推售的第一批房源现已基本消化完毕，项目三期主要为负一层产品，具体价格未定。 第24页 业态规划 地下一层规划 负一层主要业态规划为大型超市卖场，沿大型超市周围规划有男女鞋、时尚杂货、手机通讯和餐饮小吃规划。 住宅底商区 琴台街 郑港四街 郑港七路 保税北路 独立商业区 地上一层规划 独立商业区：主要规划为服装、化妆品和数码产品。招商重点考虑品牌商户，租金预计在250元/月左右。销售方面，临 主路郑港四街商铺价格在28000-33000 元/，商业内街17000-22000元/，商业内部13000元/. 住宅底商区：主要规划为生活用品、餐饮、服装。销售方面，临琴台街一侧商铺 22000-28000元/，其他16000- 22000元/。 第25页 业态规划 地上二层规划 主要规划为餐饮商铺和KTV，另有少量品牌服饰（部分地上一层商铺为1、2层联通）。地上二层均价11000-13000元/ 地上三层规划 主要规划为电影院、养生会所、电玩游戏、网吧、图书音像等休闲商户。 第26页 招商情况 沃金商业广场目前招商意向度较高品牌商户主要有：肯德基、永辉超市、土大力、美特斯邦威、奥斯卡影城等商户。 开发商帮忙寻找租户商家，只起到中介作用，客户自行和商家租户签订双方租约协议。 第27页 核心价值点 三大核心价值点： 紧邻富士康，占据最有利地理位置。 独立商业、底商两种商业业态并存，能够满足不同客户需求。 产品面积适中（主力户型50-120），总价控制较好，降低投资成本。 项目全部封顶，年底即可交付，减少了投资周期，同时准现房状态，增强了商户进驻信心。 第28页 销售及客户情况 销售情况： 独立商业：一期基本售罄，二期临郑港四街商铺售罄，商业内街剩余少量130房源，1层商业内部剩余2套，2层商业销售50%左右； 住宅底商：临保税北路商铺及各楼栋边角商铺基本售罄，余房主要集中于内部住宅组团内部商业。 客户情况： 郑州市区投资客为主，外地投资客为辅（郑州周边市县+富士康上下游企业+跟随“富士康”投资客）； 港区竞品项目 裕鸿世界港 沃金商业广场 鑫荣中央金地 港城793 华鸿.国际城市广场 山顶.时代商业广场 鑫港.锦绣国际花园 蓝天商务花园 第30页 基础信息 纯商业项目，销售为主，对外共存。 占地面积 43000平方米 建筑面积 120000平方米 位置 琴台街与保税北路交汇处 容积率 1.5 物业类别 商业 装修标准 毛坯 主力户型 30-70 均价 18000-20000元/ 折扣 一次性两个点，按揭50%以上一个点，无其它优惠 交房时间 2013年年中 开发商 河南荣亿置业有限公司 第31页 产品情况 整盘共6个楼栋，其中A1#、A2#为底商产品，A3、A5、 A6、A7为独立商业。其中A1、A2、A3、A5、A6已经推出。 A1# A2# A3# A5# A6# A7# 4-5层为酒店公寓 除4-5层酒店，其余开发商自持 8000平米地下美食广场 100米特色美食街 第32页 产品情况 A1#一层，共计38套，面积区间为40-176，主力户型 40-75。边户型价格24000元左右，中间户型19000元/ 左右. 郑港路 郑港七路 第33页 产品情况 A2#一层28套，二层10套，面积区间为34-730，主力户型 34-80。200以上大户型产品主要为复式户型。边户型价格 23000元左右，中间户型19000元/左右. 郑港七路 第34页 产品情况 A3#一层104套，二层103套，面积区间为20-118，主力户型30-50。一层 临琴台路户型28000-33000元/，组团内部临街商铺19000-22000元/ ，与A2#相邻外街商铺19000-28000元/，商场内部商业13500元/；二层商铺价格12700-13500元/ 郑港七路 琴台路 第35页 销售政策 临街商铺-3年试投资，9%年均回报率 采取3年试投资政策(即客户按流程正常购买，开发商经营3年，每年按照总房款9%返回客户）； 3年后若不购买，可被开发商原价收回； 若客户不参与试投资，可直接进行购买，亦可以享受三年27%的总回报。 