连云港三禾尚街商业定位全案策划报告.doc

三禾尚街商业定位全案策划报告 目 录第一部分 市场现状及发展趋势一、商业楼盘的现状4三、现有及潜在竞争楼盘情况以及其市场适销情况17四、现优质商业楼盘和城市未来发展的差距31第二部分 项目分析一、项目经济技术指标36二、项目现状及位置37三、项目商圈37四、项目SWTO分析 38第三部分 项目“卖点”把握一、本项目的核心卖点41二、本项目与竞争楼盘的差异性44三、本项目商业的品质、业态46四、店中店商业经营管理模式48五、本项目的销售对象定位52第四部分 项目定价策略一、本项目价格的形成机制56二、店中店商业的均价和定价原则58三、价格的调整机制59第五部分 项目市场营造一、本项目销售阶段与入市机会把握61二、本项目销售节奏与市场引导65三、本项目整体包装策略66四、本项目整体推广策略67五、促销活动策略73六、意向客户培养方案88第六部分 总结一、 销售预估94二、 重点控制环节以及内容96第一部分 新浦区市场现状及发展趋势一、 商业楼盘的现状2007年年售收入超1亿元的大型企业有7家，其中：江苏时代超市有限公司连云港超级购物中心2.06亿元；连云港苏宁电器有限公司1.54亿元；连云港文峰大世界商贸有限公司1.48亿元；连云港家得福商贸有限公司1.44亿元。商业经济效益总体向好，利税总额大幅增加，加快了流通领域对外开放的步伐，进一步加大了流通体制改革的力度，商业经济呈现持续发展的势头。消费领域的拓宽，消费结构的改善和消费周期的缩短，加速了商业体裁规模扩大，经济效益出现了持续增长的大好势头。特别是住房的惯性拉动，都在一定程度上加速居民时尚消费的升级。近期，无论是相关主管部门、商业地产业内人士，还是通过各个渠道所体现出的市民声音，都无一例外的认为：2008年连云港市的商业地产价格水平涨幅将会进一步趋缓。我们分析认为，价格涨幅趋缓主要是受两方面因素的影响：一方面是受连云港市日益增大的商铺供应量与市场消化能力之间的矛盾影响；另一方面是连云港市商业地产市场的区域性特征以及结构性特征越来越明显所致。而商业地产市场的区域性特征以及结构性特征越来越明显，将是导致连云港市商铺市场价格涨幅趋缓的主要原因。随着连云港市商业地产市场的逐渐外围化，郊区低价商铺的比重越来越大，可能会拉低商铺价格的增速，这就是商业地产市场的区域性特征；同时，低密度用地供应比例越来越小，别墅产品的比重越来越小，而普通商铺比重越来越大，这也可能拉低商铺价格的增速，这就是商业地产市场的结构性特征。毫无疑问，当前连云港市的商铺价格相比上海、深圳、广州、杭州等国内一线城市，依然处于一个相对比较合理的范围，因此在理论上仍然有一定的上升空间，这与连云港市的经济发展潜力、居住环境、人文历史等都有着密切的关系。在国家和连云港商业地产的双重调控下，港城的商铺价格将会由快速上涨过渡到稳步发展阶段，不会出现大起大落的局面。连云港市前几年出让了大量土地，由此，今年连云港市有大量新的商业项目上市，庞大的市场供应也促使港城商业地产在2008年形成了一波新的发展高峰。这一波新的发展高峰带给港城市民的，不同于以往发展高峰所带及的涨价与无奈，更多的则是最大化地满足了港城市民的多样化消费需求。从过去一年看，新浦区的商业楼盘，整体销售压力还不是很大，是商铺供销最火热的区域。作为寸土寸金的中心区，由于地段资源的珍稀性，新浦中心区商业楼盘的销售，继续引领市区各区域商业楼盘的销售，同时也是市民对区域性是商业楼盘价格上涨抗性最小的一个区域。而新浦新区（也即新浦东区）在过去的一年里有所复苏，今年该板块又迎来一轮发展高峰。根据近两年的拿地情况看，新浦新区成为2008年项目最为集中的区域。 同时，新浦西城区在今年有诸多项目上市，也十分引人关注。作为老城区改造，不少项目的上市对老城区居民的生活品质提升起到了重要的承载作用。而新浦南区仍是2008年市民消费的热点区域之一。新浦北区也有全新的变化，根据我们调查，当前，这里已经聚集了多个项目准备随时开工。总结连云港市商业地产市场表现可以发现，连云港市商业地产的发展突出几个特点：1. 地产大鳄争相进军连云港市场。国内一些大企业纷纷投资连云港市商业地产开发。如久和置业、21世纪投资集团等一批国内知名的开发企业相继来连云港投资。2. 商业地产市场正步入品牌时代久和国际、新港国际两大超级大盘的磅礴气势让本地中小开发商感受到较大压力。与品牌公司形成鲜明对比的是，一些小开发商不识品牌为何物！ 商铺“卖一套算一套”，“卖完万事大吉”的观念盛行。3. 连云港商业属于我国商业地产第三梯队，整体水平比较落后。市场处于结构性过剩，投资者的购买欲望与无效产品供应形成巨大空白，处于更新换代的前夜。我们认为，像万润怡景苑等相对数量的在售商业项目均属无效产品供应之类。