昆明市金色俊园项目开盘策划报告.doc

金 色 俊 园开盘报告一、 基本情况1.1位置金色俊园位于昆明市城东，石闸立交桥边，白龙路与东二环中路交汇处。1.2交通石闸立交桥为昆明二环路上重要交通节点，金色俊园附近道路四通八达，有47、55、69、70、72、75、114、132等多路公交线路经过金色俊园周边，交通相当便利。1.3配套金色俊园毗邻新迎板块，其相关生活配套主要依托新迎板块。但金色俊园与新迎板块间相隔二环路，二环路车流量较大，穿越二环路融入新迎生活圈有一定障碍；项目周边教育配套较完善，西南林学院、昆工白龙校区等位于项目周边，另有多所中小学位于项目周边；医疗配套方面有延安医院新迎分院等提供医疗服务；总体来讲，项目周边配套较完善。1.4环境昙华寺公园及金棱河公园位于项目周边，为项目周边环境增色不少。但金色俊园毗邻东二环石闸立交桥，东二环路上车流量大，给项目带来极严重的噪音污染；且项目周边民房较多，流动人口多，有一定安全隐患。总体来讲，项目周边环境一般。二、 开盘情况1.1 客户基本情况本次开盘时间定于2007年11月2日，当天早10：30分左右第一批客户进场，至13：30分左右最后一批客户进场，当天累计进场客户约有500余批。1.2 现场组织情况本次开盘组织较混乱，第一批客户进场时由于工作人员准备不足，且进场客户无需出示任何证件，亦无派号码秩序牌，因此秩序极差，引起了小规模的混乱，其后由于现场工作人员增派了大量保安采取了强硬措施，现场秩序得有一定恢复，但由于整体流程及把控较弱，现场混乱仍有存在。1.3 现场活动本次开盘俊发地产邀请了云南电视台主持人来进行主持，同时还邀请了乐队来进行表演，但由于当天天气寒冷，到场客户较少，未能形成很好的现场氛围。同时，舞台表演场地离客户等候区、选房区及叫号区较远，客户基本上看不到表演，亦未能起到促进销售之作用。入口处 外场 等候外场 外场看表演区 等候区 表演区1.4 认购流程一楼交易大厅道路引导系统布置复杂，且在选房过程中无销售员接待及讲解。负一层工作人员较少，绝大多数客户无人接待及讲解。整个认购流程复杂，客户需进三个不同的等候区才能完成选房三、 产品情况本次开盘俊发地产推出B、C、G三栋942套住宅（不含内部认购，总推出套数为1159套，），其中一房353套，占到37.47%，两房253套，占到26.86%，三房336套，占到35.67%。金色俊园本次开盘推出的户型大都可以通过改阳台的方式多得一个房间，但由于改阳台会对室内采光及通风等造成影响，因此实际接收程度还需时间检验。四、 房源分析Gdong A111dong A2dong Bdong Edong Ddong C F 地处东面，东面的阳光较好，西面能很好的欣赏小区景观。地处东南角，日照较好，靠近景观一带景观视野较好。地处西北角，朝向好，能很好的欣赏小区的景观。金色俊园第一期推出房源为朝向及景观位置较好的B栋、C栋、G栋，整体均价为6439元/平米。五、 价格分析及优惠情况本次开盘的房价和内部认购时地房价相同，在6000以上，最高的均价是C2栋的U户型，均价为7070元/平米，最低价是G2栋的J4户型，均价为6088元/平米。如此定价是因为前期内部认购成绩不理想，因而开盘价格与内部认购价格相同，没有提价。开盘当天购房可享受总房款2%优惠，一次性付款可额外享受1%优惠；俊客会会员开盘当日购房在2%优惠之外可再享受2%的优惠，如新客户在俊客会会员推荐下购房可在两个点优惠之外额外享受0.5个点优惠。即，最高优惠为5%，最低优惠为2%。六、 销售分析1、 房型分析金色俊园12月2日开盘推出的房源中一房共售出79套，销售率22.38%，两房售出59套，销售率23.32%，三房售出45套，销售率13.39%。开盘当天共销售183套。（数据为金色俊园开盘次日17：00销控表数据）2、 户型分析金色俊园部分户型销售情况 （详细销售统计情况见附录）房型户型建筑面积（）推出户数销售户数销售率一房J264551730.91%Vb、Vc63-6427725.93K（G2栋）662627.69%二房Y（B1、C1栋）6388100U1（B1、C1栋）87211780.95H、Hb（G2栋）82.9454712.5%三房T1（B2、C2栋）13649612.24%T3（B1、C1栋）126-1315135.88I（G1栋）1371700结合整体销售情况来看，目前金色俊园一房产品销售率差强人意，大都在20%左右，不存在绝对的畅销和滞销，相对而言，G2栋的K户型销售情况较差，为7.69%。金色俊园一房的卖点在于大部分一房户型都可以通过改阳台的方式多得一个房间，但K户型的阳台由于大小问题，较难分割，因为销售状况相对较差。两房产品销售情况较好的是B1、C1两栋的Y户型和U1户型，销售率分别为100%和80.95%，销售状况较差的是G2 栋的H和Hb户型，销售率为12.25%。畅销户型方面Y户型由于户型方正，设计合理，使用率高（63的建筑面积设有两个卧室），因而销售状况较好，U1户型户型方正、设计合理，且朝向及景观较好，因而销售状况较好。H和Hb户型由于功能布局不合理，主卧室私密性较差等原因而滞销。三房销售状况普遍不好，销售较好的为B2、C2 栋的T1户型，销售率为12.24%，销售状况最差的是G1 栋的I户型，没有售出一套。 