商场内商铺-10年租约，12%年回报率 签订10年租约由开发商统一进行承租，第1-2年按8%净回报返回，第3-4年按9%净回报返回，第5-6年按10%净回报返回，第7-8年按11%返回，第9-10年按12%净回报返回。 3年回购，3年后客户如不想持有物业，开发商可以1.1倍房款收回。 产权酒店： 客户购买后，可统一交由酒店运营公司统一承租，按客房进行收益分配，酒店运营公司进行装修、维护及运营，客户收取固定收益或浮动收益。开始租约10年，每年按照8%-12%净回报返回客户，客户在后期成立业主委员会，10年后由业主委员会决定是否继续让酒店运营公司统一承租。 第36页 销售情况 A1# A2# A3# A5# A6# A7# 11月中旬新顺推产品，目前只去化一层产品 产品 位置 层数 已推套数 面积区间 均价 去化情况 住宅底商 A1 一层 38套 面积区间为40-176，主力户型40-75 边户型价格24000元左右，中间户型 19000元/左右. 目前去化80%左右 A2 一层 28套 面积区间为34-730，主力户型34-80 边户型价格23000元左右，中间户型 19000元/左右. 去化70%左右，一拖二户型销量较差 二层 10套 独立商业 A3 一层 85套 面积区间为19-103，主力户型30-40 临琴台路户型28000-33000元/，组团内部临街商铺19000-22000元/，与A2#相邻外街商铺19000-28000元/ ，商场内部商业13500元/ 已售罄 二层 81套 面积区间为19-67，主力户型30-50 12700-13500元/ 去化30%左右 三层 86套 面积区间为25-100，主力户型25-50 8000元左右 去化20%左右 四-五层 131套 面积区间为37-103.05 ，主力户型30-50 4700元左右 去化30%左右 第37页 项目总评 优 势 项目位于航空港区北部，紧邻富士康企业基地，产业支撑力强； 航空港区内首个一站式商业生活广场； 商铺分割面积50-1000，为客户提供丰富的投资选择，产品覆盖的客户面广； 商铺以50-60的小户型为主力户型，总价低，投资门槛低； 劣 势 目前区域消费人群主要依靠富士康等企业的产业人群，消费档次和消费能力较低； 项目33万方的商业体量，相对目前区域内有限的消费人群体量过大。 港区竞品项目 裕鸿世界港 沃金商业广场 鑫荣中央金地 港城793 华鸿.国际城市广场 山顶.时代商业广场 鑫港.锦绣国际花园 蓝天商务花园 第39页 基础信息 纯商业项目，租、售共存 占地面积 40609 平方米 建筑面积 141060平方米 位置 郑港九路与郑港三街交汇 容积率 2.7 物业类别 底商+独立商业 装修标准 毛坯 主力户型 28-58平方米 均价 均价15000元/平米； 4楼以上均价6000元/平米 交房时间 2013年5月 开发商 郑州富港置业有限公司 第40页 产品情况 项目共计666套28-58平米小面积商业房源，包含3栋2层底商，4栋4层独立商业及4栋3层独立商业 1-3#楼两层底商 B1 B2 B3 B5 B6 B7 B8 B9 B10 B12 B11 第41页 项目展示 11.22 11.15 项目亮相至认筹推广主要以报广为主，短信配合，报广内容及样式绚烂引人，所有报广均以横版形式与周边竞品报广区分，加之产品本身小面积总价低优势，推广效果较好。 项目出街报广 第42页 销售策略 销售策略：2层以上房源签订5年租约，由开发商统一招商管理，每年按平均9%回报率返回客户（具体每年为8%，8%，9%，10%，10%），半年一返（6月25日，10月25日）。项目13年5月交房，从13年7月开始返租，11月开始营业；一层商业可自营，也可由开发商统一管理； 销售价格：项目目前对外口径价钱待定，预计商业均价15000元/， 4层以上商业6000元/左右。折扣待定。 