2007年，连云港市按照省委、省政府的部署，切实抓住当前面临的历史性机遇，根据连云港市独特的区位优势、资源优势、发展战略与定位，以及国际海滨大城市建设的规划。呈现出加快发展、跨越发展、科学发展、和谐发展的良好势态。连云港市商业地产市场在开发投资和销售上，保持了强劲的增势，商业地产市场运行也基本呈健康、理性的态势。商业地产开发规模化趋势明显，产销两旺。目前连云港商铺供应量巨大，但销售一般，去化压力较大。二、 新浦区商业楼盘的现状现状网点总量与市场容量基本适应。至2006年年底，连云港市区共有商贸服务网点11200个，每千人拥有16个，实现社会消费零售总额74.2亿元，网点总量与市场容量和消费需求基本适应。传统的日用百货、食品业网点有所减少，社会服务业网点发展较快，其中美容、健身、茶楼、酒吧等时尚消费网点已达1000多个。各类商品市场92个，其中年成交额1.0亿元以上的27个，过10亿元有4家。现状农贸市场33个。新型业态开始导入。近年来，商业业态由单一业态向多种业态迅速发展，大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型业态比重提高，而最具成长性的连锁经营形式已涉足10多个行业。至2006年年底，连云港市区共有连锁企业9家，门店120余个，连锁企业销售（营业）额9.7亿元，连锁零售额占市区社会消费品零售总额的11.2%，产权主体多元化。商业网点经济性质结构逐步向产权主体多元化转变。目前，市区已建成的商业网点和商业设施还存在诸多问题：1、是布局不够合理。由于规划滞后，一方面经营雷同、低档次的商场也包括大型商业设施重复建设，造成资源浪费；另一方面新建的各类园区与居住区商业设施建设不配套，难以满足居民的购物及服务需求。2、是物业不能形成商业。一些商贸设施的开发，调研论证不充分，定位模糊，建成后分割租售，无法开展整体经营，形不成集聚效应，筑不起商圈。3、是整体层次偏低。现有网点多数结构简陋，功能不齐，配套不全；网点品位偏低，小、散、乱状况依然存在；商业群组合混乱，特色不明显，没有形成既体现大都市商业形象，又符合规划区块定位和适合不同消费群体的商业层面结构。4、是现代业态发展缓慢。现有商业服务网点功能单一，传统经营形式网点占85%以上，现代新型业态网点只占8%。作为零售业主流的连锁经营涉及行业不广、规模不大、业态不全、门店不多，2006年连云港市区连锁超市销售额只占社会消费品零售总额的11.2%.至今还没有一家规模较大、设施现代、功能完备的购物中心；缺少具有规模优势与品牌优势的连锁专卖店。5、是商品市场设施差且交易方式落后。连云港市区现有商品市场松散不集中，档次低、规模小、设施差、交易方式落后、管理不规范；不少市场不符合中心城区商贸产业发展导向要求，重叠布点，或空置率高，或惨淡经营，或形成空壳市场；农贸市场的购物环境、商品质量、卫生条件、管理服务等都不能适应城市发展和市民生活质量提高的要求。现有零售商店分析序号名 称面积M详细地址开业时间1连云港百货大楼22000解放中路1990年2文峰大世界28000通灌北路118号2004年3上海农工商超市18000盐河路和海连路交汇处2004年9月4永乐电器5000解放中路2000年5东方大厦5000解放中路1985年6时代超市12500通灌北路39号2002年1月7华联商厦15000海连东路1号1989年6月8锦云大厦2700海昌北路68号1997年3月9苏宁电器3000通灌北路128号2004年5月10振兴大厦3500海连东路2号1992年2月11五星电器4000通灌北路76号2002年12月12汇金广场20000解放路、海昌路交汇处2004年5月13陇海步行一条街63000陇海路2002年14万润商业一条街42000陇海东路2004年15新一佳超市48000解放中路2005年16红星美凯龙26000市火车站前东南侧2006年17特易购生活广场60000苍梧路中2007年18华润苏果通灌北路2007年19大润发20000海连路郁洲路交叉口2008年20连云港国贸中心77814海连路与通灌路交叉口2008年新浦区市级商业中心的发展预测市级商业中心的主要功能是为消费者提供多层次的综合性的优质服务，商品品种齐全，能够满足消费者一次性购足购好的需求，另一方面它还能为消费者提供文化娱乐、金融、邮政、信息、旅游等方面的服务。今后，市级商业中心应注重在综合性、优质服务方面进一步提高，在扩大规模的同时对中小商店进行整合改造，以提高服务品质来提高综合效益。市级商业中心基本设置大型购物中心4处或百货店57处，以及大型专业店、专卖店等；基本商业面积不少于l0万平方米。其核心商业街长度一般在1200米以上，或商业聚集在不少于25公顷的区域范围内。同时，配套餐饮、旅馆、文化娱乐、金融、旅游服务、图书报刊和邮电通讯等网点。