常熟科创园大学研究院区研发楼K项目申请报告.doc

常熟科创园大学研究院区研发楼（A）项目可行性研究报告常熟科创园大学研究院区研发楼（K）项目申请报告编制日期：二一二年三月六日第一章 项目概况一、项目名称常熟科创园大学研究院区研发楼（K）二、项目座落本项目位于常熟经济开发区滨江新市区江南大道以北、博泰酒店以东、研究院路以南、入口道路以西。三、项目建设单位情况常熟市滨江城市建设经营投资有限责任公司正式成立于2004年6月，由江苏省常熟经济开发集团、常熟市经济开发集团有限公司、常熟市城市经营投资有限公司共同出资成立，注册资本33亿元。授权经营国有资产的国有独资有限责任公司，实行独立核算，自主经营，自负盈亏。公司的宗旨是按照国家的产业政策、常熟市经济发展战略和社会发展要求，按照建立现代产权制度的要求，运用资本运营手段，促进常熟沿江地区建设资源的优化配置和国有资产的保值增值，确保投资各方利益和社会效益。增强企业核心竞争力，确保国有资产保值增值，提高保障供应能力，为社会提供符合标准的公共产品和服务。经营范围包括：经营管理授权范围内的国有资产及实现保值增值；承担政府确定的基础设施建设以及功能性项目建设、运营；市政公用事业的经营和运作。四、项目地理环境概述 本项目位于常熟市滨江新市区，交通便利，环境优雅，地理位置优势明显。常熟经济开发区濒临长江，东距上海80公里，属上海1小时经济圈。区内拥有国家一类开放口岸常熟港（中国十大内河港之一）；贯通中国沿海高速的世界第一斜拉索桥苏通大桥跨区而过；即将启动建设的沪通铁路在区内穿越。加上已通车的沿江高速、沿江高等级公路，构成极为便捷的水陆立体交通网络。 常熟经济开发区围绕打造具有国际竞争力的工业园区和现代化、国际化、生态化的滨江新城，着力推进开发区建设，已发展成为江苏省内最成功的临江型工业园区之一，综合实力位利江苏省各级各类开发区前十强。第二章 拟建项目情况一、 项目设计概要该项目已取得项目用地的成交确认书、项目环境影响登记表批复等手续，项目地块位于常熟经济开发区滨江新市区中心区，江南大道以北、博泰酒店以东、研究院路以南、入口道路以西。占地面积约为6822平方米，地块建筑物性质为科教用地（企业研发）。 本项目功能以教育和科研办公相结合，是常熟市滨江新市区科创园大学研究院区建设的组成部分之一，交通便利，环境优雅。本项目由浙江大学建筑设计研究院进行方案设计。该地块占地面积6822平方米，综合容积率为容积率：0.5-1.0，绿化率为不小于30%，建筑总面积约5000平方米。二、项目设计主要目标1、以滨江新市区总体规划为准则，符合城市规划统一规则，适应常熟市人文、历史、地理、气候、环境等外部因素。打造一个具有科研、办公、休闲、商业等复合功能的综合性开发项目；2、创造一个功能合理、环境优美、舒适宜人的办公环境，铺设恰如其分的交通、绿化系统、空间秩序等，追求社会经济、环境综合效益的整合，为产品的商品化开发，社会化管理和循序实施创造条件。3、结合常熟当地特定的历史文化特点和当地具体情况出发，按照以人为本的设计宗旨，以“前瞻性”和“可续发展性”为方针。4、引入城市生活新模式，提升区域品质，带动区域经济的发展。第三章 项目建设的必要性和可行性一、项目建设的必要性由于本项目地理位置较优越，随着常熟市滨江新市区高速的发展，加之市政配套设施和办公、居住、商业文化设施的日臻完善，周边整体环境质量提升较快。地块以常熟市科创园总体规划为准则，且该地块为科创园大学研究院区的重点项目之一，将引入一所高校科研院所，作为浙江大学研究院常熟分院研发楼。利用科研院校的有效资源和滨江新市区良好的机制及环境，形成人才培养和科技创新的基地。庞大的智力投资为滨江新市区高新技术产业的发展注入了新的活力。对该地块的开发，有利于吸引内、外资的投入，促使滨江新市区经济的进一步发展，使滨江新市区经济的发展真正实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。二、项目建设的可行性近年来，在市委、市政府的正确领导下，常熟经济技术开发区紧紧依托得天独厚的濒江临港和“二路一桥”的交通区位优势，大力引进具有自主创新能力的全球一流的国际资本，全力向国家一流开发区迈进。目前开发区已有20多个国家和地区投资的企业600多家，外资总投资超过100亿美元，其中投资超亿美元项目20个，世界500强项目13个。