第43页 销售动态 内部认购 时间 定金金额 优惠策略 排卡数 11月初 5万 开盘享受5个点优惠 20张左右 公开VIP排卡 时间 定金金额 优惠策略 排卡数 2012年11月 17日 2万元 1、到开盘每日总房款优惠200元； 3、开盘5套特价房源进行抽奖，特价房源总房款优惠2%； 4、付款优惠：最低首付50%一个点优惠，全款最高6个点优惠 340张（截止11 月22日，排卡 380张左右） 项目开盘时间 预计12月中旬开盘 项目均价 均价15000元/平米； 4楼以上均价6000元/平米 项目前期推售房源 未定 港区竞品项目 裕鸿世界港 沃金商业广场 鑫荣中央金地 港城793 华鸿.国际城市广场 山顶.时代商业广场 鑫港.锦绣国际花园 蓝天商务花园 第45页 基础信息 自持招商为主的纯商业项目 占地面积 95333平方米 建筑面积 407000平方米（商业72900平方米） 位置 郑港六路与郑港四街交汇处 容积率 2.7 可售物业类别 底商 装修标准 毛坯 主力户型 30-2000 均价 出租形式 首层250元/月 二层150元/月 交房时间 2012年年底 开发商 河南华鸿置业有限公司 第46页 产品及销售情况 商业位于富士康宿舍楼底部，地上2层，地下1层。 营销策略由销售转为招商运营。 5# 6# 1# 2# 3# 4# 7# 8# 9# 10# 11# 12# 13# 14# 15# 16# 目前推出商铺为1-8#底商产品，共计100套，前期已累计销售50套左右，近期改变营销策略，整体运营改为招商为主。剩余房源主要为300以上复式大户型产品 。 一层沿街商铺租金240元/平米/月，内街商铺租金230元/平米/月，大商家进驻前期可免3-4月房租。 该项目已招募的商家主要有银行1家、网吧2家、药店1家。 港区竞品项目 裕鸿世界港 沃金商业广场 鑫荣中央金地 港城793 华鸿.国际城市广场 山顶.时代商业广场 鑫港.锦绣国际花园 蓝天商务花园 第48页 基础信息 商业、住宅共存项目，豫康新城三期 占地面积 93867.94（约140亩） 建筑面积 312734.73 物业类别 商业、住宅 位置 郑州航空港区郑港七路与郑港六街交汇处 装修标准 毛坯 容积率 2.77 绿化率 30% 主力户型 住宅110-120； 商铺40-100 均价 暂无 交房时间 2013年3月 开发商 郑州航空港山顶房地产开发有限公司 第49页 产品情况 项目设计6栋小高层公寓，5栋小高层住宅，1个多层商业广场，共建公寓2812间，可供约24000人入住，普通住宅554套。商业面积 40-100，住宅主力面积户型为110-120 富士康员工房 5层集中商业 7层公寓 变电站 8千平地下超市 第50页 项目推广 推广情况：项目十月份首次亮相，前期主要以报广推广为主，10月25日进行首次大河报报广。本月共计报广2次 项目围挡包装： 10.31报广 10.25报广 第51页 项目动态 项目动态：项目公寓即将封顶，本月入场临时售楼处豫康新城48#楼底商，项目预计下月24号左右进驻现场售楼处，11底开始进行会员招募，12月中旬开盘。 销售情况：分两期销售，一期主要销售独立商业，住宅预计明年开始推售。 价格情况：项目首期推售情况待定，价格待定。 正式售楼处 临时售楼处 港区竞品项目 裕鸿世界港 沃金商业广场 鑫荣中央金地 港城793 华鸿.国际城市广场 山顶.时代商业广场 鑫港.锦绣国际花园 蓝天商务花园 第53页 基本情况 住宅为主，少量商铺 占地面积 30余亩 建筑面积 7万多平米 位置 迎宾大道与振兴路交汇处向东50米路北 容积率 2.46 物业类别 小高层 装修标准 毛坯 主力户型 115-155平米 均价 住宅5500元/ 底商20000元/ 交房时间 2013年中旬 开发商 郑州鑫港房地产开发有限公司 第54页 产品情况 总体规划6栋楼，共计341套。 住宅面积为108、115两房两厅两卫，141.81、155三房两厅两卫； 迎宾路临街共计6套临街大商铺，总面积约为2500平米 第55页 卖点及蓄客情况 核心价值点： 紧邻航空港区迎宾大道，交通便利，地理位置优越； 周边开发项目高层住宅较少，产品属区域内稀缺； 销售情况： 2011年12月内部认购，已销售100套左右；底商暂不推售 目前项目属于排卡阶段，排卡主要针对东北向1-3号楼，定金交付形式随意，交付5000以上定金即可排卡，商铺定金10万元。