连云港市的市级商业中心是新浦城区商业中心，由通灌路、海昌路、解放路及海连路商业街区商圈构成。该商圈服务于陇海线产业带和沿海经济带及渤海经济圈和长三角经济圈城市群，客流量每年在100万人次以上。新浦城区商业中心定位：新浦城区商业中心及具区位优势和文化优势，是典型的传统商业街区，是城市文化和传统的载体，具有独特人情味和魅力。针对城市性质及现状分析，该商业节点定位是以旅游、购物、休闲为主的综合商业中心节点，消费对象是市民和流动顾客。新浦城区商业中心结合区位特点，提高商业集聚程度，来推进经营结构调整，开拓延伸新的经营服务领域。完善的经营服务功能，突出优势、特色经营、档次错开、门类齐全，形成了具有休闲、旅游、购物为一体的特色商业氛围。新浦城区商业中心主要发展规划：（1）以陇海步行街为中心，海连路为线，打造连云港市新浦城区的CBD。（2）民主路和解放路是旧中国时期和新中国成立后的商业贸易中心，发展商业条件得天独厚。这两条街是连云港市传统的购买百货的中心，要将之发展成为满足市民生活的综合百货商业街。（3）商业步行街陇海路商业步行街和万润商业步行街，根据连云港市的发展规划，把连云港打造成苏北的物流中心，来彰显地方特色文化。重要旅游城市的目标，必然带来外来流动人口的增多，形成一个潜在的消费群体；再加上海连路核心商务区的辐射影响，可以将陇海路改造、升级成富有地区特色的商业步行街。据统计局数据显示，连云港市新浦区商业地产投资开发商业物业的比重偏小。近年开发的房地产品种中，商业物业的开发量的比重仅占5%,市场供应速度远远小于住宅类物业的供应速度。目前，整个新浦区房地产市场上投资开发的商业物业主要形态是临街建设的商业街、普通住宅的底商部分，作为一种市场需求大、变现能力强、能产生商业利润的特殊房地产，相应供应量偏小。1.商业物业产品同质化房地产同质化问题随着市场的成熟越来越严重，随着商业物业的发展，商铺的同质化也已经开始出现。产品的同质化，将极大的破坏整体商业市场环境，容易形成以价格为主要砝码的低等竞争。连云港市商业物业的同质化主要表现在如下两方面，第一，产品本身的同质化，主要以街铺，大型专业市场（如建材、家居），步行街等产品形式开发或销售，新兴的商业物业产品尚未问世；第二，营销方式同质化，产权式商铺销售形式较少（只有国贸一家）。2. 商业项目缺乏可感性强的形象力由于市场竞争强度的增加，房地产项目越来越重视自身形象的宣传。但是对于商业物业，一直以来塑造感性的项目形象方面的工作力度不够，项目缺乏具体化、可感性强的形象表现，减弱了对目标客户的吸引力。项目形象对于商业物业来讲，远远重要于普通住宅物业。在商铺经营之前，众多投资者无法取得经济收益，只能靠发展商为其勾画出未来美好的蓝图来增加投资信心，因此商业项目的形象对于后期销售是至关重要的。3. 营销策略单一目前商业物业的营销、推广策略远不及住宅物业多姿多彩，表现单一，缺乏对销售的有力支持。对于主要面对投资客户的商业物业来讲，灵活多样、具有利益吸引的营销策略将会为项目的成功销售提供保障。4.建筑设计不能满足多功能的商贸要求商铺的间隔、产品的布局、公共空间的利用、基础设施的设置等建筑设计方面尚不完善，不能满足多功能的商贸要求，不利于商场的后期经营管理。提高商铺的商业利用价值，合理规划商铺间隔布局，提高物业管理和商业管理手段，可以有效的提高产品的竞争力，增加收益。 科学的商业物业的建筑设计要考虑到物业各种经营项目的特征，必须考虑不同的经营品种对物业的间隔的不同要求，而且还要预留足够的服务配套设施，如停车场、仓储运输、顾客休息、公共绿化等区域。5. 缺乏先进的商业经营管理理念 连云港市商业物业的经营管理相对南方房地产发达地区则较为滞后，到目前为止，专业的、成熟的、商业性、社会性的商业管理机构在市场上仍未出现。同一商圈的大型卖场在促销手段、卖场包装，业态定位都存在严重的同质现象。事实证明，成功的商业物业开发离不开科学的经营管理，强势的经营管理可以将好铺做旺，实现持续的投资回报，这正是投资者最关心的和最需要的。6. 开发商缺乏商业物业开发经验 随着整个房地产市场的不断发展，开发商对于普通房地产项目的开发已经积累了一定的经验。但是商业物业涉及到商铺的规划、铺面单元面积分割的大小和比例、整体的装潢装饰、商场经营管理等问题，目前市场表现为大部分开发商普遍缺乏操盘经验。7 商业物业的开发缺乏金融机构的支持 金融机构提供的商业物业的按揭贷款业务相对普通住宅项目要苛刻的多，比较保守的贷款方式限制了大量有意投资商铺的目标客户，影响了整个商业物业的投资环境的发展和进一步兴旺。针对目前的按揭形式，要想扩大本项目的市场容量，增加投资客群的体量，应采取灵活多样、具有利益吸引的付款方式，并以有效的促销活动加以配合。8.