三房产品因为总价过高，因而引起滞销。I户型没有售出一套的原因是因为该户型137平米的建筑面积只设有2个卧室，虽然有阳台可以封为卧室，但严重影响室内采光及通风。3、 户型分析 J3户型：建筑面积58平米，赠送面积约8平米I户型：建筑面积137平米，赠送面积约13平米Y户型：建筑面积63平米，赠送面积约3平米至祥研究部2007年12月3日附录一：内部认购情况金色俊园在11月25日针对“俊客会”会员进行了一次内部认购，当天推出1159套房源，共认购186套，整盘均价约6400元/，客户反应平淡；因此金色俊园开盘价格未作调整，开盘当天销售183套；金色俊园截至2007年12月3日为止，共销售369套，在一期推出的1159套房源里，实现约31.84%的销售率。 （数据来源：金色俊园销控表）附录二：金色俊园开盘推出房源及销售情况栋数户型建筑面积（）套内面积（）推出套数销售套数价格修改费（元）总价均价单价B1栋Z86.4373.5628455228864685070553152579945554016555746J264.3254.5271038737061126830388450410158389512390104X.Xa84.571.9432655854566424490555165578825556010557700T3.T3a126.03107.2921285700467020831796867086833058834319U187.2574.281157061566143800Y63.6254.163338744661643120405259388710J358.249.5521635550261303120356184356766357348357960B2栋W96.8683.2726460053262760601501602489603488631527S.Sa115.1598.9926574732464062730725445726597727748761142T1136.92117.1117392010267940921472922941926948959869T2134.5115.6328388366566400885010886355887700922670U.Ua85.4778.489656155866403800562398564102564957584615V.Va.Vb.Vc69.2854.38-59.5629842011561048000417392418754419734438457C1栋Y63.654.165538783461623120388596387960389232405768U187.2374.28201757048466113800572229571857573101595781J358.1949.5530835195961623120355511355129356706373580J26454.628741280065266830414080413440414720433280Z86.4173.5830855302464745070553888554752555616579811T3/T3a126107.2930185055066520826560825300827820860580X1/X1a89.3771.9476.132358448065744480582692580950583596605926C2栋Vb、Vc63.2654.3827739600862828000392845393477394110410557U、Ua85.4973.4829465925070703800659105559980561609582187W96.8888.2731659778062460600558599887598718628751T2134.52115.6332488765465940885999874880875725910770T1136117.1132398874168630990110895588896957895588S、Sa116.1698.99306743934632172730722053723205724356757753G1栋P125.12106.7628481328065620814531815782817034844560M77.1465.8227748521162063120469783470554479068489068Ma77.2565.9126448744862063120471998472770473534491310L189.5176.3720459434664485950565703569284566598589871J61.3952.3828936527161483120407026365271365884383688N115.2698.34184775700657910730742274739967757833775700L384.4774.83105825506929G2栋I137.67117.231709843416798915506914129916882948546H83.0470.7126757983064713120521491520661522322542251J59.1450.3