高档造纸、电力能源、精细化工、汽车零部件、新型建材及特殊钢铁等主导产业群体显现规模效应，装备制造、精密机械、生物医药和新材料等新兴产业迅速崛起，开发区已成为江苏沿江开发的一大亮点和常熟经济社会发展的重要增长极，连续多年被评为江苏省、苏州市“先进开发区”、“沿江开发先进单位”和“开放型经济先进单位”，综合实力位居全省各级各类开发区的前十强。同时，为贯彻市委、市政府“率先发展、科学发展”的要求，开发区不断解放思想，创新思路，推进科技创新，充分利用海内外先进科技资源，全力引进高层次人才和项目，增强区内企业科技创新能力，提升产业技术水平，推动由“开发区制造”向“开发区创造”的战略转变。目前，开发区已经积聚了一批国际企业研发中心，其中包括芬欧汇川、诺华、夏普三大世界500强企业研发中心，住友、长春、烨辉、美桥、理文、欧米亚、世伟洛克、英格瓷等一大批国际企业正启动或规划建设自主研发创新机构。耀皮、凯士达、天银、通润、康博固废、奥芮济等国内企业纷纷在区内加强研发机构建设。理文化工院士工作站、开发区博士后科研工作站、南京理工大学研究生院分院等一批人才平台已经启动建设。华东理工大学、南京理工大学、大连理工大学、浙江大学等一批国内著名大学加快在区内推进产学研合作。大批国内外科技企业正加快在常熟周边地区积聚，给常熟经济技术开发区的发展带来了新的机遇，开发区在装备制造、金属材料、精细化工、生物医药、电子信息、新能源、环保产业等领域正形成科技创新群体。目前，开发区内拥有各类大专以上专业技术人才6500多名，占从业职工总人数的35%，其中具有本科学历的2400名，硕士研究生145名，博士研究生41名，外籍专技人才近300名。为在激烈的竞争中，加快海内外企业研发机构引进，推进国际跨国公司高科技产品和核心技术集聚，吸引更多高层次人才来常熟创业，推进科技项目落户和科技成果转化，推动“区、校、企”的合作和交流，完善人才培训机制和科技配套服务，提高开发区自身创新能力，占领产业升级的制高点，打造开发区新的产业优势，提升开发区核心竞争力，特在常熟经济技术开发区滨江新市区中心区设立总规划面积1平方公里、首期0.54平方公里的“常熟科创园”。科创园内设大学研究院、科技创业园、留学人员创业园、创意产业园、国际企业研发园等载体，同时配套相关生活服务设施。科创园将重点扶持发展先进装备制造业、新材料、新能源、生物医药、精细化工、信息技术、环保科技等产业，与周边开发区实行产业错位发展，形成科技人才资源集聚、带动辐射作用明显的全市创新、创业、创意的重要基地，推动开发区经济快速健康发展，为常熟经济社会又好又快发展作出更大贡献。第四章 项目建设的内容一、建设主要内容 根据该地块建筑方案设计，该地块为以办公为主的教育、科研用地，总建筑面积为5000平方米。建筑物为二层，局部三层，主要功能为研究所。二、经济技术指标表主要经济技术指标项目面积单位备注总用地面积6822平方米总建筑面积5000平方米建筑占地面积2300平方米容积率0.73建筑密度33.71 %绿化率30%三、市政设施配套1、给水：市政管网二路供水，设室外消防水池、泵房。2、排水：采用污水接入市政污水管网，雨水接入市政雨水管网。3、供电：用电负荷功率按90W/计算。4、通讯：电话、网络预留在电井。5、电视：预留在电井。6、大楼入口及电梯厅处设有监控。第五章 建设进度安排工程进度进度，直接影响着项目的经济效益，严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计，是保证项目顺利实施的关键。项目建设进度表项目名称周期起止时间前期准备工作2个月2012.3-2012.5建设期12个月2012.6-2013.6第六章 投资额与资金来源一、投资估算1、估算依据（1） 项目的有关资料（2） 常熟市有关建安工程独立费标准（3） 常熟市有关建筑工程收费标准（4） 江苏省及苏州、常熟有关法律、法规、文件2、投资估算项目总投资估算表序号费用内容计算过程金额（万元）1土地费用525元/*6822358.162公建土建费用4600元/*50002300.003区内管线设备145元/*500072.504室外绿化120元/*204724.565小计2+3+42397.066办理工程手续等费用5*3.5%83.907建设单位管理费（5+6）*2%49.628合计5+6+72530.589不可预见费8*4.4%111.3510总计1+8+93000综合以上的估算过程，本项目的总投资估算额为3000万元。 二、资金筹措 本项目的建设资金常熟市滨江城市建设经营投资有限责任公司