商业物业消费群体相对固定，消费能力有限连云港市目前在售商业物业，总价在80万元以下的占95%，总价在40万元左右的商业物业是投资者首选；我们随机调查了第一街区的购铺者，90%以上的受访者表示已投资多处商铺，并表示会一直关注连云港市的商业物业市场，继续选择合适的物业进行投资。9. 连云港市商业物业的发展趋势产品多样化。随着城市的发展，大型的SHOPINGMALL、时尚百货等先进的商业物业将入市，取代住宅楼商业配套物业、商业裙楼、街铺，成为新的热门的投资方向。营销策略多样化。深圳、上海、南京等房地产发达地区的专业房地产代理公司进驻，带来先进的项目营销理念，并以丰富的操盘经验，推动连云港市商业物业市场日趋成熟。开发商专业化。开发商经验的积累，商业物业在产品结构、规划布局、景观设计等方面将越来越科学。管理科学化。随着商业物业市场规模化，商业运营公司将进驻连云港市场，完善连云港市商业物业的服务市场。三、 现有及潜在竞争楼盘情况以及其市场适销情况目前，与本项目可比性较强的商业项目主要集中在项目地周边，主要是陇海步行街、七浦服饰城以及附近的东新绿苑项目。陇海步行街连云港市陇海步行街位于连云港市新浦中心商业区。是新浦区委，区政府招商引资4.5亿元。在原陇海铁路遗址上兴建起来的一条集购物、文化、餐饮娱乐 、旅游观光 、商务办公、展示博览为一体的现代化商业步行街。街内雕塑、绿化、休闲设施相互辉映、环境宜人。该街全长1170余米，内有八大广场：步行街东广场 、西广场 、步行街中街东广场 、中心广场、 西广场、 步行西街东广场 、中心凤凰广场、 西广场，占地面积14890平方米。被誉为“中国第一步行街”该街横穿连云港市城区中心。由东、西、中三段街组成，东街体现了海滨建筑风格，经营大众化商品。中街体现了简欧建筑风格，经营名、优、特、精商品。西街体现了园林建筑风格，经营妇女、儿童用品及中外餐饮。自2000年开街以来，目前已经成为港城商业氛围最浓厚，人气最旺盛，引领消费时尚的商业中心。黄金周、节假日等高峰时段，这里每天客流量突破5万人次，年销售额8亿余元。部分临街品牌情况步行街街铺价格： 100200元/平方米，铺位面积40500平方米大小不等，主要经营电器行、银行、品牌服装专卖店等；商场：多以扣点保底经营模式，有部分专柜出租，一楼租金在150250元/平方米之间，二楼租金在100150元/平方米之间，三楼租金在70元/平方米左右。七浦服饰城：连云港七浦服饰城位于连云港新浦区海昌北路159号（原昌旺购物中心），是连云港地区目前为止颇具规模的服饰城，由上海樟马工贸有限公司与嘉兴百联百货有限公司共同投资打造，总面积约2万平方米，有独立商铺800间，是以经营男女时尚服饰为主题的服饰城。营销推广力求紧跟时尚潮流，及时展示当季流行，传递新一代的生活时尚风格，引领连云港百姓时尚消费，立志打造连云港百姓最受欢迎服饰城。经营范围包括：男女服饰、童装、鞋帽、箱包、百货、饰品、化妆品、家居、床上用品、窗帘布艺、美容美甲、小家电等。根据调研，七浦服饰城经营档次较低，整体状况不佳。由于管理团队经验不足，导致刚开业还不到一周时，业主就扎堆打牌，随处抽烟，经营次序异常凌乱。到目前为止仍无改观，商铺30%闲置，店内人流稀少，经营期间业主喝茶、睡觉随处可见，经营前景令人担忧。东新绿苑：连云港东新绿苑紧挨本项目，项目一、二为底商，商铺面积在60120，价格在8000元左右/，业态组合凌乱，无统一规划，多为超市、水果店、烟酒行等，目前30%商铺闲置率。通 灌 北 路 （路东）序号商铺名称单位面积目前价格备注1士多店20不详2120出租闲置3重庆火锅1204腾龙娱乐厅1205.5万元5重庆火锅1207.5万元6川王1938.5万元7东方银行8苏果超市9金汇元宾馆住宅2000元/10建材店602.5万元5000元/11建材店60元12建材店608000元/13建材店608000元/14建材店80元15建材店80元16闲置17建材店120元18建材店60元19配件店1106万元租金20建材店605万元21建材店513.2万元总价47万元22建材店5123连通佳美商铺7000元/，住宅2000元/24洗车房1204.8万元25闲置通道26华帝电器11027周老三5006万元地锅鸡28闲置29闲置30闲置31爱和中医1106.5万元注：租金每年8%10%递增东新绿苑商铺情况分析通 灌 北 路（路西）序号商铺名称单位面积目前价格备注1弘昌烟酒1502.3万元与弘昌宾馆是一家老板2在装修100元3不详不详楼梯道两边装修的是客房4不详不详闲置5建材店405万（租金）6不详5-6万元公司租用7烟酒店不详5万元8万山不详不详销售部9无无闲置10苏泊尔元电器经营11烟酒店120不详在装修12无无闲置13无无闲置14130无闲置15无无闲置16130无闲置17元闲置18华龙宾馆不详不详楼梯道装修成客房19龙江水饺4020不详不详闲置21不详不详闲置22丧事店4023车 店501.2万元2450闲置25网 吧120注：租金每年8%10%递增鉴于连云港新浦区商业密度已经较高，本项目店中店商业模式应转向品质的提升，彰显特色，错位经营，扩大服务功能，不断提高现代化商业水平，倾力打造连云港市首席深圳品牌服饰零售/批发街区。