预计11月开盘。 客户情况：港区及周边居住客户，部分郑州投资客 港区竞品项目 裕鸿世界港 沃金商业广场 鑫荣中央金地 港城793 华鸿.国际城市广场 山顶.时代商业广场 鑫港.锦绣国际花园 蓝天商务花园 第57页 基础信息 纯住宅项目 占地面积 48002平米 建筑面积 50185平米 位置 郑州航空港区云港路北侧（机场收费站北100米） 容积率 1.3 物业类别 洋房、别墅 装修标准 毛坯 主力户型 280平米别墅 均价 洋房均价5000元/平米 联排排屋均价9300元/平米 （均为现房销售） 折扣 全款两个点，分期首付50%以上一个点，按揭无折扣 交房时间 2012年4月 开发商 河南省华亨置业有限公司 第58页 产品情况 项目共27栋楼，其中2栋52套电梯花园洋房，1栋综合用房，和24栋182套北美联排。 二期联排别墅 第59页 销售情况 花园洋房：户型面积120-148平米，均价5600元/平米，已全部售罄； 联排别墅：户型分为A、B两种户型，A户型285.84平方米，B户型276.73 平方米，一户三层半。分两期销售： 一期94套房源，现剩尾房4套，一口价8800元/平米； 二期88套房源，目前处于蓄客期，均价9300元/平米。 B户型5室3厅3卫1厨 276.73 A户型5室2厅2卫1厨 285.84 项目目前在售产品均为联排别墅，一户三层半 第60页 项目总评 优 势 航空港区北部物流商贸区的核心位置，周边分布多个大型企业，产业支撑力度强 项目可居住，可办公，空间使用灵活； 北美建筑风格低密度产品，提升项目品质及档次； 项目的销售价格相对郑州其他区域较低，具备一定的价格优势； 劣 势 50年商办产权，生活成本高； 区域内交通配套不成熟，生活不方便； 项目不论从外围环境还是自身产品力的打造均不能实现别墅产品的品质。 目录 PART-1 港区房地产概况 PART-2 港区开发项目概况 PART-3 港区潜在供求及总结 第62页 一、潜在项目 港区潜在项目汇总 潜在项目 占地面积 规划建筑面积 位 置 备 注 名门地产（2013年） 占地13万方 建筑30万方，商业5.5 万方 郑港四街与郑港二路交会处 郑州市区项目：名门国际、名门世家，港区项目80%为卫生厅定制房，见附图 正弘置业（2012-2020）占地76万 150万方（地块较大，产品规划待定） 环市政公园和管委会家属院 市区项目：正弘蓝堡湾、凯宾城、弓庄改造等项目，品牌知名度和美誉度较高。（港区地块为政府置换土地） 美景地产 - - 市政公园北边，名门地块旁边 目前无详细资料 豫发置业 占地20万方（除去绿苑和枣园安置区） 38万方（地块一直变动，规划未定） 正港二街与郑港三路交汇处 市区项目：金晨嘉园销售良好（港区地块为政府置换土地） 天地人置业 占地34万方 路港中心，体量未知 新107快速通道东侧，省国土资源规划院南侧 土地属性均为商业、金融用地（2011年1月15日挂牌） 富港置业（2012-2013 年） 占地6万方 建筑7.1万方商业1.6万方 郑港四街与郑港六路交会处 深圳企业，跟随富士康做配套，港区有大型搅拌站 高庄村改造项目 占地9万方 建筑21万方，临街商业 4万方 四港联动大道西侧，2013年3月完工 暂无 老营、庙后村改造项目 占地5.6万方 建筑15.5万方，商业2 万方 航城环路与郑港七街交汇处 中建空港房地产公司 大河刘、大老营村安置 占地10.6万方 建筑32.6万方，商业 4.6万方 郑港七街与郑港六路交会处 中建空港房地产公司 第63页 二、土地市场 港区土地市场供求分析 工业用地仍是土地的供求主力，商住用地供需两旺，未来市场竞争将日趋激烈。 2010年10月至2012年5月，航空港区供应土地 27幅，供应面积2014890万，其中居住用地12 幅，供应面积 231956.4，商业金融用地10幅，供应面积216035.8 ，工业用地