四、现优质商业楼盘和城市未来发展的差距从2007年和今年以来连云港商业地产市场的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：连云港的商业地产市场目前进入了调整期，目前在售的商业项目已经步入了商业地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然，这个“拐点”只是短周期的“拐点”，而不是连云港商业地产长周期的”拐点”。 连云港目前的商业地产市场秩序比较混乱。商业地产开发、销售、招商和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬商铺价格，带来一些项目的商铺价格短期内非正常上涨。而且随着市场的不景气和商铺价格的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露。虽然短期内，商业地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧，缺口巨大。从商业地产的具体开发数据来看，供不应求情况严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降，土地购置面积也未相应增长，这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。因此，在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。 从决定连云港房市的长期因素来看，现在售的楼盘不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其作用，与连云港整个商业地产市场未来发展的差距不大。以通灌路商圈为主：通灌路商圈东以通灌路、西以南极路、北以解放中路、南以朝阳中路合围成商圈，商圈以通灌路为中心，延伸方圆两公里的范围，经过历史的洗礼，已经成为连云港市的经济中心、商业中心和文化中心。周边社区林立，人口密集，商圈辐射至新浦、海州、连云三个区。大型终端卖场进驻其中，如文峰商场、南京中央商场、时代超市、新一佳超市、苏果超市、陇海步行街、苏宁电器、五星电器等具有相当规模的卖场，奠定了通灌商圈的龙头地位。多条市区公交线路穿梭于此，政府机关驻扎其中，火车站、汽车站、医院、学校、银行等众多配套设施齐全。 业态分析通灌路商圈作为连云港市第一大商业中心，体现出了业态综合，档次多样，品种齐全等特点，集购物、娱乐、休闲、餐饮于一身，商圈各功能的比例分配如下： 商圈业态所占比例如下：经营档次划分：消费人群分析从年龄结构上划分比例如下：从消费人群居住区域划分比例如下：消费人群居住区域图45%25%25%5%新浦区其他县海州区连云区小结：1）通灌商圈辐射范围达新浦、海州两区，连云区由于相隔较远，也较独立，受该商圈影响较小；2）商圈内较为拥挤，交通混乱；3）商圈以服装为主要业态，娱乐、休闲业所占比例偏少；4）大型商场集中，竞争激烈；5）商圈以经营中低档次产品为主，高档次产品比例很少，居民消费能力不高；6）通灌商圈是以购物为主，餐饮、娱乐等业态所占比例相对偏少；7）商场在场内景观、灯光、休闲等配套几乎空白，无法营造良好的消费环境；9）连云港市目前没有出现高档定位的时尚商业；第二部分 项目分析一、项目经济技术指标1、商业总占地面积：2万平方米2、结构类型：框架结构3、业态：店中店商业模式4、定位：首席深圳品牌服饰零售/批发街区5、商铺面积：16 - 60/间经过在原商铺基础上的重新分割，三禾尚街依动线共分成300间独立商铺，位于连云港市中心核心商圈。业态定位是国际国内最流行的“店中店”业态，专为具有超前投资眼光的生意人、投资者及量身打造，将连云港的历史、传统和文化进行了均衡、互动，体现出了一种多元化、现代化和开放化的城市观，旨在为连云港市民创造一个时尚、清新、欢愉、直率、弥漫着美好生活气息的商业空间。并为提升城市形象、升级城市品位，加速城市发展，构建了一个具有国际先进商业理念的新型商业中心。也有助于连云港商业的发展，更有利于整合城市资源、扩大城市知名度，大大增强连云港市在整个苏北地区经济的竞争力。 二、 项目现状及位置项目目前处于商铺销售(认购)状态。位于新浦区通灌北路(人民医院)北200米。三、项目四至 北面目前空地 西面项目二期住宅 东面目前空地南临七浦服饰城四、项目SWTO分析1、 优势1）地理位置：项目地处连云港市区商业核心位置，区域优势无与伦比。2）规模优势：2万平方米的最佳店中店商业布局，业态层次清晰，主题分明，打造连云港首个深圳品牌服饰零售批发街区。3）设计优势：项目设计采用现代时尚风格，时尚、新颖，在连云港当地新颖独特，将形成连云港商业新地标。4）业态组合优势：三禾尚街是连云港首家“店中店模式”的时尚商业街，店中店是国际国内流行的一种业态。在国内发达的市，店中店创造了一个又一个的商业神话，例如：深圳的女人世界、广州的流行前线、北京的搜秀城、上海的兴旺服饰商城等等。我们将引入深圳服装协会、深圳零售协会旗下的800多家品牌服装厂家，确保在尚街经营的每一家都是品牌，而且经营者无须交纳任何加盟费，以超低折扣进货，然后以5折以下的折扣销售，将国际商业趋势与连云港商业特点充分融合。5）政府支持：市政府在政策上对项目给予全力支持。6）项目资源的稀缺性：由于通灌路几乎没有商业地块的规划，整个通灌路现在的商业发展极为成熟，商铺的需求旺盛。2、劣势1）周边环境：项目偏北，地块周边配套相对不完善，四周多是空地，缺少商业氛围。2）周边竞争：在通灌路上目前在销售的商铺共有3家，分别是国际贸易中心、第一街区、国际商务大厦，将会对项目潜在客户进行分流。 3）交通配套：通灌路自2008年初改为单行线，对私家车购物消费，有一定负面影响。5）商业竞争：连云港当地消费者对新商业品牌的认可，存在不确定性。3、机会1）连云港新浦区未来三到五年内将把通灌路建设成为市级商业中心，项目商机无限，升值潜力无限。2）项目定位精准，开创连云港市首个深圳品牌服饰零售批发街区的先河，中高档品牌服装将辐射附近的中高消费者。3）项目经营引入深圳特区800多家品牌服装厂家，在连云港目前店中店商业体紧缺的情况下，尤为重要。4、威胁1）商业地产市场整体低迷是重要威胁。2）项目商铺销售的成功与否与项目的商业定位推广息息相关，受到客户认同度的影响。第三部分 项目“卖点”把握一、 本项目的核心卖点根据项目自身特点结合连云港商业现状和未来发展规划，本项目商业采用的是店中店模式的商业。即项目的核心卖点是店中店模式的商业，店中店是国际国内流行的一种业态。在国内发达的市，店中店创造了一个又一个的商业神话，例如：深圳的女人世界、广州的流行前线、北京的搜秀城、上海的兴旺服饰商城等等。商业经营主要的核心是商品的品质和价格。我们在深圳服装协会、深圳零售协会旗下有深圳800余家服装厂家的影响力，确保在此经营的每一家都是品牌，而且经营者无须交纳任何加盟费，以超低折扣进货，以5折以下的折扣销售，这样，使尚街在连云港商业具备其竞争的核心武器。根据项目自身特点结合连云港商业现状和未来发展规划，突出时尚主题，由知名商业经营管理公司进行后续经营管理，确保经营者和投资者无后顾之忧。项目的位置决定三禾尚街必将成为整个商圈所配套的商业，“店中店”体现出业态丰富，品种齐全，档次多样；“时尚”作为商业卖点是针对目前连云港市的商业现状提出的。目前在连云港市内没有出现与项目功能、业态相媲美的商业形态，容易吸引眼球。稳健投资，即买即收租，前3年累计15%的投资回报经营公司郑重承诺前3年免费的深圳零售专家级招商及经营顾问首家由商业管理公司经营“店中店模式”的时尚商业街比邻国际大型超市，商铺升值“钱”景无限通灌路北端商业气候正在形成，绝对商铺原始股二、本项目与竞争楼盘的差异性与连云港目前商业的整体商业模式都不同，三禾尚街是全新的店中店模式的商业。店中店是国际国内流行的一种业态。在国内零售业发达的城市，店中店创造了一个又一个的商业神话，如：深圳女人世界、广州流行前线、北京搜秀城、上海兴旺服饰商城、南京龙翔服饰城等。店中店经营模式，是把商业街进行整体分割，使所有权、经营权、管理权相互独立、相互统一，共同组合在一商业街系统下运作。对外形成一个整体，一个形象，一个综合竞争体从而起到联合舰队的作用，整体抗风险能力大大增强。店中店经营模式是商业街细化经营的一种方式，以承租人为经营主体，进行有序的市场化运作。这些店铺一般分割面积都比较小(15-60平方米)，商品资金投入不多，商品结构适合当前消费需求。对于家庭理财来说，投资店中店商铺风险小、回报高；对于刚刚创业的人来说，更是一种非常理想的选择。服装小店 本小利大赚钱快。投资者都很清楚，经营小的服装店和代理品牌的利润因投资额不同而差别较大，目前的城市里的服装小店多选择开在专业市场和服装一条街上，面积不大，一般在10个平方米左右。经营成本主要是房租、货款和售货员工资，店租根据铺位的面积大小和所处的位置而定，一般年租金万余元，售货员的工资采取八百元底薪加销售额2%至5%的提成，装修费一般为几千元，高档的则需万余元。经过多年的商业市场运作经验总结得出，服装店的经营旺季为每年4至8月和10月至次年的1月，利润一般在30%至120%之间。刚上市的新款服装利润最高，可达200%。随着季节的转变，服装价格逐步降低，利润也降低到50%至70%，到季末年尾，商家为求清理库存和回笼资金，甚至会保本销售，这时的利润只有10%至20%。开小店最重要的是要有眼光，一条街上的所有店铺同样都到香港的女人街去拿货，为什么有的人店里顾客络绎不绝，而有的店铺却门可罗雀？眼光不是一天两天练就的，有时候需要接受一些专业的知识，或者多跑、多看、多学习别人的成功经验，除此之外并没有什么好方法。开服装小店，最重要的手段就是个性和特色。但现在做到有独特的个性也并不是件容易的事。如今城市的大街小巷中，似乎什么稀奇古怪的小店都有，而且进货渠道也逐渐成为公开的秘密。三、 本项目商业的品质、业态 商业的经营其主要的核心是：商品的品质和价格。我们将利用于在深圳服装协会、深圳零售协会旗下的深圳800余家服装厂家的影响力。确保在三禾尚街经营的每一家都是品牌，而且经营者无须交纳任何加盟费，以超低折扣进货，以5折以下的折扣销售，这样三禾尚街在连云港商业就具备了其竞争的核心武器。1、前三年年5%的回报率。计算投资回报率要从两个方面考虑，一是和银行存款利率比较。年投资回报为5%和同期银行定期存款利率为414%，似乎没有什么差别，但是商铺本身的增值，在连云港可比区域都有年10%以上的增长，这是存款所不具备的。二是和商铺租金价格比较。目前连云港的商铺租金约为年回报3%，为了使三禾尚街的经营商家减低经营成本，迅速占领市场，做大做强，三禾置业每年贴补2%作为支持。最终使商铺成为旺铺。2、商铺返租3年给商业管理公司。要求商铺投资者将商铺前3年租期统一租赁给商业管理公司统一经营管理，使投资者有长期的收益保障及稳定的高回报。 本项目共有300间独立商铺，当销售结束后，也就代表有这300间商铺各有其主，那么如果不强制要求所有商铺业主将前3年租期统一交给商业管理公司来经营，就绝对会出现（300）名业主各有想法，各自有各自的经营思路、经营业态，那么到时整个商业街就可能变成这间商铺是做休闲装的，隔壁的那间又做童装，对面那家又做餐饮，最终将使整个商业街业态非常混乱，而且经营完全没有秩序，可想而知，最终不到一年整个商业街必然会由于经营不善而导致业主们的投资回报非常低。经过专业商业管理公司统一经营管理，那么，商业管理公司就完全有能力进行统一业态规划，统一整体商业街的装修，商业街内外的形象包装，统一管理等。业内专业人士都知道，商业街开业前几年是最不稳定的几年，经过这3年商业管理公司对业态进行调整，对整体商业街品牌进行打造之后，那么在3年租期到期后，业主们就可以很轻松的跟租户续签合同，取得稳定的回报，而且不必担心招租的问题。四、店中店商业经营管理模式店中店是一种新兴的零售业态。究其本质，它是以吸纳商业步行街优点，按照商业步行街理念进行规划，并消除传统商业步行街的弊端之后形成的全天候室内步行街，是个性鲜活、周界明确的店铺集群。店中店在经营上有明显的优点。它既享有大型商场的巨大客流、人气和商气，让众多商户“扎堆”经营，自主管理，创造出成行城市的街铺效应：又有中央空调营造出四季如春的消费环境，使购物成为一种享受，充分使消费者迷失于逛街的快感和惬意。因此，店中店业态深受商户、投资者、消费者的青睐。目前，店中店已成为国际国内流行的一种业态。在国内零售业发达的城市，店中店创造了一个又一个的商业神话，如：广州流行前线、北京搜秀城、北京万通服饰商城、深圳女人世界、上海兴旺服饰商城、石家庄天元名品等等。店中店经营模式，是把商场进行整体分割，使所有权、经营权、管理权相互独立、相互统一，共同组合在一个商场（CIS）系统下运作，对外形成一个整体、一个形象、一个综合竞争体，从而起到联合舰队的作用，整体抗风险能力大大增强。店中店经营模式，是商场细化经营的一种方式，以承租人为经营主题，进行有序的市场化运作。这些店铺一般分割面积都比较小（6 -15），商品资金投入不多，商品结构适合当前消费需求。对于家庭理财来说，投资店中店商铺风险小、回报高；对于刚刚创业的人来说，租赁店中店商铺经营起点低、收益好。因此，店中店对于投资者和经营者来说，是一种非常理想的选择。“尚街”是以时尚潮流为主题的集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的商场。它以现代、流行、时尚、前卫为经营定位，经营理念上追求时尚度100%、流行度100%；经营策略上实行“三低”，即低成本、地毛利、低价格；在服务上，要求热心、耐心、细心；在管理上，强调市场统一管理和店铺分散管理相结合；在促销上，商场整体促销和店铺分别促销共同推进。尚街经营的商品价格定位通常在中档水平，既有品牌商品、又有一般商品，既有大类商品、又有精致小商品，千姿百态，琳琅满目，极具时代感，能够满足个阶层消费者需求，特别是15岁 40岁女性的需求。未来的商业运营模式，一定是以定位准确、主题鲜明的分众营销主导的潮流，纵观发达地区如上海、香港等地，店中店经营已经和大型综合性购物中心相辅相成、成为鼎足而立的成熟商业模式，此次光耀地产投资顾问有限责任公司在全国大规模复制这种先进模式，毫无疑问将给中国的商业带来一次影响深远的冲击。开店中店是“扎堆”出效益的理念，是都市里的专业商场，现代最强势零售业态。常言道，时装即现代生活，现代生活即审美理念。时尚，时即时间，尚即崇尚。在现代生活中，时装的位置越来越重要了，人们借助它开创事业，借助它挖掘黄金，引发了21世纪的审美革命，不同阶层的人们也通过时装品牌获得不同身份和认同。时装的影响力制造出一种新的逻辑个不分青红皂白的自我世界，生活的逻辑不再是“应该如何”而是“我想如何”。人们通过服装表达内在的自我、个性和理念。一个时装LOGO反映一种时装的价值，一种时装经营者可能成为一代富翁，有资料报告，2007年全球服装时尚类商品销售额达到1000亿美元。事实上，人们已经习惯了用时装来表达生活，对于生活来说，视觉形象的很大部分就是时装、肢体、光线这些色相带来的感受。因此，大概不会有人激烈地反对，时装即生活，尤其是当代时装的色彩、造型、材料、做工、肌理无不是对生活的理解，更是一个人对人生意愿信息传递的第一手段。对女人来说，善待自己的第一要义是要买许许多多不同风格的衣服。时尚化了的时装我们称之为时装，但时尚不仅存在于时装领域内，而且也广泛地存在于小饰品、鞋类、小百货、小文化、小电器等消费品内，换句话说，时尚除时装之外，其它生活空间也都存在。无论人们对时尚持何种态度，无论是否满意，都与现代生活时尚形态有着不可分割的联系，并以不同的程度介入到时尚生活之中，成为时尚年轻一族最为追求的目标。时尚是一种推陈出新的经济生活理念，一切消费均以时尚为核心，引领整个群体的生活趋势，做零售要谈时尚，要做时尚，服饰是急先锋！我们用“时装”一词来诠释时尚零售业，或时尚专业商场业态比较浅显易懂，顾名思义，它是与时间赛跑的商品，它随着季节变化、气候变化、时代文化变化而变化，操作者无不绞尽脑汁、千方百计设计另类产品，经营异化的时尚，或半年期、或一季度、甚至一个月。因此，时装生命周期极为短暂，与此相关的经营思路、运作方式、促销计划、人员培训等，都要随当地季节循环和当地文化特点而不断改变，很自然就显现出快速上货、快速销售的基本特征，时尚服饰是时装生产与时装大类中的一个优秀组成部分。服饰文化普遍追求时尚化，但时装是服饰文化发展的证明，是与时代并行的流行前线，无论是女装或者是男装，时尚是不分性别和年龄的人所共同追求的风尚，就连那些经过流行后，相对固定下来的时装，如西装、中山装、夹克衫、旗袍等，现在也有时尚化的新趋势，任何语言中开发不尽的“黄金”、数不尽的销售额，因为这类商品代表时代的发展、人类的进步，是这类客层所需求的。五、本项目的销售对象定位三禾尚街项目以连云港市本地居民为销售对象，以25-45岁的创业女性为主要销售对象，相邻市、县为辅；连云港新浦区居民就近消费的便利性，有利于项目塑造成为区域性商业中心，此类消费群体将是项目主要群体。海州、连云区居民是项目第二大消费群体；时尚百货的定位也可吸引周边县内追求时尚、高消费的一群人慕名前来消费，他们大都团队出行，追求高消费。购买商铺的目标市场定位：对三禾尚街感兴趣、能够发生购买行为的目标市场主要是以投资为主要目的的房产投资者，投资者主要由连云港市区公务员、个体私营业小老板、具有一定经济基础的成功人士、市区下属乡镇内具有一定经济实力的人士等，一般为女性居多。预计以投资为主要目的的消费群体占总市场的60%。A.连云港市区公务员这部分目标市场具有一定的经济基础，属于中高等收入水平，个人年收入约4万元左右，收入水平相对稳定；其家庭经济实力较强，积蓄了一定的资金，具有一定的投资意识，需要选择合理的投资渠道，投资态度谨慎。预计这部分客户群占总市场的30%。B.连云港市区个体私营小老板连云港市区个体小老板年龄在35岁以上，中高等文化知识背景，具有较强的经济头脑，家庭年收入在5万元以上，投资意识较强。 预计这部分客户群占总市场的15%。C.具有一定经济基础的成功人士这部分目标群体年龄在4050之间，高等文化知识背景，家庭、个人事业比较成功，个人收入稳定，手中有一定的积蓄，投资理财意识较强，需要拓展投资渠道，对商业地产市场比较了解。预计这部分客户群占总市场的10%。D.连云港市区乡镇人士这部分目标群体分布在连云港市区附近经济实力比较强的乡镇，其经济实力雄厚，具有较强的投资理财意识和投资眼光。预计这部分客户群占总市场的10%。E.连云港市时尚女性：连云港市区的年龄在18-30岁之间的时尚女性，中等文化知识背景，具有较强的经济头脑，投资创业意识较强。 预计这部分客户群占总市场的35%。项目目标买家定位与分析(1)目标买家的构成：项目目标买家的构成主要是纯投